The trouble with buying house
you want to buy a house. しかし、どのように数字を計算しても、手元に現金がないのです。
これはよくある話です。 実際、家を買うために貯金している潜在的な買い手の半数以上が、「自分が望むところから遅れている」と答えています。
しかし、あなたが今年、これ以上1円も節約せずに家を買うことができるとしたらどうでしょうか？
さらに、自分のポケットからほとんど、あるいはまったくお金を出さずに家を買うことができるとしたらどうでしょう。
クレイジーに聞こえますが、うまくやれば、それはまったく可能です。 その方法をお教えしましょう。
新しい金利を確認する（2021年3月24日）
自己資金をほとんど使わずに家を買う方法
工夫して住宅購入で数千ドル節約する
住宅ローンの素晴らしい点とは何でしょうか？ そのため、このような「曖昧さ」があるのです。
しかし、誰もが数千ドルの手持ち資金を持っているわけではありません。 そして、初期費用が積み重なると、圧倒されるように感じられるようになるのです。
新居に入居するまでにかかる費用は、大きく分けて3つあります。
- 頭金：一般に住宅価格の0～20％
- アーネストマネー：一般に住宅価格の2～7％（最終的にはクロージング費用に充当）
- クロージング費用：一般に住宅価格の2～5％
これらの費用の内訳を理解するために、ある例を使ってみてください。 ここでは「バイヤー1」と呼ぶことにします。
| Buyer 1 | ||
| Home price.Buyer1(購入者1)の場合。 25万ドル | ||
| エスクロー金 | Out of pocket | $5,000 (closing costsに適用） |
| Down payment | Out of pocket (FHA loan) | $8,750 (3.5％） |
| Closing costs | Out of pocket | $7,680 |
Total up front cost: $16,430 |
||
Buyer 1 はストレートルートを取りました。 彼らは、頭金、手付金、クロージングコストを、代替ルートを探すことなく、ポケットからカバーしました。 結局、彼らは家に入るために 16,000 ドル以上を費やしたのです。
次に、「バイヤー2」と呼ぶもう一人の例を見てみましょう。
| Buyer 2 | ||
| Home price.Buyer2(購入者2)の場合。 25万ドル | ||
| エスクロー金 | 親からのプレゼント | $500, 500ドルの贈り物＝0ドル |
| 頭金 | 0% down (USDA loan) | $0 |
| 決算費用 | Seller credit + lender credit | $7.0,680、クレジットでカバー＝0ドル |
前払い費用の合計。 0ドル |
||
バイヤー2は工夫をした。 これから説明する戦略を組み合わせて、購入時の費用を0ドルにまで交渉することができたのです。
もちろん、費用をゼロにするには、フロントエンドでいくらかの特別な調査と努力が必要です。
しかし、16,000 ドル近くの節約になるのであれば、何度か電話をかける価値はあるかもしれません。 ここでやるべきことは、次のとおりです。
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頭金なしの住宅ローンを探す、または頭金支援を受ける
頭金はおそらくあなたの最大の関心事です。一般に、住宅購入の際のポケット経費で最も大きなものです。
Freddie Mac の最近の調査によると、ほぼ 3 人に 1 人が、家を購入するために必要な頭金の最低額は 20% だとまだ考えているようです。 25万ドルの住宅では、20%の頭金は5万ドルの出費に相当します。
ありがたいことに、20%の頭金が必要なことはほとんどありません。 実際、住宅ローンを組んで、前払い金を0％にする方法もあります。
- USDA ローン
- VA ローン
- Down payment assistance programs
- USDA ローン
USDA ローンは、米国農務省が支援し、頭金不要である。 また、信用条件も柔軟です。
USDAローンの対象となるには、家は資格のある、低人口地域にある必要があります。 しかし、それは単に農場や人里離れた場所にある家だけではありません。
実際には、米国の97％がUSDAローンの領域であるため、適格な住宅は、しばしば大都市圏の右の端に見つけることができます。
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VAローン
USDAローンと同様、VAローンは頭金0％で、信用要件も超甘いのが特徴です。
さらに良いのは、民間住宅ローン保険が必要ないことです。 だから、あなたが家の100％を融資する場合でも、あなたはPMIのために支払う必要はありません。
VAローンのために修飾するためには、米軍の現役または元メンバー、または軍の配偶者である必要があります。 具体的なVAの要件はこちらをご覧ください。
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Down payment assistance programs
Down payment assistance (DPA) is one of the best-kept secret of homebuying. これらのプログラムは州または地域レベルで提供され、低所得の住宅購入者、特に初めて住宅を購入する人への支援を提供します。
DPAの対象となる場合、低金利のローンや頭金に充てるための助成金（そう、無料）を受けられる可能性があります。 平均して、DPAは決算時に約6,000ドルを借り手に提供する。
Using a gift for the down payment
Other loan types, like FHA and conventional loans, will require a down payment. しかし、買い手は現金の贈り物を使用してそれをカバーするためのオプションを持っています。
頭金のギフトは、家族、慈善団体、または他の資格のあるソースから来ることができます。
必要なのは、ギフトレターとギフト提供者の十分な資金を証明するものだけです。 融資担当者が書類作成をお手伝いします。
Negotiate your earnest money down
頭金がなくなると、次の大きな出費は手付金となります。
手付金とは、基本的に、あなたが家を買うことを真剣に考えていることを売り手に示すための多額の現金預金です。 通常、売り手がオファーを受け入れてから数日以内に支払われます。
