Além de se casar, ter filhos ou possivelmente decidir que caminho profissional escolher, comprar uma casa é uma das decisões mais importantes que uma pessoa ou família irá tomar. Não é apenas uma grande decisão pessoal, e possivelmente o Sonho Americano, mas é o maior investimento que você fará e com isso vem muita responsabilidade.

Os guias online para comprar uma casa são escritos por blogueiros financeiros pessoais ou especialistas em marketing. O nosso é diferente: este guia de compra de casa foi escrito a pensar em VOCÊ e elaborado pelos nossos experientes e licenciados agentes de empréstimo.

Quem melhor para o orientar na compra de uma casa do que as pessoas que ajudam os compradores com ela todos os dias?

Visão geral do programa de hipotecas:

• Visão geral do empréstimo doméstico – Convencional, FHA, VA & USDA
• Visualização da Hipoteca Convencional
• VA Empréstimo à Habitação – Visão Geral
• Programas de Comprador de Primeira Habitação – Visão Geral
• FHA Hipoteca – Visão Geral & Benefícios
• Empréstimo à Habitação Rural (USDA) Explicado
• Self Employed Mortgage Overview

Outros Recursos Úteis:

• 10 Passos para comprar uma casa
• Perguntas mais comuns sobre hipotecas

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• Calculadora de pagamento de hipoteca
• Requisitos mínimos de pontuação de crédito hipotecário

Compra de uma casa: Processo Passo a Passo

Passo 1: Determine se você está pronto para comprar uma casa

Antes de procurar uma casa, obter pré-aprovação ou falar com um corretor, você precisa determinar se você está pronto para comprar uma casa.

Para obter aprovação para comprar uma casa, os credores olham para 4 componentes igualmente. Você precisa finalmente verificar cada seção para obter um empréstimo aprovado.

Classificação de crédito e histórico de crédito – os requisitos de pontuação de crédito hipotecário variam com base no programa de empréstimo. FHA e VA têm os requisitos mais indulgentes, com VA não tendo requisitos mínimos de pontuação FICO e FHA permitindo até 520. Empréstimos convencionais requerem uma pontuação mínima de 620 para se qualificarem e a maioria dos empréstimos USDA requerem uma pontuação de 640.

Idealmente, para ter uma probabilidade provável do seu empréstimo ser aprovado é melhor ter uma pontuação mínima de crédito de 620, mas há muitos casos em que pontuações mais baixas funcionarão.

A poupança de pagamentos atrasados recentes não o desqualifica automaticamente e quanto mais alta for a pontuação de crédito, menos eles são um problema. Num cenário perfeito, um subscritor não procurará atrasos de pagamento nos últimos 12 meses, mas existem excepções e depende do cenário geral. Se você teve uma falência recente, execução hipotecária ou venda curta, isso joga um fator e há períodos de espera específicos que cada programa de empréstimo tem antes que você seja elegível para comprar outra casa.

Employment and Income – mortgage lenders verify the last two years of employment together with documenting your current income. É um mal entendido comum, mas você não precisa de dois anos no seu emprego atual; as financiadoras simplesmente precisam documentar as empresas para as quais você trabalhou nos últimos dois anos (mesmo que sejam 3-4 diferentes).

Se você é um empregado W2 em tempo integral (por hora ou salário) e não tem nenhuma conversa de trabalho significativa nos últimos 6 meses, então a sua duração de emprego na sua empresa atual não entra muito em jogo.

Nos casos em que são necessárias horas extras, comissões, bónus ou rendimentos de trabalho a tempo parcial, há requisitos de que você tenha esse rendimento durante 1-2 anos antes que um credor possa utilizá-lo para se qualificar ao comprar uma casa. Se você é autônomo ou recebe 1099 rendimentos (além do rendimento de aposentadoria – pensão, previdência social), ter um histórico de 2 anos arquivado na sua declaração de impostos é frequentemente exigido.

Rácio de Dívida para Incêndio (DTI) – este é o cálculo primário utilizado para determinar quanto você se qualifica para e, em última análise, o pagamento máximo de hipoteca que você pode ter ao comprar uma casa.

