El sector inmobiliario es un negocio dinámico. Con muchas tendencias que cambian constantemente, los inversores deben estar al día de los factores que afectan a sus inversiones. Por lo tanto, es crucial conocer el ciclo inmobiliario y su posición dentro de él. Siga leyendo para saber cómo sacar provecho del mercado inmobiliario, sea cual sea la fase del ciclo inmobiliario.

Fase nº 1: Expansión

La fase de expansión del ciclo inmobiliario es el momento en que los inversores pueden obtener más beneficios. Las tasas de ocupación serán altas y las vacantes se llenarán más rápidamente que nunca. Los alquileres serán altos y a menudo también aumentarán. Además, aparecerán nuevas promociones inmobiliarias a diestro y siniestro, justo a tiempo para satisfacer la alta demanda de propiedades. Este es un momento raro en el que los precios de las viviendas alcanzan su punto máximo y las ventas se disparan.

Esto será normalmente el resultado de las tendencias macroeconómicas en los Estados Unidos. Las tasas de desempleo serán normalmente bajas durante esta fase, un factor que conduce a una mayor demanda de propiedades. El producto interior bruto aumentará, lo que significa que la gente tendrá más renta disponible, optando por propiedades más caras o dispuestas a asumir alquileres más elevados.

Los inversores inmobiliarios más avispados no pueden perder las enormes oportunidades que se ofrecen durante la fase de expansión, que suele caracterizarse como un boom inmobiliario.

Una de las cosas que hay que tener en cuenta es instaurar un aumento del alquiler de su propiedad o propiedades de alquiler existentes. Pero tenga cuidado; aumentar el alquiler demasiado, o demasiado rápido, tendrá un efecto enormemente adverso en su tasa de ocupación. Por lo general, querrá aumentar el alquiler de acuerdo con las tendencias generales de la economía, o de acuerdo con el aumento medio de los alquileres en su zona. Los precios de los alquileres aumentan gradualmente en el conjunto de la economía, y usted debe asegurarse de estar al día.

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La fase de expansión es también un gran momento para comprar y voltear propiedades. En todas las fases del ciclo inmobiliario, se pueden encontrar propiedades con descuento. Las propiedades en dificultades pueden ser compradas, rehabilitadas y revendidas para obtener grandes recompensas durante esta fase. Por otra parte, también puede ser una buena idea alquilar su propiedad rehabilitada una vez que se hayan realizado las mejoras. La alta demanda significa que su propiedad de alquiler no estará vacía durante demasiado tiempo, y un alquiler superior a la media podría significar que cubra sus costes más rápidamente de lo habitual. No obstante, asegúrese de hacer números y de que los costes de las mejoras no afecten negativamente a la rentabilidad de su inversión. Una calculadora avanzada de inversiones inmobiliarias, como la que ofrece Mashvisor, es un regalo del cielo en esta circunstancia, ya que le permite calcular rápidamente el rendimiento de su inversión una vez cubiertos los costes de reparación.

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Fase #2: Hiper Oferta

Después de varios años fructíferos en la fase de expansión, la fase de hiper oferta es el primer presagio de declive en el mercado inmobiliario residencial. La demanda y la oferta de inmuebles, que antes existían en equilibrio, comienzan a inclinarse lentamente hacia la sobreoferta. Para satisfacer la demanda de inmuebles que existía en la fase de expansión, muchos promotores se apresuran a construir nuevos inmuebles y aprovechar la necesidad de vivienda. Esto deja a las ciudades llenas de nuevas viviendas, sin la suficiente demanda de viviendas para llenarlas. Definitivamente, este no es un mercado de vendedores.

Todavía hay muchos movimientos correctos para los inversores inmobiliarios. El crecimiento de los alquileres puede ralentizarse, o incluso empezar a disminuir durante esta fase. Por lo tanto, si ya ha encontrado inquilinos fiables, es crucial que los fije con un contrato de alquiler a largo plazo. Esto asegurará que pueda mantener su nivel de ingresos independientemente de las tendencias del mercado inmobiliario que le rodean – especialmente el declive económico que puede estar en camino.

