por John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

Como funciona o Builder Insurance e o que você deve fazer para se proteger com as apólices certas e cobertura ao custo mais baixo absoluto

Arranque os construtores muitas vezes nos perguntam que apólices eles precisam carregar no mínimo. Frequentemente recebemos a mesma pergunta de construtores de longo prazo que procuram aparar as suas despesas.

Os construtores podem precisar de até 9 diferentes apólices de seguro e/ou obrigações, dependendo da sua situação, actividades e tolerância para tirar do risco de bolso.

No mínimo, quase todos os construtores, independentemente de quão pequena ou mesmo se for uma operação de arranque, precisarão de Compensação de Trabalhadores, Responsabilidade Civil Geral e Risco dos Construtores.

Outras apólices que são comumente transportadas incluem:

>

• Propriedade
• Auto-negócio
• Excesso ou Umbrella
• Licença e Títulos de Licença
• Títulos de Desempenho
• e Produtos de Garantia dos Proprietários de Casas

As percentagens indicadas nesta página são uma estimativa aproximada da percentagem dos nossos clientes construtores que adquirem a respectiva apólice de seguro.

Como pode ver, varia de um mínimo de 1% para títulos de desempenho até um máximo de 100% para Compensação de Trabalhadores e Responsabilidade Civil Geral.

* As percentagens indicam a percentagem aproximada de clientes construtores que possuem cada tipo de apólice.

Porquê exactamente todas estas apólices são possivelmente necessárias?

Algumas destas apólices são necessárias ao abrigo da legislação estadual ou local, tais como Compensação de Trabalhadores, Responsabilidade Civil Automóvel e Títulos de Licença ou Permissão. Se você não tiver essas apólices você enfrenta sérias multas e sanções.

O banco da construtora ou instituição de empréstimo sempre exigirá prova do risco da construtora para garantir o valor do novo começo ou projeto para o qual eles estenderam o empréstimo. Além disso, os bancos querem ter certeza de que estão emprestando a um negócio legítimo, pois nenhum negócio legítimo operaria sem Compensação de Trabalhadores e Responsabilidade Civil Geral.

No caso de trabalhos personalizados, os proprietários do projeto querem ter certeza de que o construtor é um homem de negócios legítimo e está adequadamente segurado com todas as apólices habituais, incluindo Compromisso de Trabalho, Responsabilidade Civil Geral, Auto Negócios e Risco de Construtores. Em casos raros, o proprietário de um imóvel residencial sob um contrato personalizado pode exigir uma Garantia de Execução para garantir que o trabalho será concluído de acordo com os termos do contrato. Isto é mais comum na construção comercial.

Muitos construtores querem levar voluntariamente estas apólices porque faz bom senso comercial e querem proteger os seus bens em caso de acidente de trabalho, um processo judicial ou uma perda de propriedade. Muitos querem ir além do que pode ser exigido por uma apólice de Excesso de Responsabilidade ou guarda-chuva e uma Garantia dos Proprietários da Casa.

Por que são necessárias as várias apólices?

Algumas dessas apólices são exigidas pela legislação estadual ou local, tais como Compensação dos Trabalhadores, Responsabilidade Automóvel e Títulos de Licença ou Permissão. Se você não tiver essas apólices você enfrenta sérias multas e sanções.

O banco da construtora ou instituição de empréstimo sempre exigirá prova do risco da construtora para garantir o valor do novo começo ou projeto para o qual eles estenderam o empréstimo. Além disso, os bancos querem ter certeza de que estão emprestando a um negócio legítimo, pois nenhum negócio legítimo operaria sem Compensação de Trabalhadores e Responsabilidade Civil Geral.

No caso de trabalhos personalizados, os proprietários do projeto querem ter certeza de que o construtor é um homem de negócios legítimo e está adequadamente segurado com todas as apólices habituais, incluindo Compromisso de Trabalho, Responsabilidade Civil Geral, Auto Negócios e Risco de Construtores. Em casos raros, o proprietário de um imóvel residencial sob um contrato personalizado pode exigir uma Garantia de Execução para garantir que o trabalho será concluído de acordo com os termos do contrato. Isto é mais comum na construção comercial.

Muitos construtores querem levar voluntariamente estas apólices porque faz bom senso comercial e querem proteger os seus bens em caso de acidente de trabalho, um processo judicial ou uma perda de propriedade. Muitos querem ir além do que pode ser exigido, carregando uma apólice de Excesso de Responsabilidade ou guarda-chuva e uma Garantia dos Proprietários da Casa.

