All Cash

In de onroerend goed wereld, contant geld is koning voor een verkoper. Hoewel het misschien de voorkeur van de verkoper methode om betaald te krijgen voor een woning, zijn er bepaalde voordelen en nadelen voor de buyer.

Kopen met contant geld bij de onderhandelingen over een onroerend goed contract, betekent dat tegen de tijd van het sluiten, de koper zal beschikken over onvoorwaardelijke liquide middelen voldoende om alle kosten in verband met het kopen van een stuk van het onroerend goed te betalen, met inbegrip van de verkoopprijs en sluitingskosten.

Aangezien verkopers de voorkeur geven aan een bod in contanten, zonder financieringsvoorbehoud, zullen zij eerder een dergelijk bod accepteren dan een vergelijkbaar, of zelfs beter bod, van iemand met financieringsvoorbehoud. Bijgevolg kan een koper die echt het geld heeft om te sluiten, vaak een betere deal krijgen dan een koper die op een geldschieter vertrouwt.

Veel kopers, echter, denkend dat zij het contract op een latere datum kunnen veranderen, doen een contant bod, maar in werkelijkheid zijn zij niet in staat om met hun eigen geld te sluiten. Zij gaan ervan uit dat zodra hun financiering is goedgekeurd, het gemakkelijk zal zijn om het contract te wijzigen van contant geld in een gefinancierde transactie. Dit is niet altijd het geval, en de koper moet begrijpen dat de verkoper niet verplicht is om de voorwaarden van het contract te wijzigen.

Er zijn gevallen waarin kopers contante aanbiedingen hebben laten accepteren, hoewel ze het geld niet hadden, en de verkopers weigerden om het contract te wijzigen. In deze gevallen verloor de koper zijn aanbetaling, omdat hij niet in staat was om aan de voorwaarden van de koopovereenkomst te voldoen. De les die we hieruit moeten trekken is dat cash cash betekent, en niet iets anders!

Bij een cash closing zal de koper worden geïnformeerd over het exacte bedrag dat hij moet meebrengen voor de transactie. In de meeste gevallen moeten die fondsen worden overgemaakt aan de afsluitende agent of worden overgemaakt per bank of gecertificeerde cheque. Daarom, als u betrokken bent bij een aankoop in contanten, zorg ervoor dat uw fondsen gewist en beschikbaar voorafgaand aan het sluiten, of u zult niet in een positie om te sluiten.

Lees meer over alle contante aanbiedingen versus financiering in onze Real Estate Investment Strategy sectie.

Conventionele hypotheek

State en federaal gecharterde banken en kredietverenigingen worden over het algemeen aangeduid als conventionele kredietverstrekkers, het geven van conventionele hypotheken. Volgens Webster’s woordenboek, conventionele betekent “gebruikt en geaccepteerd door de meeste mensen; gebruikelijke of traditionele”. Investeerder rehab leningen zijn geen van deze dingen, omdat ze vaak ongebruikelijk en zeer specifiek. Conventionele leningen zijn zeer moeilijk te vinden voor rehab properties.

Hoewel conventionele leningen zijn over het algemeen de minst dure hypothecaire leningen beschikbaar, ze nemen een lange tijd om te verkrijgen, zelfs van een conventionele geldschieter met wie je een bestaande relatie kan hebben. Zelfs als u in staat bent om de zeldzame conventionele geldschieter bereid te vinden om investeerders rehab leningen aan te bieden, kan het leningproces een extreem lange tijd duren om door te werken. De meeste verkopers die aan huisflippers verkopen, zijn bereid om tegen een lagere prijs te verkopen in ruil voor een snelle sluiting, en velen zijn niet bereid om te wachten op de trage wielen van de conventionele kredietverstrekker om te draaien.

Hoewel de leningen van een conventionele kredietverstrekker minder duur kunnen zijn dan een lening van een particuliere of hard geld kredietverstrekker, zal de conventionele kredietverstrekker een grotere aanbetaling op het onroerend goed vereisen in vergelijking met een typische niet-conventionele rehab-kredietverstrekker.

