door John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

How Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Lowest Cost

Startende bouwers vragen ons vaak welke polissen zij minimaal moeten hebben. We krijgen vaak dezelfde vraag van lange termijn bouwers op zoek naar hun uitgaven te trimmen.

Bouwers kunnen tot 9 verschillende verzekeringen en / of obligaties nodig hebben, afhankelijk van hun situatie, activiteiten, en tolerantie om uit eigen zak risico’s te nemen.

Op een minimum, bijna alle bouwers, ongeacht hoe klein of zelfs als ze een start-up operatie, zal Workers Compensation, Algemene Aansprakelijkheid, en Builders Risk nodig hebben.

Andere verzekeringen die vaak worden afgesloten zijn onder meer:

• Property
• Business Auto
• Excess of Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• and Home Owners Warranty producten

De percentages die op deze pagina worden vermeld, zijn een ruwe schatting van het percentage van onze bouwersklanten die de respectieve verzekeringspolis kopen.

Zoals u kunt zien, varieert het van een minimum van 1% voor prestatiegaranties tot een maximum van 100% voor werknemerscompensatie en algemene aansprakelijkheid.

* Percentages geven bij benadering het percentage van de bouwers klanten die elk type polis dragen.

Waarom precies zijn al deze polissen mogelijk nodig?

Sommige van deze polissen zijn vereist door de staat of de lokale wetgeving, zoals werknemerscompensatie, aansprakelijkheid voor auto’s, en vergunning of vergunning obligaties. Als u niet dragen van deze polissen je gezicht ernstige boetes en sancties.

De bouwer bank of kredietinstelling zal altijd een bewijs van Builders Risk eisen om de waarde van de nieuwe start of project waarvoor zij de lening hebben verlengd veilig te stellen. Ook banken willen ervoor zorgen dat ze lenen aan een legitiem bedrijf als geen legitiem bedrijf zou opereren zonder Workers Compensation en Algemene aansprakelijkheid.

In het geval van op maat gemaakte banen, projecteigenaren willen ervoor zorgen dat de bouwer is een legitieme zakelijke man en is adequaat verzekerd met alle van hij gebruikelijke beleid met inbegrip van Work Comp, Algemene aansprakelijkheid, Business Auto, en bouwers Risk. In zeldzame gevallen kan een residentiële vastgoedeigenaar onder een aangepaste contract vereisen een Prestatie Bond om te garanderen dat het werk zal worden afgerond volgens de voorwaarden van het contract. Dit komt vaker voor in de commerciële bouw.

Vele bouwers willen deze polissen vrijwillig dragen omdat het zakelijk gezien verstandig is en ze willen hun activa beschermen in geval van letsel van werknemers, een rechtszaak, of een eigendomsverlies. Velen willen verder gaan dan wat vereist kan zijn door het dragen van een Excess Liability of Umbrella-polis en een huiseigenarengarantie.

Waarom zijn de verschillende polissen nodig?

Sommige van deze polissen zijn vereist door de staats- of lokale wetgeving, zoals Workers ‘Compensation, Auto Liability, en License Or Permit Bonds. Als u niet dragen van deze polissen je gezicht ernstige boetes en sancties.

De bouwer bank of kredietinstelling zal altijd een bewijs van Builders Risk eisen om de waarde van de nieuwe start of project waarvoor zij de lening hebben verlengd veilig te stellen. Ook banken willen ervoor zorgen dat ze lenen aan een legitiem bedrijf als geen legitiem bedrijf zou opereren zonder Workers Compensation en Algemene aansprakelijkheid.

In het geval van op maat gemaakte banen, projecteigenaren willen ervoor zorgen dat de bouwer is een legitieme bedrijven man en is voldoende verzekerd met alle van hij gebruikelijke beleid met inbegrip van Work Comp, Algemene Aansprakelijkheid, Business Auto, en bouwers Risk. In zeldzame gevallen kan een residentiële vastgoedeigenaar onder een aangepaste contract vereisen een Prestatie Bond om te garanderen dat het werk zal worden afgerond volgens de voorwaarden van het contract. Dit komt vaker voor in de commerciële bouw.