Dado que habrá una gran competencia por los inquilinos durante esta fase del ciclo inmobiliario, la compra de propiedades vacías se vuelve mucho más arriesgada. Su propiedad en alquiler puede no atraer inquilinos durante varios meses, lo que supone una pérdida de ingresos. Por lo tanto, es una gran idea encontrar propiedades ocupadas, donde su flujo de efectivo está garantizado.

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Fase #3: Recesión

Dado que los ciclos inmobiliarios son cíclicos, las recesiones son inevitables. Aunque esta fase del ciclo inmobiliario parece lúgubre desde la distancia, los inversores tienen opciones disponibles para obtener grandes beneficios en el futuro.

Las tasas de desocupación serán altas durante esta fase del ciclo inmobiliario, y es probable que los precios de los alquileres disminuyan. Por ello, es fundamental que establezca contratos de arrendamiento sólidos durante la fase de hiperoferta. Este tipo de previsión puede contribuir en gran medida a mantener su flujo de caja durante la fase de recesión del ciclo inmobiliario.

Con una alta oferta y una baja demanda de viviendas, la fase de recesión del ciclo inmobiliario favorece definitivamente a los compradores, ya que los precios de las viviendas caen. Este mercado de compradores puede ser difícil de navegar, pero jugarlo correctamente puede ser enormemente beneficioso.

A menos que sea absolutamente necesario, es aconsejable que no venda propiedades de inversión durante este tiempo. El rendimiento de su inversión será menor que en otras fases del ciclo inmobiliario, y eso si consigue encontrar un comprador.

Por el contrario, comprar una propiedad de inversión puede ser una buena idea en este momento. Puede hacerse con algunas propiedades fantásticas a precios bajos, y revenderlas más tarde para obtener grandes recompensas. Las ejecuciones hipotecarias aumentan durante esta fase, lo que significa que puede encontrar muchas propiedades en dificultades de alta calidad durante este ciclo del mercado inmobiliario.

Sabiendo perfectamente que el mercado inmobiliario es cíclico, puede estar seguro de que la recesión terminará. Una vez que vuelva a la fase de recuperación o expansión, sus propiedades de oferta aumentarán sustancialmente su valor. Si tiene la capacidad de comprar y mantener propiedades, la fase de recesión es el momento perfecto para poner en marcha su estrategia. Comprar y mantener propiedades es la mejor estrategia de inversión inmobiliaria durante una recesión.

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Fase #4: Recuperación

La fase de recuperación no es tan fácil de detectar como las otras. La vida cotidiana no parecerá muy diferente, pero las cifras macroeconómicas estarán en alza. Las vacantes seguirán siendo elevadas, pero disminuirán. Los alquileres seguirán siendo bajos, pero en aumento. Los indicadores apuntarán hacia el final de la recesión y un acercamiento a la fructífera fase de expansión del ciclo inmobiliario.

Al igual que en la recesión, todavía se pueden encontrar muchas propiedades inmobiliarias de oferta. Si no tiene la liquidez necesaria para mantener las propiedades durante mucho tiempo, en realidad puede ser inteligente encontrar propiedades de inversión en venta durante la fase de recuperación, en lugar de la recesión. Puede que sea un poco más caro, pero con la expansión a la vuelta de la esquina, sus propiedades de inversión pueden revenderse mucho más rápidamente.

¿En qué punto del ciclo inmobiliario nos encontramos en 2020?

Es difícil discernir cómo se desarrollará el mercado inmobiliario estadounidense en 2020. Por un lado, los indicadores apuntan a la fase de expansión, ya que los precios de la vivienda han estado subiendo en la mayoría de las ciudades de Estados Unidos. La demanda está creciendo más rápido que la oferta, y la presión al alza de los precios de la vivienda ha continuado con fuerza durante el último tiempo. La subida de los precios ha ido acompañada de fuertes ventas inmobiliarias y de indicadores positivos en general.

La propagación del COVID-19, sin embargo, puede alterar esta trayectoria. Muchos han empezado a especular sobre la posibilidad de un desplome del mercado inmobiliario, pero aún se desconoce el alcance del impacto.

Bottom Line

Sin importar la fase del ciclo inmobiliario en la que se encuentre, los inversores inteligentes tienen multitud de opciones para maximizar sus beneficios. Las estrategias de inversión inmobiliaria deben ser diferentes en cada una de las cuatro fases, para capitalizar plenamente las oportunidades únicas y mitigar los desafíos únicos de cada fase.