De meeste conventionele kredietverstrekkers zullen alleen lenen een percentage van de huidige waarde van een woning, terwijl de meeste hard geld en particuliere rehab kredietverstrekkers zal lenen op de na gerepareerde waarde van het onderpand property.

Government Insured Loans

De Federal Housing Administration (FHA) biedt rehab financiering aan investeerders door middel van haar 203k lening programma. Dit programma leent zowel aankoopprijs en rehab fondsen, maar het is alleen beschikbaar voor consumenten kopen eigenaar bewoonde eigenschappen, geen investeerders.

Hoewel ze hebben enkele beperkingen, kunnen FHA 203k leningen worden gebruikt voor multi unit onroerend goed investeringen situaties, zolang de kredietnemer van plan op het leven binnen een van de eenheden. Dit kan een geweldige manier zijn om goedkope financiering te krijgen voor een inkomenseigendom. Kopers moeten ook in gedachten houden, dat bij het kopen van een 3-4-eenheid woning, de FHA zal vereisen dat u ten minste een liquide drie maanden betaling reserve die zal binden wat contant geld te houden. Zij zullen ook vereisen dat de verhuureenheden op het 3-4 eenheidsgebouw de hypotheek op zijn eigen ondersteunen. Een investeerder die dit soort rehab-lening neemt, moet bereid zijn om te leven met de regels.

Een alternatief programma aangeboden door de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) biedt haar leningen aan zowel consumenten als investeerders, via haar HomePath-programma. Er zijn echter een paar beperkingen aan het HomePath-programma.

• Het HomePath-programma wordt alleen aangeboden aan beleggers die huizen kopen die eigendom zijn van Fannie Mae.
• De kosten van reparaties kunnen slechts tot 35% van de na gerepareerde waarde (ARV) van een woning zijn, en kunnen niet meer dan $ 35.000 in totaal zijn.

De HomePath-optie is alleen beschikbaar voor een beperkte selectie van eigenschappen, en die eigenschappen kunnen geen uitgebreide reparaties of dure verbeteringen vereisen. Het programma is ontworpen voor mensen die bank-eigendom, korte verkoop of noodlijdende eigenschappen kopen die voornamelijk cosmetische reparatie nodig hebben, die meestal niet worden gewenst door huis flippers.

Eigenaar Financiering

Eigenaar financiering betekent dat de verkoper van een woning “leent” het geld aan de koper van het pand, neemt een hypotheek op het verkochte pand, en krijgt terugbetaald in termijnen volgens de voorwaarden van de overeenkomst tussen de partijen.

Voor de verkoper, dit vertegenwoordigt een goede stroom van inkomsten als ze zich kunnen veroorloven om niet het geld voor de verkoop van het pand in een keer. Voor de koper is het vaak een gunstige regeling, omdat de transactie snel kan worden gesloten en de verkoper zal meestal niet de kosten in rekening brengen die een geldschieter zou doen. Bovendien zal de eigenaar gefinancierde eigenschappen geen taxatie vereisen.

Het probleem is echter dat zeer weinig verkopers voldoende middelen hebben om een plek te vinden om te wonen en hun levensstijl te handhaven zonder het forfaitaire bedrag in contanten dat zij zouden ontvangen uit de verkoop van het onroerend goed. Bovendien, verkopers die wel de middelen hebben, willen misschien niet de rompslomp en het risico van het zijn de geldschieter.

Als de koper in gebreke blijft bij het doen van betalingen aan de verkoper, moeten ze door de juridische procedure gaan om het bezit van het onroerend goed te verkrijgen, dat misschien niet de moeite waard is wat het was toen het pand voor het eerst werd verkocht. Het is ook mogelijk dat het niet in dezelfde staat is als toen het oorspronkelijk werd verkocht, wat een probleem kan worden wanneer ze proberen het opnieuw te verkopen.

Hoewel er voordelen zijn voor zowel de verkoper als de koper voor financiering door de verkoper, kunnen de nadelen in veel gevallen opwegen tegen de voordelen. Over het algemeen zijn zeer weinig verkopers bereid de lening te dragen.