最終的には、手付金はクロージング費用に充てられるので、単なる無駄遣いではありません。 しかし、それでも、手付金の平均は販売価格の2～7％で、一度に用意するのは大変なことです。
- 不動産業者と売り手に、できるだけ低い手付金を要求して、オファーを受け入れてもらう
頭金と違って、「手付金の援助」なんてものはありません。 このコストを下げるには、取引に関わる他の人の善意に頼らなければなりません。
まず、不動産業者に手付金の目安を聞くことから始めましょう。 金額は、住宅価格、競争、および地域の慣習に基づいているので、あなたのエージェントは、公正な価格の良いアイデアを持っているでしょう。
次に、売り手と協力して、双方が納得できるところまで手付金を下げます。 売り手がやる気満々だったり、家がフィクサーアッパーだったりすると、ほんの数百ドルにまでコストを下げられるかもしれません。
もちろん、これはどこでもうまくいくわけではありません。 しかし、聞かなければ、何を節約できたかわからないのです。
売り手と貸し手に、決算費用を援助してくれるよう頼む
決算費用。 彼らはしばしば家を買うことを計画している人々によって見過ごされる – 彼らは実際には小さな手数料のコレクションだからかもしれません。 しかし、これらの手数料は加算されます。
決算費用は、住宅ローンの貸し手の側で行われる作業や処理をカバーします。
同時に、「前払い項目」と呼ばれるものも支払わなければなりません。これは一般に、約1年前に支払われた税金や住宅所有者保険が含まれます。 これは家と貸主を守るためです。
例えば、25万ドルのUSDA住宅ローンで、クロージングコストとプリペイドアイテムがどのようなものになるかは、次のとおりです。
- Loan origination: 1% ($2,500)
- Lender underwriting or processing: $500
- Escrow fees (the company that holds the earnest money): $600
- Title fee: $700
- Appraisal: $500
- Credit report: $30
- 書類作成料: $100
- Prepaid taxes: $2,000 ($250/mon x 8 months)
- Prepaid homeowners insurance: $750 ($50/mon x 15 months)
- Total closing costs and prepaid items: $7,680
Remember, this scenario is for USDA loan with a zero percent down payment.このシナリオは、0パーセントのダウンを支払う米ドル・ローンの場合です。 そしてまだ、家の頭金が0ドルで、買い手はまだ取引が完了する前に手数料でほぼ8000ドルをカバーする必要があります。
では、クロージングコストや前払い品目で購入価格の1～5％を支払うことを避けるにはどうしたらよいのでしょうか。
- Use down payment assistance to cover closing costs
- Get a seller credit to cover closing costs
- Get a lender credit to cover closing costs
Down payment assistance and closing costs
We mentioned down payment assistance earlier. このお金は、政府や慈善団体からのローンや助成金という形で提供されます。
ここで言及しなかったのは、DPA は、頭金だけでなく、決算費用にも使えるということです。
支援はおそらく両方の費用を完全にカバーすることはできませんが、大きな打撃を与えることは可能です。 DPAを売り手または貸し手のクレジットと組み合わせると、クロージングコストを0ドルにできるかもしれません。
Seller credits
信じられないかもしれませんが、売り手があなたのクロージングコストを支払うようにすることが可能です。 あなたのエージェントは、 ³”売り手クレジット³”のためにそれらを求めることによって、これを行う。
基本的に、あなたの売り手は、閉鎖費用をカバーするために購入価格（例えば、5000ドル）の一部をキックバックします。
売り手が現在の提示価格で動かない場合、より高い購入価格を提示して、その差額が自分に戻ってくるようにすることができます。
たとえば、25万ドルの代わりに25万5000ドルを提示し、それに合わせて少し多めのローンを組むこともできます。 そして、売り手は、余分な5,000ドルをあなたの決算費用に充てます。
セラークレジットを得るための最良の方法は？ フィクサーアッパーホームやしばらく市場に出ていて、任意のオファーを受けていないものを探します。 彼らは販売を行うために熱望している場合、売り手はあなたの決算費用を支援する可能性が最も高いです。
Lender credits
Lender creditsはSeller creditsとは少し異なります。 彼らは、クロージングコストと貸し手の手数料を排除するために役立ちます – しかし、無料ではありません。
貸し手クレジットは、先行コストを下げるために金利を上げます。 そのため、ある意味ではまだ決算費用を支払っていることになりますが、ローンの期間中に分散させるだけです。
たとえば、次のようになります。 見積もり金利が4％だったとします。 あなたは 4.25% の金利を選択し、その見返りとして、貸し手はあなたに 3,750 ドル ($250,000 の融資額の 1.5%) のクレジットを提供します。 これにより、クロージング・コストは$1,180に抑えられます。
貸し手のクレジットは通常、決算費用の全額をカバーすることはできませんが、大きな助けになることはあります。
ここまでたどり着いた方、おめでとうございます。 あなたは今、新しい家のポケットコストのうちを排除するためにあなたのバックポケットに約7つの戦略を持っています。
次のステップは、リサーチと電話を始めることです。 頭金なしローンと頭金援助のためのあなたの資格を確認してください。 あなたの不動産業者は、手付金の交渉を支援するために依頼してください。 そして、クロージングコストを削減するためのクレジットについて、貸し手と売り手に相談してください。
そして、住宅ローンを選ぶ前に、複数の金融機関の金利と費用を比較することを忘れないでください。 それが、短期的・長期的な費用を節約する最も確実な方法です。
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