Um credor analisa a sua renda mensal GROSS e depois compara isso com (1) os seus pagamentos mínimos de dívida listados a crédito juntamente com (2) o pagamento estimado da nova habitação que inclui o pagamento do empréstimo (princípio & juros) e a sua prestação mensal de impostos sobre a propriedade, o seguro do proprietário da casa, o seguro de hipoteca e quaisquer taxas HOA. Dependendo do programa de empréstimo, a taxa total pode variar entre 41% e 57%.

Pagamento para o imóvel & Bens – quase cada programa de empréstimo requer algum tipo de investimento mínimo (ou adiantamento) e é determinado como uma porcentagem do preço de compra. O adiantamento e o montante total devido no fechamento deve ser verificado pelo credor em torno de 7-10 dias ANTES do fechamento, portanto todos esses fundos precisam estar na sua conta corrente ou poupança até lá.

Empréstimos FHA requerem 3,5%, hipotecas convencionais variam de 3-5%, enquanto que empréstimos USDA e VA não requerem dinheiro para baixo na maioria dos casos. Há limites de empréstimos do condado e outros fatores que podem afetar o adiantamento, então é melhor consultar um oficial de empréstimo para obter detalhes específicos. Além do adiantamento, há uma miríade de custos que também são devidos no fechamento.

Embora seja ideal economizar para o adiantamento por conta própria, é aceitável receber um presente (na maioria das vezes de um membro da família) ou até mesmo pegar um empréstimo do seu 401(k). Também é muito comum que o comprador negocie para o vendedor para cobrir alguns, e em alguns casos todos, dos custos de fechamento, o que ajuda a reduzir o total do bolso que você deve gastar.

Determinar se você está pronto para comprar não tem que ser feito por conta própria. A nossa equipa de consultores de crédito ajuda todos os dias; se não tiver a certeza onde está o seu crédito, se quiser saber qual é o seu rácio de endividamento ou qual será a estimativa dos custos de fecho, ligue à nossa equipa ou preencha um dos nossos formulários online.

Também criámos um guia completo com informações sobre os passos para comprar uma casa, se quiser saber mais sobre todo o processo de compra de casa, do início ao fim.

Passo 2: Tenha uma ideia do que será o seu pagamento hipotecário

A desconexão mais comum ao comprar a sua primeira ou segunda casa é compreender qual será o pagamento mensal da hipoteca.

As casas que toda a gente quer comprar são significativamente mais caras do que você quer pagar todos os meses. Portanto, antes de comprar uma casa é importante saber o que entra no seu pagamento mensal da hipoteca e fazer alguns cálculos para saber qual a faixa de preço que você está confortável.

Um pagamento de hipoteca é composto de quatro componentes:

1. Pagamento de Empréstimo (comumente chamado de seu Principal &Pagamento de Juros) – isto é determinado pela sua taxa de juros, o montante do empréstimo e o prazo do empréstimo, que é geralmente de 30 anos.
2. Impostos de Propriedade – o seu condado determina o valor anual do imposto de propriedade de cada propriedade e este número é dividido por 12 e adicionado ao seu pagamento mensal.
3. Prémio de seguro do proprietário da casa – esta é uma apólice que você gosta e está lá para segurar contra danos causados à casa. Uma vez sob contrato, você entrará em contato com 2-3 seguradoras para comparar as taxas e o prêmio anual será dividido mensalmente e adicionado ao seu pagamento de hipoteca.
4. Seguro de hipoteca (PMI ou MIP) – a maioria dos programas de empréstimo requer algum tipo de seguro que proteja o doador no caso de inadimplência do mutuário.

Impostos sobre o imóvel, seguro do proprietário e valores do seguro de hipoteca são muitas vezes determinados pelo valor da casa ou pelo valor do empréstimo. Portanto, quanto mais cara a casa que você está comprando, maior será cada componente e vice-versa.

Para obter uma compreensão sólida de como será um pagamento, usando o nosso passo-a-passo Calculadora de Pagamento Preciso de Hipoteca para executar algumas estimativas iniciais. Se você estiver comprando uma casa na Flórida, Texas, Califórnia ou Maine, nós temos calculadoras separadas com informações adaptadas para suas áreas exclusivas.

