por John M. Sadler – Maestro constructor, abogado, experto en seguros para constructores
Cómo funciona el seguro para constructores y qué debe hacer para protegerse con las pólizas y la cobertura correctas al costo más bajo
Los constructores principiantes a menudo nos preguntan qué pólizas deben tener como mínimo. Con frecuencia recibimos la misma pregunta de los constructores de largo plazo que buscan recortar sus gastos.
Los constructores pueden necesitar hasta 9 diferentes pólizas de seguro y / o bonos en función de su situación, las actividades, y la tolerancia a tomar el riesgo de bolsillo.
Como mínimo, casi todos los constructores, independientemente de lo pequeño o incluso si se trata de una operación de puesta en marcha, necesitará la compensación de los trabajadores, la responsabilidad general, y el riesgo de los constructores.
Otras políticas que se llevan a cabo comúnmente incluyen:
- Propiedad
- Automóviles de empresa
- Exceso o paraguas
- Fianzas de licencia y permiso
- Fianzas de cumplimiento
- y productos de garantía para propietarios de viviendas
Los porcentajes que se indican en esta página son una estimación aproximada del porcentaje de nuestros clientes constructores que compran la póliza de seguro respectiva.
Como puede ver, oscila entre un mínimo del 1% para las fianzas de cumplimiento y un máximo del 100% para la indemnización de los trabajadores y la responsabilidad civil general.
* Los porcentajes indican el porcentaje aproximado de clientes constructores que tienen cada tipo de póliza.
¿Por qué son necesarias exactamente todas estas pólizas?
Algunas de estas pólizas son obligatorias según la legislación estatal o local, como la indemnización de los trabajadores, la responsabilidad civil de los automóviles y las fianzas de licencia o permiso. Si usted no lleva estas políticas que se enfrentan a graves multas y sanciones.
El banco del constructor o institución de crédito siempre requerirá una prueba de riesgo de los constructores para garantizar el valor de la nueva puesta en marcha o proyecto para el que han extendido el préstamo. Además, los bancos quieren asegurarse de que están prestando a un negocio legítimo, ya que ningún negocio legítimo operaría sin la compensación de los trabajadores y la responsabilidad general.
En el caso de los trabajos a medida, los propietarios del proyecto quieren asegurarse de que el constructor es un hombre de negocios legítimo y está adecuadamente asegurado con todas las pólizas habituales, incluyendo Work Comp, Responsabilidad General, Business Auto, y Builders Risk. En raras ocasiones, el dueño de una propiedad residencial bajo un contrato personalizado puede requerir una fianza de cumplimiento para garantizar que el trabajo se completará de acuerdo con los términos del contrato. Esto es más común en la construcción comercial.
Muchos constructores quieren llevar voluntariamente estas pólizas porque tiene sentido comercial y quieren proteger sus activos en caso de lesiones de los trabajadores, una demanda o una pérdida de propiedad. Muchos quieren ir más allá de lo que se requiere al tener una póliza de exceso de responsabilidad o de paraguas y una garantía de los propietarios de viviendas.
¿Por qué se necesitan las diversas pólizas?
Algunas de estas pólizas son requeridas por la ley estatal o local, como la compensación de los trabajadores, la responsabilidad de los automóviles y los bonos de licencia o permiso. Si usted no lleva estas políticas que se enfrentan a graves multas y sanciones.
El banco del constructor o institución de crédito siempre requerirá una prueba de riesgo de los constructores para garantizar el valor de la nueva puesta en marcha o proyecto para el que han extendido el préstamo. Además, los bancos quieren asegurarse de que están prestando a un negocio legítimo, ya que ningún negocio legítimo operaría sin la compensación de los trabajadores y la responsabilidad general.
En el caso de los trabajos a medida, los propietarios del proyecto quieren asegurarse de que el constructor es un hombre de negocios legítimo y está adecuadamente asegurado con todas las pólizas habituales, incluyendo Work Comp, Responsabilidad General, Business Auto, y Builders Risk. En raros casos, el dueño de una propiedad residencial bajo un contrato personalizado puede requerir una fianza de cumplimiento para garantizar que el trabajo se completará de acuerdo con los términos del contrato. Esto es más común en la construcción comercial.
Muchos constructores quieren llevar voluntariamente estas pólizas porque tiene sentido comercial y quieren proteger sus activos en caso de lesiones de los trabajadores, una demanda o una pérdida de propiedad. Muchos quieren ir más allá de lo que puede ser requerido por llevar un exceso de responsabilidad o póliza de paraguas y una garantía de los propietarios de viviendas.
