Deniz Kahramaner is de oprichter & CEO van de data gedreven Real Estate Brokerage Atlasa. Zijn missie is om huizenkopers te helpen de afwegingen van verschillende woningopties te begrijpen met behulp van big data en analytics.
Zo je zag een TIC woning op Zillow of Trulia. Wat nu?
Als u op zoek bent geweest naar een huis in San Francisco, is de kans groot dat u een Tenancy in Common (TIC) -pand bent tegengekomen. Op het eerste gezicht lijkt een TIC precies op een appartement, maar het is ongeveer 10-20% goedkoper.
Zijn TIC’s te mooi om waar te zijn?
Wat is het addertje?
Laten we eens kijken naar wat TIC-eigendommen zijn, de voor- en nadelen van het kopen van een TIC-vastgoed in San Francisco, en de cruciale due diligence die u moet doen voordat u een TIC-eenheid koopt.
Wat is Tenancy In Common (TIC)?
Percentage eigendom in het hele gebouw
Wanneer u een TIC-woning koopt, bent u NIET de eigenaar van de eenheid. In plaats daarvan hebt u een procentueel aandeel in het hele gebouw, samen met andere mensen die de andere TIC-woningen in het gebouw hebben gekocht. Bijvoorbeeld, als u eigenaar bent van een TIC in een 10-eenheid multi-familiegebouw, zult u waarschijnlijk bijna 10% van de titel van het hele gebouw bezitten, niet de eenheid zelf.
Welk percentage u bezit, wordt contractueel bepaald, afhankelijk van vele factoren, waaronder de verdieping van uw eenheid in een gebouw met meerdere verdiepingen, de vierkante voet van uw eenheid in vergelijking met anderen, en de wenselijkheid ervan. In de akte van het gebouw zal uw eigendomspercentage van het hele gebouw worden vermeld wanneer u de TIC koopt. Er is geen individuele akte voor uw eenheid, maar voor het hele gebouw zelf.
In tegenstelling hiermee betekent een condo eigendom dat een gebouw juridisch is verdeeld in fysieke delen, waarvan u er een afzonderlijk bezit. Elke eigenaar van een flat is eigenaar van een bepaald deel van het eigendom dat op een kaart is vastgelegd in de registers van het graafschap. Elk appartement heeft een individuele akte geregistreerd bij de county, die het gebied dat individueel eigendom is van de eigenaar van het appartement identificeert.
Dus ik bezit een procentueel belang in het gebouw. Hoe zit het met de woning die ik zojuist heb gekocht?
Als TIC-eigenaar komen uw rechten op het gebruik van een specifieke woning in de eenheid voort uit een wettelijk schriftelijk contract dat door alle mede-eigenaren is ondertekend. Deze overeenkomst wordt ook wel een “TIC-overeenkomst” of “Tenancy in Common Agreement” genoemd.
Deze overeenkomst heeft niets te maken met de akte, de plattegrond of een ander document dat is opgenomen in de registers van het graafschap. Het is een juridisch contract tussen u en de andere eigenaren in het gebouw.
Is een TIC legaal?
Jazeker, absoluut. De geldigheid van uw aanspraak op uw woning hangt echter volledig af van de TIC-overeenkomst, niet van de akte of de provincie. Deze overeenkomst is geschreven door de advocaat van de voormalige eigenaren. Behandel deze overeenkomst alsof u een arbeidscontract, een hypotheekovereenkomst of een investeringsdocument van een engel ondertekent. Lees het zorgvuldig!!! De duivel zit altijd in de details, en je wilt de duivel vinden voordat je een groot percentage van je nettowaarde op een eigendom betaalt.
Tijd voor de voors en tegens.
Pros of Buying a TIC
1. Je zou in staat kunnen zijn om een condo conversie te doen en tot 25% rendement op de waarde te krijgen!
Op dit moment zijn TIC-eigenschappen 10-20% goedkoper dan condo’s in San Francisco. De redenen hiervoor zijn de hieronder genoemde nadelen. Sommige TIC eigendommen hebben de wettelijke mogelijkheid van condo conversie. Condo conversie kan gebeuren door middel van een loterij voor 3 + unit gebouwen of een directe aanvraag voor 2 unit gebouwen. Als u uw TIC met succes kunt omzetten in een flatgebouw, hebt u automatisch de waarde van uw bezit met maximaal 25% verhoogd, naast de marktstijging. Nu dat is een fantastische investering!
Echter, veel factoren beïnvloeden condo converteerbaarheid, zoals:
- Verleden uitzettingen
- % van eenheden die eigenaar of huurder bewoond
- Lengte van verblijf van elke eigenaar of huurder
- Vorige vermeldingen in condo conversie loterij. Om te leren over conversie loterij, lees dan dit bericht: http://bit.ly/2roruCu
- De mislukte vermeldingen in de loterij kunnen van invloed zijn op uw condo conversie.
Het is belangrijk om samen te werken met uw makelaar en een goede advocaat om deze factoren door te nemen en ervoor te zorgen dat de TIC-eenheid op haalbare wijze kan worden omgezet in een condo. Zodra de haalbaarheid is besproken, worden de conversiekosten belangrijk. Het is altijd een goed gebruik om te weten hoeveel de conversie zal kosten om het rendement op investering (ROI) te bepalen in vergelijking met het kopen van een appartement direct.
2. U betaalt 10-20% minder dan een appartement per vierkante voet. Als u van plan bent om er een tijdje in te wonen en het dan te verkopen, kan het een fantastische bang for your buck zijn.
Zelfs als condo conversie niet mogelijk is, als u van plan bent om in het gekochte pand te wonen en het uiteindelijk te verkopen om naar een groter huis te verhuizen, zijn TIC’s een wenselijke optie.
