The trouble with buying a house

You want to buy a house. Mas, não importa como você esmaga os números, você simplesmente não tem o dinheiro em mãos. E pode não ter por algum tempo.

É uma história bastante comum. Na verdade, mais de metade dos potenciais compradores a poupar para uma casa dizem que estão “atrás de onde querem estar”.

Mas e se você pudesse comprar uma casa este ano, sem poupar um centavo a mais?

Melhor ainda, e se você pudesse comprar uma casa com pouco ou nenhum dinheiro do seu próprio bolso?

Soa a loucura – mas se jogar bem as suas cartas, é totalmente possível. Vamos mostrar-lhe como.

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Como comprar uma casa com pouco ou nenhum dinheiro do bolso

Cria e poupa milhares na tua compra de casa

O que há de bom numa hipoteca? Você pode comprar uma casa no valor de um quarto de um milhão de dólares, e pagar apenas alguns milhares adiantados.

Mas nem todos têm alguns milhares de dólares à mão. E quando os custos iniciais se somam, eles podem começar a sentir-se esmagadores.

Existem três grandes despesas que terá de cobrir antes de se mudar para a sua nova casa.

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• Adiantamento: geralmente 0-20% do preço da casa
• Ganhe dinheiro: geralmente 2-7% do preço da casa (no final vai para os custos de fechamento)
• Custos de fechamento: geralmente 2-5% do preço da casa

Para entender como esses custos se somam, tome um exemplo. Vamos chamá-los de “Comprador 1”:

Buyer 1
Preço da casa: $250.000
Escrow money	Out of pocket	$5.000 (aplicado aos custos de fecho)
Pagamento para baixo	Out of pocket (empréstimo FHA)	$8.750 (3.5%)
Custos de fecho	Fora do bolso	$7,680
Custo total adiantado: $16,430

Buyer 1 foi pelo caminho mais simples. Eles cobriram o adiantamento, o dinheiro ganho e os custos de fechamento do bolso, sem procurar por rotas alternativas. Ao todo, eles gastaram mais de 16.000 dólares para entrar na casa deles.

Agora vamos ver outro exemplo, a quem vamos chamar de “Comprador 2”:

Buyer 2
Preço de casa: $250.000
Escrow money	Prenda dos pais	$500, menos $500 presente = $0
Pagamento para baixo	0% para baixo (empréstimo USDA)	$0
Custos de encerramento	Crédito do vendedor + crédito do credor	$7,680, coberto por créditos = $0
Custo total adiantado: $0

Buyer 2 ficou criativo. Usando uma combinação das estratégias que vamos cobrir abaixo, eles foram capazes de negociar a sua compra até $0 fora do bolso.

Obviamente, baixar os seus custos para zero vai exigir alguma pesquisa e esforço extra na parte da frente.

Mas se economizar algo próximo a $16.000, provavelmente vale a pena fazer alguns telefonemas. Aqui está o que fazer.

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Conteonte uma hipoteca sem entrada, ou obtenha assistência para entrada

A entrada é provavelmente a sua principal preocupação; geralmente é a maior despesa de bolso ao comprar uma casa.

De acordo com uma pesquisa recente de Freddie Mac, quase uma em cada três pessoas ainda pensa que a entrada mínima necessária para comprar uma casa é de 20%. Em uma casa de $250.000, 20% de desconto é igual a $50.000 do bolso.

Felizmente, colocar 20% de entrada é quase nunca necessário. Na verdade, há maneiras de conseguir uma hipoteca e pagar 0% adiantado, inclusive:

• Empréstimos USDA
• Empréstimos VA
• Programas de assistência ao pagamento da entrada
• Utilizar um presente para o pagamento da entrada

Empréstimos USDA

Empréstimos USDA, apoiados pelo Departamento de Agricultura dos EUA, não requerem nenhum pagamento da entrada. Eles também são flexíveis com os requisitos de crédito.

Para ser elegível para um empréstimo do USDA, a casa tem de estar numa área qualificada, de menor população. Mas isso não são apenas fazendas ou casas no meio do nada.

