El panorama de la inversión inmobiliaria es tan variado como potencialmente gratificante; hay más de unas pocas formas de ganarse la vida bastante bien. Todo el mundo, en su mayor parte, está familiarizado con las estrategias de salida más populares de hoy en día: la rehabilitación, la venta al por mayor y los ingresos pasivos son todos los elementos básicos en la comunidad de inversión inmobiliaria. Sin embargo, vale la pena señalar que hay varias oportunidades de inversión más que ofrece la misma industria, de las cuales una no menos importante puede resultar tan lucrativa como las que ya he mencionado. Más concretamente, la inversión en escrituras fiscales tiene el potencial de ser una valiosa adición a la cartera de cualquier inversor, lo que plantea la pregunta: ¿Son las escrituras fiscales una buena inversión?

Hecho correctamente, y con una mente para la debida diligencia, la inversión en escrituras fiscales puede resultar un esfuerzo que vale la pena. No hay absolutamente ninguna razón por la que un inversor inmobiliario no pueda ganarse la vida únicamente invirtiendo en escrituras fiscales, pero estoy divagando. La inversión en escrituras fiscales no es algo que recomiende a los nuevos inversores, sino a los veteranos. Invertir en escrituras fiscales puede ser complicado y tiene su parte justa de riesgos. Sin embargo, aquellos que puedan sortear los escollos que se han convertido en sinónimo de esta estrategia de salida en particular podrían encontrar su tiempo y energía bien invertidos.

¿Cómo funcionan las escrituras de impuestos?

Una escritura de impuestos es un documento legal otorgado a un organismo gubernamental o municipio local en caso de que un propietario de una vivienda no se ponga al día con sus obligaciones fiscales. O, como dice Investopedia de forma tan elocuente, una escritura de impuestos es un «documento legal que otorga la propiedad de un inmueble a un organismo gubernamental cuando el propietario no paga los impuestos adeudados sobre la propiedad».

En su forma más simple, una escritura de impuestos representa la consecuencia que los propietarios deben soportar en caso de que no paguen los impuestos recaudados sobre su propia casa. Cuando los impuestos no se pagan, por lo tanto, la concesión de la escritura de impuestos al organismo gubernamental local, está dentro de los derechos de dicho organismo gubernamental para recuperar los impuestos que se deben mediante la venta de la propiedad. Por supuesto, hay varios pasos legales que deben ser completados antes de que la escritura de impuestos pueda ser adquirida, pero cada paso está supeditado al estado en que se emite la escritura de impuestos. En otras palabras, el proceso de escritura de impuestos variará de acuerdo con las leyes locales y estatales.

¿Cómo funcionan los embargos de impuestos?

Para entender cómo funcionan los embargos de impuestos, los inversores deben primero aprender exactamente qué son. Sólo con una íntima familiaridad con el proceso de embargo de impuestos los inversores sabrán cómo funcionan. Con esto en mente, el primer paso para aprender sobre los embargos fiscales es descubrir por qué se imponen a ciertos activos. Para ser perfectamente claro, los embargos fiscales se imponen a las viviendas que, sorprendentemente, se convierten en morosos de impuestos. Los embargos fiscales son esencialmente un último recurso en nombre del gobierno para obligar a alguien a pagar los impuestos atrasados que puedan haber incurrido en el pasado. Sin embargo, más específicamente, son una reclamación legal en nombre del gobierno contra el activo de un contribuyente que no ha cumplido con sus obligaciones fiscales; es la ramificación con la que alguien tiene que lidiar por no pagar los impuestos sobre la propiedad. Según Investopedia, «la autoridad fiscal puede entonces utilizar un gravamen fiscal para embargar legalmente los activos del contribuyente (como cuentas bancarias, cuentas de inversión, automóviles y bienes inmuebles) con el fin de cobrar el dinero que se le debe» si el impuesto sigue sin pagarse.

Cabe destacar, sin embargo, que el cobro puede llevar mucho tiempo y ser difícil, por lo que muchas entidades gubernamentales están dispuestas a desprenderse del certificado de gravamen fiscal, por un precio. En el caso de que un inversor presente una oferta ganadora, se le pedirá que pague el importe del gravamen en su totalidad, inmediatamente. Al hacerlo, el inversor asume la propiedad del certificado de embargo fiscal. El dueño de la propiedad deberá entonces pagar lo que debe al nuevo titular del certificado de gravamen.

