Il bene capitale si riferisce tipicamente a qualsiasi cosa che si possiede per scopi personali o di investimento. Include tutti i tipi di beni; mobili o immobili, tangibili o intangibili, fissi o circolanti.

Esempi includono una casa, un terreno, mobili per la casa, azioni, obbligazioni o fondi comuni detenuti come investimenti, ecc,

Quando si vende un bene capitale, la differenza tra il prezzo di acquisto del bene e l’importo per cui lo si vende è un guadagno o una perdita di capitale. I guadagni e le perdite di capitale sono classificati come a lungo o a breve termine a seconda del “periodo di detenzione”. Le tasse sulle plusvalenze sono applicabili.

Per esempio: compri un terreno residenziale per Rs 5 lakh nel 2000 e lo vendi per Rs 9 lakh nel 2017 allora stai facendo plusvalenze di Rs 4 lakh. È necessario pagare le tasse su queste plusvalenze.

Non tutte le volte si acquista / si investe in beni capitali come le proprietà immobiliari. A volte si possono ereditare le proprietà dai propri genitori / parenti, si possono anche ottenere le proprietà attraverso un testamento (o) si può essere abbastanza fortunati da ricevere proprietà a titolo di regali. (Leggi: ‘Hai un regalo? Sai se è tassabile o esente da tasse?’)

Le proprietà ricevute in eredità o attraverso i regali dei membri della famiglia sono esenti da tasse. Allo stesso tempo, tu (erede/donatario) li ricevi senza alcun corrispettivo. Per esempio: tuo padre può regalarti una casa. Qui, non pagate nulla per riceverla.

Ora, diciamo che volete vendere questa proprietà regalata per un certo importo. In questo caso, il vostro prezzo di acquisto è NULLA. Questo significa che non dovete pagare nessuna tassa sulla vendita della proprietà regalata? Come vengono calcolate le plusvalenze nel caso di una proprietà regalata? Quale sarebbe il vostro costo di acquisizione (prezzo di acquisto)? Le imposte sulle plusvalenze sono applicabili alla vendita di una proprietà ereditata? E’ possibile richiedere esenzioni fiscali sulle plusvalenze sulla vendita di una proprietà regalata? Discutiamo…

Tipi di plusvalenze

Se la proprietà di un terreno o di una casa è tenuta per 24 mesi o meno allora quel bene è trattato come un bene a breve termine. Lei, come investitore, realizzerà un Guadagno di Capitale a Breve Termine (STCG) o una Perdita di Capitale a Breve Termine (STCL) su quell’investimento.

Se il Terreno o la proprietà della casa sono tenuti per più di 24 mesi, allora quel Bene è trattato come un Bene di Capitale a Lungo Termine. Si farà o un guadagno di capitale a lungo termine (LTCG) o una perdita di capitale a lungo termine (LTCL) su quell’investimento.

(Come da Budget 2017-18, il periodo di detenzione per il guadagno di capitale a lungo termine per tutti i beni immobili è stato ridotto a 2 anni da 3 anni. Questo con effetto dall’anno finanziario 2017-18 o dall’anno di valutazione 2018-19.)

Come calcolare le plusvalenze sulla vendita di beni regalati o beni immobili ereditati AY 2020-21?

STCG = (Prezzo di vendita totale) – (Costo di acquisizione) – (spese direttamente collegate alla vendita) – (costo dei miglioramenti).

Qui, il costo di acquisizione per l’erede o il destinatario del regalo è NIL. Ma, per il calcolo del guadagno di capitale il costo per il precedente proprietario (donatore) è considerato come il costo di acquisizione della proprietà.

I guadagni di capitale a breve termine sono inclusi nel reddito imponibile e tassati alle aliquote applicabili dell’imposta sul reddito.

Calcolo dei guadagni di capitale a lungo termine;

Il calcolo LTCG è simile al STCG. Le uniche differenze sono che vi è permesso di dedurre il costo indicizzato di acquisizione/costo indicizzato dei miglioramenti dal prezzo di vendita e anche di richiedere alcune esenzioni per risparmiare le tasse sui guadagni di capitale a lungo termine.

Comprendiamo questo con un esempio;

Il signor Amitabh ha acquistato una proprietà il 1 gennaio 1989 per Rs 1 Cr. Poi dona la proprietà a suo figlio Abhishek nel 2016, tuttavia decide di venderla per Rs 10 Cr nel giugno 2017. Quindi, come vengono calcolate le plusvalenze sulla proprietà regalata?

Comprendiamo questo passo per passo ;

1) Tipo di guadagno di capitale

Dobbiamo identificare il tipo di guadagno di capitale in base al periodo di possesso. Il periodo di detenzione del bene da parte di Abhishek è di circa 1 anno. Questo significa che i guadagni possono essere classificati sotto STCG? – No.

