Erwarten Sie, dass der Wind des Wandels im Jahr 2020 stärker denn je durch die Seniorenwohnungsbranche wehen wird.

Mit jedem Jahr, das verstreicht, rückt die Nachfragewelle der geburtenstarken Jahrgänge näher und lockt mehr Kapital und eine größere Vielfalt an Talenten in die Seniorenwohnungsbranche. Im Jahr 2020 haben die Pionierunternehmen, die die Branche ins Leben gerufen haben, aufgrund ihres hart erarbeiteten Know-hows vielleicht immer noch einen Vorsprung, aber sie werden von neuen und disruptiven Marktteilnehmern auf die Probe gestellt werden, die sich darauf konzentrieren, ein Produkt der nächsten Generation zu liefern. Darüber hinaus gibt es Fragezeichen über der Wirtschaft und einen Wettlauf um große Marktanteile, die in den Sektoren der aktiven Erwachsenen und des mittleren Marktes verfügbar sind.

Bei der Zusammenstellung der folgenden Prognosen und Top-Trends für 2020 wurde deutlich, dass die Liste der Risiken und Herausforderungen, denen sich die Branche gegenübersieht, lang ist, aber durch eine ebenso robuste Reihe von Chancen ausgeglichen wird. Anbieter, die sich in Schwierigkeiten befinden, müssen dringend Maßnahmen ergreifen, oder sie werden noch weiter hinter diejenigen zurückfallen, die kalkulierte Risiken eingehen, um in einem neuen Jahrzehnt des Seniorenlebens erfolgreich zu sein.

Ein Disruptor macht die Branche auf sich aufmerksam

Technologieriesen wie Amazon und Apple sind in den Bereich der Seniorenbetreuung vorgedrungen und könnten schließlich das Seniorenwohnen stören – wie mehrere Branchenführer gewarnt haben. Im vergangenen Jahr sagte der Mitbegründer von Reddit, Alexis Ohanian, der heute eine Risikokapitalfirma leitet, voraus, dass ein Jahrzehnt „großer Veränderungen“ für das Seniorenleben bevorsteht, und er sieht den Aufstieg einer disruptiven, technologieorientierten Seniorenmarke voraus.

Im Jahr 2020 wird die Bedrohung durch Disruption zunehmen. Es ist zu erwarten, dass ein Start-up-Unternehmen mit großer VC-Unterstützung und einem innovativen Modell auf den Plan tritt, das die etablierten Betreiber zum Zittern bringt.

Dieses Szenario spielte sich vor einigen Jahren im Bereich der häuslichen Pflege ab, als Honor 20 Millionen Dollar aufbrachte. Honor hat die häusliche Pflege zwar nicht, wie von einigen befürchtet, auf den Kopf gestellt, aber sein Auftauchen zwang die etablierten Anbieter, ihr Geschäft durch eine neue Brille zu betrachten. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, wie ein Disruptor im Bereich des Seniorenwohnens aussehen könnte, sollten Sie sich ansehen, was The Embassies of Good Living versucht, aufzubauen.

Unabhängiges Wohnen beginnt veraltet zu wirken

In den letzten Jahren hat sich die Belegung des unabhängigen Wohnens besser gehalten als die des betreuten Wohnens, was ein starkes Investoreninteresse hervorgerufen hat. Das Jahr 2020 wird jedoch einige schwierige Fragen zu diesem Teil des Kontinuums aufwerfen.

Im Frühjahr 2018 wiesen Branchenexperten auf das wachsende Interesse an aktiven Erwachsenen als potenzielle Bedrohung für das unabhängige Wohnen hin. Da die Akuität des unabhängigen Wohnens zugenommen hat, ähnelt der aktive erwachsene Bewohner von heute dem IL-Bewohner von vor zehn Jahren, beobachtete Lana Peck von NIC.

Im Laufe des Jahres 2019 wurde der Sektor der aktiven Erwachsenen zu einem heißen Eisen. Eine CBRE-Umfrage vom Sommer 2019 zeigte, dass das Interesse der Investoren an IL im Vergleich zum Vorjahr zurückging, während das Interesse an aktiven Erwachsenen deutlich zunahm. In der Zwischenzeit wird das Wachstum von Mietimmobilien für aktive Erwachsene durch großes Geld von der Carlyle Group und anderen Private-Equity-Unternehmen und REITs angetrieben.

