by John M． Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

How Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Lowest Cost

Start-up builders often ask us what policies they need to carry at minimum.Border, Border Insuranceは最低でもどのようなポリシーを持つべきかという質問をよく受けます。 我々は頻繁に彼らの経費を削減しようとしている長期的なビルダーから同じ質問を受ける。

ビルダーは、その状況、活動、およびポケットのリスクを取るために耐性に応じて、最大9種類の保険や債券が必要になることがあります。

最小では、ほぼすべてのビルダーは、どのように小さいか、あるいは彼らが起動操作であってもかかわらず、労働者の補償、一般責任およびビルダーのリスクを必要としています。

その他、一般的に担われる保険は以下の通りです。

• Property
• Business Auto
• Excess or Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• and Home Owners Warranty products

このページで示した割合は、それぞれの保険を購入した弊社のビルダーのクライアントに対する大体の推定割合となります。

ご覧のとおり、パフォーマンス ボンドは最低 1%、労働者災害補償と一般責任保険は最高 100%です。

* パーセントは、各保険タイプに加入するビルダーの顧客のおおよその割合を示します。

なぜこれらの保険がすべて必要になるのか。

ビルダーの銀行や融資機関は、常に彼らが融資を拡張した新しいスタートまたはプロジェクトの価値を確保するためにビルダーズリスクの証拠を必要とします。 また、銀行は、合法的なビジネスは、労働者災害補償と一般責任なしで動作しませんので、彼らは合法的なビジネスに貸していることを確認したいと思います。 稀なケースとして、注文住宅のオーナーは、契約条件に従って仕事が完了することを保証するために、パフォーマンス・ボンドを要求することがある。

多くの建設業者は、ビジネス上合理的であり、労働者の負傷、訴訟、または財産の損失が発生した場合に資産を保護したいので、自発的にこれらの保険を持ちたいと考えている。

Why Are The Various Policies Needed?

Some of these policies are required under state or local law such as Workers’ Compensation, Auto Liability, and License Or Permit Bonds.

建設業者の銀行や融資機関は、彼らが融資を拡張した新しい開始またはプロジェクトの価値を確保するために、常にビルダーズリスクの証拠を必要とします。 また、銀行は、合法的なビジネスは、労働者災害補償と一般責任なしで動作しませんので、彼らは合法的なビジネスに貸していることを確認したいと思います。 稀なケースとして、注文住宅のオーナーは、契約条件に従って仕事が完了することを保証するために、パフォーマンス・ボンドを要求することがある。

多くの建設業者は、ビジネス上合理的であり、労働者の負傷、訴訟、または財産の損失が発生した場合に資産を保護したいので、自発的にこれらの保険を持ちたいと考えている。

Workers’ Compensation

Workers’ Compensationは、仕事中に負傷したあなたの従業員とあなたの保険に入っていないサブの従業員に給付金を支払うものです。

給付には、医療費（過去と将来の両方）、逸失賃金（州法で定められた最長週数の平均週給の66 2/3まで）、特定の部分または全体の障害に対する一時金給付、醜状、州法で定められた死亡給付の支払いが含まれています。

労働者災害補償の給付は非常に幅広く、何年にもわたって支払われます。

この保険の費用は、最低保険料が約1000ドルから始まり、年間の従業員給与額と保険に加入していないサブに支払われる金額の予測によって、保険料の合計額が上方修正されることになります。 すべての保険に加入しているサブを使用する当社の小規模ビルダーのクライアントの多くは、保険料が年間5,000ドル未満であるのに対し、当社の大規模ビルダーのいくつかは、年間75,000ドル以上を支払っています。

ご想像のとおり、保険の設定時に、給与の見積もりや保険未加入のサブに支払われる金額は不正確になりがちです。 このため、最終的な保険料は、保険年度末に監査の対象となります。 監査は、公正な保険料が請求されるように、正確なエクスポージャーを決定するために必要です。

労働者災害補償保険については、「請負業者のための労働者災害補償」の主要記事のセクションでより詳細に説明されています。 このセクションには、サブ・マネージャーから保険証書をどのように収集するか、保険に加入していないサブ・マネージャーからどのように控除するか、監査にどのように備えるかという重要な問題が含まれています。

General Liability

一般責任保険は、業者の過失が第三者の身体的損傷、物的損害、あるいは個人および広告の損害をもたらしたという申し立てに対する特定の請求や訴訟から業者を保護するものです。