Vele bouwers willen deze polissen vrijwillig dragen omdat het zakelijk gezien verstandig is en zij hun activa willen beschermen in geval van letsel van werknemers, een rechtszaak, of een eigendomsverlies. Velen willen verder gaan dan wat kan worden vereist door het dragen van een Excess Liability of Umbrella beleid en een huiseigenaren garantie.

Workers ‘Compensation

Workers ‘Compensation betaalt uitkeringen aan uw werknemers en de werknemers van uw onverzekerde subs die gewond zijn op het werk.

De uitkeringen omvatten de betaling van medische kosten (zowel in het verleden als in de toekomst), verloren loon (meestal tot 66 2/3% van het gemiddelde weekloon voor een maximum aantal weken zoals voorgeschreven door de staatswet), forfaitaire uitkeringen voor bepaalde gedeeltelijke of volledige invaliditeit, misvormingen, en een overlijdensuitkering die door de staatswet wordt voorgeschreven.

De uitkeringen onder Workers Compensation zijn zeer breed en kunnen over een aantal jaren worden uitbetaald.

De kosten van dit beleid beginnen bij een minimumpremie rond $ 1.000 en de totale geschatte premies variëren naar boven, afhankelijk van uw verwachte jaarlijkse werknemerslonen en bedragen betaald aan onverzekerde subs. Veel van onze kleinere klanten die gebruik maken van alle verzekerde subs betalen minder dan $ 5.000 per jaar aan premie, terwijl sommige van onze grotere bouwers meer dan $ 75.000 per jaar betalen. Aangezien er zoveel factoren meespelen, is de enige manier om uw waarschijnlijke kosten te kennen een werkelijke offerte.

Zoals u zich kunt voorstellen, wanneer het beleid wordt opgezet, hebben de geschatte lonen en de bedragen die worden betaald aan onverzekerde subs de neiging onnauwkeurig te zijn. Om deze reden wordt de definitieve premie aan het einde van het polisjaar aan een controle onderworpen. De audit is noodzakelijk om uw exacte blootstellingen te bepalen zodat een eerlijke premie in rekening wordt gebracht.

De Workers Compensation-polis wordt veel gedetailleerder uitgelegd in het hoofdartikel “Workers’ Compensation voor Aannemers”. Deze sectie omvat de belangrijke kwesties van het verzamelen van verzekeringscertificaten van uw subs, hoe af te trekken van onverzekerde subs, en hoe voor te bereiden op uw audit.

Algemene Aansprakelijkheid

De Algemene Aansprakelijkheidspolis beschermt de bouwer tegen bepaalde claims en rechtszaken waarin wordt beweerd dat de nalatigheid van de bouwer heeft geleid tot lichamelijk letsel, materiële schade, of persoonlijk en reclameletsel aan een derde partij. Een derde partij is iemand zoals een bezoeker, indringer, buurman, een andere aannemer op het werk, een concurrerende bouwer, de koper, of een latere koper.

Het beleid betaalt voor de kosten van juridische verdediging, schikkingen, en ongunstige jury vonnissen.

Het beleid dekt de individuele bedrijfseigenaren en werknemers in aanvulling op de zakelijke entiteit.

Hieronder is een zeer korte lijst van potentieel gedekte rechtszaken voorbeelden die daadwerkelijk zijn gebeurd met onze bouwer klanten. Dit is slechts het topje van de ijsberg van de soorten claims die aan ons kantoor zijn gemeld.

Terwijl u deze lijst aan het scannen bent, moet u er rekening mee houden dat de verzekeringssector in de afgelopen vijf jaar belangrijke dekkingen voor constructiefouten heeft geëlimineerd. Uw werkelijke polis dekkingen voor de bouw defect vorderingen zal afhangen van uw vervoerder en de dekking opties die u hebt geselecteerd.

