Deniz Kahramaner ist der Gründer & und CEO des datengetriebenen Immobilienmaklers Atlasa. Sein Ziel ist es, Immobilienkäufern mit Hilfe von Big Data und Analysen zu helfen, die Vorteile verschiedener Immobilienoptionen zu verstehen.

So Sie haben eine TIC-Immobilie auf Zillow oder Trulia gesehen. Was nun?

Wenn Sie in San Francisco ein Haus suchen, sind Sie wahrscheinlich auf eine TIC-Immobilie (Tenancy in Common) gestoßen. Auf den ersten Blick sieht eine TIC-Immobilie genauso aus wie eine Eigentumswohnung, ist aber etwa 10-20 % billiger.

Sind TICs zu gut, um wahr zu sein?

Was ist der Haken?

Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, was TIC-Immobilien sind, die Vor- und Nachteile des Kaufs einer TIC-Immobilie in San Francisco und die entscheidende Due-Diligence-Prüfung, die Sie vor dem Kauf einer TIC-Einheit durchführen müssen.

Was ist Tenancy In Common (TIC)?

Prozentuales Eigentum am gesamten Gebäude

Wenn Sie eine TIC-Wohnung kaufen, gehört Ihnen die Einheit NICHT. Stattdessen haben Sie einen prozentualen Anteil am gesamten Gebäude, zusammen mit anderen Personen, die die anderen TIC-Wohnungen im Gebäude gekauft haben. Wenn Sie z. B. eine TIC in einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten besitzen, gehören Ihnen wahrscheinlich etwa 10 % des gesamten Gebäudeeigentums, nicht aber die Wohneinheit selbst.

Welcher Prozentsatz Ihnen gehört, wird vertraglich festgelegt und hängt von vielen Faktoren ab, u. a. von der Etage Ihrer Wohneinheit in einem mehrstöckigen Gebäude, der Quadratmeterzahl Ihrer Wohneinheit im Vergleich zu anderen und ihrer Attraktivität. In der Urkunde des Gebäudes wird Ihr prozentualer Anteil am gesamten Gebäude ausgewiesen, wenn Sie das TIC kaufen. Es gibt keine individuelle Urkunde für Ihre Einheit, sondern für das gesamte Gebäude selbst.

Im Gegensatz dazu bedeutet ein Condo-Eigentum, dass ein Gebäude rechtlich in physische Teile aufgeteilt wurde, von denen Sie einen separat besitzen. Jedem Wohnungseigentümer gehört ein bestimmter Bereich des Grundstücks, der auf einer im Grundbuch eingetragenen Karte eingezeichnet ist. Für jede Eigentumswohnung gibt es eine individuelle Urkunde, in der die Fläche eingetragen ist, die dem jeweiligen Eigentümer gehört.

Ich besitze also eine prozentuale Beteiligung an dem Gebäude. Was ist mit der Wohnung, die ich gerade gekauft habe?

Als TIC-Eigentümer erhalten Sie das Recht, eine bestimmte Wohnung in der Einheit zu nutzen, durch einen schriftlichen Vertrag, der von allen Miteigentümern unterzeichnet wurde. Dieser Vertrag wird auch als „TIC-Vertrag“ oder „Tenancy in Common Agreement“ bezeichnet.

Dieser Vertrag hat nichts mit der Urkunde, der Karte oder einem anderen Dokument zu tun, das in den Bezirksregistern eingetragen ist. Es handelt sich um einen rechtsgültigen Vertrag zwischen Ihnen und den anderen Eigentümern des Gebäudes.

Ist eine TIC legal?

Ja, absolut. Allerdings hängt die Gültigkeit Ihres Anspruchs auf Ihre Wohnung ausschließlich von der TIC-Vereinbarung ab, nicht von der Urkunde oder dem Bezirk. Diese Vereinbarung wurde vom Anwalt der früheren Eigentümer verfasst. Behandeln Sie diesen Vertrag so, als würden Sie einen Arbeitsvertrag, einen Hypothekenvertrag oder ein Investitionsdokument für Engel unterschreiben. Lesen Sie ihn sorgfältig!!! Der Teufel steckt immer im Detail, und Sie wollen den Teufel finden, bevor Sie einen großen Prozentsatz Ihres Nettowertes für eine Immobilie zahlen.

Zeit für die Vor- und Nachteile.