Recursos úteis:

• Mortgage Calculator for Florida
• Mortgage Calculator for Texas
• Mortgage Calculator for California
• Mortgage Calculator for Maine
• USDA Loan Calculator

Step 3: Compreenda Suas Opções de Hipoteca

Antes de comprar uma casa, você precisa ter uma compreensão básica de quais programas de hipoteca estão disponíveis e quais podem ser mais adequados. Com a quantidade de regulamentação federal envolvida no negócio hipotecário, os credores de todo o país têm todos os mesmos programas de empréstimo para oferecer aos compradores de casa.

Para uma visão mais detalhada do programa de empréstimo à habitação, veja a nossa útil visão detalhada das opções de empréstimo à habitação.

Para um breve resumo, aqui está uma visão das opções de financiamento:

Empréstimos convencionais – estes são garantidos por Fannie Mae ou Freddie Mac e eles também são responsáveis por definir as diretrizes do programa. Este é um dos programas de empréstimo mais comuns que as pessoas escolhem quando compram uma casa.

Os empréstimos convencionais têm uma opção de compra de casa pela primeira vez que permite apenas 3% de desconto. O adiantamento típico para um empréstimo convencional é de 3-5% e com um adiantamento de 20% pode evitar completamente o PMI (Seguro Hipotecário Privado).

Empréstimos convencionais requerem uma pontuação mínima FICO de 620 e permitem rácios de endividamento de até 50%. Eles podem ser mais desafiadores do que alguns dos outros programas e as taxas de juros são muito sensíveis ao crédito, o que significa que quanto menor for a pontuação de crédito, maior será a sua taxa. O PMI também é baseado na pontuação de crédito, portanto, quanto mais baixa a pontuação, mais altas serão as taxas de seguro hipotecário.

Idealmente adequado para: 2ª compra de casa ou propriedade de investimento. 10% ou mais para baixo, ou alguém com excelente crédito.

Empréstimo FHA – As hipotecas FHA são o segundo programa mais comum quando se compra uma casa. Este é um programa HUD/government-backed programa e foi originalmente criado para pessoas com rácios de crédito justo a bom ou maior endividamento. Empréstimos FHA permitem uma pontuação de crédito de 520, mas muitas vezes você precisará de uma pontuação mais alta para obter um empréstimo aprovado.

Empréstimos FHA requerem uma entrada mínima de 3,5% e têm taxas de juros competitivas (muitas vezes melhores do que os empréstimos convencionais), independentemente da pontuação de crédito. FHA permite até 57% de taxa de endividamento, facilitando a qualificação.

Tipicamente, um mutuário com 580-680 créditos seria mais adequado para um empréstimo FHA porque a taxa de juros será muitas vezes menor e o PPI (Prêmio de Seguro Hipotecário) sobre um empréstimo FHA é baseado no valor do empréstimo e não é orientado pela pontuação de crédito.

Idealmente adequado para: menos dinheiro para baixo, abaixo de 690 de crédito e/ou maiores rácios de endividamento.

VA Empréstimo – o empréstimo VA é estritamente reservado para Veteranos e viúvas qualificadas. O empréstimo VA é também um empréstimo garantido pelo governo, por isso tem orientações e taxas de juros semelhantes às do empréstimo FHA.

O principal benefício de um empréstimo VA é que eles não exigem um adiantamento na maioria dos casos E não há seguro hipotecário mensal. Em vez disso, o empréstimo VA tem uma taxa chamada Taxa de Financiamento VA que pode ser rolada para o empréstimo no fechamento.

A taxa de juros de um empréstimo VA também não é tão dependente de pontuações de crédito e são muitas vezes inferiores às taxas de empréstimo Convencionais.

VA tecnicamente não tem exigência mínima de pontuação de crédito, mas para obter uma aprovação de empréstimo, os mutuários normalmente precisam ter uma pontuação nos altos 500’s.

Idealmente adequado para: quase todos os Veteranos qualificados.

USDA Empréstimos – Habitação Rural são outro programa apoiado pelo governo, particularmente para casas em ambientes mais rurais. Esta é a opção menos comum quando se compra uma casa em comparação com os outros 3 programas de hipoteca mencionados acima. Embora seja um dos programas mais difíceis de qualificar, é altamente vantajoso devido a não exigir um mínimo de entrada e um seguro hipotecário mensal muito acessível.

