Verwacht dat de wind van verandering in 2020 harder dan ooit zal waaien door de seniorenhuisvestingssector.
Met elk jaar dat voorbijgaat, komt de vraaggolf van babyboomers dichterbij, waardoor meer kapitaal en een grotere diversiteit aan talent wordt aangetrokken voor seniorenhuisvesting. In 2020 hebben de pioniersbedrijven die de sector hebben opgestart, misschien nog steeds een voorsprong dankzij hun zwaarbevochten expertise, maar ze zullen op de proef worden gesteld door nieuwe en ontwrichtende toetreders die zich richten op het leveren van een next-gen product. Daarnaast zijn er vraagtekens te plaatsen bij de economie en is er een race gaande om het grote marktaandeel te veroveren dat beschikbaar is in de sectoren voor actieve volwassenen en de middenmarkt.
Bij het samenstellen van de volgende voorspellingen en toptrends voor 2020 was het duidelijk dat de lijst met risico’s en uitdagingen voor de sector lang is, maar wordt gecompenseerd door een even robuuste reeks kansen. Aanbieders die het moeilijk hebben, zullen dringend maatregelen moeten nemen, anders raken ze verder achterop bij degenen die berekende risico’s nemen om te slagen in het aanbreken van een nieuw decennium voor seniorenhuisvesting.
Een disruptor zet de industrie op de hoogte
Tech kolossen zoals Amazon en Apple hebben stappen gezet in de gezondheidszorg voor senioren en zouden uiteindelijk het seniorenleven kunnen verstoren – zoals verschillende industrieleiders hebben gewaarschuwd. En vorig jaar voorspelde Reddit-medeoprichter Alexis Ohanian – die nu een durfkapitaalbedrijf runt – dat er een decennium van “grote veranderingen” op komst is voor seniorenwoningen, en hij voorziet de opkomst van een ontwrichtend, technologisch geavanceerd seniorenmerk.
In 2020 zal het dreigingsniveau van ontwrichting stijgen. Verwacht zelfs dat er een startup op het toneel zal verschijnen met grote VC-steun en een innovatief model dat gevestigde exploitanten aan het wankelen zal brengen.
Dit scenario speelde zich enkele jaren geleden af in de thuiszorg, toen Honor 20 miljoen dollar ophaalde. Hoewel Honor de thuiszorg niet overhoop heeft gehaald, zoals sommigen vreesden, dwong de opkomst van Honor de gevestigde spelers om hun bedrijf door een nieuwe bril te bekijken. Om een idee te krijgen van hoe een disruptor voor seniorenwoningen eruit zou kunnen zien, kun je kijken naar wat The Embassies of Good Living probeert op te bouwen.
Zelfstandig wonen begint verouderd te lijken
De bezettingsgraad van zelfstandig wonen heeft de afgelopen jaren beter standgehouden dan die van begeleid wonen, wat de belangstelling van beleggers heeft aangewakkerd. Echter, 2020 zal aanleiding geven tot een aantal harde vragen over dit deel van het continuüm.
In het voorjaar van 2018 wezen deskundigen uit de sector op de groeiende belangstelling voor actieve volwassenen als een potentiële bedreiging voor onafhankelijk wonen. Omdat de acuïteit in zelfstandig wonen is gestegen, lijkt de actieve volwassen bewoner van vandaag op de IL-bewoner van een decennium geleden, merkte NIC’s Lana Peck op.
In de loop van 2019 werd de actieve-volwassenensector roodgloeiend. Een zomer 2019 CBRE-enquête toonde dalende beleggersinteresse in IL op jaar-over-jaarbasis in vergelijking met een aanzienlijke stijging van de interesse van actieve volwassenen. Ondertussen wordt de groei van huurwoningen voor actieve volwassenen aangedreven door groot geld van onder meer Carlyle Group en andere private equity-spelers en REIT’s.
Populaire rapporten
- Meer informatie
- Meer informatie
In 2020 zal active adult blijven opwarmen, en on-demand, gig economy-diensten en nieuwe technologieën zullen dit operationele model in de komende jaren nog levensvatbaarder blijven maken.
Sommige spelers op het gebied van actief volwassene beweren dat ze niet rechtstreeks concurreren met zelfstandig wonen, maar verwachten dat ontwikkelaars, investeerders en exploitanten vraagtekens zullen zetten bij de waardepropositie van IL-gemeenschappen die hogere arbeids- en eetkosten en een kortere verblijfsduur hebben dan actief volwassene, maar niet de op behoeften gebaseerde vraag en de recessiebestendigheid van begeleid wonen hebben.
