Espera que los vientos de cambio soplen con más fuerza que nunca en el sector de la vivienda para mayores en 2020.

Con cada año que pasa, la ola de demanda de los baby boomers se acerca, atrayendo más capital y una mayor diversidad de talento a las viviendas para mayores. En 2020, las empresas pioneras que iniciaron el sector pueden seguir teniendo una ventaja gracias a su experiencia ganada a pulso, pero se verán sometidas a la prueba de nuevos y disruptivos participantes centrados en ofrecer un producto de nueva generación. Además, hay signos de interrogación sobre la economía y una carrera por hacerse con la mayor cuota de mercado disponible en los sectores de adultos activos y del mercado medio.

Al recopilar las siguientes predicciones y principales tendencias para 2020, quedó claro que la lista de riesgos y desafíos a los que se enfrenta el sector es larga, pero está equilibrada por un conjunto de oportunidades igualmente sólido. Los proveedores en dificultades tendrán que tomar medidas urgentes o se quedarán más rezagados que los que asumen riesgos calculados para tener éxito en los albores de una nueva década para la vida de las personas mayores.

Un disruptor pone al sector sobre aviso

Caballos de la tecnología como Amazon y Apple han estado haciendo movimientos en el espacio del cuidado de la salud de los ancianos y podrían eventualmente interrumpir la vida de los ancianos – como varios líderes de la industria han advertido. Y el año pasado, el cofundador de Reddit Alexis Ohanian -que ahora dirige una empresa de capital riesgo- predijo que se avecina una década de «grandes cambios» para la tercera edad, y prevé el surgimiento de una marca de tercera edad disruptiva y avanzada.

En 2020, el nivel de amenaza de disrupción aumentará. De hecho, se espera que una startup irrumpa en la escena con un importante respaldo de VC y un modelo innovador que haga temblar a los operadores atrincherados.

Este escenario se produjo hace varios años en el espacio de atención domiciliaria cuando Honor recaudó 20 millones de dólares. Aunque Honor no ha puesto patas arriba la atención domiciliaria como algunos temían, su aparición obligó a los operadores tradicionales a ver su negocio con una nueva perspectiva. Para tener una idea de cómo podría ser un disruptor de la vida senior, considere lo que The Embassies of Good Living está tratando de construir.

La vida independiente comienza a parecer obsoleta

La ocupación de la vida independiente se mantuvo mejor que la vida asistida durante los últimos años, alimentando un fuerte interés de los inversores. Sin embargo, 2020 dará lugar a algunas preguntas difíciles sobre esta parte del continuo.

En la primavera de 2018, los expertos de la industria señalaron el creciente interés en el adulto activo como una amenaza potencial para la vida independiente. Debido a que la agudeza ha aumentado en la vida independiente, el residente adulto activo de hoy se asemeja al residente IL de hace una década, observó Lana Peck de NIC.

En el transcurso de 2019, el sector de adultos activos se puso al rojo vivo. Una encuesta de CBRE del verano de 2019 mostró la disminución del interés de los inversores en IL sobre una base interanual en comparación con un aumento considerable en el interés de los adultos activos. Mientras tanto, el crecimiento de las propiedades de alquiler para adultos activos está siendo impulsado por grandes capitales de la talla de Carlyle Group y otros jugadores de capital privado y REIT.

En 2020, el adulto activo continuará calentándose, y los servicios de economía gigas y las nuevas tecnologías seguirán haciendo que este modelo operativo sea aún más viable en los próximos años.

Algunos jugadores de adultos activos argumentan que no están compitiendo directamente con la vida independiente, pero esperan que los desarrolladores, los inversores y los operadores cuestionen la propuesta de valor de las comunidades de IL que tienen mayores costos de mano de obra y de comedor y una menor duración de la estancia que los adultos activos, pero carecen de la demanda basada en las necesidades y la resistencia a la recesión de la vida asistida.

Dicho esto, la vida independiente no va a tambalearse de la noche a la mañana. Es un sector robusto, con cerca de 11.000 nuevas unidades que se abrirán entre 2017 y 2018, según datos del NIC. Aun así, ya hay retos en el horizonte. A partir de septiembre de 2019, los descuentos iniciales en el alquiler en IL estaban en su nivel más alto, en promedio, desde que NIC comenzó a informar estos datos en 2015.

