Konkurrierende Interessen führen oft zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermietern und Mietern über das Recht des Vermieters, ein Mietobjekt zu betreten. Als Eigentümer möchten Sie vielleicht gelegentlich nachsehen, ob Ihr Eigentum instand gehalten wird, aber andererseits möchte Ihr Mieter seine Privatsphäre wahren. Eigentümer haben jedoch kein absolutes Betretungsrecht, wenn ein Mieter in ihrer Wohnung wohnt.
Glücklicherweise gibt es Gesetze, die vorschreiben, wann und wie oft Sie eine von einem Mieter bewohnte Wohnung betreten dürfen. Die Kenntnis dieser Gesetze ist nicht nur wichtig, um Sie vor rechtlichen Problemen zu bewahren, sondern kann Ihnen auch helfen, unnötige Spannungen mit Ihren Mietern zu vermeiden.
Was ist die Privatsphäre der Mieter?
Das kalifornische Recht schützt die Privatsphäre der Mieter, indem es vorschreibt, wann, warum und wie oft ein Vermieter das Recht hat, eine Wohnung zu betreten. Das Recht auf Privatsphäre ist ein sehr wichtiges Recht, aber der Gesetzgeber hat Verständnis dafür, dass ein Immobilieneigentümer manchmal Zugang zu seiner Immobilie haben muss, auch wenn sie von einer anderen Person bewohnt wird.
Als kalifornischer Vermieter ist es wichtig, dass Sie die Gesetze bezüglich des Zutritts verstehen, da wiederholte Verstöße gegen die Privatsphäre eines Mieters zu rechtlichen Problemen vor Gericht führen oder sogar eine Anklage wegen Hausfriedensbruch nach sich ziehen können. Alle Hausverwaltungsunternehmen in San Diego kennen diese Gesetze und können Ihnen helfen, sie ebenfalls zu verstehen.
Es gibt bestimmte Verhaltensweisen, die sowohl von den Mietern als auch vom Gesetz als invasiv angesehen werden, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:
- Zu häufiges Vorbeikommen
- Vorbeikommen ohne Vorwarnung
- Vor dem Betreten nicht ordnungsgemäß benachrichtigt werden
- Betreten der Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters
- Das Betreten der Wohnung ohne Begleitung
- Die Durchführung von Inspektionen oder Reparaturarbeiten außerhalb angemessener Zeiten
- Das Vorbeischauen, um einen Mieter zu belästigen
Wann kann ein Vermieter eine Wohnung betreten?
Im kalifornischen Bürgerlichen Gesetzbuch §1954 ist festgelegt, wann ein Vermieter das Recht hat, eine von einem Mieter bewohnte Wohnung zu betreten. In Kalifornien kann ein Vermieter das Recht haben, die Wohnung aus folgenden Gründen zu betreten:
Im Falle eines Notfalls
Im Falle eines Notfalls kann ein Vermieter das Recht haben, die Wohnung ohne Vorankündigung zu betreten, unabhängig davon, ob der Mieter zu Hause ist oder nicht.
Jedes Ereignis, das Schäden an der Wohnung verursacht und weiterhin Schäden verursachen wird, wenn es nicht sofort behoben wird, kann als Notfall angesehen werden. Die häufigsten Notfälle sind Überschwemmungen, Schäden durch extreme Witterungsbedingungen und Feuer.
Nach ordnungsgemäßer schriftlicher Ankündigung
Ein Vermieter kann das Recht haben, sein Eigentum zu betreten, auch gegen den Willen seines Mieters, sofern er dies ordnungsgemäß schriftlich angekündigt hat und der Zutritt während der „normalen Geschäftszeiten“ erfolgt. In Kalifornien muss der Vermieter eine „angemessene“ Vorankündigung des beabsichtigten Eindringens übermitteln, wobei 24 Stunden als „angemessen“ gelten, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. In der Benachrichtigung müssen das Datum, die ungefähre Uhrzeit und der Grund für das Eindringen angegeben werden. Die schriftliche Benachrichtigung kann dem Mieter persönlich übergeben, bei einer volljährigen Person in der Wohnung hinterlegt oder per Post versandt werden.
Zur Durchführung von Reparaturen
Solange eine ordnungsgemäße Benachrichtigung wie oben beschrieben erfolgt, kann ein Vermieter das Recht haben, die Wohnung während der normalen Geschäftszeiten zu betreten, um Reparaturen durchzuführen. Wenn ein Außenstehender, z. B. ein Klempner oder Handwerker, beteiligt ist, sollte der Vermieter oder ein Vertreter seiner Hausverwaltung in San Diego den Reparateur begleiten und bei ihm bleiben, während er sich in der Wohnung aufhält.