USDA geralmente exige uma pontuação de crédito de 640, mas há algumas exceções feitas para pontuações mais baixas. O imóvel deve estar em uma área elegível, há limites de renda para se qualificar e o programa tem os requisitos mais restritivos de taxa de endividamento em 43%.

Idealmente adequado para: renda baixa a moderada, mutuários com bom crédito (640+), compra de uma casa em um local elegível e têm baixos rácios de endividamento em relação à renda.

Jumbo Loans – dependendo da localização do imóvel, cada um dos programas de empréstimo acima mencionados tem limites de empréstimo do condado. Se o montante do empréstimo exceder o limite do empréstimo do condado, então a única opção seria um empréstimo Jumbo. Os empréstimos Jumbo são tipicamente os mais difíceis de qualificar e requerem maiores entradas do que o financiamento normal.

Elegível para: mutuários com 680+ créditos, 15%+ entradas e comprando uma casa e precisando de financiamento que exceda os limites de empréstimos convencionais do condado ($484.350 na maioria dos condados).

Cada programa de empréstimo tem diferentes nuances, prós e contras, e diferentes diretrizes. Em última análise, é aqui que entra um consultor de empréstimo experiente. Ter um especialista que sabe como comparar e analisar opções para você, conhece as regras para cada programa e pode garantir que você está entrando no melhor empréstimo para o seu cenário é de vital importância!

Passo 4: Obter Pré-Aprovação para Comprar uma Casa!

Obter pré-aprovação é um dos passos mais importantes antes de comprar uma casa. Ele vem ANTES de falar com um corretor de imóveis ou fazer compras para uma casa. É o início oficial da sua viagem de compra de casa e, em última análise, determina se você é elegível para começar a procurar. A maioria dos corretores nem sequer se encontra consigo ou lhe mostra uma casa até ter sido pré-aprovada.

Aplicação para comprar uma casa

Para obter a pré-aprovação para comprar uma casa, terá de preencher uma aplicação. É chamado de Pedido de Crédito Residencial Uniforme, ou “1003” em referência ao número do formulário Fannie Mae. Tecnicamente você não solicita uma hipoteca até estar sob contrato para uma casa, mas a informação necessária para pré-aprovar um mutuário é a mesma.

O pedido pode ser preenchido online, pessoalmente ou por telefone. Leva de 15 a 20 minutos para ser preenchido e você será solicitado a fornecer coisas como seu nome legal, data de nascimento, número do seguro social, histórico de residência e emprego dos últimos dois anos, juntamente com a verificação de renda e bens.

Documentos requeridos

Muitos credores irão pedir-lhe para verificar sua renda com paytubs, W2’s e possivelmente declarações de impostos.

Além do requerimento, o oficial de empréstimo irá perguntar-lhe sobre o seu orçamento (o que você quer que seu pagamento esteja por perto), quanto você planeja depositar e aproximadamente qual será a sua linha de tempo. Uma vez que o credor tenha tudo o que precisa, eles executam todos os fatores – crédito, emprego, renda, histórico de crédito, taxa de endividamento, etc. – através de um sistema informático chamado AUS (ou um Sistema de Subscrição Automatizado). Literalmente, todos os credores do país utilizam o mesmo. Na maioria dos casos, precisamos de uma APROVAÇÃO através deste sistema para o pré-aprovar.

O seu agente de empréstimos deve ser capaz de o actualizar com uma carta de pré-aprovação e repartição de custos dentro de 2-3 horas úteis.

Também fizemos alguns pontos porque somos o credor ideal para escolher um empréstimo FHA online e um empréstimo USDA online, por isso não se esqueça de ler esses artigos para obter mais orientações.

Encontrar uma Estimativa Escrita dos Custos de Encerramento e Pagamento Estimado

Os mutuários têm a tendência de pensar que a taxa de juros é o componente mais importante do seu empréstimo e por causa desse FATO, os emprestadores se alimentam e se concentram nisso.

