O que é uma escritura de garantia? Se você estiver vendendo ou comprando uma casa, eventualmente você precisará transferir o título de propriedade para a propriedade. Como comprar um carro, casas e outros imóveis têm documentos de título de propriedade mostrando o proprietário atual do imóvel. Em imóveis, estes são chamados de escrituras. E assim como comprar um carro, você pode comprar casas e outros bens imóveis com ou sem garantia. Nos imóveis, existem três tipos populares de escrituras com base nas suas garantias. As escrituras imobiliárias vêm com garantias gerais (uma escritura de garantia), garantias limitadas (uma escritura de garantia especial), ou nenhuma garantia (uma escritura de desistência). Estas garantias são dadas pelo vendedor e garantem a qualidade do título, não a casa ou propriedade real. A garantia da escritura não diz que a casa física está em boas condições, diz que a propriedade legal e o título está em boas condições. Esta garantia de propriedade ocorre na transferência da escritura de garantia; a troca da escritura das mãos do vendedor para as do comprador. É claro que a garantia da escritura só entra em jogo quando um terceiro contesta a propriedade legal e a titularidade do imóvel.
Este artigo é uma cartilha sobre escrituras de garantia do imóvel, as formas de escritura de garantia, os convénios sobre o terreno fornecidos por uma escritura de garantia completa, e o que fazer quando há uma violação dos convénios. Se você tiver alguma dúvida sobre escrituras de garantia e desafios ou disputas quanto ao título da terra, limites e gravames, entre em contato com o escritório Bernhard Law Firm em www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
- A escritura de garantia e seus covenants são um contrato
Nos termos dos Estatutos da Flórida § 689.03, uma escritura de garantia estatutária transporta a propriedade com covenants de direito comum completos, vinculando contratualmente o vendedor e seus herdeiros a estes covenants. § 689.03, Fla. Estatuto. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (desaprovado por outros motivos) (“Uma garantia, expressa ou implícita, é fundamentalmente um contrato”). A palavra covenant significa simplesmente acordo ou contrato. Pactos sobre propriedade, geralmente acordos restritivos, são acordos para usar ou não usar a propriedade de alguma forma específica. Os pactos restritivos sobre a propriedade podem variar em quase qualquer uso; por exemplo, “não deve haver piscinas ou sinos de vento nesta propriedade”. A linguagem expressa utilizada para descrever o imóvel vendido, não a intenção do vendedor, controla se surge uma garantia e os seus termos. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).
Através de uma escritura de garantia, um vendedor faz convênios e promete isso: (i) tem o direito legal de transferir toda a propriedade e nenhum terceiro tinha interesse legal na mesma (o pacto do direito de transmissão); (ii) o direito de posse do comprador não será afetado por uma reclamação de terceiros (o pacto do gozo tranquilo); (iii) o vendedor se defenderá de quaisquer reclamações de terceiros sobre a propriedade e compensará o comprador por quaisquer perdas que possam incorrer como resultado (o pacto da garantia de propriedade); (iv) o vendedor fará o que for necessário para ajudar o comprador a aperfeiçoar o título caso seja necessário (o pacto de garantias adicionais); (v) o vendedor tem a própria propriedade em quantidade e qualidade que pretende transmitir (o pacto seisin ou pacto de penhora); e (vi) a terra está livre de restrições de uso e posse de toda a propriedade (o pacto de não ónus ou pacto contra ónus). Estas seis garantias são conhecidas em conjunto como a totalidade dos pactos de direito comum. Assim, uma escritura de garantia é às vezes chamada de covenant deal deal ou de garantia. Uma escritura de garantia geral garante contra todas as reivindicações de todas as pessoas, e não apenas aquelas surgidas pelo, através ou sob o vendedor. Harris, 166 So. 2d at 165-66.
Para mais informações sobre o pacto de seisin (ou seja, o pacto de apreensão), Veja também Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (pacto de seisin violado onde o cedente não adquiriu o direito de possuir uma faixa de 30 pés na borda do lote transportado); Harris, 166 So. 2d at n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Quando o cessionário só adquiriu direito parcial de posse de propriedade sob garantia, o cessionário pode recuperar o dinheiro da compra por violação do contrato de seisin; a violação ocorre na entrega da escritura); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (quando o cedente não der a posse de todo o espaço físico que originalmente se pretende transmitir, o cessionário pode recuperar os danos por violação parcial do pacto de seisin).
Para mais informações sobre o pacto de nenhum ónus ou pacto contra ónus, consulte American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (o acordo de não ónus prevê que a terra está livre e livre de quaisquer ónus ou outras restrições que impeçam a posse da propriedade inteira); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (um “ónus” dentro do pacto contra ónus é todo direito ou interesse na terra que possa subsistir em terceiros, para a diminuição do valor da terra mas consistente com a passagem da taxa pela transmissão); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (violação do pacto de posse contra gravames em que a terra estava sujeita ao direito de gozar do benefício do petróleo e do asfalto por um período de 10 anos).
Para mais informações sobre o pacto de garantia de título, ver Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (o acordo de garantia de título prevê que não haverá perturbação da posse do cedente pela parte que reivindica a titularidade de qualquer parte do mesmo); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).
