Il problema di comprare una casa

Vuoi comprare una casa. Ma non importa come fai i conti, semplicemente non hai i soldi a portata di mano. E potresti non averlo per un po’.

È una storia abbastanza comune. Infatti, più della metà dei potenziali acquirenti che risparmiano per una casa dicono di essere “indietro rispetto a dove vogliono essere”.

Ma se si potesse comprare una casa quest’anno, senza risparmiare un centesimo di più?

Meglio ancora, e se si potesse comprare una casa con poco o niente denaro di tasca propria?

Sembra una follia – ma se giochi bene le tue carte, è del tutto possibile. Ti mostreremo come.

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Come comprare una casa con poco o niente denaro di tasca propria

Diventa creativo e risparmia migliaia sull’acquisto della casa

Il bello di un mutuo? Puoi comprare una casa che vale un quarto di milione di dollari e pagarne solo poche migliaia in anticipo.

Ma non tutti hanno poche migliaia di dollari a disposizione. E quando i costi iniziali si sommano, possono iniziare a sembrare schiaccianti.

Ci sono tre spese principali che dovrai coprire prima di trasferirti nella tua nuova casa.

• Acconto: generalmente 0-20% del prezzo della casa
• Caparra: generalmente 2-7% del prezzo della casa (alla fine va per i costi di chiusura)
• Costi di chiusura: generalmente 2-5% del prezzo della casa

Per capire come si sommano questi costi, prendiamo un esempio. Li chiameremo “Acquirente 1”:

Acquirente 1
Prezzo della casa: $250,000
Soldi dell’escrow	Fuori di tasca	$5,000 (applicati ai costi di chiusura)
Acconto	Fuori di tasca (prestito FHA)	$8,750 (3.5%)
Costi di chiusura	Out of pocket	$7,680
Totale costo frontale: $16,430

L’acquirente 1 ha scelto la strada più semplice. Ha coperto l’acconto, la caparra e i costi di chiusura di tasca propria, senza cercare strade alternative. Tutto sommato, hanno speso più di 16.000 dollari per entrare nella loro casa.

Ora guardiamo un altro esempio, che chiameremo “Acquirente 2”:

Acquirente 2
Prezzo della casa: $250,000
Soldi di riscatto	Dono dei genitori	$500, meno $500 regalo = $0
Pagamento anticipato	0% in giù (prestito USDA)	$0
Costi di chiusura	Credito venditore + credito prestatore	$7,680, coperto da crediti = $0
Costo totale iniziale: $0

L’acquirente 2 è stato creativo. Usando una combinazione delle strategie che copriremo di seguito, sono stati in grado di negoziare il loro acquisto fino a $0 di tasca propria.

Ovviamente, portare i costi a zero richiederà un po’ di ricerca e di sforzo in più.

Ma se ti fa risparmiare qualcosa vicino ai 16.000 dollari, probabilmente vale la pena fare qualche telefonata. Ecco cosa fare.

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Trova un mutuo senza acconto, o ottieni assistenza per l’acconto

L’acconto è probabilmente la tua principale preoccupazione; è generalmente la più grande spesa di tasca propria quando acquisti una casa.

Secondo un recente sondaggio di Freddie Mac, quasi una persona su tre pensa ancora che l’acconto minimo richiesto per comprare una casa sia del 20%. Su una casa da 250.000 dollari, il 20% in meno equivale a 50.000 dollari di tasca propria.

Per fortuna, mettere il 20% in meno non è quasi mai necessario. Infatti, ci sono modi per ottenere un mutuo e pagare lo 0% in anticipo, tra cui:

• Prestiti USDA
• Prestiti VA
• Programmi di assistenza al pagamento dell’acconto
• Utilizzando un regalo per l’acconto

PrestitiUSDA

I prestitiUSDA, sostenuti dal Dipartimento dell’Agricoltura degli Stati Uniti, non richiedono alcun acconto. Sono anche flessibili con i requisiti di credito.

Per essere eleggibile per un prestito USDA, la casa deve essere in una zona qualificata, a bassa densità di popolazione. Ma queste non sono solo fattorie o case in mezzo al nulla.