* Voorbeelden van mogelijk gedekte rechtszaken:
– verwondingen op de bouwplaats van bezoekers en indringers tijdens de bouw
– elektriciteitsleiding doorgesneden tijdens de bouw
– huis van buren brandt af wanneer arbeider sigaret in tuin gooit
– huis brandt in de toekomst af als gevolg van defecte bedrading (dekking afhankelijk van polisvoorwaarden)
– waterschade ontstaat in de toekomst als gevolg van defect loodgieterswerk (dekking afhankelijk van polisvoorwaarden)

De minimumpremie voor deze polis begint in de range van $750 tot $4,000 en de totale geschatte premie gaat vanaf daar omhoog, afhankelijk van uw jaarlijkse geschatte loonkosten, bedragen betaald aan onverzekerde subs, en bedragen betaald aan verzekerde subs. Sommige van onze kleinere bouwers betalen minder dan $ 2.000 per jaar en een paar van onze grotere bouwers betalen meer dan $ 50.000 per jaar. De enige manier om uw waarschijnlijke kosten te kennen is om een werkelijke offerte te krijgen.

Net als bij de Workers’ Compensation-polis hebben deze prognoses de neiging onnauwkeurig te zijn en als gevolg daarvan is de uiteindelijke premie onderworpen aan een audit aan het einde van het polisjaar.

Algemene aansprakelijkheid wordt in meer detail uitgelegd, met inbegrip van de belangrijke kwesties van bouwfoutengeschillen en contractuele overdracht van aansprakelijkheid aan uw ondergeschikten, in het hoofdgedeelte van het artikel “Algemene aansprakelijkheid voor aannemers”.

Business Auto

De meeste aannemers zijn bekend met autoverzekeringen en de verschillende dekkingen zoals aansprakelijkheid, onverzekerde en onderverzekerde automobilisten, en fysieke schade die bestaat uit botsing en andere dan botsing.

Bouwers die een of twee voertuigen bezitten, kopen soms een persoonlijk autobeleid dat minder duur kan zijn, maar beperktere dekkingen biedt.

Andere bouwers die drie of meer voertuigen bezitten, kopen meestal een bedrijfsautobeleid omdat ze in aanmerking komen voor vlootkortingen. Een bedrijfsautopolis biedt meestal hogere dekkingslimieten, evenals de optie om niet-eigen en ingehuurde autoaansprakelijkheid toe te voegen, wat sterk wordt aanbevolen.

Niet-eigen autoaansprakelijkheid dekt de plaatsvervangende aansprakelijkheid van een bouwer voor wanneer een werknemer of onderaannemer zijn persoonlijke voertuig gebruikt om een boodschap te doen namens de bouwer. In die situaties, als de werknemer of onderaannemer onverzekerd is of slechts minimumlimieten onder hun eigen autoverzekering draagt, en als zij in een wrak terechtkomen en iemand anders verwonden, kan de bouwer in die rechtszaak worden geschoten. De bouwer moet Non Owned Liability dragen om te worden beschermd.

Hired auto aansprakelijkheid beschermt de bouwer wanneer hij een voertuig huurt, terwijl uit de stad op zakenreis of eventueel wanneer een speciaal voertuig wordt gehuurd voor een bepaalde job.

Non Owned en Hired Auto Liability kan vaak worden gekocht op een stand-alone basis voor een bedrag van ongeveer $ 250 per jaar.

Excess Liability and Umbrella

Excess Liability and Umbrella policies are a major source of confusion among builders.

The terms “excess liability” and “umbrella” are almost interchangeable now in the insurance industry. Historisch gezien bood een “paraplu” -polis een veel bredere dekking dan een “overmatige aansprakelijkheid” -polis, maar dat is in de meeste gevallen niet langer het geval.