Im Jahr 2020 wird sich der Markt für aktive Erwachsene weiter aufheizen, und On-Demand-Dienste, Gig-Economy und neue Technologien werden dieses Betriebsmodell in den kommenden Jahren noch lebensfähiger machen.

Einige Akteure im Bereich des aktiven Erwachsenwerdens argumentieren, dass sie nicht direkt mit dem unabhängigen Wohnen konkurrieren, erwarten aber, dass Entwickler, Investoren und Betreiber das Wertversprechen von IL-Gemeinschaften in Frage stellen, die höhere Lohn- und Essenskosten und eine kürzere Aufenthaltsdauer als das aktive Erwachsenwerden haben, denen jedoch die bedarfsorientierte Nachfrage und die Rezessionsresistenz des betreuten Wohnens fehlen.

Das unabhängige Wohnen wird jedoch nicht über Nacht ins Wanken geraten. Es handelt sich um einen robusten Sektor, in dem laut NIC-Daten zwischen 2017 und 2018 etwa 11.000 neue Einheiten eröffnet werden. Dennoch zeichnen sich bereits Herausforderungen am Horizont ab. Im September 2019 waren die anfänglichen Mietnachlässe in IL im Durchschnitt auf dem höchsten Stand, seit NIC 2015 mit der Berichterstattung dieser Daten begann.

Die DoorDash-Ära des Essens beginnt

Boomer, Millennials und Gen Z sind sich vielleicht nicht in vielem einig, aber sie alle lieben DoorDash. Der Essenslieferdienst war 2019 die am schnellsten wachsende Marke unter allen drei Generationen, so eine neue Analyse von Morning Consult. Zwei weitere Essenslieferdienste – Postmates und Uber Eats – schafften es ebenfalls in die Top 10 der am schnellsten wachsenden Marken bei den Boomern.

Da immer mehr Menschen aller Altersgruppen die Möglichkeit nutzen, sich ihr Essen mit ein paar schnellen Fingertipps auf dem Telefon liefern zu lassen, haben Senioren-Wohngemeinschaften Schwierigkeiten, ihre kulinarischen Mitarbeiter einzustellen und zu halten. Ganz zu schweigen davon, dass die Verpflegung in der Regel eine Kostenstelle ist und die Gewinnspannen angesichts steigender Lohnkosten weiterhin unter starkem Druck stehen.

Erwarten Sie also, dass mehr Anbieter von Seniorenresidenzen strategisch vorgehen, indem sie die hauseigene Küche reduzieren und durch Lieferdienste ergänzen. Sie könnten damit beginnen, Partnerschaften mit DoorDash und seinen Konkurrenten einzugehen, ähnlich wie bei bestehenden Partnerschaften mit Ride-Hailing-Unternehmen für den Transport der Bewohner. Und immer mehr Gemeinden werden mit Lieferdiensten wie Shef zusammenarbeiten, die so genannte „Ghost Kitchens“ nutzen. Dabei handelt es sich um gewerbliche Küchen, die kein angeschlossenes Restaurant haben und nur für die Zubereitung von Speisen für die Lieferung verwendet werden.

Spannungen zwischen Eigentümern und Betreibern nehmen zu

Die saubere Trennung zwischen Eigentümern und Betreibern von Seniorenwohnanlagen wird immer seltener. Das mag langfristig positiv für die Branche sein, wird aber im Jahr 2020 zu wachsenden Spannungen führen.

Real Estate Investment Trusts (REITs) haben sich stetig von Triple-Net-Mietverträgen zugunsten von RIDEA entfernt. Trotz der Beteuerungen der REITs, dass Triple-Net-Mietverträge immer noch eine praktikable Finanzierungsstruktur sind, ist damit zu rechnen, dass Mietverträge seltener werden – Betreiber und Eigentümer haben gesehen, was passiert, wenn der Marktdruck die Betriebskosten erhöht und die Raten drückt, selbst wenn die jährlichen Mietsteigerungen eintreten.