Vorteile des Kaufs einer TIC

1. Sie können eine Eigentumswohnung umwandeln und eine Wertsteigerung von bis zu 25 % erzielen!

Zurzeit sind TIC-Immobilien in San Francisco 10-20 % billiger als Eigentumswohnungen. Die Gründe dafür sind die unten aufgeführten Nachteile. Einige TIC-Immobilien haben die rechtliche Möglichkeit der Umwandlung in Eigentumswohnungen. Die Umwandlung in eine Eigentumswohnung kann durch eine Lotterie für Gebäude mit mehr als 3 Einheiten oder durch eine direkte Bewerbung für Gebäude mit 2 Einheiten erfolgen. Wenn Sie Ihre TIC-Immobilie erfolgreich in eine Eigentumswohnung umwandeln können, haben Sie automatisch den Wert Ihrer Anlage um bis zu 25 % erhöht, zusätzlich zur Marktwertsteigerung. Das ist eine fantastische Investition!

Es gibt jedoch viele Faktoren, die sich auf die Umwandlung von Eigentumswohnungen auswirken, z. B.:

• Räumungen in der Vergangenheit
• Anteil der Einheiten, die von Eigentümern oder Mietern bewohnt werden
• Aufenthaltsdauer jedes Eigentümers oder Mieters
• Vorherige Teilnahmen an der Umwandlungslotterie für Eigentumswohnungen. Um mehr über die Umwandlungslotterie zu erfahren, lesen Sie bitte diesen Beitrag: http://bit.ly/2roruCu
• Die fehlgeschlagenen Lotterieteilnahmen können sich auf Ihre Wohnungsumwandlung auswirken.

Es ist wichtig, mit Ihrem Immobilienmakler und einem guten Anwalt zusammenzuarbeiten, um diese Faktoren zu prüfen und sicherzustellen, dass die TIC-Einheit in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden kann. Sobald die Durchführbarkeit erörtert ist, werden die Umwandlungskosten wichtig. Es ist immer gut zu wissen, wie viel die Umwandlung kosten wird, um den Return on Investment (ROI) im Vergleich zum direkten Kauf einer Eigentumswohnung zu ermitteln.

2. Sie zahlen pro Quadratmeter 10-20% weniger als eine Eigentumswohnung. Wenn Sie vorhaben, eine Weile darin zu leben und es dann zu verkaufen, kann das ein fantastisches Preis-Leistungs-Verhältnis sein.

Selbst wenn eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung nicht möglich ist, wenn Sie vorhaben, in der gekauften Immobilie zu leben und sie schließlich zu verkaufen, um in ein größeres Haus zu ziehen, sind TICs eine wünschenswerte Option.

Warum?

• Wertsteigerung: TICs haben den gleichen prozentualen Wertzuwachs wie Eigentumswohnungen (ich habe MLS-Daten analysiert, um dies zu beweisen – siehe den folgenden Abschnitt). Sie erhalten also ähnliche prozentuale Renditen wie Eigentümer von Eigentumswohnungen, wenn Sie verkaufen.
• Geringere Investitionskosten: Sie zahlen nicht nur 10-20 % weniger für Ihre Immobilie, sondern auch 10-20 % weniger Grundsteuer. Die Grundsteuer richtet sich in Kalifornien nach dem Wert der Immobilie.

3. Höhere Rendite, wenn Sie die Immobilie vermieten wollen – mit einem Haken

Wenn Sie eine TIC 10-20% billiger als eine Eigentumswohnung kaufen und sie vermieten, erhalten Sie die gleiche Miete wie für eine Eigentumswohnung. Ihre monatliche und jährliche Rendite ist also standardmäßig 25 % höher als die einer Eigentumswohnung.

Ist das zu schön, um wahr zu sein?

Ja, denn TIC-Einheiten unterliegen der Mietpreiskontrolle. Sie können Ihre Mieten nicht so stark anheben wie ein Wohnungseigentümer, was sich langfristig negativ auf Ihre Rendite auswirken wird. Ich würde empfehlen, mit einem Anwalt zu sprechen und sicherzustellen, dass Sie die rechtlichen Risiken von TICs im Vergleich zu Eigentumswohnungen genau kennen. Weitere Informationen finden Sie am Ende dieses Beitrags.

4. Immobilien in San Francisco

TICs sind die billigste Möglichkeit, um in die Immobilienwelt von San Francisco einzutauchen. Der Kauf eines TICs kann eine finanziell lohnende Entscheidung für derzeitige Mieter in San Francisco sein, denn sobald Sie eine Immobilie besitzen, müssen Sie keine Miete mehr zahlen und besitzen einen schnell ansteigenden Wert, der sich in nur 4 Jahren von der Rezession 2008 erholt hat.

