Was ist eine Gewährleistungsurkunde? Egal, ob Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, irgendwann müssen Sie das Eigentum an der Immobilie übertragen. Wie beim Autokauf gibt es auch für Häuser und andere Immobilien Eigentumsurkunden, die den aktuellen Eigentümer der Immobilie ausweisen. Bei Immobilien werden diese Dokumente als Urkunden bezeichnet. Und genau wie beim Autokauf können Sie Häuser und andere Immobilien mit oder ohne Garantie kaufen. Bei Immobilien gibt es drei gängige Arten von Urkunden, die sich nach ihren Garantien richten. Immobilienurkunden gibt es mit allgemeinen Garantien (Garantieurkunde), mit eingeschränkten Garantien (spezielle Garantieurkunde) oder ohne Garantien (Abtretungsurkunde). Diese Garantien werden vom Verkäufer gegeben und garantieren die Qualität des Titels, nicht das eigentliche Haus oder Grundstück. Die Garantieurkunde besagt nicht, dass sich das Haus in einem guten Zustand befindet, sondern dass das rechtliche Eigentum und der Titel in einem guten Zustand sind. Diese Eigentumsgarantie erfolgt bei der Übertragung der Garantieurkunde, d. h. bei der Übergabe der Urkunde vom Verkäufer an den Käufer. Natürlich kommt die Garantie der Urkunde nur dann ins Spiel, wenn ein Dritter das ordnungsgemäße rechtliche Eigentum und den Titel der Immobilie anzweifelt.

Dieser Artikel ist eine Einführung in die Eigentumsgarantieurkunde, die Formulare für die Garantieurkunde, die in einer vollständigen Garantieurkunde enthaltenen Auflagen für Grundstücke und das Vorgehen bei einem Verstoß gegen die Auflagen. Wenn Sie Fragen zu Gewährleistungsurkunden und Anfechtungen oder Streitigkeiten in Bezug auf Grundstückseigentum, Grenzen und Belastungen haben, wenden Sie sich bitte an die Anwaltskanzlei Bernhard unter www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. Die Gewährleistungsurkunde und ihre Auflagen sind ein Vertrag

Nach § 689.03 der Florida Statutes überträgt eine gesetzliche Gewährleistungsurkunde Eigentum mit vollen Common Law Auflagen, die den Verkäufer und seine Erben vertraglich an diese Auflagen binden. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (aus anderen Gründen missbilligt) („Eine Garantie, ob ausdrücklich oder stillschweigend, ist grundsätzlich ein Vertrag.“). Das Wort „Covenant“ bedeutet einfach „Vereinbarung“ oder „Vertrag“. Vereinbarungen über Eigentum, in der Regel restriktive Vereinbarungen, sind Vereinbarungen über die Nutzung oder Nichtnutzung des Eigentums in einer bestimmten Weise. Beschränkende Vereinbarungen über Grundstücke können sich auf fast jede Nutzung erstrecken, z. B. „auf diesem Grundstück dürfen keine Swimmingpools oder Windspiele aufgestellt werden“. Der ausdrückliche Wortlaut, der zur Beschreibung des verkauften Grundstücks verwendet wird, und nicht die Absicht des Verkäufers, ist ausschlaggebend dafür, ob eine Garantie entsteht und wie sie lautet. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Durch eine Garantieurkunde verpflichtet sich ein Verkäufer und verspricht, dass: (i) dass er rechtlich befugt ist, die gesamte Immobilie zu übertragen, und dass kein Dritter ein rechtliches Interesse daran hat (Auflassungsvorbehalt); (ii) dass das Recht des Käufers auf Besitz nicht durch Ansprüche Dritter beeinträchtigt wird (Ruhevorbehalt); (iii) dass der Verkäufer alle Ansprüche Dritter auf die Immobilie abwehren und den Käufer für alle Verluste entschädigen wird, die ihm dadurch entstehen könnten (Eigentumsvorbehalt); (iv) der Verkäufer wird alles Notwendige tun, um dem Käufer bei der Vervollkommnung des Eigentumsrechts zu helfen, falls dies erforderlich sein sollte (die Zusicherung weiterer Zusicherungen); (v) der Verkäufer verfügt über genau das Eigentum in Menge und Qualität, das er zu übertragen vorgibt (die Seisin- oder Seizin-Zusicherung); und (vi) das Grundstück ist frei von Beschränkungen der Nutzung und des Besitzes der gesamten Immobilie (die Lastenfreiheit oder Lastenabwehr). Diese sechs Garantien sind zusammen als „Full Common Law Deed Covenants“ bekannt. Daher wird eine Gewährleistungsurkunde manchmal auch als „Covenant Deed“ oder „Guarantee Deeds“ bezeichnet. Eine allgemeine Gewährleistungsurkunde garantiert gegen alle Ansprüche aller Personen, nicht nur gegen solche, die vom, durch oder unter dem Verkäufer entstehen. Harris, 166 So. 2d at 165-66.

