von John M. Sadler – Ausbilder für Baumeister, Rechtsanwalt, Versicherungsexperte für Bauherren

Wie Bauherrenversicherungen funktionieren und was Sie tun müssen, um sich mit den richtigen Policen und Deckungen zu den absolut niedrigsten Kosten zu schützen

Bauunternehmer, die mit dem Bau beginnen, fragen uns oft, welche Policen sie mindestens abschließen müssen. Wir erhalten häufig dieselbe Frage von Bauunternehmern, die schon lange dabei sind, ihre Ausgaben zu senken.

Bauunternehmer können bis zu 9 verschiedene Versicherungspolicen und/oder Anleihen benötigen, je nach ihrer Situation, ihren Aktivitäten und ihrer Risikobereitschaft.

Mindestens benötigen fast alle Bauunternehmer, unabhängig davon, wie klein sie sind oder ob sie ein Start-up-Unternehmen sind, eine Arbeiterunfallversicherung, eine allgemeine Haftpflichtversicherung und eine Bauherrenversicherung.

Weitere Versicherungen, die üblicherweise abgeschlossen werden, sind:

• Sachversicherungen
• Geschäftsauto
• Überschuss- oder Dachversicherungen
• Lizenz- und Genehmigungsgarantien
• Erfüllungsgarantien
• und Hausbesitzergarantien

Die auf dieser Seite angegebenen Prozentsätze sind eine grobe Schätzung des Prozentsatzes unserer Bauherren, die die jeweilige Versicherungspolice abschließen.

Wie Sie sehen können, reicht die Spanne von 1 % bei den Erfüllungsgarantien bis zu 100 % bei der Arbeiterunfallversicherung und der allgemeinen Haftpflichtversicherung.

* Die Prozentsätze geben den ungefähren Prozentsatz der Bauherren an, die die einzelnen Policen abschließen.

Warum werden all diese Policen überhaupt benötigt?

Einige dieser Policen sind nach staatlichem oder lokalem Recht vorgeschrieben, wie z. B. die Arbeiterunfallversicherung, die Autohaftpflichtversicherung und die Lizenz- oder Genehmigungspolicen. Wenn Sie diese Policen nicht abschließen, drohen Ihnen empfindliche Geldstrafen und Sanktionen.

Die Bank oder das kreditgebende Institut des Bauherrn wird immer einen Nachweis über das Baurisiko verlangen, um den Wert des Neubaus oder des Projekts zu sichern, für das sie den Kredit gewährt hat. Außerdem wollen die Banken sichergehen, dass sie einem seriösen Unternehmen einen Kredit gewähren, denn kein seriöses Unternehmen würde ohne Arbeitsunfallversicherung und Haftpflichtversicherung arbeiten.

Bei kundenspezifischen Aufträgen wollen die Bauherren sichergehen, dass der Bauunternehmer ein seriöses Unternehmen ist und über die üblichen Versicherungen wie Arbeitsunfallversicherung, Haftpflichtversicherung, Kfz-Versicherung und Baurisiko verfügt. In seltenen Fällen kann der Eigentümer einer Wohnimmobilie im Rahmen eines kundenspezifischen Vertrags eine Erfüllungsgarantie verlangen, um zu garantieren, dass der Auftrag gemäß den Vertragsbedingungen ausgeführt wird. Im gewerblichen Bau ist dies häufiger der Fall.

Viele Bauherren wollen diese Versicherungen freiwillig abschließen, weil es aus geschäftlicher Sicht sinnvoll ist und sie ihr Vermögen im Falle einer Verletzung von Arbeitern, eines Rechtsstreits oder eines Sachschadens schützen wollen. Viele wollen über das hinausgehen, was vorgeschrieben ist, indem sie eine Haftpflichtversicherung und eine Hausbesitzergarantie abschließen.

Warum werden die verschiedenen Policen benötigt?