Compensación de los trabajadores
Compensación de los trabajadores paga los beneficios a sus empleados y los empleados de su suscriptores no asegurados que se lesionan en el trabajo.
Las prestaciones incluyen el pago de los gastos médicos (tanto pasados como futuros), los salarios perdidos (por lo general hasta el 66 2/3% del salario medio semanal durante un número máximo de semanas según lo prescrito por la ley estatal), las prestaciones a tanto alzado para ciertas discapacidades parciales o totales, desfiguraciones, y una prestación por fallecimiento que es prescrita por la ley estatal.
Las prestaciones de la indemnización por accidente de trabajo son muy amplias y pueden pagarse a lo largo de varios años.
El coste de esta póliza comienza con una prima mínima de unos 1.000 dólares y las primas totales estimadas varían en función de las nóminas anuales previstas de los empleados y de las cantidades pagadas a los subcontratistas no asegurados. Muchos de nuestros clientes constructores más pequeños que utilizan todos los subs asegurados pagan menos de $ 5.000 al año en la prima, mientras que algunos de nuestros constructores más grandes pagan más de $ 75.000 al año. Como hay tantos factores involucrados, la única manera de saber su costo probable es obtener una cotización real.
Como se puede imaginar, cuando la política se establece, las nóminas estimadas y las cantidades pagadas a los subs asegurados tienden a ser inexactas. Por esta razón, la prima final está sujeta a una auditoría al final del año de la póliza. La auditoría es necesaria para determinar sus exposiciones exactas para que se cobre una prima justa.
La póliza de Compensación de Trabajadores se explica con mucho más detalle en la sección del artículo principal «Compensación de Trabajadores para Contratistas». Esta sección incluye las cuestiones importantes de cómo recoger los certificados de seguro de sus subs, cómo deducir de subs no asegurados, y cómo prepararse para su auditoría.
Responsabilidad General
La póliza de Responsabilidad General protege al constructor contra ciertas reclamaciones y demandas alegando que la negligencia del constructor resultó en lesiones corporales, daños a la propiedad, o lesiones personales y de publicidad a un tercero. Un tercero es alguien como un visitante, intruso, vecino, otro contratista en el trabajo, un constructor de la competencia, el comprador, o un comprador posterior.
La política paga por los costos de la defensa legal, los asentamientos, y los veredictos del jurado adversos.
La política cubre los propietarios de negocios individuales y los empleados, además de la entidad empresarial.
A continuación es una lista muy corta de los ejemplos de demandas potencialmente cubiertas que realmente han sucedido a nuestros clientes constructor. Estos son sólo la punta del iceberg de los tipos de reclamaciones que se han reportado a nuestra oficina.
Mientras que usted está escudriñando esta lista, por favor, tenga en cuenta que la industria de seguros ha eliminado la cobertura importante para los defectos de construcción en los últimos cinco años. Las coberturas reales de su póliza para reclamaciones por defectos de construcción dependerán de su compañía y de las opciones de cobertura que haya seleccionado.
* Ejemplos de demandas potencialmente cubiertas:
– lesiones en el lugar de trabajo a los visitantes y a los intrusos durante la construcción
– línea de servicios públicos cortada durante la construcción
– casa de los vecinos se quema cuando el trabajador lanza un cigarrillo en el patio
– casa se quema en el futuro debido a un cableado defectuoso (la cobertura depende de los términos de la póliza)
– daños por agua se produce en el futuro de la plomería defectuosa (la cobertura depende de los términos de la póliza)
La prima mínima de esta póliza comienza en el rango de $ 750 a $ 4,000 dólares y la prima total estimada aumenta a partir de ahí dependiendo de sus nóminas anuales proyectadas, las cantidades pagadas a los subcontratistas no asegurados y las cantidades pagadas a los subcontratistas asegurados. Algunos de nuestros constructores más pequeños pagan menos de 2.000 dólares al año y algunos de nuestros constructores más grandes pagan más de 50.000 dólares al año. La única manera de saber su costo probable es obtener una cotización real.
Al igual que con la póliza de Compensación de Trabajadores, estas proyecciones tienden a ser inexactas y como resultado la prima final está sujeta a la auditoría al final del año de la póliza.
La Responsabilidad General se explica con más detalle, incluyendo las cuestiones importantes de los litigios por defectos de construcción y la transferencia contractual de la responsabilidad a sus subs, en la sección principal del artículo «Responsabilidad General para Contratistas».
Automóviles para empresas
La mayoría de los constructores están familiarizados con el seguro de automóviles y las diversas coberturas como la responsabilidad civil, los automovilistas no asegurados y subasegurados, y los daños físicos que consisten en la colisión y otros que no son de colisión.