Remuneração dos Trabalhadores

Remuneração dos Trabalhadores paga benefícios aos seus empregados e aos empregados dos seus substitutos não segurados que se lesionam no trabalho.

Benefícios incluem o pagamento de despesas médicas (passadas e futuras), salários perdidos (geralmente até 66 2/3% do salário semanal médio durante um número máximo de semanas, conforme prescrito pela lei estadual), benefícios fixos para certas incapacidades parciais ou totais, desfigurações, e um benefício por morte que é prescrito pela lei estadual.

Os benefícios sob Compensação de Trabalhadores são extremamente amplos e podem ser pagos durante um número de anos.

O custo desta apólice começa com um prêmio mínimo em torno de US$1.000 e o total estimado de prêmios varia para cima, dependendo da sua folha de pagamento anual projetada para os empregados e montantes pagos aos substitutos não segurados. Muitos dos nossos clientes construtores mais pequenos que usam todos os subscritores segurados pagam menos de $5.000 por ano em prémios, enquanto alguns dos nossos construtores maiores pagam mais de $75.000 por ano. Como há tantos fatores envolvidos, a única maneira de saber seu custo provável é obter uma cotação real.

Como você pode imaginar, quando a apólice é estabelecida, as folhas de pagamento estimadas e os valores pagos aos subscritores não segurados tendem a ser imprecisos. Por este motivo, o prémio final está sujeito a uma auditoria no final do ano da apólice. A auditoria é necessária para determinar suas exposições exatas para que um prêmio justo seja cobrado.

A política de compensação dos trabalhadores é explicada com muito mais detalhes na seção principal do artigo “Compensação dos trabalhadores para os empreiteiros”. Esta seção inclui as questões importantes de como recolher certificados de seguro de seus subscritores, como deduzir de subscritores não segurados e como se preparar para sua auditoria.

Responsabilidade Geral

A apólice de Responsabilidade Geral protege o construtor contra certas reivindicações e ações judiciais alegando que a negligência do construtor resultou em lesões corporais, danos materiais ou danos pessoais e publicitários a terceiros. Um terceiro é alguém como um visitante, invasor, vizinho, outro empreiteiro no trabalho, um construtor concorrente, o comprador, ou um comprador subsequente.

A apólice paga os custos da defesa legal, acordos e veredictos adversos do júri.

A apólice cobre os proprietários e empregados individuais da empresa além da entidade empresarial.

Below é uma lista muito curta de exemplos de processos potencialmente cobertos que realmente aconteceram aos nossos clientes construtores. Estes são apenas a ponta do iceberg dos tipos de reclamações que foram relatadas ao nosso escritório.

Apesar de analisar esta lista, por favor note que a indústria de seguros eliminou uma cobertura importante para defeitos de construção nos últimos cinco anos. Suas coberturas reais para reclamações de defeitos de construção dependerão de sua operadora e das opções de cobertura que você selecionou.

* Exemplos de processos potencialmente cobertos:
– ferimentos no local de trabalho para visitantes e invasores durante a construção
– linha de serviço cortada durante a construção
– casa vizinha arde quando trabalhador joga cigarro no quintal
– casa arde no futuro devido a fiação defeituosa (a cobertura depende dos termos da apólice)
– danos de água ocorrem no futuro devido a canalização defeituosa (a cobertura depende dos termos da apólice)

– o prêmio mínimo para esta apólice começa nos $750 a $4,000 e o prémio total estimado sobe a partir daí, dependendo da sua folha de pagamentos anual projectada, dos montantes pagos aos subscritores não segurados e dos montantes pagos aos subscritores segurados. Alguns de nossos construtores menores pagam menos de $2.000 por ano e alguns de nossos construtores maiores pagam mais de $50.000 por ano. A única maneira de saber o seu custo provável é obter uma cotação real.

Apenas como com a apólice de compensação dos trabalhadores, essas projeções tendem a ser imprecisas e, como resultado, o prêmio final está sujeito a auditoria no final do ano da apólice.

A responsabilidade geral é explicada com mais detalhes, incluindo as importantes questões de litígio de defeitos de construção e transferência contratual de responsabilidade para seus subscritores, na seção principal do artigo “Responsabilidade Geral dos Empreiteiros”.

Business Auto

A maioria dos construtores está familiarizada com o seguro automóvel e as várias coberturas, tais como responsabilidade civil, motoristas não segurados e sub segurados, e danos físicos que consistem em colisão e outros que não colisão.

