Concurrerende belangen leiden vaak tot onenigheid tussen verhuurders en huurders over het recht van een verhuurder om een huurwoning te betreden. Als eigenaar wilt u misschien af en toe controleren of uw woning goed wordt onderhouden, maar aan de andere kant wil uw huurder zijn privacy. Eigenaren hebben echter niet het absolute recht om binnen te komen als er een huurder in hun woning woont.

Gelukkig zijn er wetten die voorschrijven wanneer en hoe vaak u een woning die door een huurder wordt bewoond, mag betreden. Het kennen van deze wetten is niet alleen belangrijk om u uit de juridische problemen te houden, ze kunnen u ook helpen onnodige spanningen met uw huurders te voorkomen.

Wat is huurder privacy?

De wet van Californië beschermt de privacy van huurders door voor te schrijven wanneer, waarom en hoe vaak een verhuurder het recht heeft om een woning te betreden. Het recht op privacy is een zeer belangrijk recht, maar wetgevers begrijpen dat een eigenaar van onroerend goed soms toegang tot zijn eigendom moet hebben, ook al bewoont iemand anders het.

Als verhuurder in Californië is het belangrijk dat u de wetten met betrekking tot het binnentreden begrijpt, omdat herhaalde schendingen van de privacy van een huurder juridische hoofdpijn in de rechtbank kunnen veroorzaken of zelfs kunnen resulteren in een aanklacht wegens huisvredebreuk. Alle San Diego vastgoedbeheerbedrijven begrijpen deze wetten en kunnen u helpen ze ook te begrijpen.

Er zijn bepaalde gedragingen die zowel huurders als de wet als invasief beschouwen, inclusief maar niet beperkt tot:

• Te vaak langskomen
• Langskomen zonder waarschuwing
• Nalaten het pand te betreden
• Het pand betreden zonder toestemming van de huurder
• Het zonder begeleiding toelaten van anderen in de woning
• Het uitvoeren van inspecties of reparatiewerkzaamheden buiten redelijke uren
• Het langskomen om een huurder lastig te vallen

Wanneer mag een huisbaas een woning betreden?

California Civil Code §1954 geeft aan wanneer een verhuurder het recht heeft om een woning te betreden die door een huurder wordt bewoond. In Californië kan een verhuurder het recht hebben om de woning te betreden om de volgende redenen:

In het geval van een noodsituatie

In het geval van een noodsituatie kan een verhuurder het recht hebben om een woning te betreden zonder kennisgeving, ongeacht of de huurder thuis is of niet.

Elke gebeurtenis die schade veroorzaakt aan de woning en schade zal blijven veroorzaken als deze niet onmiddellijk wordt aangepakt, kan worden beschouwd als een noodsituatie. De meest voorkomende noodsituaties zijn overstroming, schade door extreme weersomstandigheden en brand.

Na behoorlijke schriftelijke kennisgeving

Een verhuurder kan het recht hebben zijn eigendom te betreden, zelfs tegen de wil van zijn huurder, zolang hij een behoorlijke schriftelijke kennisgeving heeft gedaan en het binnentreden plaatsvindt tijdens “normale kantooruren”. Californië vereist dat een verhuurder een “redelijke” aankondiging vooraf doet van zijn voornemen om binnen te dringen en beschouwt 24 uur als “redelijk”, tenzij bewijs van het tegendeel ontbreekt. De kennisgeving moet de datum, het geschatte tijdstip en de reden voor het binnentreden vermelden. De schriftelijke kennisgeving kan persoonlijk worden afgeleverd bij de huurder, worden achtergelaten bij iemand van geschikte leeftijd in de woning, of worden gepost.

Om reparaties uit te voeren

Zolang de juiste kennisgeving is gedaan zoals hierboven besproken, kan een verhuurder het recht hebben om de woning tijdens de normale kantooruren te betreden om reparaties uit te voeren. Als een externe partij, zoals een loodgieter of klusjesman is betrokken, moet de verhuurder of een vertegenwoordiger van zijn San Diego vastgoed management bedrijf de reparateur vergezellen en bij hen blijven terwijl ze in de eenheid zijn.