5. Möglichkeit, in einer schöneren Gegend zu kaufen

Da TICs 10 bis 20 % billiger sind, können Sie möglicherweise in einer teureren Gegend kaufen, aus der Sie sonst vielleicht ausgeschlossen wären. Teurere Viertel (z. B. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) sind rezessionssicherer: Mehr Eigentümer in diesen Vierteln können es sich leisten, ihre Immobilien während der Rezession zu halten. Infolgedessen fallen die Preise aufgrund des knappen Angebots nicht so stark.

Was sind die Nachteile des Kaufs eines TIC?

1. TICs sind rechtlich kompliziert – sehr kompliziert.

Wir haben festgestellt, dass Sie beim Kauf einer TIC einen prozentualen Anteil an einem ganzen Gebäude erwerben, wobei Ihre Einheit durch einen einzigartigen Vertrag definiert wird, der von einem fehlerhaften Anwalt geschrieben wurde, dem Fehler unterlaufen können. Sie müssen diesen Vertrag sorgfältig lesen und sicherstellen, dass Sie rechtlich abgesichert sind. Ich empfehle Ihnen, alles von einem Anwalt überprüfen zu lassen, bevor Sie das Angebot abgeben.

2. Mietpreiskontrolle

Wenn Sie ein TIC kaufen, in der Hoffnung, es später zu vermieten, sollten Sie wissen, dass TICs unter die Mietpreiskontrolle von San Francisco fallen, Eigentumswohnungen hingegen nicht. Ab dem 1. März 2018 dürfen Sie als Vermieter die Jahresmiete nur noch um 1,6 % erhöhen. Für Eigentumswohnungen gibt es keine solche Beschränkung. Weitere Informationen finden Sie hier.

Es ist auch extrem schwierig, einen problematischen Mieter in einer TIC zu vertreiben. Es ist wichtig, das Räumungsrecht und das Mietrecht zu verstehen, bevor Sie Ihre Kaufentscheidung treffen.

3. Fraktionshypothek

Wenn Sie eine Finanzierung für ein TIC sichern wollen, werden Sie höchstwahrscheinlich ein Fraktionsdarlehen erhalten. Es gibt nur wenige Darlehensgeber und wenige Darlehensoptionen bei der Fraktionsfinanzierung.

Die Nachteile von Teildarlehen sind:

• höherer Zinssatz
• höhere Anzahlung
• höhere monatliche Rate
• weniger Auswahl an Darlehensgebern und Darlehensarten

Anmerkung: TIC-Gruppendarlehen sind eine alternative Form der Finanzierung, bei der eine Gruppe von Personen, die ein Mehrfamilienhaus kaufen, gemeinsam ein Darlehen beantragen. Wenn Sie ein einzelnes TIC kaufen, ist dies in der Regel keine Option.

4. Die Umwandlung von Eigentumswohnungen ist möglicherweise nicht möglich

Wie im vorangegangenen Abschnitt erwähnt, kann die Umwandlung von Eigentumswohnungen je nach mehreren Faktoren möglich sein oder nicht. Sprechen Sie unbedingt mit einem Anwalt für Immobilienrecht, um sicherzugehen, dass Sie in eine Eigentumswohnung umwandeln können, bevor Sie ein Angebot abgeben. Die Umwandlung in eine Eigentumswohnung ist nicht nur für das langfristige Potenzial von Bedeutung, sondern wirkt sich auch auf den Marktwert des TIC aus.

5. Verkauft sich schwieriger bei Marktabschwüngen

In Rezessionen ist es schwieriger, ein TIC zu verkaufen als eine Eigentumswohnung. TICs bleiben länger auf dem Markt, bevor sie verkauft werden, wenn die Preise für Eigentumswohnungen deutlich gesunken sind. Wenn die Preise niedriger sind, wird das Dilemma zwischen TICs und Eigentumswohnungen noch deutlicher.

Wenn ich ein TIC kaufe, wie wird es im Vergleich zu einer Eigentumswohnung aufgewertet?

Als ehemaliger Big-Data-Experte musste ich natürlich eine Datenbank erstellen und einige SQL-Abfragen durchführen, um das mit meinem Kollegen Jeremie Young herauszufinden. Regel Nr. 1 der Datenwissenschaft: Verlassen Sie sich niemals auf schmutzige Daten aus anderen Quellen. Stellen Sie sicher, dass Ihre Daten selbst sauber sind.

Unten sehen Sie, wie die Wertsteigerung von TIC-Einheiten im Vergleich zu Eigentumswohnungen in der San Francisco Bay Area zwischen 2010 und 2018. Diese Daten stammen vom offiziellen San Francisco Multiple Listing Service.

Medianpreise von TICs im Vergleich zu Eigentumswohnungen von 2007 und 2017