Neben REITs haben auch private Eigentümergruppen wie Bridge und öffentliche Unternehmen wie Invesque versucht, Betreibergesellschaften zu erwerben. Durch den Besitz eines Betreibers erhalten diese Eigentümergruppen Einblick in bewährte Praktiken, die sie dann in ihren Portfolios verbreiten können, auch in Gemeinschaften, die von Dritten betrieben werden.

Erwarten Sie, dass mehr Eigentümer im Jahr 2020 Joint Ventures mit Betreibern eingehen oder sie ganz übernehmen und ihre Portfolios viel aktiver als in der Vergangenheit verwalten. Einige Eigentümer und Betreiber werden gut zusammenarbeiten, andere werden es schwer haben, wenn die Teams an der Front sich über strengere und aktivere Eigentümer ärgern oder von ihnen behindert werden.

Wirtschaftsabschwung trifft Betreiber auf dem falschen Fuß

Zu Beginn des Jahres 2016 zeigte eine Umfrage, dass relativ wenige Branchenexperten glaubten, dass ein ernsthaftes Überangebotsproblem bevorstehe. Selbst als klar wurde, dass das Überangebot ein Problem war, unterschätzten viele weiterhin seine Auswirkungen. Erst im Mai 2019 warnte Donald Thompson von Senior Living Communities, ein erfahrener Experte auf diesem Gebiet: „Ich glaube nicht, dass der Überbau so schnell verschwinden wird, wie die Leute denken.“ Er scheint vorausschauend gewesen zu sein, denn Ventas hat seine Erwartungen für 2020 angesichts des unerwarteten Preisdrucks im Zusammenhang mit dem neuen Angebot bereits revidiert.

Eine ähnliche Geschichte könnte sich im Zusammenhang mit einer Rezession abzeichnen. Im Jahr 2018 warnte George Yedinak, Executive Vice President von SHN, vor einem möglichen Abschwung im Jahr 2020 und rügte gleichzeitig Eigentümer, Betreiber und Kapitalgeber von Seniorenwohnanlagen, weil sie ein zu rosiges Bild von ihren Portfolios zeichnen. Diese rosigen Töne setzten sich auch 2019 fort. Auf die Frage nach ihren Befürchtungen hinsichtlich einer Rezession wischten die meisten Branchenprofis die Frage beiseite und sagten häufig, dass ein Abschwung im Vergleich zur letzten Wirtschaftskrise wahrscheinlich verblasst, und betonten die Rezessionsresistenz von Seniorenwohnanlagen.

Aber die Belegung liegt immer noch nahe an einem historischen Tiefstand, und es gibt bereits Gerüchte, dass die Boomer sich schwer tun, ihre Einfamilienhäuser zu verkaufen und in Seniorenwohnungen umzuziehen. Vor diesem Hintergrund könnte selbst ein relativ milder Abschwung zu ernsthaften Rückschlägen für Unternehmen führen, die nicht darauf vorbereitet sind. Genauso wie das Überangebotsproblem geringfügig war, bis es das nicht mehr war, könnte die Gefahr einer Rezession geringfügig erscheinen, bis sie tatsächlich eintritt.

Die gute Nachricht ist, dass trotz einer Umkehrung der Renditekurve im Jahr 2019 die Zinspolitik der Federal Reserve die Wirtschaft im nächsten Jahr am Laufen halten könnte. NIC-Chefvolkswirtin Beth Mace hält eine Rezession im Jahr 2020 für unwahrscheinlicher als noch im Spätsommer, wie sie kürzlich gegenüber SHN erklärte. Im September sagte sie, dass Unternehmen einen Plan erstellen müssen, wie sie im Falle einer Rezession reagieren werden – dieser Ratschlag ist immer noch gut, und die Unternehmen haben jetzt vielleicht etwas mehr Zeit, ihn zu befolgen und sich einen Vorsprung vor selbstgefälligeren Konkurrenten zu verschaffen.

Bei adaptiver Umnutzung ist alles möglich

Adaptive Umnutzungsprojekte haben im Laufe der Jahre eine Vielzahl von Gebäuden in Seniorenwohnungen umgewandelt, von Hotels über Schulen bis hin zu Fabriken. Im Jahr 2019 kommen weitere Immobilienarten hinzu: stillgelegte Einkaufszentren, geschlossene Universitäten, ehemalige Bauernhöfe und historische psychiatrische Krankenhäuser werden zu Seniorenwohnungen.