Veel bouwers geloven dat de polis een super duper catch all is die alle claims dekt die niet worden gedekt door de andere polissen. Dit is gewoon niet waar.

Ook geloven veel bouwers dat hun persoonlijke paraplupolis die een aanvulling vormt op hun huiseigenarenaansprakelijkheid en persoonlijke autopolis hen beschermt als ze worden aangeklaagd als gevolg van hun bedrijfsactiviteiten. Ook dit is niet waar. U moet een Business Excess Liability of Commercial Umbrella hebben om uw bedrijfsactiviteiten te beschermen.

Wat de polis doet, is dat deze slechts de limieten van uw onderliggende polissen uitbreidt tot een hogere limiet in stappen van $ 1M. Het kan de grenzen van uw bestaande Auto Aansprakelijkheid, Algemene Aansprakelijkheid, en Werkgeversaansprakelijkheid beleid uit te breiden.

De reden dat je zou willen een Excess Aansprakelijkheid of Umbrella beleid te voeren zou zijn als er een ernstige grote dollar claim en de grenzen van de dekking van uw onderliggende beleid zijn niet hoog genoeg om te zorgen voor de schade. In dit geval zou u uit eigen zak moeten komen om voor het verschil te betalen en dit zou kunnen resulteren in een faillissement.

De extra limieten die door een Excess Liability of Umbrella-polis worden geboden, kunnen gemoedsrust bieden voor een relatief goedkope kost.

Builders ‘Risk

De Builders ‘Risk-polis wordt soms aangeduid als “cursus van de bouw verzekering”.

Het is een tijdelijke eigendomsverzekering die de start van een nieuwe woning of andere klus beschermt in geval van schade terwijl de klus in uitvoering is.

Het beschermt tegen gevaren zoals brand, diefstal, vandalisme, wind, hagel, en botsing met auto.

De bouwer dient elk werk te verzekeren voor een bedrag gelijk aan de vervangingswaarde van materialen, arbeid, overhead, en redelijke winst.

De dekking eindigt wanneer het werk is voltooid, verkocht, of bewoond door een huurder. Wanneer de dekking eindigt, moet een permanente opstalverzekering worden afgesloten door de nieuwe eigenaar.

Tarieven voor dekking variëren afhankelijk van de staat en het dekkingsgebied binnen de staat. Een typisch tarief voor het binnenland territoria in Zuid-Carolina is .23 per $ 100 van de voltooide value.

Property Insurance Coverages

Property verzekering dekt het onroerend goed dat is getiteld op naam van uw bedrijf, zoals gebouw, inboedel, en apparatuur.

De dekkingslimieten voor gebouw en inboedel moeten worden vastgesteld op basis van hun vervangingswaarde en moeten beschermen tegen gevaren zoals brand, diefstal, vandalisme, wind en hagel.

Een speciale Aannemersuitrustingpolis moet worden afgesloten om de waarde van uw apparatuur te dekken die uw pand verlaat en naar de bouwplaats reist. Dit beleid kan worden aangepast om uit te breiden tot gehuurde en geleasede apparatuur ook.

Daarnaast moet een Crime beleid worden genomen om te beschermen tegen verduistering van fondsen of andere diefstal van apparatuur of materialen door uw eigen werknemers.

License And Permit Bonds

License and permit obligaties worden vereist door de overheid of gemeenten, zoals steden, gemeenten of provincies om te garanderen dat uw bouw zal voldoen aan de toepasselijke bouwvoorschriften en regelgeving.

Als de bevoegde bouwambtenaar vindt dat uw constructie niet in overeenstemming is met de voorschriften, kan een verzoek om correctie worden ingediend en als u het probleem niet oplost, zal de bondingmaatschappij in uw schoenen stappen en een andere aannemer inhuren om het probleem te corrigeren of kan betalen tot de obligatielimiet. Vervolgens zal de bonding company een rechtszaak tegen u aanspannen om hun kosten vergoed te krijgen. Als gevolg hiervan, de obligatie echt niet beschermt u, het beschermt alleen de eigenaar en de overheid entity.