Für weitere Informationen zum Covenant of Seisin (d.h. dem Covenant of Seizin), siehe auch Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (Covenant of Seisin verletzt, wo der Erwerber nicht das Recht erwarb, einen 30-Fuß-Streifen am Rand des übertragenen Grundstücks zu besitzen); Harris, 166 So. 2d at n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Wenn der Erwerber nur ein Teilrecht auf den Besitz des Grundstücks unter der Garantieurkunde erworben hat, kann der Erwerber den Kaufpreis für den Verstoß gegen die Eigentumsgarantie zurückfordern; der Verstoß erfolgt bei der Übergabe der Urkunde); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (wenn der Konzessionsgeber es versäumt, den Besitz der gesamten ursprünglich zu übertragenden Fläche zu übertragen, kann der Konzessionsnehmer Schadensersatz wegen teilweiser Verletzung der Sicherungsabrede verlangen).

Für weitere Informationen über die Abrede der Lastenfreiheit oder die Abrede gegen Lasten, siehe American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (die Lastenfreiheitsklausel sieht vor, dass das Land frei von jeglichen Lasten oder anderen Einschränkungen ist, die den Besitz des gesamten Grundstücks beeinträchtigen); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (eine „Belastung“ im Rahmen der Vereinbarung gegen Belastungen ist jedes Recht an oder Interesse an dem Land, das bei einem Dritten bestehen kann, das den Wert des Landes mindert, aber mit dem Übergang der Gebühr durch die Übertragung vereinbar ist); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (mit der Feststellung, dass ein Bruch der Vereinbarung gegen Lasten vorliegt, wenn das Land dem Recht der Gesellschaft unterliegt, für einen Zeitraum von 10 Jahren in den Genuss von Öl- und Asphaltrechten zu kommen).

Für weitere Informationen über die Vereinbarung der Eigentumsgarantie, siehe Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (die Vereinbarung der Eigentumsgarantie sieht vor, dass der Besitz des Erwerbers nicht durch eine Partei gestört werden darf, die einen vorrangigen Anspruch auf einen Teil des Grundstücks erhebt); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Hier ist ein Beispiel für eine Gewährleistungsurkunde, die ausdrücklich folgendes verspricht:

Der Konzessionsgeber sichert dem Konzessionsnehmer hiermit zu, dass der Konzessionsgeber rechtmäßig über das besagte Land als Grundbesitz verfügt; dass der Konzessionsgeber das gute Recht und die rechtmäßige Befugnis hat, das besagte Land zu verkaufen und zu übertragen, und dass er hiermit den Rechtsanspruch auf das besagte Land garantiert und dass er es gegen die rechtmäßigen Ansprüche aller Personen verteidigen wird, egal welcher Art; und dass das besagte Land frei von allen Belastungen ist

1. Gewährleistungsverträge entstehen nur dann, wenn gegen einschränkende Vereinbarungen verstoßen wird oder wenn Sie einschränkende Vereinbarungen durchsetzen