Dat gezegd hebbende, zelfstandig wonen gaat niet van de ene op de andere dag wankelen. Het is een robuuste sector, met ongeveer 11.000 nieuwe eenheden die tussen 2017 en 2018 worden geopend, volgens NIC-gegevens. Toch zijn er al uitdagingen aan de horizon. Vanaf sept. 2019 waren initiële huurkortingen in IL op hun hoogste niveau, gemiddeld, sinds NIC deze gegevens in 2015 begon te rapporteren.
Het DoorDash-tijdperk van dineren begint
Boomers, millennials en Gen Z zijn het misschien niet eens over veel, maar ze houden allemaal van DoorDash. De voedselbezorgdienst was het snelst groeiende merk onder alle drie de generaties in 2019, volgens een nieuwe analyse van Morning Consult. Twee andere voedselbezorgingsdiensten – Postmates en Uber Eats – maakten ook de top 10 van snelstgroeiende merken onder boomers.
Naarmate meer mensen van alle leeftijden de mogelijkheid om voedsel te laten bezorgen met een paar snelle tikken op een telefoon omarmen, hebben seniorenwoongemeenschappen moeite om hun culinaire werknemers in dienst te nemen en te behouden. Bovendien is de eetzaal meestal een kostenplaats en blijven de operationele marges onder zware druk staan door de stijgende arbeidskosten.
Verwacht dus dat meer aanbieders van seniorenwoningen strategischer te werk zullen gaan bij het afslanken van de eigen maaltijden en deze zullen aanvullen met bezorgdiensten. Misschien zullen ze samenwerkingsverbanden aangaan met DoorDash en zijn concurrenten, vergelijkbaar met de bestaande samenwerkingsverbanden met vervoersbedrijven voor bewoners. En meer gemeenschappen zullen gaan samenwerken met bezorgdiensten zoals Shef die gebruik maken van “spookkeukens”. Dit zijn commerciële keukens waaraan geen restaurant is verbonden en die alleen worden gebruikt om voedsel te bereiden voor bezorging.
Spanningen stijgen tussen eigenaren en exploitanten
Een zuivere scheiding tussen eigenaren en exploitanten van seniorenwoningen wordt steeds zeldzamer. Dit kan op lange termijn positief zijn voor de sector, maar in 2020 zal het leiden tot oplopende spanningen.
Real estate investment trusts (REIT’s) zijn gestaag afgestapt van triple-net lease-overeenkomsten ten gunste van RIDEA. Ondanks de verzekering van REIT’s dat triple-net nog steeds een levensvatbare financieringsstructuur is, zullen huurcontracten naar verwachting steeds zeldzamer worden – zowel exploitanten als eigenaars hebben gezien wat er gebeurt wanneer de marktdruk de bedrijfskosten verhoogt en de tarieven drukt, zelfs wanneer de jaarlijkse huurverhogingen worden doorgevoerd.
Naast REIT’s hebben particuliere eigendomsgroepen zoals Bridge en openbare bedrijven zoals Invesque stappen ondernomen om exploitatiemaatschappijen te verwerven. Door een exploitant te bezitten, krijgen deze groepen inzicht in best practices die vervolgens kunnen worden verspreid over hun portefeuilles, ook in gemeenschappen met externe exploitanten.
Verwacht dat in 2020 meer eigenaren samenwerkingsverbanden zullen aangaan met exploitanten of deze volledig zullen overnemen, en hun portefeuilles veel actiever zullen beheren dan in het verleden het geval was. Sommige eigenaars en exploitanten zullen goed met elkaar kunnen samenwerken, terwijl andere het moeilijk zullen krijgen, wanneer de teams in de frontlinie aanstoot nemen aan – of worden gehinderd door – strengere en meer hands-on eigenaars.
Economische neergang overvalt exploitanten
Tegen het begin van 2016 bleek uit een enquête dat relatief weinig professionals in de sector geloofden dat er een ernstig overaanbodprobleem ophanden was. Zelfs toen duidelijk werd dat het overaanbod een probleem was, bleven velen de impact ervan onderschatten. Nog in mei 2019 waarschuwde een doorgewinterde leider op dit gebied – Senior Living Communities’ Donald Thompson -: “Ik denk niet dat deze overbouw zo snel zal verdwijnen als mensen denken.” Hij lijkt vooruitziend te zijn geweest, want Ventas heeft zijn verwachtingen voor 2020 al herzien in het licht van onverwachte prijsdruk in verband met nieuw aanbod.