In effetti, il 97% degli Stati Uniti è territorio di prestito USDA, quindi le case idonee possono spesso essere trovate proprio ai margini delle principali aree metropolitane.

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Prestiti VA

Come i prestiti USDA, i prestiti VA richiedono lo 0% in giù e hanno requisiti di credito super indulgenti.

Ancora meglio, non richiedono un’assicurazione ipotecaria privata. Quindi, anche se finanziate il 100% della casa, non dovrete pagare il PMI.

Per qualificarsi per un prestito VA, è necessario essere un membro attivo o ex membro delle forze armate degli Stati Uniti, o un coniuge militare. Vedi i requisiti specifici VA qui.

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Programmi di assistenza al pagamento dell’acconto

L’assistenza al pagamento dell’acconto (DPA) è uno dei segreti meglio custoditi dell’acquisto della casa. Questi programmi sono forniti a livello statale o locale e offrono assistenza per gli acquirenti di case a basso reddito – specialmente per chi acquista la prima casa.

Se ti qualifichi per il DPA, potresti ricevere un prestito a basso interesse o una sovvenzione (sì, soldi gratis) per aiutare a coprire il tuo acconto. In media, la DPA aiuta i mutuatari con circa 6.000 dollari al momento della chiusura.

Utilizzare un regalo per l’acconto

Altri tipi di prestito, come i prestiti FHA e convenzionali, richiederanno un acconto. Ma l’acquirente ha la possibilità di coprirlo usando un regalo in contanti.

I doni per l’acconto possono provenire da membri della famiglia, organizzazioni di beneficenza, o un’altra fonte qualificata.

Tutto ciò che è richiesto è una lettera di donazione e la prova che il donatore abbia fondi adeguati. Il vostro prestatore vi aiuterà con i documenti.

Negoziare l’acconto

Con l’acconto fuori dai piedi, la tua prossima grande spesa è l’acconto.

La caparra è essenzialmente un grosso deposito in contanti per mostrare al venditore che sei seriamente intenzionato a comprare la casa. Di solito viene pagato entro un paio di giorni dall’accettazione dell’offerta da parte del venditore.

Eventualmente, la caparra sarà utilizzata per i costi di chiusura – quindi non è solo denaro sprecato. Ma ancora, con depositi di caparra in media tra il 2-7% del prezzo di vendita, può essere molto da mettere in una volta.

• Chiedete al vostro agente immobiliare e al venditore la caparra più bassa possibile per far accettare la vostra offerta

A differenza degli acconti, non esiste una “assistenza per la caparra”. Per abbassare questo costo, dovrete contare sulla buona volontà di altre persone coinvolte nella transazione.

Iniziate a chiedere al vostro agente immobiliare cosa lui o lei consiglierebbe per la caparra. Gli importi si basano sui prezzi delle case, sulla concorrenza e sulle abitudini locali, quindi il vostro agente avrà una buona idea di un prezzo giusto.

Poi, lavorate con il venditore per abbassare la caparra ad un punto in cui vi trovate bene entrambi. Se il venditore è motivato o la casa è un’opera di ristrutturazione, potreste ridurre i costi a poche centinaia di dollari.

Ovviamente, questo non funzionerà ovunque – specialmente nei mercati caldi. Ma se non chiedi, non saprai mai cosa avresti potuto risparmiare.

Chiedete al venditore e al finanziatore di aiutarvi con i costi di chiusura

Costi di chiusura. Spesso vengono trascurati dalle persone che pianificano l’acquisto di una casa – forse perché sono in realtà un insieme di piccole tasse. Ma queste spese si sommano.

I costi di chiusura coprono il lavoro e l’elaborazione che avviene da parte del vostro creditore ipotecario.

Al tempo stesso, dovrete anche pagare qualcosa chiamato “voci prepagate”, che generalmente includono tasse e assicurazione dei proprietari di casa pagate circa un anno in anticipo. Questo è per proteggere la casa e il prestatore.