Einige dieser Policen sind nach staatlichem oder lokalem Recht vorgeschrieben, wie z. B. Arbeiterunfallversicherung, Autohaftpflicht und Lizenz- oder Genehmigungsgarantien. Wenn Sie diese Policen nicht vorweisen können, drohen Ihnen empfindliche Geldstrafen und Sanktionen.

Die Bank oder das Kreditinstitut des Bauherrn wird immer einen Nachweis über das Baurisiko verlangen, um den Wert des Neubaus oder des Projekts zu sichern, für das sie den Kredit gewährt hat. Außerdem wollen die Banken sichergehen, dass sie einem seriösen Unternehmen einen Kredit gewähren, denn kein seriöses Unternehmen würde ohne Arbeitsunfallversicherung und Haftpflichtversicherung arbeiten.

Bei kundenspezifischen Aufträgen wollen die Bauherren sichergehen, dass der Bauunternehmer ein seriöses Unternehmen ist und über die üblichen Versicherungen wie Arbeitsunfallversicherung, Haftpflichtversicherung, Kfz-Versicherung und Baurisiko verfügt. In seltenen Fällen kann der Eigentümer einer Wohnimmobilie im Rahmen eines kundenspezifischen Vertrags eine Erfüllungsgarantie verlangen, um zu garantieren, dass der Auftrag gemäß den Vertragsbedingungen ausgeführt wird. Im gewerblichen Bau ist dies häufiger der Fall.

Viele Bauherren wollen diese Versicherungen freiwillig abschließen, weil es aus geschäftlicher Sicht sinnvoll ist und sie ihr Vermögen im Falle einer Verletzung von Arbeitern, eines Rechtsstreits oder eines Sachschadens schützen wollen. Viele wollen über das hinausgehen, was vorgeschrieben ist, indem sie eine Haftpflichtversicherung und eine Hausbesitzergarantie abschließen.

Arbeiterunfallversicherung

Die Arbeiterunfallversicherung zahlt Leistungen an Ihre Angestellten und die Angestellten Ihrer nicht versicherten Subunternehmer, die bei der Arbeit verletzt werden.

Die Leistungen umfassen die Übernahme von (früheren und künftigen) Krankheitskosten, Lohnausfall (in der Regel bis zu 66 2/3 % des durchschnittlichen Wochenlohns für eine gesetzlich festgelegte Höchstzahl von Wochen), Pauschalleistungen für bestimmte Teil- oder Vollinvaliditäten, Entstellungen und eine gesetzlich festgelegte Todesfallleistung.

Die Leistungen im Rahmen der Workers Compensation sind sehr breit gefächert und können über mehrere Jahre hinweg ausgezahlt werden.

Die Kosten für diese Police beginnen bei einer Mindestprämie von etwa 1.000 $ und die geschätzten Gesamtprämien steigen je nach der voraussichtlichen jährlichen Lohnsumme Ihrer Mitarbeiter und den Beträgen, die Sie an nicht versicherte Subunternehmer zahlen. Viele unserer kleineren Bauherren, die ausschließlich versicherte Subunternehmer beschäftigen, zahlen weniger als 5.000 $ pro Jahr, während einige unserer größeren Bauherren über 75.000 $ pro Jahr zahlen. Da so viele Faktoren eine Rolle spielen, ist die einzige Möglichkeit, die voraussichtlichen Kosten zu ermitteln, die Einholung eines konkreten Kostenvoranschlags.

Wie Sie sich vorstellen können, sind die geschätzten Lohnsummen und die Beträge, die an nicht versicherte Subunternehmer gezahlt werden, bei der Ausarbeitung der Police in der Regel ungenau. Aus diesem Grund wird die endgültige Prämie am Ende des Vertragsjahres einer Prüfung unterzogen. Die Prüfung ist notwendig, um Ihre genauen Risiken zu ermitteln, damit eine angemessene Prämie berechnet werden kann.