この保険は、ビジネス・エンティティに加えて、個々のビジネス・オーナーや従業員をカバーします。

以下は、当社のビルダーのクライアントに実際に起こった、潜在的にカバーされる訴訟例のごく短いリストです。 これらは、当事務所に報告されたクレームの種類の氷山の一角です。

このリストに目を通している間、保険業界は過去 5 年間に建設欠陥に対する重要な補償を廃止していることに注意してください。 建設欠陥のクレームに対する実際の保険カバー範囲は、あなたのキャリアとあなたが選択したカバーオプションに依存します。

* カバーされる可能性のある訴訟の例。
– 工事中の訪問者や不法侵入者に対する現場の怪我
– 工事中に切断された電線
– 作業員が庭にタバコを投げたため近所の家が全焼
– 誤った配線により将来家が全焼（補償範囲は保険条件による）
– 誤った配管により将来水害発生（補償範囲は保険条件によります）

この保険の最低保険金額は750～4ドルでスタートします。保険料は、年間予想給与額、保険に加入していないサブ・マネージャーへの支払額、保険に加入しているサブ・マネージャーへの支払額に応じて、そこから上昇します。 小規模な建設業者の中には、年間2,000ドル以下の保険料を支払っているところもありますし、大規模な建設業者の中には、年間50,000ドル以上の保険料を支払っているところもあります。

労働者災害補償保険と同様に、これらの予測は不正確である傾向があり、その結果、最終保険料は保険年度末に監査の対象となります。

一般責任については、建設欠陥訴訟や契約によるサブへの責任移転の重要事項を含め、「請負業者の一般責任」の主要記事セクションでより詳細に説明されています。

Business Auto

ほとんどの建設業者は自動車保険に精通しており、賠償責任、無保険および無保険車、衝突および衝突以外からなる物理的損害などのさまざまな補償を備えています。

1つまたは2つの車両を所有するビルダーは、時々より安価であることができる個人的な自動車保険を購入しますが、より限られたcoverages.

彼らはフリート割引の対象となるので、3台以上を所有する他のビルダーは通常ビジネス自動車保険を購入します。

Non Owned Auto Liabilityは、従業員や下請け業者が業者に代わって用を足すために個人所有の車を使用した場合の業者の代理責任をカバーするものです。 このような場合、従業員や下請け業者が保険に加入していなかったり、自分の自動車保険に最低限度しか加入していなかったりして、事故を起こして他人に怪我をさせると、ビルダーはその訴訟に巻き込まれる可能性があります。 ビルダーは、保護されるために非自己責任を運ぶ必要があります。

Hired auto liabilityは、ビジネスで町の外にいる間に車を借りるとき、またはおそらく特定の仕事のために特別な車両がレンタルされているときにビルダーを保護します。

Non Owned And Hired Auto Liabilityは、しばしば年間約250ドルの費用で単独で購入することができます。

Excess Liability and Umbrella

Excess Liability and Umbrella policies are a major source of confusion among builders.

The terms “excess liability” and “umbrella” is almost interchangeable in the insurance industry.現在、保険業界では、「過剰責任」と「傘」という言葉はほとんど同じ意味です。 歴史的には、「アンブレラ」保険は「超過責任」保険よりはるかに広い補償を提供したが、もはやほとんどの場合そうではない。

多くのビルダーは、この保険が他の保険でカバーされていないすべてのクレームをカバーする超ド級のキャッチオールであると信じている。

また、多くの建設業者は、住宅所有者の賠償責任と個人の自動車保険を補完する個人用アンブレラ保険が、事業活動に起因する訴えを受けた場合に自分たちを保護してくれると信じています。 これは真実ではありません。 ビジネス・オペレーションを保護するためには、Business Excess LiabilityまたはCommercial Umbrellaを契約しなければなりません。

この保険が行うことは、基礎となる保険の限度額を100万ドル単位でより高い限度額に拡張することにすぎません。 これは、既存の自動車責任保険、一般責任保険、雇用者責任保険の限度額を拡張することができます。