Für jährliche Inspektionen
Wie bei Reparaturen hat der Vermieter das Recht, die Wohnung während der normalen Geschäftszeiten zu betreten und zu inspizieren, sofern eine ordnungsgemäße schriftliche Benachrichtigung vorliegt. Auch hier sollte der Vermieter, wenn eine externe Partei die Inspektion durchführt, diese in die Wohnung begleiten und bei ihr bleiben, bis die Inspektion abgeschlossen ist.
Um das Mietobjekt Mietinteressenten zu zeigen
Bei ordnungsgemäßer Ankündigung kann ein Vermieter das Recht haben, die Wohnung zu betreten, um sie Miet- oder Kaufinteressenten während der normalen Geschäftszeiten zu zeigen. Als normale Geschäftszeiten gelten im Allgemeinen 8.00 bis 17.00 Uhr an Wochentagen. Nach kalifornischem Recht dürfen Vermieter jedoch bis zu zwei Besichtigungstermine pro Monat an Wochenenden zwischen 13.00 und 16.30 Uhr veranstalten, sofern sie ordnungsgemäß benachrichtigt werden und der Vermieter oder sein Vertreter während der Dauer des Besichtigungstermins auf dem Grundstück bleibt. (Siehe Dromy gegen Lukovsky)
Mit Erlaubnis des Mieters
Ein Vermieter kann eine Immobilie jederzeit betreten, wenn der Mieter ihm die Erlaubnis dazu erteilt, unabhängig von der Tageszeit. Die Erlaubnis kann schriftlich oder mündlich erteilt werden, aber es ist immer am sichersten, sich die Erlaubnis schriftlich geben zu lassen. E-Mail ist der schnellste und einfachste Weg, um mit dem Mieter zu kommunizieren und gleichzeitig eine schriftliche Aufzeichnung zu erstellen.
Wenn der Mieter die Wohnung verlassen hat
Wenn ein Vermieter vernünftigerweise glaubt, dass ein Mieter die Wohnung verlassen hat, kann er das Recht haben, die Wohnung ohne Vorankündigung zu betreten. Allerdings muss der Vermieter ausreichende, vernünftige Beweise dafür haben, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat, bevor er sich darauf beruft, um sie zu betreten.
Die folgenden Umstände können als angemessener Beweis für das Verlassen der Wohnung angesehen werden:
- Die Strom- und Wasserversorgung wurde abgestellt
- Nachbarn berichten, dass der Mieter beim Auszug gesehen wurde
- Nachbarn berichten, dass der Mieter ihnen mitgeteilt hat, dass er auszieht
- Der Mieter hat eine Adressänderung bei der Post angemeldet
- Der Mieter wurde mit einer Aufforderung zur Räumung der Wohnung bedient und hat auf weitere Mitteilungen nicht reagiert.
Kann ein Mieter mein Betretungsrecht verweigern?
Wenn ein Vermieter eine ordnungsgemäße Ankündigung macht und einen rechtmäßigen Grund für das Betreten der Wohnung hat, kann er dies auch gegen den Willen des Mieters tun. Natürlich kann das Betreten einer Wohnung gegen den Willen des Mieters das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter belasten. Daher ist es wichtig, dass Sie Ihr Interesse am Betreten der Wohnung gegen mögliche Konflikte abwägen, die dadurch entstehen könnten.
Wenn Ihr Mieter Ihnen das Betreten der Wohnung verweigert, sollten Sie versuchen, die Gründe dafür herauszufinden. Möglicherweise möchte der Mieter die Wohnung einfach nur reinigen, bevor Sie sie betreten. In diesem Fall können Sie gemeinsam einen für beide Seiten akzeptablen Zeitpunkt festlegen. Denken Sie daran, dass es, wenn möglich, immer besser ist, mit dem Mieter zusammenzuarbeiten, auch wenn Sie technisch gesehen im Recht sind.
Wenn ein Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung und Kompromissversuchen wiederholt den Zutritt verweigert, können Sie ihn vor Gericht bringen und einen Gerichtsbeschluss erwirken, der es Ihnen erlaubt, die Wohnung mit Hilfe der Strafverfolgungsbehörden zu betreten. Obwohl dies manchmal notwendig ist, sollte es nur als letztes Mittel eingesetzt werden, da ein Rechtsstreit sowohl Zeit als auch Geld kostet.
Schlussfolgerung
Das kalifornische Recht legt eindeutig fest, wann ein Vermieter das Recht hat, eine von einem Mieter bewohnte Wohnung zu betreten. Als Vermieter sollten Sie sich mit den zulässigen Gründen und den Benachrichtigungsvorschriften für das Betreten einer von einem Mieter bewohnten Wohnung vertraut machen. Wenn Sie sich an das Gesetz halten, können Sie nicht nur rechtliche Probleme vermeiden, sondern auch ein gutes Verhältnis zu Ihren Mietern aufbauen.