Comienza la era de DoorDash para comer

Los boomers, los millennials y la generación Z pueden no estar de acuerdo en mucho, pero todos aman a DoorDash. El servicio de entrega de comida fue la marca de mayor crecimiento entre las tres generaciones en 2019, según un nuevo análisis de Morning Consult. Otros dos servicios de entrega de comida -Postmates y Uber Eats- también se situaron entre las 10 marcas de mayor crecimiento entre los boomers.

A medida que más personas de todas las edades adoptan la capacidad de tener comida entregada con unos pocos toques rápidos en un teléfono, las comunidades de ancianos están luchando para contratar y retener a sus trabajadores culinarios. Por no mencionar que la restauración suele ser un centro de costes y los márgenes operativos siguen estando bajo una intensa presión a medida que aumentan los costes laborales.

Por lo tanto, es de esperar que los proveedores de residencias de la tercera edad sean más estratégicos a la hora de recortar los comedores internos y complementarlos con servicios de entrega. Es posible que empiecen a establecer asociaciones con DoorDash y sus competidores, de forma similar a las asociaciones existentes con empresas de transporte por carretera para el transporte de los residentes. Y más comunidades trabajarán con servicios de entrega como Shef que utilizan «cocinas fantasmas». Se trata de cocinas comerciales que no tienen ningún restaurante adjunto y que se utilizan únicamente para preparar la comida para la entrega.

Aumentan las tensiones entre propietarios y operadores

La separación limpia entre propietarios y operadores de residencias para mayores es cada vez más rara. Esto puede ser positivo a largo plazo para el sector, pero en 2020 provocará un aumento de las tensiones.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se han alejado constantemente de los arrendamientos triples netos en favor de los RIDEA. A pesar de que los REITs aseguran que el triple neto sigue siendo una estructura de financiación viable, es de esperar que los arrendamientos se vuelvan más raros: tanto los operadores como los propietarios han visto lo que ocurre cuando las presiones del mercado aumentan los gastos de explotación y suprimen las tarifas, incluso cuando se producen aumentos anuales de los alquileres.

Además de los REIT, grupos de propiedad privada como Bridge y empresas públicas como Invesque han realizado movimientos para adquirir empresas operadoras. Al ser propietarios de un operador, estos grupos de propiedad obtienen información sobre las mejores prácticas que pueden difundir a través de sus carteras, incluso en comunidades bajo operadores externos.

Esperen que más propietarios forjen JVs con operadores o los adquieran directamente en 2020, y gestionen sus carteras mucho más activamente que en el pasado. Algunos propietarios y operadores jugarán bien juntos y otros tendrán dificultades, cuando los equipos de primera línea se resientan -o se vean obstaculizados- por propietarios más estrictos y prácticos.

La recesión económica pilla a los operadores desprevenidos

Al entrar en 2016, una encuesta mostró que relativamente pocos profesionales del sector creían que un problema grave de exceso de oferta era inminente. Incluso cuando quedó claro que el exceso de oferta era un problema, muchos siguieron subestimando su impacto. Todavía en mayo de 2019, un experimentado líder del sector -Donald Thompson, de Senior Living Communities- advirtió: «No creo que este exceso de construcción vaya a desaparecer tan rápido como la gente piensa.» Parece haber sido clarividente, ya que Ventas ya ha revisado sus expectativas para 2020 a la luz de las presiones de precios inesperadas relacionadas con la nueva oferta.

Una historia similar podría estar tomando forma en torno a una recesión. En 2018, el vicepresidente ejecutivo de SHN, George Yedinak, advirtió de una posible recesión en 2020, a la vez que llamó la atención a los propietarios de residencias de la tercera edad, los operadores y los proveedores de capital por pintar un panorama excesivamente halagüeño sobre sus carteras. Estos estribillos rosados continuaron en 2019; cuando se les preguntó acerca de sus temores sobre una recesión, la mayoría de los profesionales de la industria rozaron la pregunta, a menudo diciendo que cualquier desaceleración es probable que palidezca en comparación con la última crisis económica, y enfatizando la resistencia a la recesión de la vida senior.