A realidade é que a taxa de juros é apenas 1/3 das coisas em que você DEVERIA estar concentrado. Antes de comprar uma casa ou mesmo dar um passo dentro de uma, você deve ter uma repartição escrita dos pagamentos e custos estimados por algumas razões:

1. Saber o que o credor está cobrando de você. A taxa de originação do financiador varia de acordo com o financiador e muitos financiadores cobram uma taxa de originação de 1%, o que significa que eles cobram 1% do valor do seu empréstimo (então em um empréstimo de $200.000 eles irão cobrar $2.000). Na United Fidelity Funding Mortgage, cobramos uma taxa de originação fixa, que pode poupar aos nossos clientes centenas da taxa de originação.
2. Determine se está a pagar mais pela taxa. Os credores muitas vezes cobram pontos de desconto para cotar uma taxa mais atrativa do que a que está realmente disponível. Comprando abaixo a taxa pode às vezes fazer sentido, mas em muitos casos não faz.
3. Um detalhamento escrito também mostra (1) o total estimado do novo pagamento para as casas que você vai comprar e (2) deve mostrar o quanto se espera que você tenha que sair do bolso. Isto inclui os custos de fechamento E o adiantamento.
4. Se você não sabe quanto custa, então você não sabe quanto pedir ao vendedor para cobrir nos custos de fechamento. Então, se você está tentando garantir que você mantenha tanto dinheiro no seu bolso (para comprar coisas como móveis, custos de mudança, etc.), então você precisa tentar que o vendedor cubra alguns ou todos os custos.

Note: Uma pré-aprovação não é uma aprovação de empréstimo e não é um compromisso de emprestar ou uma garantia que seu empréstimo será aprovado. Todos os itens ou suposições usadas para pré-aprovar você deve ser vetado e verificado por um verdadeiro subscritor (um humano) a fim de obter a aprovação do empréstimo.

Passo 5: Encontre um corretor de imóveis

Atrás de selecionar um financiador, escolher um agente imobiliário de topo é certamente a terceira maior decisão que você tomará ao comprar uma casa.

Como comprador, você não precisa pagar ao corretor de imóveis, então você deve utilizar o serviço deles 100% do tempo! O vendedor é responsável pelo pagamento das comissões aos corretores do comprador e do vendedor.

O melhor lugar para encontrar um corretor de imóveis é uma indicação de um amigo, membro da família ou do seu agente de empréstimo. Se alguém está disposto a indicar um corretor de imóveis para você com base na experiência ou interação passada, então você deve aceitar a oferta.

Outra opção, a próxima melhor opção é usar sites como Zillow ou Realtor (.com) e procurar por eles. A desvantagem disso é que as pessoas listadas como “Premier Agents” ou no topo das listas estão pagando por esse ranking. Portanto, não assuma que você está recebendo o melhor corretor de imóveis porque eles têm “Premier Agent” ao lado de seu nome.

Se você recorrer à pesquisa online, esteja atento à contagem de revisões e revisões recentes – se o corretor não tiver nenhuma revisão recente significa que ele pode estar em meio período ou não está vendendo imóveis ativamente (ou simplesmente não está muito ocupado, o que não é uma boa indicação). Também obtenha um indicador de quanto tempo eles estão no setor. Ser novo não significa que eles não serão bons, mas encontrar um bom corretor de imóveis é altamente importante e, muitas vezes, vezes, isso só vem com experiência. Aqui está uma grande lista de perguntas para fazer a um corretor de imóveis se você for entrevistar alguém sem uma referência.

WARNING: EVITE usando o agente de listagem ou permita dupla representação. Um agente de listagem representa o vendedor e é obrigado a agir no seu melhor interesse. É legal que esse agente também represente o comprador, neste caso eles fazem cada parte assinar um formulário reconhecendo que estão agindo de acordo com seus interesses. Obviamente, agir no melhor interesse de duas partes opostas é impossível, e tudo o que elas estão fazendo é ser um corretor e negociar um acordo para garantir que ele seja feito.

Sempre, tenha sempre um agente comprador representando você.

Passo 6: Encontre uma casa &Faça um contrato

Encontrar a casa certa é obviamente a maior decisão que você vai tomar ao comprar uma casa. Se você está preparado financeiramente, saiba que está contraindo um empréstimo que pode pagar, e encontrou o corretor de imóveis certo para ajudá-lo a encontrar uma casa, então você está bem encaminhado.