Aqui está um exemplo de escritura de garantia, especificamente promissor como se segue:
E a entidade concedente cede à entidade concedente o direito de confiscar o terreno em honorários simples; que a entidade concedente tem o direito e a autoridade legal de vender e transmitir o terreno, e garante o título do terreno e defenderá o mesmo contra as reivindicações legítimas de todas as pessoas que o fizerem; e que o referido terreno está livre de todos os ónus
- As convenções de garantia só surgem quando há uma violação das convenções restritivas ou quando você está fazendo cumprir as convenções restritivas
As convenções de garantia só surgem quando os novos proprietários recebem um desafio à sua propriedade legal ou tomam conhecimento de que não foram reveladas as restrições, penhoras ou convenções sobre a propriedade. Quando isto acontece, o efeito legal é que o proprietário anterior violou as convenções de garantia ao transmitir a propriedade sujeita a reclamações por título, uso, posse, servidão, servidão, ónus ou remoção. Para fazer cumprir as convenções da escritura, o novo proprietário deve notificar o proprietário anterior, exigir que o proprietário anterior resolva o problema, ou processar o proprietário anterior por violação da escritura de garantia. Para estabelecer uma quebra de contrato e acordos de propriedade, uma parte deve mostrar a existência de um contrato (a escritura de garantia), uma quebra do mesmo e danos. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (a autora declarou prima facie o caso de quebra de contrato em que pôs estes elementos).
Embora as violações só sejam descobertas após o transporte, a violação legal de um contrato de garantia ocorre após a execução e entrega da escritura, uma vez que o vendedor naquele momento não transmite a posse plena ou o direito de posse e uso livre de reclamações futuras por terceiros. Williams, 47 So. 2d a 626 (“quando um cessionário . . não adquire nenhuma posse e nenhum direito de posse sob uma escritura que contenha convênios de seisin . . a violação ocorreu no momento da execução e entrega do transporte”); ver também Allard, 59 So. 3d em 200 (posse de convênio de seisin violado onde o cessionário não adquiriu direito de posse de faixa de 30 pés na borda do lote transportado). A violação ocorre mesmo quando o vendedor não tem conhecimento real ou construtivo do ónus, reclamação ou emissão quando ela transporta a propriedade. Ver Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (responsabilizando o vendedor pela violação da garantia mesmo que o vendedor não tenha conhecimento real ou construtivo do ónus).
- Exemplos de violação de escrituras e acordos de garantia
De acordo com a lei da Flórida, onde há um distúrbio na posse, uso e usufruto tranquilo de um comprador por uma parte que reivindica o título primordial a qualquer parte da propriedade, os acordos de garantia de título e usufruto tranquilo são violados. Ver Arbuthnot, 94 Fla. em 304. Quando um comprador só adquire o direito parcial de posse de propriedade, o convênio de seisin é violado. Williams, 47 So. 2d em 626. Onde o vendedor não fornece a posse de todo o espaço físico que ela originalmente pretendia transmitir, o pacto de seisin é violado. Burton 105 Fla. em 546.
Quando um terceiro reivindica um direito ou interesse na propriedade ou uma parte dela, o pacto de nenhum ónus é violado, relativo ao momento em que a escritura foi entregue, e um direito de acção é imediatamente acumulado. Coakley, 419 So. 2d at 817 (covenant of no encumbrances provides that the land is free and clear of any encumbrances or other restrictions that impinge on possession of the whole property); Gore, 149 Fla. at 696. Um “ónus” dentro do pacto contra ónus inclui todos os direitos ou juros sobre a terra que possam subsistir em terceiros. Id.; Flood, 61 Fla. em 212-14 (posse de violação do pacto contra ónus onde a terra estava sujeita ao direito de usufruir dos direitos asfálticos por um período de 10 anos).
Assim, por exemplo, o pacto contra gravames seria violado pela existência de quaisquer direitos de servidão pendentes que diminuam o valor da terra veiculada. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (posse onde a servidão era de registro mas não era visível na inspeção da terra, a existência de servidão era violação de garantias gerais na escritura, incluindo o pacto contra gravames). Da mesma forma, o pacto contra ónus também seria violado se o vendedor não revelasse proactivamente um direito de passagem utilizado por uma propriedade adjacente, mesmo que fosse evidenciado por um instrumento registado – isto constituiria legalmente um ónus não revelado que conferiria ao comprador o direito a indemnização por qualquer vendedor que o representasse de outra forma. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).
Em suma, uma escritura de garantia garante o bom título e a propriedade do imóvel na data da escritura. Se se verificar que o título e a propriedade não são tão garantidos, um comprador pode ter uma reclamação por violação dos convénios de garantia. Se você tiver alguma dúvida sobre escrituras de garantia e contestações ou disputas quanto a título de terra, limites e gravames, entre em contato com o escritório Bernhard em www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
Veja também American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (a convenção de não ónus estabelece que a terra está livre e livre de quaisquer ónus ou outras restrições que impeçam a posse da propriedade inteira); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (um “ónus” dentro do pacto contra ónus é todo direito ou interesse na terra que possa subsistir em terceiros, para a diminuição do valor da terra mas consistente com a passagem da taxa pela transmissão); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (violação de pacto de posse contra gravames onde a terra foi sujeita ao direito de gozar o benefício do petróleo e do asfalto por um período de 10 anos).
