Wat is een garantieakte? Of u nu een huis verkoopt of koopt, uiteindelijk moet u de titel van het eigendom overdragen. Net als bij het kopen van een auto, hebben huizen en andere onroerende goederen eigendomsdocumenten waaruit de huidige eigenaar van het onroerend goed blijkt. In onroerend goed worden deze akten genoemd. En net als bij het kopen van een auto, kunt u huizen en ander onroerend goed kopen met of zonder garantie. In onroerend goed, zijn er drie populaire soorten akten op basis van hun garanties. Onroerend goed akten zijn er met algemene garanties (een garantie akte), beperkte garanties (een speciale garantie akte), of geen garanties (een quit claim akte). Deze garanties worden gegeven door de verkoper en garanderen de kwaliteit van de titel, niet het eigenlijke huis of eigendom. De akte garantie zegt niet dat de fysieke huis in goede staat is, het zegt dat de juridische eigendom en titel is in goede staat. Deze garantie van de titel vindt plaats bij de overdracht van de garantieakte; de uitwisseling van de akte van de handen van de verkoper naar die van de koper. Natuurlijk, de garantie van de akte alleen in het spel komt wanneer een derde partij betwist de juiste juridische eigendom en titel van het onroerend goed.

Dit artikel is een primer op onroerend goed garantie akten, de garantie akte formulieren, de convenanten op het land die door een volledige garantie akte, en wat te doen wanneer er een schending van de convenanten. Als u vragen hebt over garantieakten en uitdagingen of geschillen over landeigendom, grenzen en bezwaringen, neem dan contact op met Bernhard Law Firm op www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. De garantieakte en de bijbehorende convenanten zijn een contract

Onder Florida Statutes § 689.03, een wettelijke garantieakte draagt eigendom over met volledige common law convenanten, contractueel bindend voor de verkoper en haar erfgenamen aan deze convenanten. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (afgekeurd op andere gronden) (“Een garantie, hetzij uitdrukkelijk hetzij impliciet, is in wezen een contract.”). Het woord convenant betekent eenvoudigweg overeenkomst of contract. Convenanten op onroerend goed, meestal beperkende convenanten, zijn overeenkomsten om het onroerend goed op een specifieke manier te gebruiken of niet te gebruiken. Beperkende convenanten kunnen betrekking hebben op bijna elk gebruik, bijvoorbeeld “er mogen geen zwembaden of windklokkenspel op dit terrein komen”. De uitdrukkelijke taal die wordt gebruikt om het verkochte onroerend goed te beschrijven, en niet de intentie van de verkoper, bepaalt of er een garantie ontstaat en wat de voorwaarden daarvan zijn. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Door middel van een garantieakte gaat een verkoper een convenant aan en belooft dat: (i) zij wettelijk gerechtigd is om het gehele onroerend goed over te dragen en dat geen derde partij een wettelijk belang in het onroerend goed had (het convenant van het recht om over te dragen); (ii) het recht van de koper op bezit niet zal worden aangetast door een vordering van een derde partij (het convenant van rustig genot); (iii) de verkoper zich zal verweren tegen eventuele aanspraken van derden op het onroerend goed en de koper schadeloos zal stellen voor eventuele verliezen die hij als gevolg daarvan zou lijden (het convenant van eigendomsgarantie); (iv) de verkoper zal alles doen wat nodig is om de koper te helpen de titel te perfectioneren mocht dat nodig zijn (het convenant van nadere verzekeringen); (v) de verkoper heeft het eigendom in kwantiteit en kwaliteit dat zij beweert over te dragen (het convenant seisin of convenant van beslaglegging); en (vi) de grond is vrij van beperkingen op het gebruik en het bezit van het gehele eigendom (het convenant van geen bezwaringen of convenant tegen bezwaringen). Deze zes garanties staan samen bekend als de volledige gemeenrechtelijke akteconvenanten. Een akte van garantie wordt dus ook wel een convenantakte of een garantieakte genoemd. Een algemene garantieakte waarborgt tegen alle vorderingen van alle personen, niet alleen die welke door, via of onder de verkoper ontstaan. Harris, 166 So. 2d at 165-66.