Após ter encontrado “A” casa, é hora de fazer uma oferta e estar pronto para negociar. Os 3 componentes principais da negociação são:

1. Preço de compra – por quanto você está disposto a comprar a casa e por quanto eles estão dispostos a vendê-la.
2. Creditos/concessões do vendedor – o vendedor vai cobrir qualquer custo de fechamento para você
3. Data de fechamento – quão rápido você vai fechar

Todos querem um grande negócio imobiliário e nunca querem pagar muito, mas você normalmente ou ganha um pouco no preço de compra OU os créditos do vendedor (o seu normalmente não ganha as duas batalhas). Entenda que os créditos do vendedor saem da linha de fundo do vendedor e é por isso que eles nem sempre o deixam ganhar ambas as batalhas.

O seu corretor de imóveis irá ajudá-lo com isto, mas é importante saber os seus custos totais estimados de fechamento + repartição do adiantamento (do seu credor) para que você possa saber quanto (se houver) créditos do vendedor você precisa negociar.

Oportunidades de venda são comuns nestes cenários e você está oficialmente sob contrato uma vez que você e o vendedor concordaram com os termos.

Passo 7: Lock in the Rate. Inspeção. Avaliação. Aprovação do empréstimo

A partir do momento em que você está sob contrato, é para as corridas. Encontrar a casa que você quer comprar pode ser estressante, mas muitas coisas acontecem desde o dia que você assina o contrato até o dia que você fecha.

Você precisa dar a um credor uma cópia do contrato executado imediatamente; eles irão trabalhar em algumas divulgações legais que você deve assinar, bloquear na sua taxa de juros e solicitar quaisquer documentos necessários para submeter o seu empréstimo ao subscritor.

O seu corretor de imóveis irá ajudá-lo a alinhar uma inspeção; este é um relatório que você recebe na casa para garantir que não há nada de errado com ele. Não é um requisito para obter uma hipoteca, mas é algo que todos devem obter ao comprar uma casa.

Após a sua inspeção voltar claro, o seu credor irá ordenar a avaliação para determinar o valor da casa. A casa precisa de avaliar o preço de compra (ou superior) para poder prosseguir. Se for inferior, então você provavelmente precisará tentar renegociar com o vendedor, já que a maioria dos compradores não quer pagar mais por uma casa do que o seu valor.

Após a avaliação, o trabalho do título e quaisquer condições finais do mutuário que o subscritor necessita são devolvidos, então seu empréstimo está pronto para a APROVAÇÃO FINAL!

Geralmente, o processo desde o contrato executado até o fechamento leva de 30-40 dias. É possível fechar mais rapidamente, mas 35 dias é uma linha de tempo confortável. Qualquer coisa menos de 30 dias significa que você provavelmente ficará estressado durante todo o processo e haverá muita demanda de você em um curto período de tempo.

Passo 8: Fechando em SUA Casa

3 dias úteis antes do fechamento, seu financiador é responsável por lhe dar uma Divulgação de Fechamento. Esta é a forma legal que lista as condições finais do seu empréstimo, pagamentos e custos de fechamento.

Após ter conhecimento do dinheiro final devido no fecho, irá agendar uma transferência bancária ou obter um cheque administrativo para levar ao título de empresa/advogado para fecho.

No dia do fecho, irá assinar cerca de 100 folhas de papel; na sua maioria são avisos legais a dizer que irá corrigir as coisas se algo tiver sido feito de errado. Os itens importantes são a Divulgação de Fechamento, a Nota ou Instrumento Hipotecário (o empréstimo que você está assinando) e a Escritura de Fideicomisso/Título (que lhe dá a propriedade da casa).

Após a papelada ser assinada, a empresa do título envia tudo para o emprestador e espera que o empréstimo seja financiado. Normalmente isso pode levar uma ou duas horas, por isso não é raro sair do escritório deles por um pouco (para comer um lanche ou almoçar), e quando isso for feito é provável que você esteja pronto para receber as chaves do seu NOVO INÍCIO!