Expecta os ventos da mudança para soprar mais forte do que nunca através da indústria de habitação sénior em 2020.

A cada ano que passa, a onda de procura de baby boomer aproxima-se, atraindo mais capital e uma maior diversidade de talentos para a habitação sénior. Em 2020, as empresas pioneiras que iniciaram a indústria podem ainda ter uma perna levantada devido à sua experiência duramente conquistada, mas serão testadas por novos e perturbadores concorrentes focados no fornecimento de um produto de próxima geração. Além disso, há pontos de interrogação pendurados na economia e uma corrida para aproveitar a maior parte do mercado que está disponível nos setores ativo adulto e de middle-market.

Na compilação das seguintes previsões e tendências de topo para 2020, ficou claro que a lista de riscos e desafios enfrentados pelo setor é longa, mas é equilibrada por um conjunto igualmente robusto de oportunidades. Os fornecedores em dificuldades terão de tomar medidas urgentes ou ficarão ainda mais atrás daqueles que assumem riscos calculados para terem sucesso no início de uma nova década para a vida sénior.

Um disruptor coloca a indústria em alerta

Campos técnicos como a Amazon e a Apple têm vindo a fazer mudanças para o espaço de cuidados de saúde sénior e podem eventualmente perturbar a vida sénior – como vários líderes da indústria têm alertado. E no ano passado, o co-fundador da Reddit, Alexis Ohanian – que agora dirige uma empresa de capital de risco – previu que uma década de “grandes mudanças” está a caminho da vida sénior, e ele prevê a ascensão de uma marca sénior disruptiva e de vanguarda tecnológica.

Em 2020, o nível de ameaça de disrupção irá subir. Na verdade, espera-se que uma start-up entre em cena com um grande apoio da VC e um modelo inovador que faz os operadores entrincheirados tremerem.

Este cenário se desenrolou há vários anos no espaço de cuidados domiciliares quando Honor angariou 20 milhões de dólares. Embora Honor não tenha alterado a assistência domiciliar como alguns temiam, o seu surgimento forçou os jogadores legados a ver o seu negócio através de uma nova lente. Para ter uma ideia de como pode ser um disruptor de vida sénior, considere o que as Embaixadas do Bem Viver estão a tentar construir.

A vida independente começa a parecer obsoleta

A ocupação de vida independente resistiu melhor do que a vida assistida durante os últimos anos, alimentando o forte interesse dos investidores. No entanto, 2020 dará origem a algumas perguntas difíceis sobre esta parte do continuum.

Na primavera de 2018, especialistas do setor apontaram o crescente interesse em adultos ativos como uma ameaça potencial à vida independente. Como a acuidade aumentou na vida independente, o residente adulto ativo de hoje se parece com o residente IL de uma década atrás, observou Lana Peck, do NIC.

No decorrer de 2019, o setor adulto ativo tornou-se vermelho quente. Uma pesquisa CBRE do verão de 2019 mostrou um declínio no interesse dos investidores pela IL em comparação com um grande aumento no interesse dos adultos ativos. Enquanto isso, o crescimento ativo de propriedades de aluguel de adultos está sendo impulsionado por grandes quantias de dinheiro de pessoas como o Grupo Carlyle e outros jogadores de private equity e REITs.

Em 2020, o adulto activo continuará a aquecer, e os serviços de economia gigante e as novas tecnologias a pedido continuarão a tornar este modelo operacional ainda mais viável nos próximos anos.

Alguns participantes adultos ativos argumentam que não estão competindo diretamente com a vida independente, mas esperam que os desenvolvedores, investidores e operadores questionem a proposta de valor das comunidades de IL que têm custos de mão-de-obra e de alimentação mais altos e menor tempo de permanência do que um adulto ativo, mas não têm a demanda baseada nas necessidades e a resistência à recessão da vida assistida.

Posto isso, a vida independente não vai vacilar da noite para o dia. É um setor robusto, com cerca de 11.000 novas unidades abertas entre 2017 e 2018, de acordo com dados do DNI. Ainda assim, já há desafios no horizonte. A partir de setembro de 2019, os descontos iniciais de aluguel em IL estavam em seu nível mais alto, em média, desde que o NIC começou a reportar esses dados em 2015.