Pero la ocupación sigue estando cerca de los niveles históricos más bajos, y ya hay rumores de que los boomers están luchando por vender sus casas unifamiliares y trasladarse a las viviendas para mayores. Con este telón de fondo, incluso una desaceleración relativamente leve podría dar lugar a graves contratiempos para las empresas que no estén preparadas. Al igual que el problema del exceso de oferta era menor hasta que dejó de serlo, la amenaza de una recesión podría parecer leve hasta que realmente se produzca.

La buena noticia es que, a pesar de una inversión de la curva de rendimiento en 2019, la política de tipos de interés de la Reserva Federal podría mantener la economía en marcha el próximo año. La economista jefe del NIC, Beth Mace, ve menos probabilidades de una recesión en 2020 ahora que a finales del verano, según declaró recientemente a SHN. Ya en septiembre, dijo que las empresas necesitan crear un plan sobre cómo responderán si se produce una recesión – ese consejo sigue siendo bueno, y las empresas podrían tener ahora un poco más de tiempo para seguirlo y obtener una ventaja sobre los competidores más complacientes.

Todo vale en la reutilización adaptativa

Los proyectos de reutilización adaptativa han convertido una amplia gama de edificios en viviendas para mayores a lo largo de los años, desde hoteles hasta escuelas y fábricas. En 2019, más tipos de inmuebles se unieron a esta lista, con centros comerciales desaparecidos, universidades cerradas, antiguas granjas y hospitales psiquiátricos históricos, todos ellos convertidos en viviendas para mayores.

En 2020, la vivienda para mayores será elegida como el siguiente uso para una variedad aún más sorprendente de edificios. Esta tendencia apoyará el crecimiento de las viviendas urbanas para mayores (véase la remodelación por parte de Watermark de un antiguo edificio de los Testigos de Jehová en Brooklyn, en la foto de arriba). También impulsará el auge de los alquileres para adultos activos, ya que la conversión a entornos de menor agudeza conlleva menos limitaciones y exigencias de diseño que las viviendas asistidas.

Se espera que la creatividad en el diseño florezca a medida que los equipos de desarrollo busquen preservar los puntos de referencia de la comunidad incluso cuando los transformen en viviendas para mayores. Aunque esto puede suponer un coste importante, la recompensa es que las viviendas para mayores estén más integradas en la comunidad, en edificios que tengan una resonancia emocional para quienes se muden a ellos.

Una marca famosa pone su sello en las viviendas para mayores

Los cruces de marcas están ganando impulso en el mundo de la hostelería, con los hoteles Equinox aprovechando la marca de fitness y bienestar, y los hoteles West Elm canalizando la marca minorista de muebles «única y altamente identificable». Al igual que otras tendencias y prácticas del sector de la hostelería, ésta acabará imponiéndose en el sector de la tercera edad. Se espera que 2020 sea un año decisivo, con el primer gran anuncio de una marca superestrella que ponga su sello en la tercera edad.

El cruce de marcas podría adoptar la forma de una conocida compañía hotelera que ponga su nombre en los edificios de la tercera edad. Si bien empresas como Hyatt ya han puesto su nombre en los edificios para mayores, ha llegado el momento de hacer una nueva versión de esta jugada, ya que, más que las generaciones anteriores, los baby boomers tienen una tenaz lealtad a sus marcas favoritas. Mientras que las residencias para mayores son conocidas como un negocio local, la oleada de boomers que envejecen puede empezar a desafiar esta noción favoreciendo las viviendas que tienen la promesa de calidad que asocian con marcas hoteleras respetadas. Con la primera residencia independiente del mundo de Four Seasons en marcha, no parece ridículo imaginar una residencia para mayores de Four Seasons, aunque tal vez se deje de lado el término «senior» para hacer una referencia más sutil a la edad de los residentes.