Los constructores que poseen uno o dos vehículos a veces compran una póliza de Auto Personal que puede ser menos costosa pero proporciona coberturas más limitadas.
Otros constructores que poseen tres o más vehículos normalmente compran una póliza de Auto Comercial porque califican para los descuentos de la flota. Una póliza de automóvil de empresa normalmente proporciona límites más altos de cobertura, así como la opción de añadir la responsabilidad civil de automóviles no propios y contratados, que es muy recomendable.
La responsabilidad civil de automóviles no propios cubre la responsabilidad vicaria de un constructor para cuando un empleado o subcontratista utiliza su vehículo personal para hacer un recado en nombre del constructor. En esas situaciones, si el empleado o sub es sin seguro o sólo lleva límites mínimos en virtud de su propia póliza de seguro de automóviles, y si se meten en un accidente y herir a alguien más, el constructor puede ser disparado en esa demanda. El constructor debe tener una póliza de responsabilidad civil no propia para estar protegido.
La responsabilidad civil de automóviles alquilados protege al constructor cuando alquila un vehículo mientras está fuera de la ciudad por negocios o posiblemente cuando se alquila un vehículo especial para un trabajo en particular.
La responsabilidad civil de automóviles no propios y alquilados a menudo se puede comprar de forma independiente por un cargo de alrededor de 250 dólares al año.
Exceso de responsabilidad y paraguas
Las pólizas de exceso de responsabilidad y paraguas son una fuente importante de confusión entre los constructores.
Los términos «exceso de responsabilidad» y «paraguas» son casi intercambiables ahora en la industria de seguros. Históricamente, una póliza «paraguas» proporcionaba una cobertura mucho más amplia que una póliza de «exceso de responsabilidad», pero ese ya no es el caso en la mayoría de los casos.
Muchos constructores creen que la póliza es un superduper catch all que cubre todas las reclamaciones que no están cubiertas por las otras pólizas. Esto no es cierto.
Además, muchos constructores creen que su póliza de paraguas personal que complementa su póliza de responsabilidad civil de propietarios de viviendas y la póliza de automóvil personal les protege si son demandados debido a sus operaciones comerciales. Esto tampoco es cierto. Usted debe tener un exceso de responsabilidad comercial o comercial Umbrella para proteger sus operaciones comerciales.
Lo que la política hace es que simplemente se extiende los límites de sus políticas subyacentes a un límite más alto en incrementos de $ 1M. Puede ampliar los límites de sus pólizas existentes de Responsabilidad Civil de Automóviles, Responsabilidad Civil General y Responsabilidad Civil de Empleadores.
La razón por la que querría tener una póliza de Exceso de Responsabilidad o de Paraguas sería si hay una reclamación grave de mucho dinero y los límites de cobertura de sus pólizas subyacentes no son lo suficientemente altos para hacerse cargo de los daños. En este caso, usted tendría que salir de su bolsillo para pagar la diferencia y esto podría resultar en la bancarrota.
Los límites adicionales proporcionados por una póliza de Exceso de Responsabilidad o Umbrella pueden proporcionar tranquilidad por un costo relativamente barato.
Riesgo del Constructor
La póliza de Riesgo del Constructor se conoce a veces como «seguro de curso de la construcción».
Es una póliza de seguro de propiedad temporal que protege el inicio de la nueva vivienda u otro trabajo en caso de daños mientras el trabajo está en progreso.
Protege contra peligros como el fuego, el robo, el vandalismo, el viento, el granizo y la colisión con el automóvil.
El constructor debe asegurar cada obra por una cantidad igual al valor del coste de reposición de los materiales, la mano de obra, los gastos generales y un beneficio razonable.
La cobertura finaliza cuando la obra se completa, se vende o es ocupada por un inquilino. Cuando la cobertura finaliza, el nuevo propietario debe contratar una póliza de seguro de propiedad permanente.
Las tarifas de la cobertura varían según el estado y el territorio de cobertura dentro del estado. Una tarifa típica para los territorios del interior en Carolina del Sur es de 0,23 por cada 100 dólares de valor completado.
Cubiertas del seguro de propiedad
El seguro de propiedad cubre la propiedad que está titulada a nombre de su negocio, como el edificio, el contenido y el equipo.
Los límites de cobertura para el edificio y el contenido deben establecerse sobre la base de su valor de reposición y deben proteger contra riesgos tales como el fuego, el robo, el vandalismo, el viento y el granizo.
