Deniz Kahramaner é o Fundador & CEO da corretora imobiliária Atlasa. Sua missão é ajudar os compradores de imóveis a entender os tradeoffs das diferentes opções de casas usando grandes dados e análises.
Então você viu um imóvel TIC na Zillow ou Trulia. Agora?
Se você esteve procurando uma casa em São Francisco, as chances são de que você tenha encontrado uma propriedade TIC (Tenancy in Common). À primeira vista, um TIC parece exactamente como um condomínio, mas é cerca de 10-20% mais barato.
As TICs são demasiado boas para serem verdadeiras?
Qual é o senão?
Vejamos o que são as propriedades TIC, os prós e os contras de comprar uma propriedade TIC em São Francisco, e a devida diligência que precisa de fazer antes de comprar uma unidade TIC.
O que é o inquilinato em comum (TIC)?
Percentagem de propriedade em todo o edifício
Quando você compra uma habitação TIC, você NÃO é proprietário da unidade. Em vez disso, você tem uma participação percentual em todo o edifício juntamente com outras pessoas que compraram as outras habitações TIC no edifício. Por exemplo, se você possui um TIC em um edifício multifamiliar de 10 unidades, você provavelmente possuirá cerca de 10% do título do edifício inteiro, não a unidade em si.
Que porcentagem você possui é determinada contratualmente, dependendo de muitos fatores, incluindo o andar da sua unidade em um edifício de vários andares, a metragem quadrada da sua unidade em comparação com outras, e sua conveniência. A escritura do edifício mostrará sua porcentagem de propriedade de todo o edifício quando você comprar o TIC. Não existe uma escritura individual para a sua unidade, mas o edifício inteiro em si.
Em contraste, a propriedade de um condomínio significa que um edifício foi dividido legalmente em partes físicas, uma das quais você possui separadamente. Cada proprietário de condomínio possui uma área particular da propriedade que é delineada em um mapa registrado nos registros do condado. Cada condomínio tem uma escritura individual registrada no condomínio, que identifica a área que é de propriedade individual do proprietário do condomínio.
Então eu possuo uma Porcentagem de Propriedade no Edifício. E a Moradia que Acabei de Comprar?
Como proprietário do TIC, os seus direitos de utilização de uma habitação específica na unidade provêm de um contrato legal por escrito assinado por todos os co-proprietários. Este contrato também é chamado de “Contrato TIC” ou “Locação em Comum Acordo”.
Este contrato não tem nada a ver com a escritura, mapa ou outro documento registrado nos registros do condado. É um contrato legal entre você e os outros proprietários do prédio.
É um TIC legal?
Sim, absolutamente. No entanto, a validade da sua reivindicação à sua habitação depende inteiramente do acordo TIC, e não da escritura ou do município. Este acordo foi escrito pelo advogado dos antigos proprietários. Trate este acordo como se você estivesse assinando um contrato de trabalho, um contrato de hipoteca ou um documento de investimento anjo. Leia-o com atenção!!! O diabo está sempre nos detalhes, e você quer encontrar o diabo antes de pagar uma grande porcentagem do seu patrimônio líquido em uma propriedade.
Tempo para os prós e contras.
Pros de Comprar uma TIC
1. Você pode fazer uma conversão de condomínio e obter até 25% de retorno sobre o valor!
Atualmente, as propriedades TIC são 10-20% mais baratas do que os condomínios em São Francisco. As razões para isso são os condomínios listados abaixo. Algumas propriedades TIC têm a possibilidade legal de conversão de condomínios. A conversão de condomínios pode acontecer através de uma loteria para edifícios de 3+ unidades ou uma aplicação direta para edifícios de 2 unidades. Se você pode converter com sucesso o seu TIC para um condomínio, você aumentou automaticamente o valor do seu patrimônio em até 25%, além da valorização do mercado. Isto é um investimento fantástico!
No entanto, muitos factores afectam a convertibilidade do condomínio, tais como:
- Desalojamentos anteriores
- % das unidades que estão ocupadas pelo proprietário ou inquilino
- Períodos de permanência de cada proprietário ou inquilino
- Entradas anteriores na lotaria de conversão de condomínios. Para saber mais sobre a loteria de conversão, por favor leia este post: http://bit.ly/2roruCu
- As entradas falhadas na lotaria podem afectar a conversão do seu condomínio.
É importante trabalhar com o seu agente imobiliário e um bom advogado para passar por estes factores e certificar-se que a unidade TIC pode ser convertida num condomínio. Uma vez que a viabilidade é discutida, os custos de conversão se tornam importantes. É sempre boa prática saber quanto a conversão custará para determinar o retorno do investimento (ROI) em comparação com a compra direta de um condomínio.
2. Você está pagando 10-20% menos do que um condomínio por metro quadrado. Se você planeja viver nele por um tempo e depois vendê-lo, pode ser fantástico bang pelo seu buck.
Even se a conversão do condomínio não for possível, se você planeja viver na propriedade que você compra e eventualmente vende para se mudar para uma casa maior, TICs são uma opção desejável.
Porquê?