Die Workers‘ Compensation-Police wird im Hauptartikel „Workers‘ Compensation for Contractors“ viel ausführlicher erläutert. In diesem Abschnitt geht es auch um die wichtigen Fragen, wie Sie Versicherungsnachweise von Ihren Subunternehmern einholen, wie Sie von nicht versicherten Subunternehmern Abzüge vornehmen und wie Sie sich auf Ihre Rechnungsprüfung vorbereiten.

Gesamthaftpflicht

Die Gesamthaftpflichtversicherung schützt den Bauunternehmer vor bestimmten Ansprüchen und Klagen, bei denen behauptet wird, dass die Fahrlässigkeit des Bauunternehmers zu Körperverletzungen, Sachschäden oder Personen- und Werbeschäden bei Dritten geführt hat. Ein Dritter ist z. B. ein Besucher, ein Unbefugter, ein Nachbar, ein anderer Bauunternehmer, ein konkurrierender Bauunternehmer, der Käufer oder ein späterer Käufer.

Die Police übernimmt die Kosten für die Rechtsverteidigung, für Vergleiche und für ungünstige Geschworenenurteile.

Die Police deckt neben dem Unternehmen auch die einzelnen Geschäftsinhaber und Angestellten ab.

Nachfolgend finden Sie eine sehr kurze Liste von Beispielen für potenziell gedeckte Klagen, die unseren Bauherren tatsächlich passiert sind. Diese sind nur die Spitze des Eisbergs der Arten von Ansprüchen, die unserem Büro gemeldet wurden.

Während Sie diese Liste durchgehen, beachten Sie bitte, dass die Versicherungswirtschaft in den letzten fünf Jahren wichtige Deckungen für Baumängel gestrichen hat. Der tatsächliche Versicherungsschutz für Ansprüche wegen Baumängeln hängt von Ihrem Versicherungsträger und den von Ihnen gewählten Deckungsoptionen ab.

* Beispiele für potenziell gedeckte Rechtsstreitigkeiten:
– Verletzungen von Besuchern und Unbefugten auf der Baustelle während der Bauarbeiten
– Durchtrennung einer Versorgungsleitung während der Bauarbeiten
– Haus des Nachbarn brennt ab, wenn ein Arbeiter eine Zigarette in den Hof wirft
– Haus brennt in Zukunft aufgrund einer fehlerhaften Verkabelung ab (Deckung hängt von den Versicherungsbedingungen ab)
– Wasserschäden treten in Zukunft aufgrund fehlerhafter Rohrleitungen auf (Deckung hängt von den Versicherungsbedingungen ab)

Die Mindestprämie für diese Police beginnt im Bereich von $750 bis $4,000 $, und die geschätzte Gesamtprämie steigt von da an, je nach der voraussichtlichen jährlichen Lohnsumme, den an nicht versicherte Subunternehmer gezahlten Beträgen und den an versicherte Subunternehmer gezahlten Beträgen. Einige unserer kleineren Bauherren zahlen weniger als 2.000 Dollar pro Jahr und einige unserer größeren Bauherren zahlen über 50.000 Dollar pro Jahr. Die einzige Möglichkeit, Ihre voraussichtlichen Kosten zu ermitteln, ist die Einholung eines konkreten Kostenvoranschlags.

Genauso wie bei der Arbeiterunfallversicherung sind diese Hochrechnungen in der Regel ungenau, so dass die endgültige Prämie am Ende des Versicherungsjahres einer Prüfung unterzogen wird.

Die allgemeine Haftpflicht wird im Hauptartikel „Allgemeine Haftpflicht für Bauunternehmer“ ausführlicher erläutert, einschließlich der wichtigen Fragen von Rechtsstreitigkeiten wegen Baumängeln und der vertraglichen Übertragung der Haftung auf Ihre Subunternehmer.