A era DoorDash de refeições começa

Boomers, milenares e Gen Z podem não concordar em muito, mas todos eles adoram o DoorDash. O serviço de entrega de alimentos foi a marca que mais cresceu entre as três gerações em 2019, de acordo com uma nova análise da Morning Consult. Dois outros serviços de entrega de alimentos – Correios e Uber Eats – também fizeram as 10 marcas de maior crescimento entre os boomers.

As mais pessoas de todas as idades abraçam a capacidade de ter a comida entregue com algumas toques rápidos no telefone, as comunidades de idosos estão lutando para contratar e manter seus trabalhadores culinários. Sem mencionar que a alimentação é tipicamente um centro de custos e as margens operacionais permanecem sob intensa pressão à medida que os custos de mão-de-obra aumentam.

Então, espere que mais fornecedores de refeições da vida sénior se tornem mais estratégicos em relação ao corte de refeições internas e à complementação com serviços de entrega. Eles podem começar a forjar parcerias com a DoorDash e seus concorrentes de uma forma semelhante às parcerias existentes com empresas de transporte residentes. E mais comunidades irão trabalhar com serviços de entrega como Shef que usam “cozinhas fantasmas”. Estas são cozinhas comerciais que não têm nenhum restaurante anexo e são usadas apenas para preparar comida para entrega.

As tensões aumentam entre proprietários e operadores

A separação limpa entre proprietários e operadores está se tornando mais rara. Isto pode ser um positivo a longo prazo para a indústria, mas em 2020 levará a tensões crescentes.

Os trusts de investimento imobiliário (REITs) têm-se afastado constantemente dos arrendamentos de rede tripla em favor da RIDEA. Apesar das garantias dos REITs de que a triple-net ainda é uma estrutura de financiamento viável, espera-se que os arrendamentos se tornem mais raros – tanto operadores como proprietários viram o que acontece quando as pressões do mercado aumentam as despesas operacionais e suprimem as taxas, mesmo quando as escadas rolantes de aluguel anuais atingem.

Besides REITs, grupos privados como Bridge e empresas públicas como Invesque têm feito movimentos para adquirir empresas operacionais. Ao possuir um operador, esses grupos de propriedade ganham conhecimento das melhores práticas que podem então ser disseminadas em suas carteiras, inclusive em comunidades sob operadores de terceiros.

Expecta que mais proprietários forjem JVs com operadores ou os adquiram diretamente em 2020, e gerenciem suas carteiras muito mais ativamente do que no passado. Alguns proprietários e operadores irão jogar bem juntos e outros terão dificuldades, quando as equipas na linha da frente se ressentem – ou sejam dificultadas por – proprietários mais exigentes e práticos.

A recessão económica apanha os operadores de pés chatos

Vai para 2016, uma pesquisa mostrou que relativamente poucos profissionais da indústria acreditam que um grave problema de excesso de oferta era iminente. Mesmo quando se tornou claro que o excesso de oferta era um problema, muitos continuaram a subestimar o seu impacto. Ainda em maio de 2019, um experiente líder no campo – Donald Thompson, das Comunidades Vivas Sênior – advertiu: “Não acho que esse excesso de oferta vá desaparecer tão rápido quanto as pessoas pensam”. Ele parece ter sido presciente, com Ventas já tendo revisto suas expectativas para 2020 à luz de pressões inesperadas de preços relacionados a nova oferta.

Um enredo semelhante poderia estar tomando forma em torno de uma recessão. Em 2018, o Vice-Presidente Executivo da SHN, George Yedinak, alertou para uma possível recessão em 2020, ao mesmo tempo em que chamava a atenção dos proprietários, operadores e provedores de capital para pintar um quadro excessivamente cor-de-rosa sobre suas carteiras. Esses retratos cor-de-rosa continuaram em 2019; quando perguntados sobre seus medos em relação a uma recessão, a maioria dos profissionais da indústria se afastou da questão, dizendo muitas vezes que qualquer retração é provável que se torne pálida em comparação com a última crise econômica, e enfatizando a resiliência da vida sênior à recessão.