Voor jaarlijkse inspecties

Zoals met reparaties, zolang de juiste schriftelijke kennisgeving is gegeven, kan een verhuurder het recht hebben om het pand te betreden en te inspecteren tijdens de normale kantooruren. Nogmaals, als een externe partij de inspectie uitvoert, moet de huisbaas hen vergezellen in de woning en bij hen blijven tot de inspectie is voltooid.

Om de huurwoning te tonen aan toekomstige huurders

Met de juiste kennisgeving, kan een huisbaas het recht hebben om de woning te betreden om het te tonen aan toekomstige huurders of kopers tijdens de normale kantooruren. Normale kantooruren worden over het algemeen beschouwd als 8.00 tot 17.00 uur op weekdagen, maar de Californische wet staat verhuurders toe om maximaal twee open huizen per maand in het weekend te organiseren tussen 13.00 en 16.30 uur, op voorwaarde dat de juiste kennisgeving wordt gedaan en de verhuurder of zijn agent op het terrein blijft voor de duur van het open huis. (Zie Dromy v. Lukovsky)

Met toestemming van de huurder

Een verhuurder mag een eigendom betreden telkens wanneer een huurder hem daartoe toestemming geeft, ongeacht het tijdstip van de dag. Toestemming kan schriftelijk of mondeling worden gegeven, maar het is altijd het veiligst om schriftelijke toestemming te krijgen. E-mail is de snelste en gemakkelijkste manier om met uw huurder te communiceren en tegelijkertijd een schriftelijk verslag op te stellen.

Als de huurder het pand heeft verlaten

Als een verhuurder redelijkerwijs van mening is dat een huurder het pand heeft verlaten, kan hij het recht hebben om zonder kennisgeving binnen te komen. De verhuurder moet echter voldoende, redelijk bewijs hebben dat de huurder het pand heeft verlaten voordat hij zich hierop kan beroepen om binnen te komen.

De volgende omstandigheden kunnen als redelijk bewijs van achterlating worden beschouwd:

• De nutsvoorzieningen zijn afgesloten
• Naburen melden dat de huurder werd gezien verhuizen
• Naburen melden dat de huurder hen vertelde dat hij ging verhuizen
• De huurder diende een adreswijziging in bij het postkantoor
• De huurder werd gediend met een kennisgeving om te stoppen en heeft niet gereageerd op verdere communicatie.

Kan een huurder mijn recht tot binnentreden weigeren?

Als een verhuurder een behoorlijke kennisgeving doet en een wettige reden heeft om binnen te treden, kan hij dat doen, zelfs tegen de wil van de huurder in. Natuurlijk kan het betreden van een woning tegen de wil van een huurder een spanning veroorzaken in de relatie tussen verhuurder en huurder, dus het is belangrijk om uw belang bij het binnentreden af te wegen tegen een mogelijk conflict dat het kan veroorzaken.

Als uw huurder uw recht om binnen te treden weigert, moet u proberen uit te vinden waarom. Het kan zijn dat de huurder gewoon de eenheid wil schoonmaken voordat u binnenkomt, in welk geval u kunt samenwerken om een aanvaardbaar tijdstip voor u beiden te bepalen. Onthoud dat het, indien mogelijk, altijd beter is om met de huurder samen te werken, zelfs als u technisch gezien in het gelijk wordt gesteld.

Als een huurder herhaaldelijk de toegang weigert, ondanks een behoorlijke kennisgeving en pogingen om tot een compromis te komen, kunt u hem voor de rechter dagen en een gerechtelijk bevel verkrijgen dat u toestaat het pand te betreden met de hulp van de rechtshandhaving. Hoewel dit soms nodig is, moet dit als laatste redmiddel worden gedaan, omdat procederen zowel tijd als geld kost.

Conclusie

De wet van Californië geeft duidelijk aan wanneer een verhuurder het recht heeft om een woning te betreden die door een huurder wordt bewoond. Als verhuurder wil je jezelf vertrouwd maken met de aanvaardbare redenen en kennisgevingsvereisten voor het betreden van een woning die door een huurder wordt bewoond. Het volgen van de wet zal u niet alleen uit de juridische problemen houden, het zal ook helpen bij het bevorderen van een goede relatie met uw huurders.