Geschäftsauto

Die meisten Bauunternehmer sind mit der Autoversicherung und den verschiedenen Deckungen wie Haftpflicht, nicht versicherte und unterversicherte Autofahrer sowie Sachschäden, die aus Kollision und anderen Schäden bestehen, vertraut.

Bauunternehmer, die ein oder zwei Fahrzeuge besitzen, schließen manchmal eine private Autoversicherung ab, die günstiger sein kann, aber nur einen begrenzten Versicherungsschutz bietet.

Andere Bauunternehmer, die drei oder mehr Fahrzeuge besitzen, schließen in der Regel eine gewerbliche Autoversicherung ab, da sie in den Genuss von Flottenrabatten kommen. Eine Geschäftsauto-Police bietet in der Regel höhere Deckungssummen sowie die Möglichkeit, eine Haftpflichtversicherung für fremde und gemietete Fahrzeuge hinzuzufügen, was sehr zu empfehlen ist.

Die Haftpflichtversicherung für fremde Fahrzeuge deckt die Haftung des Bauunternehmers für den Fall ab, dass ein Angestellter oder ein Subunternehmer sein persönliches Fahrzeug für Besorgungen im Namen des Bauunternehmers benutzt. Wenn der Angestellte oder Subunternehmer nicht versichert ist oder nur die Mindestdeckungssummen seiner eigenen Kfz-Versicherung trägt und in einen Unfall verwickelt wird, bei dem ein anderer verletzt wird, kann der Bauunternehmer in diesen Prozess verwickelt werden. Der Bauunternehmer muss eine Haftpflichtversicherung abschließen, um geschützt zu sein.

Die Haftpflichtversicherung für gemietete Fahrzeuge schützt den Bauunternehmer, wenn er ein Fahrzeug mietet, während er geschäftlich unterwegs ist, oder wenn möglicherweise ein spezielles Fahrzeug für einen bestimmten Auftrag gemietet wird.

Die Haftpflichtversicherung für gemietete Fahrzeuge kann oft für eine Gebühr von etwa 250 Dollar pro Jahr abgeschlossen werden.

Haftpflicht- und Umbrella-Policen

Haftpflicht- und Umbrella-Policen sorgen bei Bauherren für viel Verwirrung.

Die Begriffe „Haftpflicht“ und „Umbrella“ sind in der Versicherungsbranche heute fast austauschbar. In der Vergangenheit bot eine „Umbrella“-Police eine viel breitere Deckung als eine „Excess Liability“-Police, aber das ist in den meisten Fällen nicht mehr der Fall.

Viele Bauherren glauben, dass die Police ein Super-Duper-Catch-All ist, das alle Ansprüche abdeckt, die nicht von den anderen Policen gedeckt werden. Das ist einfach nicht wahr.

Auch glauben viele Bauherren, dass ihre persönliche Umbrella-Police, die ihre Hausbesitzer-Haftpflicht- und private Autopolice ergänzt, sie schützt, wenn sie im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit verklagt werden. Auch dies ist nicht richtig. Sie müssen eine Business Excess Liability oder Commercial Umbrella abschließen, um Ihren Geschäftsbetrieb zu schützen.

Die Police erweitert lediglich die Deckungssummen Ihrer zugrundeliegenden Policen auf einen höheren Betrag in Schritten von 1 Mio. $. Sie kann die Deckungssummen Ihrer bestehenden Autohaftpflicht-, allgemeinen Haftpflicht- und Arbeitgeberhaftpflichtpolicen erweitern.

Der Grund, warum Sie eine Excess Liability- oder Umbrella-Police abschließen sollten, liegt darin, dass bei einem schweren Schadensfall in großer Höhe die Deckungssummen der zugrunde liegenden Policen nicht ausreichen, um den Schaden zu decken. In diesem Fall müssten Sie die Differenz aus eigener Tasche bezahlen, was zum Konkurs führen könnte.

Die zusätzlichen Deckungssummen, die eine Excess Liability oder Umbrella-Police bietet, können Ihnen zu relativ geringen Kosten Sicherheit bieten.

