保証証書とは何か? あなたが家を売ったり買ったりしているかどうか、最終的には、プロパティにタイトルを転送する必要があります。 車を買うように、家や他の不動産は、プロパティの現在の所有者を示すタイトルのドキュメントを持っている。 不動産では、これらは証書と呼ばれています。 そして、車を買うのと同じように、住宅やその他の不動産も保証付きで買うことも、保証なしで買うこともできます。 不動産では、その保証内容によって3種類の証書がポピュラーです。 不動産の証書には、一般的な保証（保証証書）、限定的な保証（特別保証証書）、または保証なし（権利放棄証書）があります。 これらの保証は、売り手によって与えられ、実際の家や不動産ではなく、権利の品質を保証するものである。 証書保証は、物理的な家屋が良い状態であることを言うのではなく、法的な所有権と権 利が良い状態であることを言うのである。 この権利の保証は、保証書の譲渡、つまり、売主の手から買主の手への証書の交換の際に行われる。 もちろん、証書の保証は、第三者が不動産の適切な法的所有権と権に挑戦するときにのみ登場します。
この記事は、不動産の保証証書、保証証書のフォーム、完全保証証書が提供する土地に関する特約、および特約違反があるときに何をすべきかの入門編です。 あなたが保証証書と土地のタイトル、境界、および抵当権に関する課題や紛争に関するご質問がある場合は、www.bernhardlawfirm.com、[email protected]、786-871-3349。
- 保証証書とその特約は契約
フロリダ州法 § 689.03 では、法定保証証書は契約的にこれらの特約に売り手と彼女の相続人を結合し、フルコモンロー特約で不動産を伝えるものである。 フロリダ州法 § 689.03、Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (他の理由で不承認) (「保証は、明示または黙示にかかわらず、基本的に契約である」)。 コベナンツ（covenant）という言葉は、単に合意や契約という意味である。 不動産に関する契約、通常は制限的契約は、不動産を特定の方法で使用する、または使用しないことを約束するものです。 例えば、「この敷地内には、プールや風鈴を設置してはならない」というようなものです。 売主の意図ではなく、販売された不動産を説明するために使用された明示的な文言が、保証が発生するかどうか、またその条件を支配しているのである。 Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).
保証書を通して、売り手は以下のことを約束し拘束することになります。 (i) 不動産全体を譲渡する法的な権利があり、第三者が法的な利害関係をもっていなかったこと（譲渡権の特約）、(ii) 買い手の所有権は第三者の請求によって影響を受けないこと（平穏享受の特約）、(iii) 売り手は第三者からの不動産に対する請求から守り、その結果被るかもしれない損失について買い手に補償すること（権利保証の特約）、です。 (iv) 必要に応じ、買主が所有権を完全にするために必要なことは何でもする（更なる保証の特約）； (v) 売主は、譲渡しようとする不動産の量と質そのものを持っている（セザン特約）； (vi) 土地全体の使用と所有に対する制限がない（無抵当権特約または担保権反対特約）；など。 これら6つの保証は、合わせて完全なコモンロー証書の特約として知られている。 従って、保証証書は、コベナンツ証書又は保証証書と呼ばれることもある。 一般保証証書は、売主によって、売主を通じて、または売主の下で生じるものだけでなく、すべての人のすべての請求に対して保証するものである。 Harris, 166 So. 2d at 165-66.
covenant of seisin (i.e. covenant of seizin) の詳細については、Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (covenant of seisin違反、被譲渡人が譲渡地の端における30フィートの敷地を占有する権利を獲得しなかった); Harris, 166 So. 2d at n.2 も参照。); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (譲受人が保証証書に基づき不動産の所有権を部分的にしか取得していない場合、譲受人は地主特約の違反により購入金額を回収できる。違反は証書交付時に発生する); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (where grantor fails to give possession of entire physical space originally planned to convey, grantee can recover damages for partial breach of covenant of seisin)
Covenant of no encumbrances or covenant against encumbrances の詳細については、American Title Insurance, Florida, 1972を参照。 Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (無抵当権規約は、土地に抵当権や不動産全体の所有権を侵害する他の制限がないことを規定する); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (抵当権に対する特約における「抵当権」とは、第三者に存続し得る土地に対するあらゆる権利または権益であり、土地の価値を低下させるが譲渡による所有権の移転と矛盾しない); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1942) (Fla. 1942) (抵当権の特約における「抵当権」は、土地に対する権利または権益であるが、譲渡によって所有権が移転することに合致している。 1911) (土地は10年間石油とアスファルトの権利の利益を享受する会社の権利の対象であった場合、抵当権に対する特約の違反を認めた)
権利保証特約の詳細については、Brooks-Scanlon Corp. 303, 304-05 (Fla. 1928) (covenant of warranty of title provide there shall not disturbance of grantee’s possession by party claim paramount title to any part of thereof); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).
