Deniz Kahramanerはデータ駆動型不動産仲介会社Atlasaの創設者&CEOです。 また、”li “は “li “であり、”li “は “li “であり、”li “は “li “である。
サンフランシスコで家を探しているのであれば、Tenancy in Common（TIC）物件に遭遇したことがあるかもしれません。 一見すると、TICはコンドミニアムにそっくりですが、10～20％ほど安いのです。
TICは良すぎるのでしょうか？
その理由は？ここでは、TIC物件とは何か、サンフランシスコでTIC物件を購入するメリットとデメリット、そしてTICユニット購入前に行うべき重要なデュー・デリジェンスについて見ていきます。
テナンシー・イン・コモン（TIC）とは何か
建物全体のパーセント所有権
TIC住宅を購入した場合、そのユニットを所有するわけではありません。 その代わり、その建物内の他のTIC住居を購入した人と一緒に、建物全体のパーセンテージの株式を持つことになります。 例えば、10戸の集合住宅でTICを所有する場合、あなたはおそらくユニット自体ではなく、建物全体のタイトルの10％近くを所有することになります。
あなたが所有する割合は、複数階の建物であなたのユニットの床、他の人と比較してあなたのユニットの面積、およびその望ましさなどの多くの要因に応じて、契約上決定されています。 TICを購入する際、建物の証書には、建物全体に対するあなたの所有権の割合が記載されます。 あなたのユニットのための個々の証書はありませんが、建物全体そのものです。
これに対して、コンドミニアムの所有権は、建物が物理的な部分に法的に分割されており、そのうちの1つを個別に所有することを意味します。 各コンドミニアムの所有者は、郡の記録に記録された地図上で区切られたプロパティの特定の領域を所有しています。 各コンドミニアムには、郡に記録された個別の証書があり、コンドミニアムの所有者が個別に所有しているエリアを特定します。
So I Own a Percentage Stake in the Building.（私は建物の何パーセントかを所有しています。
TICの所有者として、ユニット内の特定の住居を使用する権利は、すべての共同所有者によって署名された法的な契約書に由来します。 この契約は、「TIC契約」または「テナンシー・イン・コモン契約」とも呼ばれます。
この契約は、郡の記録に記録された証書、地図、その他の文書とは何の関係もありません。
TIC は合法ですか
はい、絶対にそうです。 しかし、あなたの住居に対する主張の有効性は、証書や郡ではなく、完全にTIC協定に依存します。 この契約書は前の所有者の弁護士によって書かれたものです。 この契約書は、雇用契約書、住宅ローン契約書、エンジェル投資文書にサインするように扱ってください。 注意深く読んでください。 悪魔は細部に常にある、とあなたはproperty.2046>
Time for the pros and cons.
Pros of Buying a TIC
1.The悪魔を見つけるために、あなたの純資産の大きな割合を支払う前に。 コンドコンバージョンをして、最大25％のバリューリターンを得られるかもしれない！
現在、サンフランシスコではTIC物件はコンドより10～20％安い。 その理由は、以下に挙げる短所です。 TIC物件の中には、コンドミニアムに転換される可能性が法的にあるものがある。 コンドミニアム化は、3ユニット以上の建物の場合は抽選で、2ユニット建物の場合は直接申請で可能です。 もし、TICをコンドミニアムにコンバージョンすることができれば、市場の上昇に加え、自動的に資産価値が最大25％アップします。
ただし、次のような多くの要因がコンドミニアムへの転換に影響します。
- 過去の立ち退き
- オーナーまたはテナントが居住するユニットの割合
- それぞれのオーナーまたはテナントの滞在期間
- かつてコンドミニアム転換くじに応募した人たち。 コンバージョン抽選について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。 http://bit.ly/2roruCu
- 抽選に漏れたものは、あなたのコンドミニアムコンバージョンに影響するかもしれません。
あなたの不動産業者と良い弁護士と協力して、これらの要因を調べ、TICユニットがコンドミニアムに変換することが実現可能かどうかを確認することが重要です。 実現可能性が議論されると、変換コストが重要になります。 それは変換が直接コンドミニアムを購入するのと比較して投資収益率（ROI）を決定するために費用がかかりますどのくらい知っていることは常に良い練習です。
2 あなたが平方フィートあたりマンションよりも10〜20％以下を支払っている。