あなたが超過責任またはアンブレラ保険を持ちたいと思う理由は、深刻な大金の請求があり、あなたの基本政策の補償限度額が損害賠償に対処するのに十分でない場合でしょう。

Excess LiabilityまたはUmbrellaポリシーによる追加限度額は、比較的安価なコストで心の安らぎを提供します。

Builders’ Risk

Buildersリスクポリシーは「建設過程保険」とも呼ばれることがあります。

これは、新しい住宅のスタートやその他の仕事が進行中に損害を受けた場合に保護する一時的な損害保険です。

これは、火災、盗難、破壊行為、風、ひょう、自動車との衝突などの危険から保護するものです。

建設業者は、材料、労働力、諸経費、妥当な利益の再調達原価に相当する金額を各工事について保険にかけるべきである。

保険は、工事が完成、売却、あるいはテナントによって使用された時点で終了する。 カバレッジが終了すると、永久的なプロパティ保険は、新しい所有者によって取られるべきである。

カバレッジのレートは、州および州内のカバレッジの領域によって異なる。

建物と家財の補償限度額は、再調達原価に基づいて設定し、火災、盗難、破壊行為、風、ひょうなどの危険から保護すべきである。

特別な請負機器保険は、施設を出て現場に移動する機器の価値をカバーするために導入される必要がある。 このポリシーは、レンタルやリース機器にも拡張するようにカスタマイズすることができます。

さらに、犯罪ポリシーは、資金の横領またはあなた自身の従業員による機器や材料の他の盗難から保護するために取られるべきである.

License And Permit Bonds

License and permit bonds are required by state governments or municipalities such as towns, cities, or counties to guarantee that your construction will comply with the applicable building codes and regulations.

公認の建築職員があなたの建設が準拠していないことを発見した場合、是正要求を行うことができ、あなたが問題を解決しない場合、ボンド会社はあなたの立場に立ち、問題を解決するために別の請負業者を雇うか、ボンド限度額を上限として支払うことができます。 そして、ボンド会社は、あなたに対して訴訟を起こし、費用の償還を受けることになります。 結果として、債券は本当にあなたを守っていない、それだけで所有者と政府機関を保護します。

サウスカロライナ州では、州はすべての住宅建設業者は15000ドルの債券の上限を運ぶために必要とする様々なボンディング会社から1年間のこの債券のコストは100ドルから225ドルとあなたの信用格付けが悪い場合はさらに高いことがあります。 他の州は、補償の高い上限を必要とするかもしれませんし、そうであれば、債券のコストが高くなります。

また、サウスカロライナ州では、建設が発生した自治体は、通常2000ドルまたは2500ドルの独自の債券の上限を必要とし、大手ボンディング会社との3年間の債券のコストは250ドルである。 これは他の州の要件や債券コストの典型的なものです。

Performance Bonds

パフォーマンスボンドと呼ばれる債券の別のタイプは、しばしば商業建設のプロジェクトの所有者によって要求されます。 時には、まれに、住宅の家の所有者は、大規模なカスタムjob.

債券のこのタイプのパフォーマンスボンドを必要とする作業は、契約条項に従って完了することを保証する。 保税請負人は、資金不足、死亡、またはその他の問題のために仕事を完了していない場合には、ボンディング会社は、仕事を完了するために別の請負業者を見つけ、払い戻しのための元の保税請負人になります。

あなたが住宅建設業者であれば、それはあなたが高い財務リスクを運ぶためにボンディング会社によって考えられている仕様の家を構築する場合は特に、債券のこのタイプのために修飾するために難しいでしょう。 また、アプリケーションのプロセスは、あなたのビジネスや個々の所有者のための複数の財務諸表だけでなく、進行中の作業報告書を完了するための要件と徹底的である。 債券のこのタイプは、通常、個々のビジネスの所有者による個人的な補償を必要とし、同様に配偶者の補償を必要とする場合があります。

パフォーマンスボンドのコストはあなたの財務力に応じて債券金額の千ドルあたり10〜30ドルの範囲である。

Home Owner Warranty

Home Owner Warranty製品は、通常、新しい家の建設のために使用されますが、製品は現在リフォームジョブといくつかの商業construction.

保証は、ビルダーが廃業または退職し、建設の問題を修正できない場合に家の所有者に保護を提供します。

保証書は、州法に基づく黙示の保証に取って代わり、書面による保証に置き換えることにより、建設業者を保護する。また、多くの状況下で建設業者にとってより安価で有利となる拘束力のある仲裁に建設紛争を強制することにより、建設業者を保護する。

典型的な保証期間は、施工上の欠陥については販売から1年間、主要な構造システムについては2年間、構造上の欠陥については10年間である。

業者に対する住宅所有者保証の費用は、住宅の所在地と契約上の保護条件の質に応じて、販売価格1000ドル当たり2ドルから3ドル50セントとなる場合がある。