Na verdade, 97% dos E.U.A. é território de empréstimo do USDA, por isso casas elegíveis podem ser frequentemente encontradas mesmo à margem das grandes áreas metropolitanas.

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Empréstimos VA

Como os empréstimos do USDA, os empréstimos VA requerem 0% de redução e têm requisitos de crédito super brandos.

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Aven melhor, eles não requerem seguro hipotecário privado. Portanto, mesmo que você financie 100% da casa, você não terá que pagar pelo PMI.

Para se qualificar para um empréstimo VA, você deve ser um ativo ou ex-membro do exército dos EUA, ou um cônjuge militar. Veja os requisitos específicos da VA aqui.

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Programas de assistência ao pagamento da moradia

A assistência ao pagamento da moradia (DPA) é um dos segredos mais bem guardados da compra de casa. Estes programas são fornecidos a nível estadual ou local e oferecem assistência para compradores de casas de menor renda – especialmente compradores de casas pela primeira vez.

Se você se qualificar para DPA, você poderia receber um empréstimo a juros baixos ou um subsídio (sim, dinheiro grátis) para ajudar a cobrir o seu pagamento de entrada. Em média, a DPA ajuda os mutuários com cerca de $6.000 no momento do fechamento.

Usar um presente para o adiantamento

Outros tipos de empréstimo, como FHA e empréstimos convencionais, exigirão um adiantamento. Mas o comprador tem a opção de cobri-lo usando um presente em dinheiro.

Presentes para pagamento de entrada podem vir de membros da família, organizações de caridade, ou outra fonte qualificada.

Tudo o que é necessário é uma carta de presente e uma prova dos fundos adequados do doador de presentes. O seu financiador irá ajudá-lo com a papelada.

Negocie o seu dinheiro a sério

Com o adiantamento fora do caminho, a sua próxima grande despesa é o dinheiro a sério.

O dinheiro ganho é essencialmente um grande depósito em dinheiro para mostrar ao vendedor que você está a falar a sério sobre a compra da casa. Normalmente é pago dentro de alguns dias após o vendedor aceitar a oferta.

Eventualmente, o dinheiro a sério será colocado nos seus custos de fecho – por isso não é apenas dinheiro desperdiçado. Mas mesmo assim, com depósitos a sério que custam em média entre 27% do preço de venda, pode ser muito para colocar de uma só vez.

• Ask o seu agente imobiliário e vendedor pelo dinheiro mais baixo possível para ter a sua oferta aceite

Antes de pagamentos não semelhantes, não existe tal coisa como “assistência de dinheiro a sério”. Para baixar este custo, você terá que contar com a boa vontade de outros envolvidos na transação.

Comece perguntando ao seu agente imobiliário o que ele ou ela recomendaria para o dinheiro a sério. Os valores são baseados nos preços das casas, concorrência e costumes locais, assim o seu agente terá uma boa idéia de um preço justo.

Então, trabalhe com o vendedor para baixar o dinheiro ganho até um ponto que você esteja confortável com ambos. Se o vendedor estiver motivado ou se a casa for um fixer-upper, você pode obter custos de apenas algumas centenas de dólares.

Obviamente, isto não vai funcionar em todo o lado – especialmente em mercados quentes. Mas se você não perguntar, você nunca saberá o que poderia ter economizado.

Ajude o vendedor e o emprestador com os custos de fecho

Custos de fecho. Muitas vezes eles são ignorados por pessoas que planejam comprar uma casa – talvez porque eles são na verdade uma coleção de taxas menores. Mas essas taxas somam-se.

Custos de encerramento cobrem o trabalho e o processamento que acontece no final do seu empréstimo hipotecário.

Ao mesmo tempo, você também terá que pagar algo chamado “itens pré-pagos”, que geralmente incluem impostos e seguro residencial pago com cerca de um ano de antecedência. Isto é para proteger a casa e o emprestador.

