Immobilien sind ein dynamisches Geschäft. Da sich viele Trends ständig ändern, müssen Investoren über die Faktoren, die ihre Investitionen beeinflussen, auf dem Laufenden sein. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, den Immobilienzyklus und Ihre Position innerhalb dieses Zyklus zu kennen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Sie unabhängig von der Phase des Immobilienzyklus vom Immobilienmarkt profitieren können.

Phase 1: Expansion

Die Expansionsphase des Immobilienzyklus ist die Zeit, in der Investoren den größten Gewinn erzielen können. Die Belegungsraten werden hoch sein, und Leerstände werden schneller als je zuvor besetzt. Die Mieten werden hoch sein und oft auch noch steigen. Hinzu kommt, dass immer neue Immobilienprojekte entstehen, gerade rechtzeitig, um die hohe Nachfrage nach Immobilien zu befriedigen. Dies ist eine seltene Zeit, in der die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreichen und die Immobilienverkäufe in die Höhe schnellen.

Dies ist in der Regel eine Folge der makroökonomischen Trends in den Vereinigten Staaten. Die Arbeitslosenquote ist in dieser Phase typischerweise niedrig, was zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien führt. Das Bruttoinlandsprodukt wird steigen, was bedeutet, dass die Menschen mehr verfügbares Einkommen haben und sich für teurere Immobilien entscheiden oder bereit sind, höhere Mieten zu zahlen.

Smarte Immobilieninvestoren dürfen sich die enormen Chancen nicht entgehen lassen, die sich in der Expansionsphase bieten, die typischerweise als Immobilienboom bezeichnet wird.

Eine Sache, die Sie in Betracht ziehen sollten, ist eine Mieterhöhung für Ihr bestehendes Mietobjekt oder Ihre bestehenden Mietobjekte. Aber seien Sie vorsichtig: Eine zu starke oder zu schnelle Mieterhöhung wird sich sehr negativ auf Ihre Vermietungsquote auswirken. In der Regel sollten Sie die Miete im Einklang mit der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung oder entsprechend der durchschnittlichen Mietsteigerung in Ihrer Region erhöhen. Die Mietpreise steigen in der Gesamtwirtschaft allmählich an, und Sie müssen sicherstellen, dass Sie damit Schritt halten.

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Die Expansionsphase ist auch eine gute Zeit, um Immobilien zu kaufen und zu verkaufen. In allen Phasen des Immobilienzyklus lassen sich günstige Objekte finden. Notleidende Immobilien können in dieser Phase gekauft, saniert und mit großem Gewinn weiterverkauft werden. Andernfalls könnte es auch eine kluge Idee sein, Ihre sanierte Immobilie zu vermieten, sobald die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sind. Die hohe Nachfrage bedeutet, dass Ihr Mietobjekt nicht allzu lange leer stehen wird, und eine überdurchschnittlich hohe Miete könnte bedeuten, dass Sie Ihre Kosten schneller als gewöhnlich decken. Stellen Sie jedoch sicher, dass die Kosten für die Modernisierung Ihre Investitionsrendite nicht negativ beeinflussen. Ein fortschrittlicher Immobilieninvestitionsrechner, wie er von Mashvisor angeboten wird, ist in diesem Fall ein Geschenk des Himmels, da er es Ihnen ermöglicht, Ihre Investitionsrendite nach Deckung der Reparaturkosten schnell zu ermitteln.

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Phase #2: Überangebot

Nach mehreren fruchtbaren Jahren in der Expansionsphase ist die Überangebotsphase der erste Vorbote des Rückgangs auf dem Wohnimmobilienmarkt. Die Nachfrage und das Angebot an Immobilien, die sich bisher im Gleichgewicht befanden, beginnen langsam in ein Überangebot zu kippen. Um die in der Expansionsphase bestehende Nachfrage nach Immobilien zu befriedigen, stürzen sich viele Bauträger auf den Bau neuer Immobilien und nutzen den Bedarf an Wohnraum. Dies führt dazu, dass die Städte voller neuer Wohnungen sind, ohne dass die Nachfrage nach Wohnraum ausreicht, um sie tatsächlich zu füllen. Dies ist definitiv kein Verkäufermarkt.

Es gibt noch viele richtige Schritte für Immobilieninvestoren zu tun. Das Mietwachstum kann sich in dieser Phase verlangsamen oder sogar abnehmen. Wenn Sie bereits zuverlässige Mieter gefunden haben, sollten Sie diese unbedingt mit einem langfristigen Mietvertrag an sich binden. Damit stellen Sie sicher, dass Sie Ihr Einkommensniveau unabhängig von den Trends auf dem Immobilienmarkt halten können – insbesondere von dem sich abzeichnenden wirtschaftlichen Abschwung.