Die Gewährleistungsverträge kommen nur dann zur Sprache, wenn neue Eigentümer eine Anfechtung ihres Eigentumsrechts an der Immobilie erhalten oder von nicht offengelegten Einschränkungen, Pfandrechten oder Vereinbarungen auf der Immobilie erfahren. In diesem Fall hat dies den rechtlichen Effekt, dass der frühere Eigentümer gegen die in der Garantieurkunde festgelegten Verpflichtungen verstoßen hat, indem er das Eigentum vorbehaltlich von Ansprüchen auf Eigentum, Nutzung, Besitz, Dienstbarkeit, Belastung oder Beseitigung übertragen hat. Um die vertraglichen Vereinbarungen durchzusetzen, muss der neue Eigentümer den früheren Eigentümer benachrichtigen, von ihm verlangen, dass er das Problem behebt, oder den früheren Eigentümer wegen Verstoßes gegen die Garantieurkunde verklagen. Um einen Vertragsbruch und eine Verletzung der Eigentumsverpflichtungen nachzuweisen, muss eine Partei das Bestehen eines Vertrags (der Garantieurkunde), einen Vertragsbruch und Schadenersatz nachweisen. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (mit der Feststellung, dass der Kläger einen Anscheinsbeweis für einen Vertragsbruch erbracht hat, wenn er diese Elemente vorgebracht hat).

Obwohl Verstöße erst nach der Übereignung entdeckt werden, tritt der rechtliche Verstoß gegen eine Gewährleistungsabrede mit der Ausfertigung und Übergabe der Urkunde ein, da der Verkäufer es zu diesem Zeitpunkt versäumt, den vollen Besitz oder das Recht auf Besitz und Nutzung frei von künftigen Ansprüchen Dritter zu übertragen. Williams, 47 So. 2d, S. 626 („wenn ein Erwerber . . keinen Besitz und kein Recht auf Besitz im Rahmen einer Urkunde erwirbt, die Besitzverpflichtungen enthält … ist die Verletzung bei der Ausführung und Übergabe der Übertragung eingetreten“); siehe auch Allard, 59 So. 3d at 200 (Feststellung, dass die Besitzverpflichtung verletzt wurde, wenn der Erwerber nicht das Recht erwarb, einen 30-Fuß-Streifen am Rand des übertragenen Grundstücks zu besitzen). Eine Verletzung liegt auch dann vor, wenn der Verkäufer bei der Übertragung des Grundstücks keine tatsächliche oder faktische Kenntnis von der Belastung, der Forderung oder dem Problem hat. Siehe Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (hält den Verkäufer für die Verletzung der Garantieurkunde haftbar, obwohl der Verkäufer keine tatsächliche oder faktische Kenntnis von der Belastung hatte).

1. Beispiele für die Verletzung von Gewährleistungsverträgen und vertraglichen Vereinbarungen

Nach dem Recht von Florida werden die Vereinbarungen über die Eigentumsgarantie und den ruhigen Genuss verletzt, wenn der Besitz, die Nutzung und der ruhige Genuss des Käufers durch eine Partei gestört wird, die einen vorrangigen Anspruch auf einen Teil des Grundstücks erhebt. Siehe Arbuthnot, 94 Fla. bei 304. Erwirbt ein Käufer nur ein teilweises Recht auf den Besitz eines Grundstücks, wird die Vereinbarung über den Besitz gebrochen. Williams, 47 So. 2d bei 626. Wenn der Verkäufer es versäumt, den gesamten physischen Raum, den er ursprünglich zu übertragen beabsichtigte, in Besitz zu nehmen, ist die Sicherungsabrede gebrochen. Burton, 105 Fla., S. 546.