Voor meer informatie over het convenant van seisin (d.w.z. het convenant van beslaglegging), Zie ook Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (convenant van seisin geschonden waar de concessiehouder niet het recht verwierf om 30 voet strook van eigendom aan de rand van het overgedragen perceel te bezitten); Harris, 166 So. 2d at n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Wanneer de cessionaris slechts een gedeeltelijk recht op bezit van het eigendom heeft verkregen door middel van een garantieakte, kan de cessionaris het aankoopbedrag terugvorderen wegens schending van de seisin-convenant; de schending vindt plaats bij de levering van de akte); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (wanneer de cedent nalaat bezit te geven van de gehele fysieke ruimte die hij oorspronkelijk wilde overdragen, kan de cessionaris schadevergoeding vorderen wegens gedeeltelijke schending van het seisin-convenant).

Voor meer informatie over het convenant van geen bezwaringen of het convenant tegen bezwaringen, zie American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (het convenant van geen bezwaringen bepaalt dat de grond vrij is van alle bezwaringen of andere beperkingen die het bezit van het gehele eigendom in de weg staan); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (een “bezwaring” binnen het convenant tegen bezwaringen is ieder recht op of belang in het land dat bij een derde kan blijven bestaan, tot vermindering van de waarde van het land, maar verenigbaar met het overgaan van het recht door de overdracht); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (schending van een convenant tegen bezwaring waar grond onderworpen was aan het recht van de vennootschap om gedurende een periode van 10 jaar te genieten van de voordelen van olie- en asfaltrechten).

Voor meer informatie over het convenant van eigendomsgarantie, zie Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (convenant van garantie van eigendomstitel bepaalt dat er geen verstoring zal zijn van het bezit van de cessionaris door een partij die aanspraak maakt op een voorrangsrecht op enig deel daarvan); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Hier volgt een voorbeeld van een garantieakte, waarin specifiek het volgende wordt beloofd:

En de cedent verbindt zich hierbij met de cessionaris dat de cedent rechtmatig in bezit is van dit land in fee simple; dat de cedent het recht en de rechtmatige bevoegdheid heeft om dit land te verkopen en over te dragen, en hierbij de titel van dit land waarborgt en dit land zal verdedigen tegen de rechtmatige aanspraken van alle personen wie dan ook; and that said land is free of all encumbrances

1. Verbintenissen in garantieakten ontstaan alleen wanneer beperkende overeenkomsten worden geschonden of wanneer u beperkende overeenkomsten afdwingt

Verbintenissen in garantieakten komen alleen aan de orde wanneer nieuwe eigenaars hun wettelijke eigendom van het onroerend goed betwisten of te weten komen dat er beperkingen, pandrechten of convenanten op het onroerend goed rusten die niet zijn bekendgemaakt. Wanneer dit gebeurt, is het rechtsgevolg dat de vorige eigenaar de garantieakte convenanten geschonden door het overdragen van onroerend goed onderworpen aan vorderingen voor titel, gebruik, bezit, erfdienstbaarheid, bezwaring, of verwijdering. Om de bepalingen van de akte te doen naleven, moet de nieuwe eigenaar de vorige eigenaar op de hoogte brengen, eisen dat de vorige eigenaar het probleem oplost, of de vorige eigenaar aanklagen wegens schending van de akte van garantie. Om een schending van het contract en de eigendomsconvenanten vast te stellen, moet een partij het bestaan van een contract (de garantieakte), een schending ervan en schade aantonen. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (waarin staat dat de eiser prima facie heeft aangetoond dat er sprake is van contractbreuk wanneer hij deze elementen heeft aangevoerd).

Hoewel schendingen pas na de overdracht worden ontdekt, vindt de juridische schending van een garantieakteconvenant plaats bij het verlijden en de levering van de akte, aangezien de verkoper op dat moment nalaat om het volledige bezit of het recht op bezit en gebruik vrij van toekomstige aanspraken van derden over te dragen. Williams, 47 So. 2d at 626 (“wanneer een cessionaris . . geen bezit en geen recht op bezit verwerft onder een akte die een seisinconvenant bevat . . . de schending heeft plaatsgevonden bij de uitvoering en levering van de overdracht.”); zie ook Allard, 59 So. 3d at 200 (vaststelling dat seisinconvenant geschonden werd wanneer de concessiehouder niet het recht verwierf om een strook van 30 voet van het eigendom aan de rand van het overgedragen perceel te bezitten). Schending doet zich zelfs voor wanneer de verkoper geen feitelijke of constructieve kennis heeft van de bezwaring, vordering of kwestie op het moment dat hij het eigendom overdraagt. Zie Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (waarbij de verkoper aansprakelijk werd geacht voor schending van de garantieakte, ook al had de verkoper geen feitelijke of feitelijke kennis van de bezwaring).