Hard geld

Hard geld kredietverstrekkers vertrouwen niet op de kredietwaardigheid van de lener. In plaats daarvan kijken ze naar de waarde van het onroerend goed. De kredietverstrekker wil er zeker van zijn dat als de lener in gebreke blijft, er voldoende eigen vermogen in het pand is om de schuld terug te betalen. Dienovereenkomstig zal een hard geld geldschieter u meestal minder lenen dan een conventionele geldschieter (meestal 50 – 60%) van de waarde van het onroerend goed.

Als u niet in staat bent om een conventionele lening van een bank of hypotheek makelaar te krijgen, kunt u profiteren van het omgaan met een hard geld geldschieter. Voordat u dit doet, moet u ervoor zorgen dat u de vergoedingen en kosten in verband met de lening en de leningsvoorwaarden begrijpt. Vaak zal een hard geld geldschieter meer dan blij zijn om af te schermen op het onderpand eigendom dat meer waard is dan de schuld verschuldigd op it.

Typisch, hard geld kredietverstrekkers zijn niet gereguleerd door een overheidsinstelling en hoeven niet te worden gelicentieerd. Er zijn veel legitieme hard-money kredietverstrekkers, echter, zoals in veel beroepen, zijn er een aantal minder dan eerlijk hard geld kredietverstrekkers. Zorg ervoor dat u weet met wie u te maken hebt.

Hard geld kredietverstrekkers worden niet gereguleerd door een overheidsinstantie en hoeven niet te worden gelicentieerd.

Private Money

Een particuliere kredietverstrekker zal over het algemeen een potentiële kredietnemer en het onderpand eigendom beoordelen met behulp van de drie “C’s” van de kredietwereld – Krediet, Capaciteit om te betalen en Collateral.

Dit betekent dat de particuliere kredietverstrekker de kredietnemer financieel zal moeten kwalificeren door de kredietgeschiedenis van de kredietnemer te bekijken om de gewoonten van de kredietnemer te beoordelen bij het terugbetalen van schuldeisers. Hoe beter de kredietscore, hoe meer een particuliere kredietverlener geneigd zal zijn een lening te verstrekken. De particuliere kredietverlener zal ook het inkomen en de cashflow van de kredietnemer beoordelen, om te bepalen in hoeverre de kredietnemer in staat is de voorgenomen lening te betalen.

Leer hoe u uw DTI-ratio berekent.

Terwijl de hard money-kredietverstrekker het onderpand als zijn primaire bron van terugbetaling beschouwt, verstrekt de particuliere kredietverstrekker leningen waarvan hij verwacht dat de kredietnemer deze zal betalen, waarbij het onderpand slechts dient als het back-upplan voor terugbetaling indien er onverwachts iets gebeurt en de kredietnemer niet terugbetaalt. Dienovereenkomstig kan de particuliere rehab-leninggever bereid zijn een groter bedrag te lenen dan andere kredietverstrekkers op projecten, omdat ze er meer vertrouwen in kunnen hebben dat het zal worden terugbetaald.

Private geld rehab-leningen voor investeerders zijn zeker duurder dan conventionele leningen, omdat ze veel meer risico en tijd met zich meebrengen. Particuliere kredietverstrekkers kunnen echter meer flexibiliteit hebben bij het afstemmen van hun leningen op de behoeften van de kredietnemers dan conventionele leningen. Bovendien zullen particuliere kredietverstrekkers in staat zijn om leningen sneller te sluiten, waardoor rehabbers goede deals kunnen vastleggen als ze op de markt komen.

Zoals hard geld kredietverstrekkers, zijn particuliere kredietverstrekkers over het algemeen niet gereguleerd of gelicentieerd, dus nogmaals, de lener moet zijn huiswerk doen om te weten met wie hij of zij te maken heeft.

Welke financieringsmethode u ook selecteert, wij raden u aan ons huis flipping business plan sjabloon te gebruiken om uw financiën georganiseerd te krijgen. De financieringsstrategie in sectie drie zal ervoor zorgen dat u het geld goed krijgt op uw volgende flip.

Lees meer over het verschil tussen een particuliere geldschieter versus een bankhypotheek.