Een soortgelijke verhaallijn zou vorm kunnen krijgen rond een recessie. In 2018 waarschuwde SHN Executive Vice President George Yedinak voor een mogelijke neergang in 2020, terwijl hij ook senior wooneigenaren, exploitanten en kapitaalverstrekkers verweet een te rooskleurig beeld over hun portefeuilles te schetsen. Deze rooskleurige refreinen hielden aan in 2019; wanneer hen werd gevraagd naar hun angst voor een recessie, wimpelden de meeste professionals uit de sector de vraag af, zeiden vaak dat een eventuele neergang waarschijnlijk zal verbleken in vergelijking met de laatste economische crisis, en benadrukten de recessiebestendigheid van senior wonen.
Maar de bezettingsgraad ligt nog steeds dicht bij historisch lage niveaus, en er gaan al geruchten dat boomers moeite hebben om hun eengezinswoningen te verkopen en naar seniorenwoningen te verhuizen. Met dit als achtergrond kan zelfs een relatief milde neergang resulteren in ernstige tegenslagen voor bedrijven die onvoorbereid zijn. Net zoals het overaanbodprobleem klein was totdat het dat niet meer was, kan de dreiging van een recessie mild lijken totdat het daadwerkelijk gebeurt.
Het goede nieuws is dat ondanks een omkering van de rendementscurve in 2019, het rentebeleid van de Federal Reserve de economie volgend jaar kan laten voortkabbelen. NIC Chief Economist Beth Mace ziet nu minder kans op een recessie in 2020 dan ze aan het eind van de zomer deed, vertelde ze onlangs aan SHN. In september zei ze dat bedrijven een plan moeten maken voor hoe ze zullen reageren als er een recessie optreedt – dat advies is nog steeds goed, en bedrijven hebben nu misschien een beetje meer tijd om het op te volgen en een voorsprong te krijgen op meer zelfgenoegzame concurrenten.
Alles kan in adaptief hergebruik
Adaptieve hergebruikprojecten hebben in de loop der jaren een breed scala aan gebouwen omgebouwd tot seniorenwoningen, van hotels tot scholen tot fabrieken. In 2019 zijn er meer soorten onroerend goed bijgekomen, met ter ziele gegane winkelcentra, gesloten universiteiten, voormalige boerderijen en historische psychiatrische ziekenhuizen die allemaal seniorenwoningen worden.
In 2020 zal seniorenhuisvesting worden gekozen als de volgende bestemming voor een nog verrassender verscheidenheid aan gebouwen. Deze trend zal de groei van seniorenwoningen in de stad ondersteunen (zie de herontwikkeling door Watermark van een voormalig gebouw van Jehova’s Getuigen in Brooklyn, hierboven op de foto). Het zal ook de hausse in de huur van actieve volwassenen aanwakkeren, aangezien de omschakeling naar een lagere zorgbehoefte gepaard gaat met minder ontwerpbeperkingen en -eisen dan begeleid wonen.
Kijk uit naar een bloeiende creativiteit op het gebied van ontwerp, aangezien ontwikkelteams ernaar streven om landmarks te behouden, zelfs als ze deze transformeren tot seniorenwoningen. Hoewel dit aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen, levert het seniorenhuisvesting op die beter is geïntegreerd in de gemeenschap, in gebouwen die een emotionele weerklank hebben voor degenen die er komen wonen.
Beroemd merk drukt stempel op seniorenhuisvesting
Brand cross-overs winnen aan momentum in de horecawereld, met Equinox Hotels die voortbouwen op het fitness- en wellnessmerk, en West Elm Hotels die het “unieke en zeer herkenbare” meubelwinkelmerk kanaliseren. Net als andere trends en praktijken in de horeca, zal deze trend zich uiteindelijk ook doorzetten in het seniorenleven. Verwacht dat 2020 een keerpunt wordt, met de eerste grote aankondiging van een supermerk dat zijn stempel drukt op seniorenwoningen.
De merkoverstap zou de vorm kunnen aannemen van een bekend hotelbedrijf dat zijn naam op seniorenwoningen zet. Hoewel bedrijven als Hyatt in het verleden hun naam hebben gezet op seniorenwoningen, is de tijd nu rijp voor een nieuwe iteratie van dit spel, omdat babyboomers meer dan vorige generaties een hardnekkige loyaliteit hebben aan hun favoriete merken. Terwijl seniorenwoningen bekend staan als een lokale business, kan de golf van ouder wordende boomers dit idee in twijfel trekken door de voorkeur te geven aan huisvesting die de belofte van kwaliteit inhoudt die ze associëren met gerespecteerde hotelmerken. Met ’s werelds eerste standalone Four Seasons Residence in de maak, lijkt het niet belachelijk om een Four Seasons Senior Living voor te stellen – hoewel “senior” misschien zou worden geschrapt voor een subtielere verwijzing naar de leeftijd van de bewoners.