ここで、保証証書の例として、具体的に以下のように約束しています。
そして、付与者はここに、付与者が当該土地を合法的に抵当に入れていること、付与者は当該土地を販売および譲渡する正当な権利および合法的権限を有しており、当該土地の所有権を保証し、あらゆる者の合法的請求からこれを保護することを被付与者と誓約するものとする。 また、当該土地にはすべての抵当権がないこと
- 保証証書規約は、制限的規約の違反があった場合、または制限的規約を強制している場合にのみ発生します
保証証書規約は、新しい所有者が不動産の法的所有権を侵害されたか、不動産上の未公表の制限、先取特権または規約を知った場合にのみ、発生するものです。 このような場合、法的効果は、前の所有者が所有権、使用、所有、地役権、担保、または除去のためのクレームの対象となるプロパティを転送することにより、保証書の規約に違反していることです。 証書の特約を強制するために、新しい所有者は、前の所有者に通知し、前の所有者が問題を修正することを要求する、または保証証書の違反のための前の所有者を訴える必要があります。 契約や不動産特約の違反を立証するためには、当事者は契約（保証証書）の存在、その違反、損害を示さなければならない。 AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (原告はこれらの要素を申し立てた場合、一応の違反を立証したとする).
違反は譲渡後にのみ発見されるが、保証書の特約の法的違反は、その時点で売主が第三者による将来の請求から自由な完全な占有または占有および使用の権利を伝達しないため、証書の実行および引渡しの際に発生する。 Williams, 47 So. 2d at 626（「譲受人が… Allard, 59 So. 3d at 200 (譲受人が、譲渡された土地の端にある30フィートの土地を所有する権利を取得しなかった場合、所有権の特約に違反したとする) を参照のこと。） 違反は、売主が不動産を譲渡する際に、抵当権、請求権、または問題点を実際または推定的に知らなかった場合でも発生する。 Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (売主が抵当権について実際または推定的知識を有していなくても保証書の違反に対して責任を負うとした)を参照のこと。
- 保証証書および証書の特約に対する違反の例
フロリダ州法の下では、不動産の任意の部分に対する準優位権を主張する当事者によって買手の所有、使用および平穏享受に対する妨害があった場合、所有権の保証および平穏享受の特約は違反とされる。 Arbuthnot, 94 Fla. at 304を参照のこと。 買主が不動産の所有権の一部のみを取得した場合、所有権保証契約は違反となる。 Williams, 47 So. 2d at 626. 売主が、当初伝えるとした物理的空間全体の占有を提供しない場合、セイジン契約に違反する。 Burton 105 Fla. at 546.
第三者が不動産またはその一部について権利または利益を主張する場合、証書が交付された時点に遡って、無抵当権契約に違反し、訴権が直ちに発生する。 Coakley, 419 So. 2d at 817 (covenant of no encumbrances provide that the land is free and clear of any encumbrances or other restrictions that impinge on possession of the entire property); Gore, 149 Fla. at 696. 抵当権禁止特約における「抵当権」には、第三者に存続しうる土地に対するあらゆる権利または利害が含まれる。 Flood, 61 Fla. at 212-14（土地が、10年間アスファルトの権利を享受する会社の権利の対象となっていた場合、抵当権禁止契約に違反すると判断した）。
伝達された権利の質および妥当性が仮証拠または他の記録を参照する必要がある場合、そのような証拠を提示または供給する責任は売主にある。売買契約が記録の権利調査を要求する場合でさえ、不動産の良好な権利および占有を完了するために必要な証拠を供給する責任は、土地、その権利およびその占有の歴史に対して全く知らない者である買手にあるべきではありません。 Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (当事者は、良好で市場性のある所有権を示す抄本を提出せず、土地への侵害の存在と状態を判断するために証書抄本の外の証拠が必要である場合に不動産契約を破った)
従って例えば、侵害に対する契約は譲渡した土地の価値を減少させる未払い地役権が存在すると破られることになる。 Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) （地役権が記録にあるが土地を検査すると見えない場合、地役権の存在は抵当物件に対する条項を含む証書における一般保証に違反すると判断している）。 同様に、売主が隣接地で使用されている道路を積極的に開示しなかった場合にも、抵当権に対する特約に違反することになり、たとえそれが記録文書によって証明されていたとしても、これは法的に未公表の抵当権となり、買主は別の表現をした売主から損害を受ける権利を有する。 Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).
要するに、保証証書は証書の日付における不動産の良い権利と所有権を保証している。 タイトルと所有権が保証通りでないことが判明した場合、購入者は保証条項の違反に対するクレームを持つことができる。 保証証書や土地の所有権、境界線、抵当権に関する課題や紛争について質問がある場合は、Bernhard Law Firm（www.bernhardlawfirm.com、[email protected]、786-871-3349）までご連絡ください。
American Title Ins.も参照してください。 Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (無抵当権特約は、土地全体の所有権を侵害する抵当権またはその他の制限から自由であることを規定する); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (抵当権に対する特約における「抵当権」とは、第三者に存続し得る土地に対するあらゆる権利または利害であり、土地の価値を低下させるが譲渡による所有権の移転と矛盾しない); Flood v. (Fla. 1942) (抵当権に対する特約における「抵当権」は、土地に対するあらゆる権利または利害であるが、譲渡によりその価値を低下させる) Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (holding breach of covenant against encumbrances where land was subject to right in company to enjoy the benefit of oil and asphalt rights for a period of 10 years).
(マイアミ弁護士)