Waarom? TIC’s hebben hetzelfde percentage waardestijging als flatgebouwen (ik heb MLS-gegevens geanalyseerd om dit te bewijzen – zie het gedeelte hieronder). Dus je krijgt een vergelijkbaar % rendement als condo-eigenaren op uw onroerend goed investering wanneer u verkoopt.
3. Hogere ROI als u van plan bent het te verhuren – met een addertje onder het gras
Als u een TIC 10-20% goedkoper koopt dan een condo, en het verhuurt, krijgt u dezelfde huur als een condo zou doen. Dus je maandelijkse en jaarlijkse ROI is standaard 25% hoger dan een flat.
Is dit te mooi om waar te zijn?
Ja, want TIC units hebben huurcontrole. U zult niet in staat zijn om uw huren te verhogen zo veel als een condo eigenaar kan, die uw ROI zal pijn doen op de lange termijn. Ik zou adviseren om met een advocaat te praten en ervoor te zorgen dat u een volledig begrip hebt van de juridische risico’s van TIC’s in vergelijking met condo’s. Zie de leesbronnen onderaan deze post voor meer informatie.
4. Blootstelling aan San Francisco Real Estate
TIC’s zijn de goedkoopste manier om blootstelling aan San Francisco’s onroerend goed te krijgen. Het kopen van een TIC kan een financieel lonende beslissing zijn voor huidige huurders in San Francisco, want als u eenmaal eigenaar bent van een pand, hoeft u geen huur te betalen en bent u eigenaar van een snel waardevol bezit, dat slechts 4 jaar nodig had om te herstellen van de recessie van 2008.
5. Mogelijkheid om in een mooiere buurt te kopen
Omdat TIC’s 10 – 20% goedkoper zijn, kunt u misschien in een duurdere buurt kopen, waar u anders misschien uit geprijsd bent. Duurdere buurten (bv. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) zijn meer recessiebestendig: meer eigenaren in die buurten kunnen het zich veroorloven om hun eigendommen vast te houden tijdens recessies. Als gevolg hiervan dalen de prijzen niet zo veel als gevolg van een tekort aan aanbod.
Wat zijn de nadelen van het kopen van een TIC?
1. TIC’s hebben juridische complexiteiten – veel van hen.
We hebben vastgesteld dat wanneer u een TIC koopt, u een procentueel belang in een heel gebouw koopt, waarbij uw eenheid wordt gedefinieerd door een uniek contract geschreven door een feilbare advocaat, die in staat is om fouten te maken. U moet dit contract zorgvuldig lezen en ervoor zorgen dat u wettelijk gedekt bent. Ik adviseer om juridisch advies in te schakelen om alles te bekijken voordat u een bod uitbrengt.
2. Huurcontrole
Als u een TIC koopt in de hoop het uiteindelijk te kunnen verhuren, weet dan dat TIC’s onder de huurcontrole van San Francisco vallen, en condo’s niet. Het bedrag dat u als verhuurder vanaf 1 maart 2018 jaarlijks aan huur mag verhogen, is 1,6%. Er is geen dergelijke beperking voor condo’s. Meer informatie hier.
Het is ook extreem moeilijk om een problematische huurder in een TIC te verwijderen. Inzicht in uitzettingsrecht en huurwetgeving is belangrijk voordat u uw aankoopbeslissing neemt.
3. Fractionele hypotheek
Als u de financiering van een TIC wilt veiligstellen, krijgt u hoogstwaarschijnlijk een fractionele lening. Er zijn slechts een paar kredietverstrekkers en weinig leningopties in fractionele financiering.
De nadelen van fractionele leningen zijn:
- Hogere rente
- Hogere aanbetaling
- Hogere maandelijkse betaling
- Minder keuzes van kredietverstrekkers en leningtypen
Note: Groep TIC-leningen is een alternatieve vorm van financiering, waarbij een groep mensen die een meergezinsgebouw kopen, samen een lening aanvragen. Als u een individuele TIC koopt, is dit meestal geen optie.
4. Condo conversie is misschien niet mogelijk
Zoals vermeld in de vorige sectie, condo convertibiliteit kan wel of niet mogelijk zijn, afhankelijk van verschillende factoren. Zorg ervoor dat u met een vastgoedadvocaat praat om er zeker van te zijn dat u kunt converteren naar een condo voordat u een bod uitbrengt. Condo converteerbaarheid is niet alleen van belang voor het potentieel op lange termijn, maar heeft ook invloed op de marktwaarde van de TIC.
5. Verkoopt moeilijker in marktdalingen
Tijdens recessies is het moeilijker om een TIC te verkopen dan een appartement. TIC’s blijven langer op de markt voordat ze worden verkocht, wanneer de prijzen van appartementen aanzienlijk zijn gedaald. Wanneer de prijzen lager zijn, wordt het TIC vs condo dilemma meer uitgesproken.
Als ik een TIC koop, hoe stijgt het dan in vergelijking met een Condo?
Als voormalig big data man, moest ik natuurlijk een database bouwen en een aantal SQL-query’s uitvoeren om erachter te komen met mijn collega Jeremie Young. Regel 1 van data wetenschap: Vertrouw nooit op vuile data van andere bronnen. Zorg ervoor dat uw gegevens zelf schoon zijn.
Hieronder ziet u hoe de waardering van TIC-eenheden zich verhoudt tot condo’s in de San Francisco Bay-regio tussen 2010 en 2018. Deze gegevens zijn afkomstig van de officiële San Francisco Multiple Listing Service.
Mediane prijzen van TIC’s in vergelijking met condo’s van 2007 en 2017