Por exemplo, aqui estão os custos de fechamento e itens pré-pagos que podem parecer com um empréstimo doméstico de $250.000 USDA:

• Loan originação: 1% ($2.500)
• Submissão ou processamento do empréstimo: $500
• Missão de crédito: $600
• Missão de título: $700
• Avaliação: $500
• Relatório de crédito: $30
• Missão de preparação do documento: $30
• Missão de preparação do documento: $100
• Impostos pré-pagos: $2.000 ($250/mês x 8 meses)
• Seguro pré-pago para proprietários de imóveis: $750 ($50/mês x 15 meses)
• Total de custos de fechamento e itens pré-pagos: $7.680

Lembrar, este cenário é para um empréstimo do USDA com um adiantamento de zero por cento. E ainda assim, com $0 de entrada na casa, o comprador ainda precisa cobrir quase $8.000 em taxas antes do negócio ser feito.

Então, como você pode evitar pagar 1-5% do preço de compra em custos de fechamento e itens pré-pagos?

• Utilizar ajuda de adiantamento para cobrir custos de fechamento
• Cobrir os custos de fechamento com um crédito de vendedor
• Cobrir os custos de fechamento com um crédito de credor

Ajuda de pagamento e custos de fechamento

Mencionamos a ajuda de adiantamento antes. Este dinheiro vem na forma de um empréstimo ou subsídio do governo ou de organizações de caridade.

O que não mencionamos é que a DPA também pode ser usada para pagar os custos de fechamento – não apenas o adiantamento.

A assistência provavelmente não cobrirá totalmente ambas as despesas, mas pode fazer uma grande mossa. Combine a DPA com créditos do vendedor ou do emprestador, e você pode obter custos de fechamento para $0.

Creditos do vendedor

Acreditar ou não, é possível conseguir que o vendedor pague seus custos de fechamento. Você faz isso pedindo ao seu agente que lhe peça um “crédito de vendedor”.

Basicamente, o seu vendedor devolve parte do preço de compra (digamos, $5.000) para ajudar a cobrir os custos de fecho.

Se o vendedor não orçar ao preço pedido atual, você pode tentar oferecer um preço de compra mais alto, com a diferença voltando para você.

Por exemplo, você pode oferecer $255.000 em vez de $250.000 – e obter um empréstimo um pouco maior para acomodar. O vendedor então usa os $5.000 extras para cobrir os custos de fechamento para você.

A melhor maneira de obter créditos do vendedor? Procure por uma casa ou uma que esteja no mercado há algum tempo e não tenha recebido nenhuma oferta. Os vendedores são mais propensos a ajudar com os seus custos de fecho se estiverem ansiosos por fazer uma venda.

Créditos de credor

Créditos de credor são um pouco diferentes dos créditos de vendedor. Eles podem ajudar a eliminar custos de fechamento e taxas de credor – mas não de graça.

Um crédito mutuante aumenta sua taxa de juros para diminuir os custos iniciais. Então você ainda está pagando os custos de fechamento em um certo sentido, apenas espalhe ao longo da vida do empréstimo.

Por exemplo: A sua taxa cotada pode ser de 4%. Você opta por uma taxa de 4,25%, e em troca, o credor lhe dá um crédito de $3.750 (1,5% do valor do empréstimo de $250.000). Isto reduz os custos de fechamento para US$1.180.

Os créditos do emprestador normalmente não cobrem toda a aba de fechamento, mas podem ajudar muito.

Se você fez todo o caminho até aqui, parabéns! Agora você tem cerca de sete estratégias no seu bolso de trás para eliminar os custos do bolso da sua nova casa.

O seu próximo passo é começar a pesquisar e a chamar. Verifique a sua elegibilidade para empréstimos sem pagamento de entrada e assistência no pagamento de entrada. Peça ao seu corretor de imóveis para ajudar a negociar o dinheiro a sério. E fale com o seu credor e vendedor sobre créditos para reduzir os custos de fechamento.

E não se esqueça de comparar taxas e custos de várias financiadoras antes de escolher uma hipoteca. É a forma mais segura de poupar em custos de curto e longo prazo.

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