Wenn ein Dritter ein Recht oder ein Interesse an dem Grundstück oder einem Teil davon geltend macht, wird die Vereinbarung über die Lastenfreiheit verletzt, die auf den Zeitpunkt der Übergabe der Urkunde zurückgeht, und es entsteht sofort ein Klagerecht. Coakley, 419 So. 2d, S. 817 (die Lastenfreiheitsklausel sieht vor, dass das Grundstück frei und unbelastet von jeglichen Lasten oder anderen Beschränkungen ist, die den Besitz des gesamten Grundstücks beeinträchtigen); Gore, 149 Fla. S. 696. Eine „Belastung“ im Sinne der Vereinbarung gegen Belastungen umfasst jedes Recht auf oder Interesse an dem Grundstück, das bei einem Dritten bestehen kann. Id.; Flood, 61 Fla. at 212-14 (Feststellung eines Verstoßes gegen die Vereinbarung gegen Belastungen, wenn das Land dem Recht einer Gesellschaft unterlag, Asphaltrechte für einen Zeitraum von 10 Jahren zu genießen).

Wenn die Qualität und Ordnungsmäßigkeit des übertragenen Eigentumsrechts eine Bezugnahme auf parol evidence oder andere Aufzeichnungen erfordert, liegt die Last auf dem Verkäufer, solche Beweise vorzulegen oder zu liefern; selbst wenn der Kaufvertrag eine Titelrecherche in den Aufzeichnungen erfordert, sollte die Last, die notwendigen Beweise zur Vervollständigung des guten Eigentumsrechts und des Besitzes an der Immobilie zu liefern, nicht auf dem Käufer liegen, dem die Geschichte des Landes, seines Eigentums und seines Besitzes völlig fremd ist. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (mit der Feststellung, dass eine Partei einen Grundstücksvertrag verletzt hat, wenn sie keinen Auszug vorlegt, aus dem ein guter und vermarktbarer Titel hervorgeht, und dass Beweise außerhalb des Auszugs aus der Urkunde erforderlich waren, um das Vorhandensein und den Zustand der Belastung des Grundstücks festzustellen).

So würde zum Beispiel die Vereinbarung gegen Belastungen durch das Vorhandensein von ausstehenden Dienstbarkeitsrechten verletzt, die den Wert des übertragenen Grundstücks mindern. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (Feststellung, dass das Vorhandensein einer Grunddienstbarkeit, die zwar aktenkundig, aber bei der Besichtigung des Grundstücks nicht sichtbar war, einen Verstoß gegen die allgemeinen Garantien in der Urkunde, einschließlich der Vereinbarung gegen Belastungen, darstellt). In ähnlicher Weise würde die Vereinbarung gegen Belastungen auch dann verletzt, wenn ein Verkäufer ein Wegerecht, das von einem angrenzenden Grundstück genutzt wird, nicht proaktiv offenlegt, selbst wenn es durch eine eingetragene Urkunde belegt ist – dies würde rechtlich eine nicht offengelegte Belastung darstellen, die den Käufer zu Schadensersatz gegenüber einem Verkäufer berechtigt, der etwas anderes behauptet. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Garantieurkunde den guten Titel und das Eigentum an der Immobilie zum Zeitpunkt der Urkunde garantiert. Stellt sich heraus, dass der Titel und das Eigentum nicht wie garantiert sind, kann ein Käufer einen Anspruch auf Verletzung der Garantievereinbarungen haben. Wenn Sie Fragen zu Gewährleistungsverträgen und Anfechtungen oder Streitigkeiten in Bezug auf Landtitel, Grenzen und Belastungen haben, wenden Sie sich bitte an die Anwaltskanzlei Bernhard unter www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Siehe auch American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (die Lastenfreiheitsklausel sieht vor, dass das Land frei und unbelastet von jeglichen Lasten oder anderen Einschränkungen ist, die den Besitz des gesamten Grundstücks beeinträchtigen); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (eine „Belastung“ im Rahmen der Vereinbarung gegen Belastungen ist jedes Recht an oder Interesse an dem Land, das bei einem Dritten bestehen kann, das den Wert des Landes mindert, aber mit dem Übergang der Gebühr durch die Übertragung vereinbar ist); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (Feststellung eines Verstoßes gegen eine Vereinbarung gegen Belastungen, wenn das Land dem Recht der Gesellschaft unterlag, für einen Zeitraum von 10 Jahren in den Genuss von Öl- und Asphaltrechten zu kommen).