Builders‘ Risk

Die Builders‘ Risk-Police wird manchmal auch als „Bauablaufversicherung“ bezeichnet.

Es handelt sich um eine zeitlich befristete Sachversicherung, die den Bau eines neuen Hauses oder einer anderen Baustelle im Falle von Schäden während der Bauphase schützt.

Sie schützt vor Gefahren wie Feuer, Diebstahl, Vandalismus, Wind, Hagel und Kollision mit einem Auto.

Der Bauherr sollte jede Baustelle für einen Betrag versichern, der dem Wiederbeschaffungswert von Material, Arbeit, Gemeinkosten und angemessenem Gewinn entspricht.

Der Versicherungsschutz endet, wenn die Baustelle abgeschlossen, verkauft oder von einem Mieter bezogen wird. Nach Beendigung des Versicherungsschutzes sollte der neue Eigentümer eine dauerhafte Sachversicherung abschließen.

Die Tarife für den Versicherungsschutz variieren je nach Bundesland und dem Geltungsbereich innerhalb des Bundeslandes. Ein typischer Tarif für Gebiete im Landesinneren von South Carolina beträgt 0,23 $ pro 100 $ des abgeschlossenen Wertes.

Sachversicherungsschutz

Die Sachversicherung deckt das Eigentum, das auf den Namen Ihres Unternehmens lautet, wie Gebäude, Inhalt und Ausrüstung.

Die Deckungssummen für Gebäude und Hausrat sollten auf der Grundlage des Wiederbeschaffungswerts festgelegt werden und gegen Gefahren wie Feuer, Diebstahl, Vandalismus, Wind und Hagel schützen.

Eine spezielle Police für die Ausrüstung von Bauunternehmern sollte abgeschlossen werden, um den Wert Ihrer Ausrüstung zu decken, die Ihr Unternehmen verlässt und zur Baustelle transportiert wird. Diese Police kann so angepasst werden, dass sie auch gemietete und geleaste Geräte abdeckt.

Zusätzlich sollte eine Police für Straftaten abgeschlossen werden, um Sie gegen Unterschlagung von Geldern oder andere Diebstähle von Geräten oder Materialien durch Ihre eigenen Mitarbeiter zu schützen.

Lizenz- und Genehmigungsbürgschaften

Lizenz- und Genehmigungsbürgschaften werden von staatlichen oder kommunalen Behörden wie Städten oder Landkreisen verlangt, um zu garantieren, dass Ihr Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften und -bestimmungen entspricht.

Wenn der zuständige Baubeamte feststellt, dass Ihr Bauwerk nicht den Vorschriften entspricht, kann eine Korrektur verlangt werden, und wenn Sie das Problem nicht beheben, tritt die Kautionsversicherungsgesellschaft an Ihre Stelle und kann einen anderen Bauunternehmer mit der Behebung des Problems beauftragen oder bis zur Höhe der Kaution zahlen. Dann wird die Kautionsversicherungsgesellschaft eine Klage gegen Sie einreichen, um die Erstattung ihrer Kosten zu erwirken. Folglich schützt die Kaution nicht Sie, sondern nur den Eigentümer und die staatliche Einrichtung.

In South Carolina verlangt der Staat von allen Wohnungsbauunternehmen eine Kaution in Höhe von 15.000 $, und die Kosten für diese Kaution für ein Jahr können bei den verschiedenen Kautionsversicherern zwischen 100 und 225 $ liegen und bei schlechter Bonität sogar noch höher. In anderen Bundesstaaten können höhere Deckungssummen verlangt werden, und wenn dies der Fall ist, sind die Kosten für die Bürgschaft höher.