La data di acquisizione da parte del donatore (Amitabh) è considerata la data di acquisto. Quindi, si prega di notare che la data o l’anno di eredità / reeving il dono (2016) sono di nessuna importanza in questo calcolo. L’anno di acquisizione da parte del precedente proprietario (Amitabh) è il 1989. Quindi, le plusvalenze sulla vendita della proprietà regalata sono trattate come plusvalenze a lungo termine per Abhishek.

2) Data di acquisizione

Dobbiamo poi conoscere il costo di acquisizione (prezzo di acquisto). Siccome Abhishek ha ricevuto questo come regalo, il prezzo di acquisto per lui (donatore/ricevente del regalo) è ZERO. Quindi, per il calcolo delle plusvalenze, il costo di acquisizione sostenuto dal precedente proprietario / donatore (Amitabh) è trattato come prezzo di acquisto. In questo caso, è Rs 1 Cr.

3) Costo di acquisto indicizzato

Per il calcolo delle plusvalenze a lungo termine, il venditore di beni immobili può richiedere il costo di acquisto indicizzato.

L’indicizzazione è fatta applicando il CII – Cost Inflation Index. Questo aumenta la vostra base di costo, cioè il prezzo d’acquisto, e riduce i vostri guadagni. Il vostro prezzo d’acquisto è aggiustato per l’impatto dell’inflazione.

Come si calcola il costo indicizzato d’acquisto? Il costo indicizzato è calcolato con l’aiuto di una tabella dell’indice di inflazione dei costi. Dividete il costo al quale avete acquistato l’immobile per l’indice alla data dell’acquisto. Moltiplicare questo per l’indice alla data di vendita.

Di seguito la tabella dell’indice di inflazione dei costi dal 2001-02 al FY 2020-21 per il vostro riferimento. L’indice di inflazione di costo (CII) per FY 2020-21/ AY 2021-22 notificato da CBDT a 301.

La confusione sarebbe, se potete richiedere l’indicizzazione dall’anno in cui avete ricevuto il regalo o dall’anno di acquisizione dal donatore? – Come discusso sopra, l’anno in cui avete ricevuto il regalo non viene utilizzato per il calcolo.

Lasciate che vi spieghi cos’è l’indicizzazione, i suoi benefici e come viene calcolata, continuando con l’esempio sopra…

L’anno di acquisto è il 1989 e l’anno di vendita è nell’anno finanziario 2017-18. Il costo di acquisizione nel 1989 era di Rs 1 cr. Poiché l’anno di acquisizione è stato prima dell’anno finanziario 2001-02, il prezzo di acquisto può essere considerato al “Fair market value (FMV)” di quella proprietà al 1° aprile 2001, invece del costo di acquisizione. (È possibile ottenere i dettagli FMV di una proprietà da un valutatore di proprietà approvato dal governo.)

Quindi, il costo di acquisto indicizzato = (FMV / 100) * 272.

(Fino all’anno finanziario 2016-17, l’anno di base usato per essere FY 1981-82. Per calcolare le plusvalenze al momento della vendita di qualsiasi proprietà acquistata prima del 1981, il suo prezzo di acquisto è ora calcolato sulla base del valore equo di mercato del 1981. Il calcolo al valore equo di mercato del 2001 aumenterà il costo di acquisizione e abbasserà il guadagno di capitale.

A partire dall’anno fiscale 2017-18, l’anno base per il calcolo dell’indicizzazione sarà il 2001-02. Avrà un effetto (per lo più positivo) sugli investimenti in cui il beneficio dell’indicizzazione è disponibile quando si calcolano le imposte sul capital gain.

Per esempio: Supponiamo che stiate tenendo i vostri investimenti fatti in fondi di debito o proprietà prima del 2001, il Fair Market Value (NAV) al 1° aprile 2001 sarà considerato come costo di acquisizione per il calcolo delle plusvalenze. Questo aiuterà l’investitore a ridurre le tasse sui guadagni di capitale.)

4) – Disposizioni di esenzione fiscale sui Guadagni di capitale a lungo termine

Potete anche richiedere alcune esenzioni sul LTCG sulla vendita di proprietà ereditate o regalate.

Una volta che si arriva al ‘Net LTCG’, l’aliquota fiscale @ 20% verrebbe applicata.

Per riassumere, ogni volta che alcuni beni vengono venduti e in particolare quando tali beni sono stati ricevuti a titolo di dono o per testamento o per successione o per eredità, allora il costo di acquisizione del bene sarà considerato il costo per il quale il precedente proprietario del bene lo ha acquistato, come aumentato dall’indice di inflazione dei costi di quell’anno in cui il precedente proprietario ha originariamente acquistato la proprietà.

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(Post pubblicato per la prima volta il : 12-giugno-2017) (Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)