Una póliza especial de Equipo de Contratistas debe ser contratada para cubrir el valor de su equipo que sale de sus instalaciones y viaja al lugar de trabajo. Esta póliza se puede personalizar para que se extienda también a los equipos alquilados o arrendados.
Además, debe contratarse una póliza contra delitos para protegerse contra la malversación de fondos u otros robos de equipos o materiales por parte de sus propios empleados.
Fianzas de licencia y permiso
Las fianzas de licencia y permiso son exigidas por los gobiernos estatales o municipales, como pueblos, ciudades o condados, para garantizar que su construcción cumplirá con los códigos y reglamentos de construcción aplicables.
Si el funcionario de construcción autorizado encuentra que su construcción no cumple con las normas, se puede solicitar una demanda de corrección y si usted no arregla el problema, la compañía de fianzas se pondrá en su lugar y puede contratar a otro contratista para que corrija el problema o puede pagar hasta el límite de la fianza. Entonces la compañía de fianzas presentará una demanda contra usted para obtener el reembolso de sus gastos. Como resultado, la fianza realmente no lo protege a usted, sólo protege al propietario y a la entidad gubernamental.
En Carolina del Sur, el estado requiere que todos los constructores residenciales tengan un límite de fianza de $15,000 y el costo de esta fianza por un año de las diversas compañías de fianzas puede variar de $100 a $225 e incluso más si su calificación crediticia es pobre. Otros estados pueden requerir límites de cobertura más altos y, en ese caso, el costo de la fianza será mayor.
También en Carolina del Sur, la municipalidad donde se realiza la construcción suele requerir su propio límite de fianza de $2.000 o $2500 y el costo de una fianza de tres años con una compañía de fianzas líder es de $250. Esto es típico de los requisitos y el coste de la fianza en otros estados.
Fianzas de cumplimiento
Un tipo diferente de fianza llamada fianza de cumplimiento será a menudo requerida por el propietario del proyecto en la construcción comercial. A veces, en raras ocasiones, el propietario de una casa residencial requerirá una fianza de cumplimiento en un trabajo grande a medida.
Este tipo de fianza garantiza que el trabajo se completará de acuerdo con los términos del contrato. En el caso de que el contratista afianzado no termine el trabajo por falta de finanzas, muerte u otros problemas, la compañía de fianzas encontrará otro contratista para completar el trabajo y buscará al contratista afianzado original para el reembolso.
Si usted es un constructor de casas, será difícil que califique para este tipo de fianza, especialmente si construye casas especiales que son consideradas por las compañías de fianzas como de alto riesgo financiero. Además, el proceso de solicitud es exhaustivo con el requisito de completar múltiples estados financieros para su negocio y los propietarios individuales, así como un informe de trabajo en curso. Este tipo de fianza suele requerir una indemnización personal por parte de los propietarios individuales de la empresa y puede requerir también una indemnización por parte del cónyuge.
El coste de una fianza de cumplimiento oscila entre 10 y 30 dólares por cada 1.000 dólares de importe de la fianza, dependiendo de su solidez financiera. Así, por ejemplo, si el importe de la fianza para un trabajo es de 750.000 dólares, el coste de la fianza oscilaría entre 7500 y 22.500 dólares..
Garantía del propietario de la vivienda
Los productos de garantía del propietario de la vivienda se utilizan normalmente para la construcción de viviendas nuevas, pero ahora hay productos disponibles para trabajos de remodelación y algunas construcciones comerciales.
La garantía proporciona protección al propietario de la vivienda en caso de que el constructor cierre el negocio o se retire y no pueda corregir los problemas de construcción. Proporciona un mecanismo para que la empresa de garantía aborde las quejas sobre la construcción y las corrija si es necesario.
Protege al constructor sustituyendo las garantías implícitas en virtud de la legislación estatal y reemplazándolas por una garantía escrita.
También protege al constructor obligando a que las disputas sobre la construcción se sometan a un arbitraje vinculante que puede ser menos costoso y más favorable para el constructor en muchas circunstancias. Sin embargo, no todos los contratos de garantía obligan a someter las disputas a un arbitraje vinculante, ya que el arbitraje puede ser voluntario con algunos proveedores.
Los términos típicos de la garantía proporcionan protección contra los defectos de construcción de la mano de obra durante un año a partir de la venta, los sistemas estructurales principales durante dos años y los defectos estructurales durante diez años.
El coste de la garantía del propietario de la vivienda para el constructor puede oscilar entre 2,00 y 3,50 dólares por cada 1.000 dólares de precio de venta, dependiendo del estado en el que se encuentre la vivienda y de la calidad de los términos de protección del contrato.