Interesses concorrentes levam frequentemente a desacordos entre senhorios e inquilinos relativamente ao direito do senhorio a entrar num imóvel alugado. Como proprietário da propriedade, você pode querer verificar ocasionalmente para ter certeza de que sua propriedade está sendo mantida, mas no lado oposto, seu inquilino quer sua privacidade. No entanto, os proprietários não têm o direito absoluto de entrar quando há um inquilino a viver na sua propriedade.
Felizmente existem leis em vigor que ditam quando e com que frequência pode entrar numa propriedade ocupada por um inquilino. Conhecer estas leis não só é importante para mantê-lo fora de problemas legais, como também pode ajudá-lo a evitar tensões desnecessárias com os seus inquilinos.
O que é a Privacidade do Inquilino?
A lei da Califórnia protege a privacidade dos inquilinos prescrevendo quando, porquê e com que frequência um senhorio pode ter o direito de entrar numa propriedade. O direito à privacidade é um direito muito importante, mas os legisladores entendem que às vezes o proprietário precisa acessar sua propriedade, mesmo que outra pessoa a tenha ocupado.
Como proprietário da Califórnia é importante que você entenda as leis relativas à entrada, pois violações repetidas da privacidade de um inquilino podem causar dores de cabeça legais no tribunal ou até mesmo resultar em acusações de invasão de propriedade. Todas as empresas de gestão imobiliária de San Diego compreendem estas leis e podem ajudá-lo a compreendê-las também.
Há certos comportamentos que tanto os inquilinos como a lei consideram invasivos, incluindo mas não se limitando a eles:
- Volta pelo imóvel com demasiada frequência
- Volta sem aviso prévio
- Falecer de avisar antes da entrada
- Entrar o imóvel sem a permissão do inquilino
- Possibilitar a entrada de outros na propriedade desacompanhados
- Realizar inspecções ou trabalhos de reparação fora de horas razoáveis
- Parecer para assediar um inquilino
Quando é que um senhorio pode entrar num arrendamento?
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Código Civil da Califórnia §1954 indica quando um senhorio pode ter o direito de entrar num imóvel ocupado por um inquilino. Na Califórnia, um senhorio pode ter o direito de entrar no imóvel pelas seguintes razões:
Em caso de emergência
Em caso de emergência, um senhorio pode ter o direito de entrar no imóvel sem aviso prévio se o inquilino está ou não em casa.
Qualquer evento que esteja a causar danos no imóvel e que continue a causar danos se não for tratado de imediato pode ser considerado uma emergência. As emergências mais comuns são inundações, danos de condições meteorológicas extremas e incêndio.
Após a devida notificação por escrito
Um locador pode ter o direito de entrar na sua propriedade, mesmo contra a vontade do seu inquilino, desde que tenha dado a devida notificação por escrito e a entrada ocorra durante o “horário normal de expediente”. A Califórnia exige que um locador forneça um aviso prévio “razoável” de intenção de entrar e considera 24 horas “razoável” na ausência de provas em contrário. O aviso deve indicar a data, hora aproximada e o motivo da entrada. A notificação escrita pode ser entregue pessoalmente ao inquilino, deixada com alguém de idade adequada na residência, ou enviada pelo correio.
Para fazer reparações
Desde que a notificação adequada seja feita como discutido acima, um locador pode ter o direito de entrar na propriedade durante o horário normal de expediente para fazer reparações. Se uma parte externa, como um encanador ou um faz-tudo estiver envolvido, o proprietário ou um representante da sua empresa de gestão de propriedade de San Diego deve acompanhar o reparador e permanecer com ele enquanto ele estiver dentro da unidade.
Para inspeções anuais
As com reparos, desde que seja dado o devido aviso por escrito, o proprietário pode ter o direito de entrar e inspecionar as instalações durante o horário normal de expediente. Novamente, se houver uma parte externa fazendo a inspeção, o locador deve acompanhá-los à unidade e permanecer com eles até que a inspeção esteja completa.
Para mostrar o imóvel alugado aos potenciais locatários
Com o devido aviso, o locador pode ter o direito de entrar na unidade para mostrá-la aos potenciais locatários ou compradores durante o horário comercial normal de funcionamento. O horário normal de funcionamento é geralmente considerado das 8h às 17h nos dias de semana, no entanto, a lei da Califórnia permite que os proprietários hospedem até duas casas abertas por mês nos fins de semana entre as 13h e as 16h30, desde que o proprietário ou seu agente permaneça na propriedade durante o período de duração da casa aberta. (Ver Dromy v. Lukovsky)
Com a permissão do locatário
Um locador pode entrar no imóvel a qualquer hora que o locatário lhe der permissão para fazê-lo, não importa a que hora do dia. A permissão pode ser escrita ou oral, mas é sempre mais seguro obter a permissão por escrito. O e-mail é a forma mais rápida e fácil de comunicar com o inquilino, criando simultaneamente um registo escrito.
Se o inquilino tiver abandonado o imóvel
Se o senhorio acreditar razoavelmente que o inquilino abandonou o imóvel, poderá ter o direito de entrar sem aviso prévio. No entanto, o senhorio deve ter provas suficientes e razoáveis de que o inquilino abandonou o imóvel antes de confiar nisto para entrar.
As seguintes circunstâncias podem ser consideradas provas razoáveis de abandono:
- Os serviços públicos foram encerrados
- Vizinhos informam que o inquilino foi visto a sair
- Vizinhos informam que o inquilino lhes disse que estava a sair
- O inquilino apresentou uma mudança de endereço nos correios
- O inquilino foi notificado para sair e não respondeu a nenhuma outra comunicação.
Pode um inquilino recusar o meu direito de entrar?
Se um senhorio der um aviso adequado e tiver um motivo legal para entrar, pode fazê-lo mesmo contra a vontade do inquilino. Claro que entrar num imóvel contra a vontade de um inquilino pode causar uma tensão na relação senhorio-tenente, por isso é importante ponderar o seu interesse em entrar contra qualquer possível conflito que possa causar.
Se o seu inquilino recusar o seu direito de entrar, deve tentar descobrir o motivo. Pode ser que o inquilino queira simplesmente limpar a unidade antes de entrar, caso em que podem trabalhar juntos para determinar um tempo aceitável para ambos. Lembre-se, se possível, é sempre melhor trabalhar com o inquilino, mesmo que você esteja tecnicamente no direito.
Se um inquilino repetidamente recusar a entrada, apesar de um aviso adequado e tentativas de compromisso, você pode levá-los ao tribunal e obter uma ordem judicial que lhe permita entrar no imóvel com a ajuda das autoridades policiais. Embora por vezes necessário, isto deve ser feito como último recurso porque o litígio custa tempo e dinheiro.
Conclusão
A lei da Califórnia indica claramente quando um locador pode ter o direito de entrar numa propriedade ocupada por um inquilino. Como locador, você quer se familiarizar com as razões aceitáveis e os requisitos de notificação para entrar em um imóvel ocupado pelo inquilino. Seguir a lei não só o manterá fora de problemas legais, como também o ajudará a fomentar boas relações com os seus inquilinos.