Ejemplo de inversión en gravámenes fiscales

La inversión en gravámenes fiscales puede ser un poco complicada para aquellos que no están familiarizados con el concepto. Por lo tanto, podría ayudar a proporcionar a las partes interesadas un ejemplo de inversión en gravámenes fiscales que sea más fácil de digerir. Digamos, por ejemplo, que un inversor hace la oferta ganadora en un gravamen fiscal con un tipo de interés del 8,0%, lo que se traduce en 160 dólares anuales.

Para determinar el rendimiento mensual de la inversión, basta con dividir el rendimiento anual entre 12 (160 $ / 12 = 13,33 $). Por lo tanto, si el gravamen fiscal se rescata al cabo de 11 meses, el inversor ganará 146,63 dólares (13,33 dólares x 11 meses) en concepto de intereses, más los gastos de demora. Por supuesto, el rescate puede tardar más de 11 meses, lo que permitirá al inversor seguir cobrando intereses. Los rendimientos de la inversión en embargos fiscales se agravan cuanto más tiempo se generen.

Tax Deed Vs. Tax Lien

Sin que sea culpa suya, mucha gente que no está familiarizada con el concepto de tax deeds tiende a confundirlos con los embargos fiscales. Aunque sólo sea por el hecho de que ambos términos suenan parecidos, puedo asegurar que sus diferencias son dignas de mención. Para ser claros, tanto el proceso de escritura de impuestos como el de embargo de impuestos se inician una vez que el propietario de una vivienda no paga los impuestos recaudados sobre su propiedad, pero ahí terminan las similitudes. Una vez que el propietario de una vivienda se retrasa en el pago de sus impuestos, la autoridad gubernamental puede optar por una escritura de impuestos o por un embargo de impuestos. En el caso de que el municipio opte por la vía del embargo fiscal, el gravamen resultante se subasta a un comprador posterior (normalmente un inversor), que pasa a tener derecho a cobrar los impuestos atrasados. Por otro lado, las escrituras fiscales hacen que el gobierno local subaste la casa una vez que el propietario se muestra incapaz de pagar los impuestos atrasados. De esta manera, pueden utilizar los ingresos de la venta para recuperar los impuestos perdidos.

Los fundamentos de la inversión en escrituras fiscales

¿Son las escrituras fiscales una buena inversión? Aunque no es tan popular como sus contrapartes de rehabilitación y venta al por mayor, la inversión en escrituras de impuestos sigue siendo un esfuerzo viable y valioso para aquellos que pueden entender el proceso. Por supuesto, la viabilidad de esta estrategia de salida particular está directamente correlacionada con la cantidad de conocimiento que uno tiene sobre ella. En otras palabras, la inversión en escrituras fiscales no es la más adecuada para los inversores nuevos e inexpertos, sino para los veteranos con experiencia. Para poner realmente las probabilidades a su favor, le conviene aprender todo lo que pueda sobre la inversión en escrituras de impuestos.

Aquellos que han dedicado tiempo y energía a aprender los fundamentos de la inversión en escrituras de impuestos encontrarán que es una opción de inversión atractiva. Aunque sólo sea por eso, la inversión en escrituras de impuestos ofrece a los inversores inteligentes la oportunidad de pujar directamente por una propiedad, como si se tratara de una subasta de ejecución hipotecaria. En caso de que usted haga la oferta ganadora, «tiene la oportunidad de ejecutar la hipoteca de la propiedad si el propietario no se redime pagando su deuda tributaria», según FitSmallBusiness. Y lo que es aún más importante, los inversores tienen la oportunidad de ganar intereses y multas en el transcurso del período de redención.

Cabe señalar que el proceso de escrituración de impuestos de cada estado será diferente. Algunos estados, por ejemplo, pueden no ofrecer un período de gracia (el período de rescate en el que los inversores pueden cobrar intereses mientras el propietario intenta pagar los impuestos atrasados). En su lugar, algunos estados consideran oportuno vender el título el mismo día de la subasta. Eso significa que las ofertas ganadoras podrían aterrizar a los inversores una nueva propiedad en el mismo día que se colocan.