Os construtores que possuem um ou dois veículos às vezes adquirem uma apólice de Auto Pessoal que pode ser menos cara, mas fornece coberturas mais limitadas.

Outros construtores que possuem três ou mais veículos normalmente adquirem uma apólice de Auto Empresarial porque se qualificam para descontos na frota. Uma apólice de Auto Empresarial normalmente fornece limites mais altos de cobertura, bem como a opção de adicionar Responsabilidade Civil Não Própria e Contratada, o que é altamente recomendado.

A Responsabilidade Civil Não Própria cobre a responsabilidade civil de um construtor quando um empregado ou subcontratado usa o seu veículo pessoal para fazer um recado em nome do construtor. Nessas situações, se o empregado ou subempreiteiro não estiver segurado ou tiver apenas limites mínimos sob a sua própria apólice de seguro automóvel, e se eles entrarem num naufrágio e ferirem outra pessoa, o construtor pode ser alvejado nessa ação judicial. O construtor tem que carregar Responsabilidade Não Própria para ser protegido.

A Responsabilidade Automóvel Contratada protege o construtor quando ele aluga um veículo quando está fora da cidade em negócios ou possivelmente quando um veículo especial é alugado para um determinado trabalho.

A Responsabilidade Automóvel Não Própria e Contratada pode muitas vezes ser comprada numa base autónoma por uma taxa de cerca de $250 por ano.

Passividade-Excesso e guarda-chuva

As apólices de responsabilidade civil e guarda-chuva são uma grande fonte de confusão entre os construtores.

Os termos “excesso de responsabilidade civil” e “guarda-chuva” são quase intercambiáveis agora na indústria de seguros. Historicamente, uma apólice “guarda-chuva” fornecia uma cobertura muito mais ampla do que uma apólice de “excesso de responsabilidade”, mas isso já não acontece na maioria dos casos.

Muitos construtores acreditam que a apólice é um super duper apanha tudo o que cobre todos os sinistros que não estão cobertos pelas outras apólices. Isto não é verdade.

Muitos construtores acreditam que a sua apólice “Personal Umbrella”, que complementa a sua apólice de Responsabilidade Civil e a apólice “Personal Auto” os protege se forem processados por causa das suas operações comerciais. Isto também não é verdade. Você deve ter uma Responsabilidade Excedente Empresarial ou um Guarda-chuva Comercial para proteger suas operações comerciais.

O que a política faz é meramente estender os limites de suas políticas subjacentes a um limite maior em incrementos de $1M. Ela pode estender os limites de suas apólices existentes de Responsabilidade Automóvel, Responsabilidade Geral e Responsabilidade do Empregador.

O motivo pelo qual você gostaria de ter uma apólice de Responsabilidade Excedente ou Guarda-chuva seria se houvesse uma reclamação séria em dólares e os limites de cobertura de suas apólices subjacentes não fossem altos o suficiente para cuidar dos danos. Nesse caso, você teria que sair do bolso para pagar a diferença e isso poderia resultar em falência.

Os limites adicionais fornecidos por uma apólice de Excesso de Responsabilidade Civil ou Guarda-chuva podem proporcionar paz de espírito por um custo relativamente barato.

Risco de Construtores

A apólice de Risco de Construtores é às vezes referida como “curso de seguro de construção”.

É um seguro de propriedade temporária que protege a nova habitação ou outro trabalho em caso de danos enquanto o trabalho está em andamento.

Protege contra perigos como incêndio, roubo, vandalismo, vento, granizo e colisão com automóvel.

O construtor deve segurar cada obra por uma quantia igual ao valor do custo de reposição de materiais, mão-de-obra, despesas gerais e lucro razoável.

A cobertura termina quando a obra é concluída, vendida ou ocupada por um inquilino. Quando a cobertura termina, um seguro de propriedade permanente deve ser feito pelo novo proprietário.

As taxas de cobertura variam dependendo do estado e do território de cobertura dentro do estado. Uma taxa típica para territórios interiores na Carolina do Sul é .23 por $100 de valor completado.

Cobertura de seguro de propriedade

Seguro de propriedade cobre a propriedade que está entitulada no nome do seu negócio, como edifício, conteúdo e equipamento.

Os limites de cobertura de edifícios e conteúdos devem ser estabelecidos com base no seu valor de custo de substituição e devem proteger contra perigos como incêndio, roubo, vandalismo, vento e granizo.

