Todo o Dinheiro

No mundo imobiliário, o dinheiro é rei para um vendedor. Embora possa ser o método preferido do vendedor para ser pago por uma propriedade, existem certas vantagens e desvantagens para o comprador.

Compra com dinheiro ao negociar um contrato imobiliário, significa que no momento do fechamento, o comprador terá ativos líquidos incondicionais suficientes para pagar todos os custos associados à compra de uma propriedade, incluindo o preço de venda e os custos de fechamento.

Como os vendedores preferem uma oferta em dinheiro, sem contingências de financiamento, é mais provável que aceitem tal oferta do que uma oferta semelhante, ou até melhor, de alguém com contingências de financiamento. Assim, um comprador que realmente tem dinheiro para fechar, pode frequentemente obter um negócio melhor do que um comprador que depende de um financiador.

Muitos compradores, no entanto, pensando que podem alterar o contrato numa data posterior, fazem uma oferta em dinheiro, mas na realidade, não são capazes de fechar com o seu próprio dinheiro. Eles assumem que uma vez aprovado seu financiamento, será fácil mudar o contrato de dinheiro para uma transação financiada. Este nem sempre é o caso, e o comprador deve entender que o vendedor não é obrigado a alterar os termos do contrato.

Existem casos em que os compradores tiveram ofertas em dinheiro aceitas, mesmo não tendo o dinheiro, e os vendedores se recusaram a alterar o contrato. Nesses casos, o comprador perdeu o depósito, uma vez que não conseguiu cumprir com os termos do contrato de venda. A lição a ser aprendida é que dinheiro significa dinheiro, não algo mais!

Num fechamento em dinheiro, o comprador será avisado do valor exato que ele precisa trazer para a transação. Na maioria dos casos, esses fundos devem ser transferidos para o agente de fechamento ou transferidos pelo banco ou cheque certificado. Portanto, se você estiver envolvido em uma compra em dinheiro, certifique-se de ter seus fundos compensados e disponíveis antes do fechamento, ou você não estará em posição de fechar.

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Saiba mais sobre todas as ofertas em dinheiro versus financiamento em nossa seção Estratégia de Investimento Imobiliário.

Hipoteca Convencional

Bancos e cooperativas de crédito estaduais e federais são geralmente referidos como financiadores convencionais, dando hipotecas convencionais. De acordo com o Webster’s Dictionary, convencional significa “usado e aceito pela maioria das pessoas; usual ou tradicional”. Os empréstimos de reabilitação do investidor não são nenhuma destas coisas, pois são frequentemente invulgares e muito específicos. Empréstimos convencionais são muito difíceis de encontrar para propriedades de reabilitação.

Embora os empréstimos convencionais sejam geralmente os empréstimos hipotecários menos caros disponíveis, eles levam muito tempo para serem obtidos, mesmo de um credor convencional com o qual você pode ter uma relação existente. Mesmo que você seja capaz de encontrar o raro emprestador convencional disposto a oferecer aos investidores empréstimos de reabilitação, o processo de empréstimo pode levar um tempo extremamente longo para ser concluído. A maioria dos vendedores de flippers estão dispostos a vender a um preço mais baixo em troca de um fechamento rápido, e muitos não estão dispostos a esperar que a roda lenta do credor convencional gire.

Embora os empréstimos de um credor convencional possam ser mais baratos do que um empréstimo de um credor privado ou de dinheiro vivo, o credor convencional exigirá um adiantamento maior na propriedade em comparação com um credor de reabilitação não convencional típico.

A maioria dos financiadores convencionais emprestará apenas uma porcentagem do valor atual de uma propriedade, enquanto a maioria dos financiadores de dinheiro vivo e privados de reabilitação emprestarão sobre o valor após a reparação da propriedade colateral.

Empréstimos Segurados pelo Governo

A Administração Federal de Habitação (FHA) oferece financiamento de reabilitação aos investidores através de seu programa de empréstimo 203k. Este programa empresta tanto o preço de compra quanto os fundos de reabilitação, mas está disponível apenas para consumidores que compram propriedades ocupadas pelo proprietário, não investidores.

Embora tenham algumas limitações, os empréstimos FHA 203k podem ser usados para situações de investimento imobiliário com várias unidades, desde que o mutuário planeje viver dentro de uma das unidades. Esta pode ser uma ótima maneira de obter financiamento de baixo custo para uma propriedade de renda. Os compradores também devem ter em mente, que ao comprar uma propriedade de 3-4 unidades, a FHA exigirá que você mantenha pelo menos uma reserva de pagamento líquida de três meses que irá amarrar algum dinheiro. Eles também exigirão que as unidades de aluguer no edifício de 3-4 unidades sustentem a hipoteca por conta própria. Um investidor que contrai este tipo de empréstimo de reabilitação deve estar disposto a viver de acordo com as regras.

Um programa alternativo oferecido através da Associação Federal Nacional de Hipotecas (Fannie Mae) oferece os seus empréstimos tanto aos consumidores como aos investidores, através do seu programa HomePath. No entanto, existem algumas restrições ao programa HomePath.

• O programa HomePath é oferecido apenas aos investidores que compram casas de propriedade da Fannie Mae.
• O custo dos reparos só pode ser até 35% do valor após reparo (ARV) de uma propriedade, e não pode ser superior a $35.000 no total.