Dónde encontrar escrituras de impuestos

De nuevo, cada estado tendrá sus propias reglas con respecto a las escrituras de impuestos. Por lo tanto, es seguro asumir que cada municipio tendrá su propio método para publicar dichas escrituras de impuestos. No es raro encontrar muchos condados pequeños que todavía ofrecen subastas en vivo, mientras que muchas de las ciudades más grandes han pasado a ofrecer subastas en línea.

• Subastas en vivo: Los municipios que no tienen la capacidad de ofrecer subastas en línea se conforman con las subastas en persona. Las subastas en vivo son, por lo tanto, más comunes en áreas rurales más pequeñas donde el acceso a las funciones en línea es, bueno, limitado. Para encontrar la subasta presencial más cercana en su zona, asegúrese de ponerse en contacto con la oficina del tesorero municipal o del condado; ellos deberían poder indicarle la dirección correcta.

• Subastas online: Las subastas en línea se han impuesto en la mayor parte del país, y son mucho más fáciles de encontrar con una simple búsqueda en Google. Para encontrar una subasta en línea de escritura de impuestos, trate de buscar en algunos de los sitios más populares: Grant Street Group, RealAuction y Bid4Assets. Cada uno de estos sitios ofrece información sobre las subastas de escrituras de impuestos, dónde encontrarlas y cómo participar.

Cómo comprar escrituras de impuestos

Las escrituras de impuestos han demostrado que pertenecen a la cartera de un inversor inteligente, lo que plantea la pregunta: ¿Cómo debe hacer para comprarlas? No puede aprovechar sus ventajas si no sabe cómo poner en marcha el proceso.

Ubicación

La inversión en escrituras fiscales sigue la misma regla de oro de la inversión inmobiliaria que cualquier otra estrategia de salida: ubicación, ubicación, ubicación. El lugar en el que se pretende invertir en escrituras fiscales desempeña un papel integral en el proceso en su conjunto. Incluso se podría argumentar que la ubicación desempeña un papel más importante en la inversión en escrituras fiscales que en cualquier otra forma de inversión inmobiliaria. El proceso de inversión en escrituras fiscales depende por completo del estado y del municipio en el que se pretenda trabajar. Como ya he aludido, cada estado y gobierno local tiene su propia manera de hacer las cosas. El estado en el que se pretenda invertir determinará en gran medida la forma en que se inicie, lleve a cabo y concluya todo el proceso.

Además de la ubicación de la subasta de escrituras fiscales, la proximidad de la vivienda al inversor también puede tener un impacto significativo en la forma en que se desarrolla una operación. Aunque sólo sea por eso, es más fácil invertir en escrituras fiscales cuando se puede realizar la investigación adecuada. Y aunque la mayoría de las escrituras fiscales se llevan a cabo sin haberlas visto, es necesario tener una idea de lo que se está ofertando. Si puede visitar la zona en la que se encuentra la subasta de escrituras de impuestos, es posible que pueda obtener todo lo que necesita del gobierno local. Intente hablar con el tesorero, el tasador, el registrador y el topógrafo del condado para hacerse una idea más clara de la casa que pretende comprar. Estas entidades dispondrán de información precisa que puede hacer que sus decisiones sean mucho más fáciles.

Entender el sistema

Invertir en escrituras de impuestos se aleja bastante de la típica rehabilitación o venta al por mayor, pero como cualquier otra estrategia de salida, se puede desglosar en un sistema. Dicho esto, la inversión en escrituras fiscales no es exactamente más difícil; es simplemente diferente. Aquellos que quieran aprovechar las escrituras de impuestos es mejor que estudien el sistema que tendrán que navegar para ver las cosas a través de la terminación. Después de todo, sólo aquellos que saben cómo funciona el sistema de escrituras fiscales podrán sacar provecho de él. Eso significa que, además de conocer las normas que rigen en el estado respectivo, los inversores tendrán que familiarizarse con las escrituras de impuestos en general y con el funcionamiento de cada subasta en particular.