- Apreciação: TICs têm a mesma valorização percentual que os condomínios (analisei os dados do MLS para provar isso – veja a seção abaixo). Então você obtém retornos percentuais semelhantes aos proprietários de condomínios no seu investimento imobiliário quando vende.
- Menores Gastos de Capital: Você não só está pagando 10-20% menos pelo seu imóvel; você também está pagando 10-20% menos imposto sobre a propriedade. O imposto sobre a propriedade é uma função do valor da propriedade na Califórnia.
3. Maior ROI se você planeja alugá-lo – com uma contrapartida
Se você comprar um TIC 10-20% mais barato do que um condomínio, e alugá-lo, você recebe o mesmo aluguel que um condomínio receberia. Assim, o seu ROI mensal e anual é, por defeito, 25% superior ao de um condomínio.
É demasiado bom para ser verdade?
Sim, porque as unidades TIC têm controlo sobre o aluguer. Você não poderá aumentar seus aluguéis tanto quanto um proprietário de condomínio pode, o que prejudicará o seu ROI a longo prazo. Eu aconselharia falar com um advogado e garantir que você tenha uma compreensão completa dos riscos legais das TICs em comparação com os condomínios. Veja os recursos de leitura no final deste post para mais informações.
4. Exposição aos imóveis de São Francisco
TICs são a forma mais barata de obter exposição aos imóveis de São Francisco. Comprar um TIC pode ser uma decisão financeiramente gratificante para os actuais arrendatários em São Francisco, porque uma vez que você possui um imóvel, você não tem que pagar renda e você vai possuir um activo de rápida apreciação, que levou apenas 4 anos para se recuperar da recessão de 2008.
5. Ability to Buy in a Nicer Neighborhood
Porque as TICs são 10 – 20% mais baratas, você pode ser capaz de comprar em um bairro mais caro, que de outra forma você pode ter um preço fora. Bairros mais caros (por exemplo, Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) são mais à prova de recessão: mais proprietários nesses bairros podem se dar ao luxo de manter suas propriedades durante as recessões. Como resultado, os preços não caem tanto devido à escassez de oferta.
Quais são os Conservadores da Compra de uma TIC?
1. As TICs têm complexidades legais – muitas delas.
Estabelecemos que quando você compra uma TIC, você está comprando uma participação percentual em um edifício inteiro, onde sua unidade é definida por um contrato único escrito por um advogado falível, que é capaz de cometer erros. Você tem que ler este contrato cuidadosamente e certificar-se que você está legalmente coberto. Aconselho a obter aconselhamento jurídico para rever tudo antes de colocar na oferta.
2. Controle de aluguel
Se você estiver comprando um TIC na esperança de eventualmente alugá-lo, saiba que as TICs estão cobertas sob o controle de aluguel de São Francisco, e os condomínios não estão. A quantia que você está autorizado a aumentar o aluguel anual como locador a partir de 1 de março de 2018 é de 1,6%. Não existe tal limitação para os condomínios. Mais informações aqui.
É também extremamente difícil remover um inquilino problemático em um TIC. Entender a lei de despejo e a lei de controle de aluguel é importante antes de tomar sua decisão de compra.
3. Fractional Mortgage
Se você quiser garantir o financiamento de um TIC, você provavelmente obterá um empréstimo fracionado. Há apenas alguns financiadores e poucas opções de empréstimo em financiamento fraccionado.
Os consoles de empréstimos fraccionados são:
- Juros mais altos
- Pagamento mais alto
- Pagamento mensal mais alto
- Menos escolhas de financiadores e tipos de empréstimo
Nota: Empréstimos TIC em grupo é uma forma alternativa de financiamento, onde um grupo de pessoas comprando um edifício multifamiliar solicita um empréstimo em conjunto. Se você estiver comprando um TIC individual, isto geralmente não é uma opção.
4. A conversão de condomínios pode não ser possível
Como mencionado na seção anterior, a conversão de condomínios pode ou não ser possível, dependendo de vários fatores. Certifique-se de falar com um advogado imobiliário para ter certeza de que você pode converter para um condomínio antes de fazer uma oferta. A convertibilidade de condomínios não importa apenas pelo potencial a longo prazo, mas também afeta o valor de mercado do TIC.
5. Vende com mais força nas quedas de mercado
Durante as recessões, é mais difícil vender um TIC do que um condomínio. As TICs ficam mais tempo no mercado antes de vender, quando os preços dos condomínios caíram significativamente. Quando os preços são mais baixos, o dilema TIC vs condomínio torna-se mais pronunciado.
Se eu comprar um TIC, como é que isso se compara a um condomínio?
Como um ex-grande cara de dados, eu obviamente tive que construir uma base de dados e executar algumas consultas SQL para descobrir com o meu colega Jeremie Young. Regra #1 da ciência dos dados: Nunca confiar em dados sujos de outras fontes. Certifique-se de que seus dados estão limpos.
Below é como a apreciação das unidades TIC em comparação com os condomínios na área da Baía de São Francisco entre 2010 e 2018. Estes dados são retirados do Serviço Oficial de Listagem Múltipla de São Francisco.
Preços médios das TICs em comparação com os condomínios de 2007 e 2017