Uma apólice de equipamento especial de empreiteiros deve ser feita para cobrir o valor do seu equipamento que sai das suas instalações e viaja para o local da obra. Esta política pode ser personalizada para se estender também aos equipamentos alugados e alugados.

Além disso, uma política de Criminalidade deve ser tomada para proteger contra o desvio de fundos ou outros roubos de equipamentos ou materiais por seus próprios funcionários.

Licença e Títulos de Licença

Licença e Títulos de Licença são exigidos pelos governos estaduais ou municípios, tais como vilas, cidades ou condados, para garantir que sua construção estará de acordo com os códigos e regulamentos de construção aplicáveis.

Se o funcionário autorizado do edifício verificar que a sua construção não está em conformidade, uma exigência de correção pode ser solicitada e se você não consertar o problema, a empresa de títulos de crédito entrará no seu lugar e poderá contratar outro empreiteiro para corrigir o problema ou pode pagar até o limite do título de crédito. Em seguida, a sociedade de fiança entrará com uma ação judicial contra você para obter o reembolso de suas despesas. Como resultado, o bond realmente não o protege, apenas protege o proprietário e a entidade governamental.

Na Carolina do Sul, o estado exige que todos os construtores residenciais tenham um limite de bond de $15.000 e o custo para este bond por um ano das várias empresas de bonding pode variar de $100 a $225 e até mais alto se a sua classificação de crédito for pobre. Outros estados podem exigir limites de cobertura mais altos e, se assim for, o custo do título será maior.

Tambem na Carolina do Sul, o município onde a construção ocorre normalmente exige seu próprio limite de título de $2.000 ou $2500 e o custo para um título de três anos com uma empresa líder de títulos é de $250. Isto é típico dos requisitos e do custo dos títulos em outros estados.

Bonds de performance

Um tipo diferente de bond chamado de performance bond será frequentemente exigido pelo proprietário do projeto na construção comercial. Por vezes, em raras ocasiões, o proprietário de uma casa residencial exigirá uma garantia de desempenho num grande trabalho personalizado.

Este tipo de garantia garante que o trabalho será concluído de acordo com os termos do contrato. No caso do empreiteiro não completar o trabalho por falta de finanças, morte ou outros problemas, a empresa de construção de habitações vai encontrar outro empreiteiro para completar o trabalho e vai procurar o empreiteiro original para reembolso.

Se você for um construtor de casas, será difícil para você se qualificar para este tipo de caução, especialmente se você construir casas específicas que são consideradas pelas empresas de construção de habitações de alto risco financeiro. Além disso, o processo de candidatura é exaustivo com a exigência de preencher várias demonstrações financeiras para o seu negócio e proprietários individuais, bem como um relatório de trabalho em andamento. Este tipo de vínculo geralmente requer uma indenização pessoal pelos proprietários individuais da empresa e pode também requerer uma indenização do cônjuge.

O custo de um vínculo de desempenho varia de $10 a $30 por $1.000 de valor do vínculo, dependendo da sua solidez financeira. Assim, por exemplo, se o valor do título para um emprego for $750.000, o custo do título variaria entre $7500 e $22.500..

Garantia do proprietário da casa

Garantia do proprietário da casa Os produtos da garantia do proprietário da casa são tipicamente utilizados para a construção de novas casas, mas os produtos estão agora disponíveis para trabalhos de remodelação e algumas construções comerciais.

A garantia proporciona protecção ao proprietário da casa no caso de o construtor sair do negócio ou se reformar e não for capaz de corrigir problemas de construção. Ela fornece um mecanismo para a empresa de garantia para resolver reclamações de construção e corrigi-las se necessário.

Protege o construtor, substituindo as garantias implícitas sob a lei estadual e substituindo-as por uma garantia por escrito.

Também protege o construtor forçando disputas de construção em arbitragem vinculativa que pode ser menos caro e mais favorável ao construtor em muitas circunstâncias. No entanto, nem todos os contratos de garantia forçam disputas em arbitragem vinculativa, pois a arbitragem pode ser voluntária com alguns fornecedores.

Os termos de garantia típicos fornecem proteção contra defeitos de construção para a obra por um ano a partir da venda, sistemas estruturais principais por dois anos e defeitos estruturais por dez anos.

O custo da garantia do proprietário da casa para o construtor pode variar de $2,00 a $3,50 por $1000 do preço de venda, dependendo do estado onde a casa está localizada e da qualidade dos termos de proteção sob o contrato.