Obtenga una lista de propiedades &Investigue

A diferencia de lo que ocurre con la adquisición de una vivienda tradicional, los inversores en escrituras de impuestos tendrán que llevar a cabo una gran cantidad de investigaciones, para determinar si vale la pena llevar a cabo la operación o no. Sobre todo, tenga en cuenta la diligencia debida. Investigue todo, desde el tamaño y la antigüedad de la propiedad hasta su valor actual y después de la reparación. Y no se detenga ahí; proceda a comprobar comparables y visite a las autoridades gubernamentales competentes. Los tesoreros, tasadores, registradores y topógrafos del condado podrán ofrecerle mucha información útil sobre una propiedad en cuestión. El tesorero del país, en particular, suele llevar a cabo la venta real y posee una lista de las propiedades que salen a subasta. No es de extrañar que el tesorero del condado sea un buen lugar para empezar. A continuación, el tasador debería poder darle una buena idea del valor de la vivienda. Sin embargo, lo más importante es que el registrador podrá responder a cualquier pregunta que pueda tener sobre cualquier gravamen, reclamación o sentencia que pueda tener la propiedad.

Vaya a la subasta

No intente -repito, no intente- pujar en una subasta hasta que haya hecho la investigación adecuada. Descuidar la diligencia debida es la forma más segura de sabotear sus propios esfuerzos de inversión. Dicho esto, sólo una vez que haya estudiado las viviendas por las que pretende pujar y el propio proceso de escrituración de impuestos, puedo recomendarle que asista a una subasta. Si usted se siente cómodo que usted es, de hecho, preparado para lo que está en la tienda, no dude en participar en la subasta.

Mientras que en la subasta, es seguro asumir que se le pedirá que pagar algunos honorarios de la subasta y los depósitos – dependiendo del estado que participan en, por supuesto. Algunas jurisdicciones cobran tasas a todos y cada uno de los participantes, mientras que otras sólo cobran a los que realmente pujan, así que prepárate. Además, muchas subastas exigen depósitos, de modo que los inversores tienen al menos algo de «piel en el juego».

También vale la pena señalar que la mayoría de las subastas de escrituras de impuestos no se llevan a cabo de una manera con la que la mayoría de los inversores están familiarizados. Sencillamente, las subastas de escrituras fiscales son todo menos habituales, y cada estado ha desarrollado su propia forma de subastar las viviendas. Como resultado, la mayoría de las subastas suelen desarrollarse de una de las siguientes maneras:

1. Precio: Los asistentes a la subasta competirán entre sí ofertando precios cada vez más altos.

2. Tipo de interés: En este tipo de subasta los licitadores pujan por los tipos de interés que están dispuestos a aceptar.

3. Premios: Algunas subastas instituyen una prima de puja que, cuando se utiliza, contrarresta las prácticas de puja poco realistas.

4. Lotería: Las subastas de lotería serán testigos de cómo la propiedad va al individuo afortunado cuyo número fue simplemente sorteado. No hay puja, y todo depende del azar.

5. Ventas después de la subasta: No todas las escrituras de impuestos se subastan; algunas se venden después de que se realicen las subastas.

Resumen

La inversión en escrituras de impuestos ha demostrado que pertenece a la mezcla con las mejores estrategias de inversión de hoy en día, lo que plantea la pregunta: ¿Es la inversión en escrituras fiscales adecuada para usted? La única manera de saberlo con seguridad es aprender todo lo posible sobre el proceso en su conjunto. Ahora es el momento de aprender más sobre el debate entre las escrituras fiscales y los embargos preventivos y utilizarlo en su beneficio. Dicho esto, invertir en escrituras de impuestos se considera una estrategia avanzada; es un poco más complicado que una estrategia de salida tradicional, pero puede valer la pena el tiempo si se ejecuta correctamente.

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Key Takeaways

• La inversión de la escritura de impuestos es una estrategia de salida avanzada, pero los inversores inteligentes deben ser capaces de capitalizar en este campo lucrativo.
• Asistir a una subasta de escrituras de impuestos puede ser intimidante, pero aquellos que están preparados podrían salir con su próximo mejor negocio.
• No se debe confundir con la inversión de gravamen de impuestos, la inversión de escritura de impuestos tendrá un inversor tomar la propiedad de una casa casi inmediatamente después del proceso de subasta.