Da in dieser Phase des Immobilienzyklus ein starker Wettbewerb um Mieter herrscht, wird der Kauf leer stehender Immobilien viel riskanter. Es kann sein, dass Ihr Mietobjekt mehrere Monate lang keine Mieter findet, was zu entgangenen Einnahmen führt. Es ist daher eine gute Idee, bewohnte Immobilien zu finden, bei denen Ihr Cashflow garantiert ist.

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Phase #3: Rezession

Da Immobilienzyklen zyklisch sind, sind Rezessionen unvermeidlich. Obwohl diese Phase des Immobilienzyklus aus der Ferne düster aussieht, haben Investoren die Möglichkeit, große Gewinne zu erzielen.

In dieser Phase des Immobilienzyklus wird der Leerstand hoch sein, und die Mietpreise werden wahrscheinlich sinken. Deshalb ist es wichtig, dass Sie in der Phase des Überangebots starke Mietverträge abschließen. Diese Art von vorausschauendem Denken kann viel dazu beitragen, Ihren Cashflow während der Rezessionsphase des Immobilienzyklus aufrechtzuerhalten.

Bei hohem Angebot und geringer Nachfrage nach Wohnungen begünstigt die Rezessionsphase des Immobilienzyklus eindeutig die Käufer, da die Immobilienpreise fallen. Dieser Käufermarkt kann schwierig zu navigieren sein, aber ihn richtig zu nutzen, kann von großem Vorteil sein.

Wenn Sie nicht unbedingt müssen, ist es ratsam, dass Sie während dieser Zeit keine Anlageimmobilien verkaufen. Ihre Rendite wird geringer ausfallen als in anderen Phasen des Immobilienzyklus – und das auch nur, wenn Sie überhaupt einen Käufer finden.

Umgekehrt kann der Kauf von Anlageimmobilien in dieser Zeit eine gute Idee sein. Sie können einige fantastische Immobilien zu niedrigen Preisen ergattern und später mit großem Gewinn weiterverkaufen. Zwangsvollstreckungen nehmen in dieser Phase zu, was bedeutet, dass Sie in diesem Immobilienmarktzyklus viele hochwertige notleidende Immobilien finden können.

Da Sie genau wissen, dass der Immobilienmarkt zyklisch ist, können Sie sicher sein, dass die Rezession enden wird. Sobald Sie wieder in der Erholungs- oder Expansionsphase sind, werden Ihre Schnäppchenimmobilien erheblich an Wert gewinnen. Wenn Sie die Möglichkeit haben, Immobilien zu kaufen und zu halten, ist die Rezessionsphase der perfekte Zeitpunkt, um Ihre Strategie umzusetzen. Immobilien zu kaufen und zu halten ist die beste Strategie für Immobilieninvestitionen während einer Rezession.

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Phase #4: Erholung

Die Erholungsphase ist nicht so leicht zu erkennen wie die anderen Phasen. Das tägliche Leben wird nicht viel anders aussehen, aber die makroökonomischen Zahlen werden ansteigen. Die Leerstände werden immer noch hoch sein – aber abnehmend. Die Mieten werden immer noch niedrig sein – aber steigen. Die Indikatoren deuten auf das Ende der Rezession und die Annäherung an die fruchtbare Expansionsphase des Immobilienzyklus hin.

Gleich wie in der Rezession gibt es immer noch jede Menge günstige Immobilien zu finden. Wenn Sie nicht über die nötige Liquidität verfügen, um Immobilien für lange Zeit zu halten, kann es tatsächlich klug sein, in der Erholungsphase und nicht in der Rezession nach Anlageobjekten zu suchen, die zum Verkauf stehen. Es mag zwar etwas teurer sein, aber da der Aufschwung vor der Tür steht, können Ihre Anlageimmobilien viel schneller wieder verkauft werden.

Wo stehen wir im Immobilienzyklus im Jahr 2020?

Es ist schwer zu erkennen, wie sich der US-Immobilienmarkt 2020 entwickeln wird. Einerseits deuten die Indikatoren auf eine Expansionsphase hin, da die Immobilienpreise in den meisten Städten der USA gestiegen sind. Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot, und der Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise hat in der letzten Zeit stark angehalten. Steigende Preise gehen mit starken Immobilienverkäufen und durchweg positiven Indikatoren einher.

Die Ausbreitung von COVID-19 könnte diese Entwicklung jedoch ändern. Viele haben begonnen, über die Möglichkeit eines Zusammenbruchs des Immobilienmarktes zu spekulieren, aber das Ausmaß der Auswirkungen ist noch nicht bekannt.

Bottom Line

Unabhängig davon, in welcher Phase des Immobilienzyklus Sie sich befinden, haben versierte Investoren eine Vielzahl von Möglichkeiten, ihre Erträge zu maximieren. Immobilienanlagestrategien sollten sich in jeder der vier Phasen unterscheiden, um die einzigartigen Chancen voll auszuschöpfen und die einzigartigen Herausforderungen jeder Phase abzumildern.