De acordo, a opção HomePath só está disponível para uma seleção limitada de propriedades, e essas propriedades não podem exigir reparos extensivos ou melhorias caras. O programa é projetado para pessoas que compram propriedades de propriedade do banco, venda a curto prazo ou propriedades angustiadas que necessitam principalmente de reparos cosméticos, que normalmente não são desejados por barbatanas de casa.

Financiamento do proprietário

O financiamento do proprietário significa que o vendedor de um imóvel “empresta” o dinheiro ao comprador do imóvel, toma uma hipoteca sobre o imóvel vendido e é pago em prestações de acordo com os termos do acordo entre as partes.

Para o vendedor, isto representa um bom fluxo de renda se eles podem dar-se ao luxo de não obter o dinheiro para a venda do imóvel de uma só vez. Para o comprador, é frequentemente um acordo favorável, porque a transação pode fechar rapidamente e o vendedor normalmente não cobrará as taxas que um emprestador cobraria. Além disso, as propriedades financiadas pelo proprietário não exigirão uma avaliação.

No entanto, o problema é que muito poucos vendedores têm recursos suficientes para encontrar um lugar para viver e manter seu estilo de vida sem a quantia fixa em dinheiro que receberiam pela venda da propriedade. Além disso, os vendedores que têm os recursos, podem não querer o incômodo e o risco de ser o credor.

Se o comprador não fizer os pagamentos ao vendedor, deve passar pelo processo legal para obter a retomada do imóvel, que pode não valer o que era quando o imóvel foi vendido pela primeira vez. Também pode não estar no mesmo estado em que estava quando foi originalmente vendido, o que pode tornar-se um problema quando tentam vendê-lo novamente.

Embora haja vantagens tanto para o vendedor como para o comprador para o financiamento do vendedor, as desvantagens podem superar os benefícios em muitos casos. Em geral, muito poucos vendedores estão dispostos a levar o empréstimo.

Moeda Duro

Prestadores de dinheiro duro não confiam na solvência do mutuário. Em vez disso, eles olham para o valor da propriedade. O financiador quer ter certeza de que se o mutuário inadimplir, haverá capital próprio suficiente no imóvel para pagar a dívida. Consequentemente, um emprestador de dinheiro vivo geralmente lhe emprestará menos do que um emprestador convencional (geralmente 50 – 60%) do valor do imóvel.

Se você não conseguir obter um empréstimo convencional de um banco ou corretor de hipotecas, você pode se beneficiar de lidar com um emprestador de dinheiro vivo. Antes de fazer isso, certifique-se de compreender as taxas e custos associados ao empréstimo e as condições do empréstimo. Frequentemente, um emprestador de dinheiro vivo ficará mais do que feliz em executar a propriedade colateral que vale mais do que a dívida que lhe é devida.

Tipicamente, os emprestadores de dinheiro vivo não são regulados por nenhuma agência governamental e não precisam de ser licenciados. Existem muitos emprestadores legítimos de dinheiro vivo, no entanto, como em muitas profissões, existem alguns menos que emprestadores honestos de dinheiro vivo. Certifique-se de saber com quem você está lidando.

Os emprestadores de dinheiro duro não são regulados por nenhuma agência governamental e não precisam ser licenciados.

Private Money

Um emprestador privado geralmente irá rever um potencial mutuário e a propriedade colateral usando os três “C’s” do mundo dos empréstimos – Crédito, Capacidade de pagamento e Garantias.

Isto significa que o emprestador privado precisará qualificar o mutuário financeiramente revendo o histórico de crédito do mutuário para avaliar os hábitos do mutuário no pagamento de seus credores. Quanto melhor for a pontuação de crédito, mais inclinado será um emprestador privado a fazer um empréstimo. O credor privado também irá rever a renda e o fluxo de caixa do mutuário, a fim de determinar a capacidade do mutuário, ou capacidade de pagar o empréstimo contemplado.

Saiba como calcular o seu rácio DTI.

Embora o emprestador olhe para a garantia como sua principal fonte de reembolso, o emprestador privado faz empréstimos que espera que o mutuário pague, com a garantia servindo apenas como plano de apoio ao reembolso se algo acontecer inesperadamente e o mutuário não reembolsar. Assim, o emprestador privado de reabilitação pode estar disposto a emprestar uma quantia maior do que outros emprestadores em projetos, pois eles podem estar mais confiantes de que será reembolsado.

Os empréstimos privados de reabilitação de dinheiro para investidores são certamente mais caros do que os empréstimos convencionais, pois envolvem muito mais risco e tempo. Os financiadores privados, no entanto, podem ter mais flexibilidade na adaptação dos seus empréstimos às necessidades dos mutuários do que os empréstimos convencionais. Além disso, emprestadores privados serão capazes de fechar empréstimos mais rapidamente, permitindo que os reabilitadores captem bons negócios à medida que eles chegam ao mercado.

Como emprestadores de dinheiro duro, os emprestadores privados geralmente não são regulados ou licenciados, assim, novamente, o mutuário precisa fazer o seu trabalho de casa para saber com quem está lidando.

Qual o método de financiamento que você selecionar, nós o encorajamos a usar o nosso modelo de plano de negócios de mudança de casa para organizar suas finanças. A estratégia de financiamento na seção três irá garantir que você obtenha o dinheiro certo no seu próximo flip.

Saiba mais sobre a diferença entre um credor privado versus uma hipoteca bancária.