Per esempio, ecco come potrebbero essere i costi di chiusura e le voci prepagate su un prestito per la casa USDA di 250.000 dollari:

• Inizio del prestito: 1% ($2.500)
• Sottoscrizione o elaborazione da parte del creditore: $500
• Tasse per l’escrow (la società che trattiene la caparra): $600
• Titolo: $700
• Stima: $500
• Rapporto di credito: $30
• Tasse per la preparazione dei documenti: $100
• Tasse prepagate: $2,000 ($250/mo x 8 mesi)
• Assicurazione prepagata: $750 ($50/mo x 15 mesi)
• Totale costi di chiusura e voci prepagate: $7,680

Ricordate, questo scenario è per un prestito USDA con un anticipo dello zero per cento. Eppure, con 0 dollari in meno sulla casa, l’acquirente deve ancora coprire quasi 8.000 dollari di spese prima che l’affare sia concluso.

Così, come si può evitare di pagare l’1-5% del prezzo di acquisto in costi di chiusura e voci prepagate?

• Utilizzare l’assistenza per l’acconto per coprire i costi di chiusura
• Avere un credito del venditore per coprire i costi di chiusura
• Avere un credito del prestatore per coprire i costi di chiusura

Assistenza per l’acconto e costi di chiusura

Abbiamo parlato prima dell’assistenza per l’acconto. Questo denaro arriva sotto forma di prestito o sovvenzione dal governo o da organizzazioni di beneficenza.

Quello che non abbiamo menzionato è che la DPA può anche essere usata per pagare i costi di chiusura – non solo l’acconto.

L’assistenza probabilmente non coprirà completamente entrambe le spese, ma può fare una grande ammaccatura. Combinate la DPA con i crediti del venditore o del prestatore, e potreste ottenere costi di chiusura a $0.

Crediti del venditore

Che ci crediate o no, è possibile ottenere che il venditore paghi i vostri costi di chiusura. Lo si fa chiedendo al vostro agente un “credito del venditore”.

In pratica, il vostro venditore restituisce una parte del prezzo di acquisto (diciamo 5.000 dollari) per aiutare a coprire i costi di chiusura.

Se il venditore non si muove al prezzo richiesto, potete provare ad offrire un prezzo d’acquisto più alto, con la differenza che torna a voi.

Per esempio, potreste offrire $255.000 invece di $250.000 – e ottenere un prestito leggermente più grande. Il venditore poi usa i 5.000 dollari in più per coprire i costi di chiusura per voi.

Il modo migliore per ottenere i crediti del venditore? Cercare una casa fixer-upper o una che è stata sul mercato un po ‘e non ha ricevuto alcuna offerta. I venditori sono più propensi a dare una mano con i tuoi costi di chiusura se sono ansiosi di fare una vendita.

Crediti del prestatore

I crediti del prestatore sono un po’ diversi dai crediti del venditore. Possono aiutare ad eliminare i costi di chiusura e le commissioni del prestatore – ma non gratis.

Un credito del prestatore aumenta il vostro tasso di interesse al fine di abbassare i costi iniziali. Quindi stai ancora pagando i costi di chiusura in un certo senso, solo spalmati sulla durata del prestito.

Per esempio: Il tuo tasso quotato potrebbe essere il 4%. Voi optate per un tasso del 4,25% e in cambio il prestatore vi dà un credito di 3.750 dollari (1,5% dell’importo del prestito di 250.000 dollari). Questo riduce i costi di chiusura a 1.180 dollari.

I crediti del prestatore in genere non coprono l’intero conto di chiusura, ma possono aiutare molto.

Se sei arrivato fino a qui, congratulazioni! Ora avete circa sette strategie nella vostra tasca posteriore per eliminare i costi di tasca propria sulla vostra nuova casa.

Il tuo prossimo passo è quello di iniziare a cercare e chiamare. Controllate la vostra idoneità per prestiti senza acconto e assistenza per l’acconto. Chiedete al vostro agente immobiliare di aiutarvi a negoziare la caparra. E parlate con il vostro prestatore e venditore di crediti per ridurre i costi di chiusura.

E non dimenticate di confrontare i tassi e i costi di più prestatori prima di scegliere un mutuo. È il modo più sicuro per risparmiare sui costi a breve e lungo termine.

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