O activo de capital refere-se tipicamente a qualquer coisa que possua para fins pessoais ou de investimento. Inclui todos os tipos de bens; móveis ou imóveis, tangíveis ou intangíveis, fixos ou circulantes.
Exemplos incluem uma casa, terreno, mobiliário doméstico, acções, títulos ou fundos mútuos detidos como investimentos, etc.,
Quando vende um bem de capital, a diferença entre o preço de compra do bem e a quantia pela qual o vende é um Ganho de Capital ou uma Perda de Capital. Os ganhos e perdas de capital são classificados como de longo ou curto prazo, dependendo do ‘período de detenção’. Os impostos sobre ganhos de capital são aplicáveis.
Por exemplo : Você compra um terreno residencial por Rs 5 lakh em 2000 e vende-o por Rs 9 lakh em 2017, então você está fazendo ganhos de capital de Rs 4 lakh. Você precisa pagar impostos sobre esses ganhos de capital.
Não todas as vezes que você compra / investe em bens de capital como imóveis. Às vezes você pode herdar as propriedades de seus pais / parentes, você também pode obter as propriedades através de uma VONTADE (ou) você pode ter sorte o suficiente para receber propriedades por meio de presentes. (Leia : ‘Tem um presente? Saiba se é tributável ou isento de impostos?’)
Propriedade recebida por herança ou através de Presentes de membros da família são isentos de impostos. Ao mesmo tempo, você (herdeiro / doador) está recebendo-os sem qualquer contrapartida. Por exemplo : O seu pai pode dar-lhe uma casa. Aqui, você não está pagando nada para recebê-la.
Agora, digamos que você gostaria de vender esta propriedade presenteada por um determinado valor. Neste caso, o seu preço de compra é NIL. Isto significa que você não tem que pagar nenhum imposto sobre a venda de um imóvel sobredotado? Como são calculados os ganhos de capital no caso de um imóvel sobredotado? Qual seria o seu custo de aquisição (preço de compra)? São aplicáveis os impostos sobre ganhos de capital na venda de um imóvel que é herdado? É possível reclamar isenções fiscais sobre ganhos de capital na venda de propriedade sobredotada? … Vamos discutir…
Tipos de Ganhos de Capital
Se o Terreno ou propriedade da casa é mantido por 24 meses ou menos, então esse Bem é tratado como Bem de Capital de Curto Prazo. Você, como investidor, fará um Ganho de Capital de Curto Prazo (STCG) ou uma Perda de Capital de Curto Prazo (STCL) nesse investimento.
Se o terreno ou propriedade da casa for mantida por mais de 24 meses, então esse Ativo será tratado como Ativo de Capital de Longo Prazo. Você fará um Ganho de Capital de Longo Prazo (LTCG) ou uma Perda de Capital de Longo Prazo (LTCL) nesse investimento.
(Conforme o Orçamento 2017-18, o período de retenção para ganho de capital de Longo Prazo para todos os bens imóveis foi reduzido para 2 anos a partir de 3 anos. Isto é com efeito a partir do Exercício de 2017-18 ou do Ano de Avaliação 2018-19).
Como calcular os ganhos de capital na venda de bens imóveis dotados ou herdados AY 2020-21?
STCG = (Preço total de venda) – (Custo de aquisição) – (despesas directamente relacionadas com a venda) – (custo das benfeitorias).
Aqui, o custo de aquisição para o herdeiro ou receptor do presente é NIL. Mas, para o cálculo do ganho de capital o custo para o proprietário anterior (doador) é considerado como o custo de aquisição do Imóvel.
Ganhos de Capital a Curto Prazo são incluídos no seu rendimento tributável e tributados às taxas aplicáveis da placa de imposto de renda.
Cálculo de Ganhos de Capital a Longo Prazo;
O cálculo do LTCG é semelhante ao STCG. As únicas diferenças são, você está autorizado a deduzir o Custo Indexado de Aquisição/Custo Indexo de Melhoramentos do preço de venda e também reclamar certas isenções para economizar impostos sobre ganhos de capital de longo prazo.
Deixe-nos entender isso com um exemplo;
O Sr. Amitabh comprou um imóvel em 1º de janeiro de 1989 por Rs 1 Cr. Ele então oferece a propriedade ao seu filho Sr. Abhishek em 2016, no entanto ele decide vendê-la por Rs 10 Cr em junho de 2017. Então, como são calculados os ganhos de capital sobre a propriedade dotada?