コンドミニアム変換が不可能であっても、あなたが購入した物件に住んで、最終的に大きな家に移動するためにそれを販売することを計画している場合、TICは望ましいオプションです。
なぜ？ TICはコンドミニアムと同じ割合の上昇率を持っています（私はこれを証明するためにMLSデータを分析した – 以下のセクションを参照してください）。 だから、あなたが販売するときにあなたの不動産投資でコンドミニアムの所有者と同様の％のリターンを得る。
3. 賃貸する予定ならより高いROI – with a catch
TIC をコンドより10-20%安く買って、それを賃貸すれば、コンドと同じ家賃を得ることができます。
そう、TICにはレント・コントロールがあるからです。 弁護士に相談し、コンドミニアムと比較してTICの法的リスクを十分に理解しておくことをお勧めします。 詳細は、この記事の下にある読み物をご覧ください。
4. サンフランシスコの不動産に触れる
TIC は、サンフランシスコの不動産に触れる最も安価な方法です。 一旦物件を所有すれば、家賃を支払う必要がなく、2008年の不況からわずか4年で回復した、急速に値上がりする資産を所有することになるため、現在サンフランシスコで賃貸している人にとって、TICの購入は経済的に実りある決断となる。
5. より良い地域で購入できる
TICは10～20％安いので、他の方法では敬遠するような高価な地域で購入できるかもしれません。 このような地域は、不況に強いので、不況のときでも物件を維持できるオーナーが多いのです。 その結果、供給不足で価格がそれほど下がらない。
TIC を買うことの短所は？
我々は、あなたがTICを購入するとき、あなたのユニットは間違いを犯す可能性がある弁護士によって書かれたユニークな契約によって定義されている建物全体の割合の株式を買っていることを確立しています。 この契約書を注意深く読み、法的にカバーされていることを確認する必要があります。 この契約書をよく読んで、法的にカバーされていることを確認する必要があります。
2. レントコントロール
TIC を購入し、いずれは賃貸したいと考えている場合、TIC はサンフランシスコのレントコントロールの対象であり、コンドミニアムは対象外だということを知っておいてください。 2018年3月1日から大家として年間家賃を上げることが許される額は1.6％です。 コンドミニアムにはそのような制限はありません。 詳しくはこちら
また、TICでは問題のあるテナントを追い出すのは至難の業です。 立ち退き法や家賃統制法を理解した上で購入を決めることが重要です。
3. フラクショナル・モーゲージ
TIC の融資を確保したい場合、ほとんどの場合、フラクショナルローンを組むことになるでしょう。 フラクショナル融資では、融資先が少なく、融資の選択肢も少ないです。
フラクショナルローンの短所は、
- 金利が高い
- 頭金が高い
- 月々の支払いが高い
- レンダーとローンの種類の選択肢が少ない
注：グループTICローンは、集合住宅を買う人たちが一緒にローンの申し込みをするという融資形態の代替案である。
4.コンドコンバージョンができないかもしれない
前のセクションで述べたように、コンドコンバージョンが可能かどうかは、いくつかの要因によって異なります。 オファーを出す前に、必ず不動産弁護士に相談して、コンドミニアムにコンバージョンできるかどうかを確認してください。 コンドミニアムの変換は、長期的な可能性の問題だけでなく、TIC.
5 の市場価値に影響を与える。 また、「震災復興支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」、「震災遺児支援」の3つの制度があります。 コンドミニアムの価格が大幅に下落した場合、TICは売れるまで市場に長く居座ることになる。
If I Buy a TIC, How Does It Appreciate Compared compared to a Condo?
元ビッグデータ屋として、私は当然、データベースを構築し、同僚のジェレミー ヤングといくつかのSQLクエリを実行して調べる必要がありました。 データサイエンスのルールその1。 他のソースからの汚いデータに頼ってはいけない。 自分のデータがクリーンであることを自分で確認しましょう。
以下は、2010年から2018年の間にサンフランシスコのベイエリアでTICユニットの評価額がコンドミニアムと比較してどうだったかを示しています。 このデータは、公式のサンフランシスコ・マルチプル・リスティング・サービスから引っ張ってきたものです。
Median prices of TICs compared to condos from 2007 and 2017
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