1. Voorbeelden van schendingen van garantieakten en akteconvenanten

Volgens de wet van Florida worden, wanneer het bezit, het gebruik en het rustige genot van een koper worden verstoord door een partij die aanspraak maakt op de eigendomstitel van een deel van het onroerend goed, de garantieclausules van eigendomstitel en het rustige genot geschonden. Zie Arbuthnot, 94 Fla. op 304. Wanneer een koper slechts gedeeltelijk recht verkrijgt op het bezit van eigendom, wordt de seisin convenant geschonden. Williams, 47 So. 2d op 626. Wanneer de verkoper nalaat bezit te verschaffen van de gehele fysieke ruimte die zij oorspronkelijk van plan was over te dragen, wordt het seisin-convenant geschonden. Burton 105 Fla. at 546.

Wanneer een derde aanspraak maakt op een recht of een belang in het eigendom of een gedeelte daarvan, wordt het convenant van geen bezwaring geschonden, dat teruggaat tot het moment waarop de akte werd geleverd, en ontstaat onmiddellijk een vorderingsrecht. Coakley, 419 So. 2d at 817 (convenant van geen bezwaringen bepaalt dat het land vrij is van alle bezwaringen of andere beperkingen die het bezit van het gehele eigendom in de weg staan); Gore, 149 Fla. at 696. Een “bezwaring” binnen het convenant tegen bezwaringen omvat elk recht op of belang in het land dat bij een derde kan bestaan. Id.; Flood, 61 Fla. at 212-14 (schending van convenant tegen bezwaring waar grond onderworpen was aan recht in vennootschap om asfaltrechten te genieten voor een periode van 10 jaar).

Wanneer de kwaliteit en de juistheid van de overgedragen titel een verwijzing naar parol bewijs of andere documenten vereist, rust de last op de verkoper om dergelijk bewijs te produceren of te leveren; zelfs wanneer het koopcontract een onderzoek naar de titel in het dossier vereist, mag de last om het noodzakelijke bewijs te leveren voor de voltooiing van de goede titel en het bezit van het eigendom niet op de koper rusten, die een totale vreemdeling is van de geschiedenis van het land, de titel en het bezit ervan. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (vaststelling partij geschonden onroerend goed contract waar zij geen abstract waaruit blijkt goede en verhandelbare titel en bewijs buiten de akte abstract was vereist om het bestaan en de staat van aantasting op het onroerend goed vast te stellen).

Dus, bijvoorbeeld, zou het convenant tegen bezwaringen worden geschonden door het bestaan van alle uitstaande rechten van erfdienstbaarheid die de waarde van de overgedragen grond vermindert. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (vaststelling dat wanneer een erfdienstbaarheid in de akte was opgenomen maar niet zichtbaar was bij inspectie van het land, het bestaan van de erfdienstbaarheid een schending was van de algemene garanties in de akte, met inbegrip van het convenant tegen bezwaringen). Evenzo zou de overeenkomst tegen bezwaringen ook worden geschonden als een verkoper niet proactief een recht van overpad bekend zou maken dat door een aangrenzend eigendom wordt gebruikt, zelfs als dit blijkt uit een geregistreerde akte – dit zou wettelijk een niet-bekendgemaakte bezwaring vormen die de koper het recht geeft op schadevergoeding van een verkoper die zich anders voordoet. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

In sum, a warranty akte guarantees the good title and ownership of the property on the date of the akte. Als blijkt dat de titel en eigendom niet zo gegarandeerd zijn, kan een koper een vordering hebben wegens schending van de garantiebedingen. Als u vragen heeft over garantieakten en betwistingen of geschillen over grondtitel, grenzen en bezwaringen, neem dan contact op met Bernhard Law Firm op www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Zie ook American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (het convenant van geen bezwaringen bepaalt dat het land vrij is van alle bezwaringen of andere beperkingen die het bezit van het gehele eigendom in de weg staan); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (een “bezwaring” binnen het convenant tegen bezwaringen is elk recht op of belang in het land dat bij een derde kan blijven bestaan, tot vermindering van de waarde van het land, maar verenigbaar met het overgaan van het recht door de overdracht); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (schending van een convenant tegen bezwaring waar grond onderworpen was aan het recht van de vennootschap om gedurende een periode van 10 jaar te genieten van de voordelen van olie- en asfaltrechten).