Mas a ocupação ainda está próxima dos baixos níveis históricos, e já existem rumores de que os boomers estão lutando para vender suas casas unifamiliares e mudarem-se para casas de idosos. Tendo isto como pano de fundo, mesmo uma queda relativamente suave poderia resultar em sérios contratempos para as empresas que não estão preparadas. Assim como o problema do excesso de oferta era menor até que não o fosse, a ameaça de uma recessão pode parecer leve até que realmente ocorra.
1928

A boa notícia é que apesar de uma inversão da curva de rendimento em 2019, a política de taxas de juros da Reserva Federal pode manter a economia em alta no próximo ano. Beth Mace, economista chefe do NIC, vê menos probabilidade de uma recessão em 2020 agora do que no final do verão, ela disse recentemente à SHN. Em setembro, ela disse que as empresas precisam criar um plano de como responderão se ocorrer uma recessão – esse conselho ainda é bom, e as empresas podem agora ter um pouco mais de tempo para segui-lo e conseguir um pouco mais de competitividade.

Tudo vale na reutilização adaptativa

Projetos de reutilização adaptativa converteram uma ampla gama de edifícios em casas de idosos ao longo dos anos, de hotéis a escolas e fábricas. Em 2019, mais tipos de imóveis se juntaram a esta lista, com centros comerciais extintos, universidades fechadas, antigas fazendas e hospitais psiquiátricos históricos, todos se tornando habitação sénior.

Em 2020, a habitação sénior será escolhida como o próximo uso para uma variedade ainda mais surpreendente de edifícios. Esta tendência irá apoiar o crescimento da vida urbana sénior (veja a renovação da marca d’água de um antigo edifício das Testemunhas de Jeová no Brooklyn, retratado acima). Ela também irá alimentar o boom ativo de aluguel de adultos, já que a conversão para ambientes de menor afluência vem com menos limitações e exigências de projeto do que a vida assistida.

Criatividade de projeto para florescer enquanto as equipes de desenvolvimento procuram preservar os marcos da comunidade, mesmo quando os transformam em moradias para idosos. Embora isto possa vir com custos significativos, o pagamento é uma habitação sénior mais integrada na comunidade, em edifícios que têm ressonância emocional para aqueles que se mudam para cá.

Marca famosa coloca seu selo na vida sénior

Os crossovers de marcas estão ganhando força no mundo da hospitalidade, com Equinox Hotels construindo a marca de fitness e bem-estar, e West Elm Hotels canalizando a marca de varejo de móveis “única e altamente identificável”. Como com outras tendências e práticas da indústria hoteleira, esta acabará por se impor na vida sénior. Espere que 2020 seja um ano marcante, com o primeiro grande anúncio de uma marca superstar a colocar o seu selo na vida sénior.

O crossover da marca poderá tomar a forma de uma conhecida empresa hoteleira a colocar o seu nome nos edifícios da vida sénior. Enquanto empresas como a Hyatt tiveram seus nomes em senior living no passado, o tempo está agora maduro para outra iteração desta peça, porque mais do que as gerações anteriores, os baby boomers têm uma lealdade tenaz às suas marcas favoritas. Embora a vida sénior seja conhecida como um negócio local, a onda de “boomers” idosos pode começar a desafiar esta noção, favorecendo moradias que guardam a promessa de qualidade que associam a marcas de hotéis respeitadas. Com a primeira residência independente Four Seasons Residence do mundo em andamento, não parece ridículo imaginar um Four Seasons Senior Living – embora talvez “sénior” fosse abandonado para uma referência mais sutil à idade dos residentes.

Ao mesmo tempo, a própria indústria hoteleira evoluiu nas últimas décadas, com o aumento das ofertas de butiques que se concentram mais em experiências únicas e locais do que em decorações e jantares genéricos de tamanho único. Assim, os consumidores podem estar mais aptos do que no passado a abraçar a vida residencial com a marca hoteleira, sabendo que não estão necessariamente sacrificando uma experiência personalizada ao fazê-lo.