Al mismo tiempo, la propia industria hotelera ha evolucionado en las últimas décadas, con el aumento de las ofertas de boutiques que se centran más en las experiencias únicas y locales en lugar de la decoración y la restauración genéricas de talla única. Así que los consumidores pueden ser más aptos que en el pasado para aceptar la vida residencial con marca de hotel, sabiendo que no están necesariamente sacrificando una experiencia personalizada al hacerlo.

Y puede que no sea una marca de hotel de alto voltaje, sino una celebridad orientada a la hospitalidad (Martha Stewart, te estamos mirando) o una marca de estilo de vida y bienestar en la vena de Equinox o West Elm la que ponga su sello en un edificio de vida senior en 2020. Las empresas de todo tipo ven la escritura demográfica en la pared, y si la vivienda para personas mayores está en absoluto en su casa de ruedas, están seguros de explorar vías en este mercado.

Los experimentos fallidos causan consternación

Un tema importante que surgió en 2019 fue que la vida de la tercera edad está experimentando un «cambio de mar» o «evolución», y los procedimientos operativos estándar – que han llevado al éxito en el pasado – no son suficientes para satisfacer las nuevas necesidades, desafíos y oportunidades. Por tanto, los proveedores alertas y con visión de futuro están experimentando con nuevas formas de hacer negocios e, inevitablemente, no todos estos experimentos tendrán éxito. En 2020, los primeros innovadores se encontrarán con problemas, lo que provocará que el sector se lamenta.

Por poner un ejemplo, Beth Mace, de NIC, dijo la primavera pasada que es hora de «tirar espaguetis contra la pared» para resolver el rompecabezas del mercado medio. Varios proveedores están haciendo precisamente eso, creando prototipos para el mercado medio. Pero también se están lanzando espaguetis contra la pared en otras áreas, como en los nuevos modelos de adultos activos y enfoques de atención a la memoria, y en el lanzamiento de planes de Medicare Advantage.

En 2020, algunos de estos experimentos e innovaciones -si no fracasan rotundamente- crearán situaciones complicadas. Las voces alarmistas emitirán inevitablemente advertencias inquietantes sobre la necesidad de que el sector se ciña a su tejido. Pero los proveedores audaces y bien capitalizados acabarán saliendo adelante cuando aprendan algunas lecciones por las malas y luego repitan enfoques más exitosos. En palabras de Richard Hutchinson, consejero delegado de Discovery Senior Living, espera tener que pagar un «impuesto por ser pionero», pero cree que al final la empresa tendrá una ventaja sobre los competidores demasiado cautelosos.

Las grandes contrataciones de otros sectores hacen furor

Desde hace años, las empresas de residencias de la tercera edad han incorporado talento de otros sectores, como la hostelería y el comercio minorista. Pero esta tendencia está a punto de alcanzar un nuevo nivel, con algunos de los nombres más grandes y los pensadores más audaces de las principales empresas de otras industrias que se abren camino en los C-suites de la vida senior.

El año pasado fue un anticipo de lo que está por venir, ya que la ex directora general de Equinox y presidenta de Kimpton Hotels, Niki Leondakis, asumió el timón de las operaciones de residencias para mayores de The Wolff Company, y el ex secretario de prensa de la Casa Blanca y presidente de ventas minoristas de Starbucks en EE.UU., Kris Engskov, se unió a Aegis Living como presidente.

Contrataciones como éstas tienen un potencial transformador para el sector. Las comunidades de la tercera edad llevan años copiando el aspecto de los hoteles boutique -con algunos éxitos notables-, pero en Leondakis, una pionera de los hoteles boutique está apuntando al sector de la vivienda para mayores como campo para sus próximas innovaciones. Engskov, por su parte, está aportando su enorme experiencia operativa a la ampliación de Aegis a nivel regional. Y las contrataciones subsiguientes de Starbucks ilustran que la incorporación de un líder de alto calibre de una empresa líder en el mundo puede tener un efecto de goteo, reforzando todo el organigrama con talento de liderazgo.

Aunque es difícil predecir exactamente de dónde vendrá la próxima contratación de alto perfil -ya sea en el comercio minorista, las aerolíneas, la tecnología o algún otro campo-, la vivienda para mayores debería ser una opción atractiva para cualquier alto ejecutivo que busque tener un impacto significativo en su próximo capítulo.