Im Jahr 2020 wird das Wohnen im Alter als nächste Nutzungsart für eine noch größere Vielfalt von Gebäuden gewählt. Dieser Trend wird das Wachstum des städtischen Seniorenwohnens fördern (siehe die Sanierung eines ehemaligen Gebäudes der Zeugen Jehovas in Brooklyn durch Watermark, siehe oben). Er wird auch den Mietboom für aktive Erwachsene ankurbeln, da die Umstellung auf eine niedrigschwelligere Umgebung mit weniger gestalterischen Einschränkungen und Anforderungen verbunden ist als beim betreuten Wohnen.

Warten Sie darauf, dass sich die Kreativität bei der Gestaltung entfaltet, da die Entwicklungsteams versuchen, die Wahrzeichen der Gemeinde zu erhalten, auch wenn sie sie in Seniorenwohnungen umwandeln. Dies kann zwar mit erheblichen Kosten verbunden sein, aber der Lohn sind Seniorenwohnungen, die besser in die Gemeinschaft integriert sind, in Gebäuden, die eine emotionale Resonanz bei den Einziehenden hervorrufen.

Berühmte Marke drückt Seniorenwohnungen ihren Stempel auf

Markenüberschneidungen gewinnen in der Welt des Gastgewerbes an Bedeutung: Equinox Hotels bauen auf der Fitness- und Wellness-Marke auf und West Elm Hotels kanalisieren die „einzigartige und hochgradig identifizierbare“ Möbel-Einzelhandelsmarke. Wie andere Trends und Praktiken im Gastgewerbe wird sich auch dieser Trend schließlich im Bereich des Seniorenwohnens durchsetzen. Erwarten Sie, dass das Jahr 2020 ein Wendepunkt sein wird, mit der ersten großen Ankündigung einer Superstar-Marke, die dem Seniorenwohnen ihren Stempel aufdrückt.

Der Marken-Crossover könnte die Form eines bekannten Hotelunternehmens annehmen, das seinen Namen auf Seniorenwohnanlagen setzt. Während Unternehmen wie Hyatt bereits in der Vergangenheit ihren Namen auf Seniorenwohnungen platziert haben, ist die Zeit jetzt reif für eine weitere Variante dieses Spiels, denn mehr als frühere Generationen sind die Babyboomer ihren Lieblingsmarken gegenüber sehr loyal. Während das Wohnen im Alter als lokales Geschäft bekannt ist, könnte die Welle der alternden Boomer beginnen, diese Vorstellung in Frage zu stellen, indem sie Wohnungen bevorzugen, die das Qualitätsversprechen bieten, das sie mit angesehenen Hotelmarken in Verbindung bringen. Angesichts der weltweit ersten eigenständigen Four Seasons Residence scheint es nicht abwegig, sich ein Four Seasons Senior Living vorzustellen – auch wenn das Wort „Senior“ vielleicht zugunsten eines subtileren Verweises auf das Alter der Bewohner wegfallen würde.

Gleichzeitig hat sich die Hotelbranche selbst in den letzten Jahrzehnten weiterentwickelt, mit dem Aufkommen von Boutique-Angeboten, die sich mehr auf einzigartige, lokale Erlebnisse konzentrieren als auf eine generische Einheitsausstattung und -verpflegung. Daher sind die Verbraucher vielleicht eher als früher bereit, ein Wohngebäude mit Hotelmarke zu akzeptieren, da sie wissen, dass sie dabei nicht unbedingt auf ein persönliches Erlebnis verzichten müssen.

Und vielleicht ist es keine hochpreisige Hotelmarke, sondern eine auf Gastfreundschaft ausgerichtete Berühmtheit (Martha Stewart, wir schauen Sie an) oder eine Lifestyle- und Wellness-Marke wie Equinox oder West Elm, die einem Seniorenwohngebäude im Jahr 2020 ihren Stempel aufdrückt. Unternehmen aller Couleur erkennen die demografische Entwicklung, und wenn Seniorenwohnungen überhaupt zu ihrem Geschäftsfeld gehören, werden sie sicher Wege in diesen Markt erkunden.