Auch in South Carolina verlangt die Gemeinde, in der gebaut wird, in der Regel eine eigene Bürgschaftssumme von 2.000 $ oder 2.500 $, und die Kosten für eine dreijährige Bürgschaft bei einer führenden Bürgschaftsgesellschaft betragen 250 $. Dies ist typisch für die Anforderungen und die Kosten der Kaution in anderen Bundesstaaten.

Erfüllungsbürgschaften

Eine andere Art von Bürgschaft, die so genannte Erfüllungsbürgschaft, wird häufig von den Bauherren im gewerblichen Bau verlangt. In seltenen Fällen verlangt der Eigentümer eines Wohnhauses eine Ausführungsbürgschaft für einen großen kundenspezifischen Auftrag.

Diese Art von Bürgschaft garantiert, dass die Arbeiten gemäß den Vertragsbedingungen ausgeführt werden. Für den Fall, dass der unter Vertrag genommene Auftragnehmer die Arbeiten aufgrund von Geldmangel, Tod oder anderen Problemen nicht fertig stellt, wird die Kautionsversicherungsgesellschaft einen anderen Auftragnehmer finden, der die Arbeiten ausführt, und den ursprünglich unter Vertrag genommenen Auftragnehmer um Erstattung bitten.

Wenn Sie ein Hausbauer sind, wird es für Sie schwierig sein, sich für diese Art von Bürgschaft zu qualifizieren, vor allem, wenn Sie Spezialhäuser bauen, die nach Ansicht der Kautionsversicherungsgesellschaften ein hohes finanzielles Risiko darstellen. Darüber hinaus ist das Antragsverfahren sehr umfangreich, da Sie mehrere Finanzberichte für Ihr Unternehmen und die einzelnen Eigentümer sowie einen Bericht über den Stand der Arbeiten vorlegen müssen. Diese Art von Bürgschaft erfordert in der Regel eine persönliche Entschädigung der einzelnen Geschäftsinhaber und kann auch eine Entschädigung der Ehegatten erfordern.

Die Kosten für eine Vertragserfüllungsbürgschaft liegen zwischen 10 und 30 $ pro 1.000 $ Bürgschaftsbetrag, abhängig von Ihrer Finanzkraft. Beträgt die Bürgschaft für einen Auftrag beispielsweise 750.000 $, so liegen die Kosten für die Bürgschaft zwischen 7500 und 22.500 $.

Hausbesitzergarantie

Hausbesitzergarantieprodukte werden in der Regel für den Neubau von Häusern verwendet, es gibt jedoch auch Produkte für Renovierungsarbeiten und einige gewerbliche Bauten.

Die Garantie bietet dem Hausbesitzer Schutz für den Fall, dass der Bauunternehmer sein Geschäft aufgibt oder in den Ruhestand geht und nicht in der Lage ist, Konstruktionsprobleme zu beheben. Sie bietet einen Mechanismus, mit dem das Garantieunternehmen Baumängel ansprechen und gegebenenfalls beheben kann.

Sie schützt den Bauherrn, indem sie stillschweigende Garantien nach staatlichem Recht ablöst und durch eine schriftliche Garantie ersetzt.

Sie schützt den Bauherrn auch, indem sie Baustreitigkeiten in ein verbindliches Schiedsverfahren zwingt, das unter vielen Umständen kostengünstiger und günstiger für den Bauherrn sein kann. Allerdings zwingen nicht alle Garantieverträge zu einem verbindlichen Schiedsverfahren, da dieses bei einigen Anbietern freiwillig ist.

Die typischen Garantiebedingungen bieten Schutz gegen Baumängel bei der Verarbeitung für ein Jahr ab dem Verkauf, bei größeren strukturellen Systemen für zwei Jahre und bei strukturellen Mängeln für zehn Jahre.

Die Kosten der Eigenheimgarantie für den Bauherrn können zwischen 2,00 und 3,50 $ pro 1000 $ Verkaufspreis liegen, je nach Bundesstaat, in dem sich das Haus befindet, und je nach Qualität der Schutzbedingungen des Vertrags.