Op hetzelfde moment is de hotelindustrie zelf de afgelopen decennia geëvolueerd, met de opkomst van boetiekaanbod dat zich meer richt op unieke, lokale ervaringen in plaats van generieke, one-size-fits-all decor en dineren. Consumenten zijn dus misschien meer geneigd dan in het verleden om residentieel wonen met een hotelmerk te omarmen, wetende dat ze niet noodzakelijkerwijs een persoonlijke ervaring opofferen door dit te doen.
En misschien is het geen hotelmerk met een hoog vermogen, maar een op gastvrijheid georiënteerde beroemdheid (Martha Stewart, we kijken naar u) of een lifestyle- en wellnessmerk in de trant van Equinox of West Elm dat in 2020 zijn stempel drukt op een gebouw voor seniorenhuisvesting. Bedrijven van alle strepen zien het demografische schrift aan de muur, en als seniorenhuisvesting überhaupt in hun stuurhuis zit, zullen ze zeker wegen naar deze markt verkennen.
Mislukkende experimenten veroorzaken ontsteltenis
Een belangrijk thema dat in 2019 naar voren kwam, was dat seniorenhuisvesting een “zeeverandering” of “evolutie” ondergaat, en standaard operationele procedures – die in het verleden tot succes hebben geleid – zijn niet voldoende om te voldoen aan nieuwe behoeften, uitdagingen en kansen. Alerte, vooruitdenkende aanbieders experimenteren daarom met nieuwe manieren van zakendoen en het is onvermijdelijk dat niet al deze experimenten succesvol zullen zijn. In 2020 zullen vroege innovatoren op uitdagingen stuiten, wat tot handenwringen in de sector zal leiden.
Om een voorbeeld te noemen: Beth Mace van het NIC zei afgelopen voorjaar dat het tijd is om “spaghetti tegen de muur te gooien” om de puzzel van de middenmarkt op te lossen. Een aantal aanbieders doet precies dat, het samenstellen van prototypes voor de middenmarkt. Maar ook op andere gebieden wordt spaghetti tegen de muur gegooid, zoals in nieuwe modellen voor actieve volwassenen en geheugenzorgbenaderingen, en bij het lanceren van Medicare Advantage-plannen.
In 2020 zullen sommige van deze experimenten en innovaties – als ze al niet volledig mislukken – voor rommelige situaties zorgen. Alarmisten zullen onvermijdelijk waarschuwen dat de sector bij de pakken moet blijven zitten. Maar doortastende, goed gekapitaliseerde aanbieders zullen uiteindelijk aan het langste eind trekken als ze op de harde manier lering trekken uit sommige ervaringen en vervolgens meer succesvolle benaderingen herhalen. Zoals Richard Hutchinson, CEO van Discovery Senior Living, het verwoordde, verwacht hij een “domme belasting” te moeten betalen omdat hij een vroege vogel is, maar hij gelooft dat het bedrijf uiteindelijk een voorsprong zal hebben op al te voorzichtige concurrenten.
Grote aanwervingen uit andere sectoren maken golven
Jarenlang hebben seniorenwoningen talent uit andere sectoren, zoals de horeca en detailhandel, aangetrokken. Maar deze trend staat op het punt een nieuw niveau te bereiken, met enkele van de grootste namen en stoutmoedigste denkers uit topbedrijven in andere industrieën die hun weg vinden naar senior living C-suites.
Vorig jaar werd een voorproefje gegeven van wat komen gaat, met de voormalige Equinox CEO en Kimpton Hotels President Niki Leondakis die het roer overnam van The Wolff Company’s senior living activiteiten, en de voormalige Witte Huis-perssecretaris en Starbucks President van U.S. Retail Kris Engskov die Aegis Living vervoegde als president.
Aankomsten zoals deze houden een transformatief potentieel in voor de industrie. Woongemeenschappen voor senioren kopiëren al jaren de look en feel van boetiekhotels – met enkele opmerkelijke successen – maar in Leondakis richt een pionier op het gebied van boetiekhotels haar vizier op de seniorenhuisvestingssector als het terrein voor haar volgende innovaties. Engskov, ondertussen, brengt zijn enorme operationele expertise in om Aegis regionaal uit te breiden. En de daaropvolgende aanwervingen bij Starbucks illustreren dat het aantrekken van een leider van hoog kaliber uit een wereldleider een trickle-down effect kan hebben, waarbij het hele organigram wordt versterkt met leiderschapstalent.
Hoewel het moeilijk is om precies te voorspellen waar de volgende high-profile aanwerving vandaan zal komen – of het nu om de detailhandel, luchtvaartmaatschappijen, technologie of een ander gebied gaat – zou seniorenhuisvesting een aantrekkelijke optie moeten zijn voor elke topman die een betekenisvolle impact wil hebben in zijn volgende hoofdstuk.