In Zuid-Carolina, de staat vereist dat alle residentiële bouwers een obligatie limiet van $ 15.000 te dragen en de kosten voor deze obligatie voor een jaar uit de verschillende obligatiebedrijven kan variëren van $ 100 tot $ 225 en zelfs hoger als uw credit rating is slecht. Andere staten kunnen hogere limieten van de dekking en zo ja, zullen de kosten van de obligatie hoger zijn.

Ook in Zuid-Carolina, de gemeente waar de bouw zich voordoet vereist meestal zijn eigen obligatie limiet van $ 2.000 of $ 2500 en de kosten voor een drie-jarige binding met een toonaangevende bonding bedrijf is $ 250. Dit is typerend voor de vereisten en de kosten van obligaties in andere staten.

Performance Bonds

Een ander soort obligatie genaamd een performance bond zal vaak worden vereist door de projecteigenaar in de commerciële bouw. Soms, in zeldzame gevallen, zal een woonhuis eigenaar vereisen een performance bond op een grote aangepaste job.

Dit type obligatie garandeert dat het werk zal worden voltooid in overeenstemming met de contractvoorwaarden. In het geval dat de gebonden aannemer niet de klus te wijten aan gebrek aan financiën, overlijden, of andere problemen te voltooien, zal de bonding bedrijf een andere aannemer om de klus te klaren en zal kijken naar de oorspronkelijke gebonden aannemer voor reimbursement.

Als je een huis bouwer, zal het moeilijk voor u om zich te kwalificeren voor dit type van de obligatie, vooral als je bouwt spec huizen die worden beschouwd door de bonding bedrijven om een hoog financieel risico te dragen. Bovendien, het aanvraagproces is uitputtend met de eis om meerdere financiële overzichten voor uw bedrijf en individuele eigenaren, alsmede een work in progress verslag in te vullen. Dit type van obligatie vereist meestal persoonlijke vrijwaring door de individuele bedrijfseigenaren en kan een echtelijke vrijwaring ook vereisen.

De kosten van een performance bond varieert van $ 10 tot $ 30 per $ 1.000 van de obligatie bedrag, afhankelijk van uw financiële kracht. Dus bijvoorbeeld, als de obligatie bedrag voor een baan is $ 750.000, de kosten van de obligatie zou variëren van $ 7500 tot $ 22.500.

Home Owner Warranty

Home Owner Warranty producten worden meestal gebruikt voor nieuwbouw, maar producten zijn nu beschikbaar voor renovatie klussen en sommige commerciële bouw.

De garantie biedt bescherming aan de huiseigenaar in het geval de bouwer gaat uit van het bedrijfsleven of met pensioen en is niet in staat om problemen in de bouw te corrigeren. Het biedt een mechanisme voor het garantiebedrijf om bouwklachten aan te pakken en zo nodig te corrigeren.

Het beschermt de bouwer door impliciete garanties volgens de staatswet te vervangen door een schriftelijke garantie.

Het beschermt de bouwer ook door bouwgeschillen te dwingen tot bindende arbitrage, die onder veel omstandigheden minder duur en gunstiger voor de bouwer kan zijn. Niet alle garantiecontracten dwingen echter geschillen tot bindende arbitrage, aangezien arbitrage bij sommige aanbieders vrijwillig kan zijn.

De typische garantievoorwaarden bieden bescherming tegen constructiefouten voor vakmanschap gedurende een jaar vanaf de verkoop, belangrijke structurele systemen gedurende twee jaar, en structurele gebreken gedurende tien jaar.

De kosten van de huiseigenarengarantie voor de bouwer kunnen variëren van $ 2,00 tot $ 3,50 per $ 1000 van de verkoopprijs, afhankelijk van de staat waar het huis zich bevindt en de kwaliteit van de beschermingsvoorwaarden van het contract.