Vamos entender este passo a passo ;
1) Tipo de ganho de capital
Temos de identificar o tipo de ganhos de capital com base no período de detenção. O período de detenção do activo pela Abhishek é de cerca de 1 ano. Isto significa que os ganhos podem ser categorizados em STCG? – Não.
Data de aquisição pelo doador (Amitabh) é considerada como a Data de Aquisição. Portanto, note que a data ou ano da herança/recuperação da doação (2016) não tem importância neste cálculo. O ano de aquisição pelo proprietário anterior (Amitabh) é 1989. Assim, os ganhos de capital na venda de propriedade presenteada são tratados como ganhos de capital de longo prazo para Abhishek.
2) Data de Aquisição
Precisamos então saber o custo de aquisição (preço de compra). Como Abhishek tem isso como um presente, o preço de compra para ele (donee/receptor do presente) é ZERO. Assim, para o cálculo dos ganhos de capital, o custo de aquisição suportado pelo proprietário / doador anterior (Amitabh) é tratado como preço de compra. Neste caso, é Rs 1 Cr.
3) Custo de aquisição indexado
Para o cálculo dos ganhos de capital a longo prazo, o vendedor do bem imóvel pode reclamar o custo de aquisição indexado.
Indexação é feita através da aplicação do CII – Cost Inflation Index. Isto aumenta a sua base de custos, ou seja, o preço de compra e diminui os seus ganhos. O seu preço de compra é ajustado pelo impacto da inflação.
Como você calcula o custo indexado de compra? O custo indexado é calculado com a ajuda de uma tabela de índice de inflação de custos. Divida o custo pelo qual você comprou o imóvel pelo índice, como na data da compra. Multiplique isto pelo índice como na data da venda.
Below é a Tabela de Índice de Inflação de Custos de 2001-02 a FY 2020-21 para a sua referência. Índice de Inflação de Custos (CII) para o AF 2020-21/AAA 2021-22 Notificado pela CBDT em 301,
A confusão seria, se você pode reclamar indexação a partir do ano em que recebeu a doação ou a partir do ano de aquisição pelo doador? – Como discutido acima, o ano em que você recebeu a doação não é usado para cálculo.
Deixe-me explicar o que é indexação, seus benefícios e como ela é calculada, continuando com o exemplo acima…
O ano de compra é 1989 e o ano de venda é no Ano Fiscal 2017-18. O custo de aquisição em 1989 foi de Rs 1 cr. Como o ano de aquisição foi antes do ano fiscal 2001-02, o preço de compra pode ser considerado ao ‘Fair market value (FMV)’ do imóvel em 1 de Abril de 2001, em vez do custo de aquisição. (Você pode obter os detalhes do FMV de um imóvel de um Govt aprovado pelo Governo Valuer.)
Então, o custo indexado de compra = (FMV / 100) * 272.
(Até o ano fiscal 2016-17, o ano base costumava ser AF de 1981-82. Para calcular os ganhos de capital no momento da venda de qualquer imóvel comprado antes de 1981, o seu preço de compra é agora calculado com base no valor justo de mercado de 1981. O cálculo pelo valor justo de mercado de 2001 irá aumentar o custo de aquisição e diminuir a mais-valia.
W.e.f FY 2017-18, o ano base para o cálculo da indexação será 2001-02. Terá um efeito (principalmente positivo) sobre os investimentos onde o benefício da indexação está disponível ao calcular os impostos sobre ganhos de capital.
Por exemplo: Suponha que você está mantendo seus investimentos feitos em fundos de dívida ou propriedades antes de 2001, o Valor Justo de Mercado (VPL) como em 1 de abril de 2001 será considerado como custo de aquisição para o cálculo de ganhos de capital. Isto ajudará o investidor a reduzir os impostos sobre ganhos de capital.)
4) – Disposições de isenção de impostos sobre ganhos de capital a longo prazo
Você também pode reivindicar certas isenções sobre LTCG na venda de propriedade herdada ou dotada.
Quando você chegar ao ‘LTCG Líquido’, será cobrada a taxa de imposto @ 20%.
Para resumir, sempre que certos bens forem vendidos e particularmente quando tais bens tiverem sido recebidos por meio de doação ou por vontade, sucessão ou herança, então o custo de aquisição do bem será considerado como sendo o custo pelo qual o proprietário anterior do bem adquiriu o bem, conforme aumentado pelo Índice de Inflação de Custos daquele ano em que o proprietário anterior adquiriu originalmente o bem.
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(Post publicado pela primeira vez em : 12-June-2017) (Imagem cortesia de Stuart Miles em FreeDigitalPhotos.net)
Este post foi modificado pela última vez em 3 de julho de 2020 12:47 pm