Scheiternde Experimente sorgen für Bestürzung

Ein wichtiges Thema, das sich 2019 herauskristallisiert hat, war, dass Seniorenwohnungen einen „Umbruch“ oder eine „Evolution“ durchlaufen, und dass Standardbetriebsverfahren – die in der Vergangenheit zum Erfolg geführt haben – nicht ausreichen, um neue Bedürfnisse, Herausforderungen und Chancen zu erfüllen. Aufmerksame, vorausschauende Anbieter experimentieren daher mit neuen Geschäftsmodellen, und es ist unvermeidlich, dass nicht alle diese Experimente erfolgreich sein werden. Im Jahr 2020 werden die ersten Innovatoren auf Herausforderungen stoßen, die in der Branche für Kopfschütteln sorgen werden.

Um ein Beispiel zu nennen, sagte Beth Mace von NIC im letzten Frühjahr, dass es an der Zeit sei, „Spaghetti an die Wand zu werfen“, um das Rätsel des mittleren Marktes zu lösen. Einige Anbieter tun genau das und stellen Prototypen für den Mittelstand zusammen. Aber auch in anderen Bereichen werden Spaghetti an die Wand geworfen, z. B. bei neuen Modellen für aktive Erwachsene und bei Konzepten für die Gedächtnispflege sowie bei der Einführung von Medicare Advantage-Plänen.

Im Jahr 2020 werden einige dieser Experimente und Innovationen – wenn sie nicht sogar völlig scheitern – zu unübersichtlichen Situationen führen. Alarmistische Stimmen werden unweigerlich beunruhigende Warnungen darüber aussprechen, dass die Branche bei der Stange bleiben muss. Aber mutige, gut kapitalisierte Anbieter werden letztendlich die Nase vorn haben, wenn sie einige Lektionen auf die harte Tour lernen und dann erfolgreichere Ansätze wiederholen. Wie Richard Hutchinson, CEO von Discovery Senior Living, es ausdrückte, rechnet er damit, dass er eine „dumme Steuer“ dafür zahlen muss, dass er ein Frühstarter ist, aber er glaubt, dass das Unternehmen am Ende einen Vorteil gegenüber allzu vorsichtigen Konkurrenten haben wird.

Große Neueinstellungen aus anderen Branchen schlagen Wellen

Seit Jahren haben Seniorenwohnungsunternehmen Talente aus anderen Branchen wie dem Gastgewerbe und dem Einzelhandel angeworben. Doch dieser Trend wird bald ein neues Niveau erreichen, denn einige der größten Namen und kühnsten Denker aus Spitzenunternehmen anderer Branchen finden ihren Weg in die Führungsetagen von Seniorenwohnanlagen.

Im vergangenen Jahr gab es einen Vorgeschmack auf das, was kommen wird: Der ehemalige CEO von Equinox und Präsident von Kimpton Hotels, Niki Leondakis, übernahm das Ruder des Seniorenwohnungsgeschäfts von The Wolff Company, und der ehemalige Pressesprecher des Weißen Hauses und Starbucks-Präsident des US-Einzelhandels, Kris Engskov, wurde Präsident von Aegis Living.

Einstellungen wie diese bergen ein transformatives Potenzial für die Branche. Senioren-Wohngemeinschaften kopieren seit Jahren das Aussehen und die Atmosphäre von Boutique-Hotels – mit einigen bemerkenswerten Erfolgen -, aber mit Leondakis hat eine Pionierin der Boutique-Hotellerie selbst den Senioren-Wohnsektor als Feld für ihre nächsten Innovationen ins Visier genommen. Engskov bringt sein enormes operatives Fachwissen in die regionale Expansion von Aegis ein. Und die Folgeeinstellungen von Starbucks zeigen, dass die Einstellung einer hochkarätigen Führungskraft aus einem weltweit führenden Unternehmen einen „Trickle-Down-Effekt“ haben kann, der das gesamte Organigramm mit Führungstalenten aufwertet.

Während es schwierig ist, genau vorherzusagen, woher die nächste hochkarätige Einstellung kommen wird – sei es im Einzelhandel, bei Fluggesellschaften, in der Technologie oder in einem anderen Bereich -, sollte der Bereich Seniorenwohnungen eine attraktive Option für jede Top-Führungskraft sein, die in ihrem nächsten Kapitel einen bedeutenden Einfluss ausüben möchte.