E pode não ser uma marca hoteleira de alto rendimento, mas uma celebridade orientada para a hospitalidade (Martha Stewart, estamos olhando para você) ou uma marca de estilo de vida e bem-estar na veia do Equinox ou West Elm que coloca o seu selo em um edifício de vida sênior em 2020. Empresas de todas as faixas vêem a escrita demográfica na parede, e se a habitação sénior está de todo em sua casa do leme, eles têm a certeza de explorar caminhos para este mercado.

Experiências fracassadas causam desânimo

Um tema importante a emergir em 2019 foi que a vida sénior está passando por uma “mudança radical” ou “evolução”, e procedimentos operacionais padrão – que levaram ao sucesso no passado – não são suficientes para atender às novas necessidades, desafios e oportunidades. Portanto, os prestadores de serviços alertas e progressistas estão a experimentar novas formas de fazer negócios e, inevitavelmente, nem todas essas experiências serão bem sucedidas. Em 2020, os primeiros inovadores encontrarão desafios, levando a indústria a brincar de mão.

Para dar um exemplo, Beth Mace, da NIC, disse na primavera passada que é hora de “jogar esparguete contra a parede” para resolver o quebra-cabeça do mercado intermediário. Vários fornecedores estão fazendo exatamente isso, juntando protótipos do middle-market. Mas o esparguete também está sendo jogado na parede em outras áreas, como em novos modelos adultos ativos e abordagens de cuidados com a memória, e no lançamento dos planos Medicare Advantage.

Em 2020, algumas dessas experiências e inovações irão – se não falharem completamente – criar situações confusas. As vozes dos alarmistas inevitavelmente emitirão avisos irritantes sobre a necessidade da indústria de se manter fiel ao seu tricô. Mas os fornecedores ousados e bem capitalizados acabarão por sair à frente à medida que aprendem algumas lições da maneira mais difícil e depois iteram abordagens mais bem sucedidas. Como disse o Discovery Senior Living CEO Richard Hutchinson, ele espera pagar algum “imposto idiota” por ter sido um dos pioneiros, mas acredita que no final a empresa terá uma vantagem sobre concorrentes excessivamente cautelosos.

Grandes contratações de outras indústrias fazem ondas

Durante anos, as empresas de vida sénior trouxeram talentos de outras indústrias, tais como hospitalidade e varejo. Mas esta tendência está prestes a atingir um novo nível, com alguns dos maiores nomes e pensadores mais ousados de empresas de topo de outras indústrias a entrarem nas suites C de idosos.

O ano passado proporcionou uma amostra do que está por vir, com o ex-CEO da Equinox e presidente da Kimpton Hotels Niki Leondakis assumindo o leme das operações de vida sênior da The Wolff Company, e a ex-secretária de imprensa da Casa Branca e presidente da Starbucks do Varejo Americano Kris Engskov se juntando à Aegis Living como presidente.

Contratações como estas possuem um potencial transformador para a indústria. Há anos que as comunidades de idosos têm vindo a copiar o aspecto dos hotéis boutique – com alguns sucessos notáveis – mas em Leondakis, a própria pioneira dos hotéis boutique está a treinar a sua visão sobre o sector da habitação sénior como o campo para as suas próximas inovações. Engskov, por sua vez, está trazendo a sua tremenda experiência operacional à medida que a Aegis aumenta a escala regional. E as contratações posteriores da Starbucks ilustram que trazer um líder de alto calibre de uma empresa campeã mundial pode ter um efeito de gotejamento, reforçando todo o organograma com talento de liderança.

Embora seja difícil prever exatamente de onde virá a próxima contratação de alto nível – seja no varejo, nas companhias aéreas, na tecnologia ou em alguma outra área – a vida sênior deve ser uma opção atraente para qualquer executivo de alto nível que esteja procurando causar um impacto significativo em seu próximo capítulo.