Das Problem mit dem Kauf eines Hauses

Sie wollen ein Haus kaufen. Aber egal, wie man es rechnet, man hat einfach nicht das nötige Geld zur Hand. Und das wird auch noch eine Weile so bleiben.

Das ist eine ziemlich häufige Geschichte. Mehr als die Hälfte der potenziellen Käufer, die für ein Haus sparen, geben an, dass sie „nicht so weit sind, wie sie sein wollen.“

Aber was wäre, wenn Sie noch in diesem Jahr ein Haus kaufen könnten, ohne einen Cent mehr zu sparen?

Besser noch, was wäre, wenn Sie ein Haus mit wenig oder gar keinem Geld aus Ihrer eigenen Tasche kaufen könnten?

Es klingt verrückt – aber wenn Sie Ihre Karten richtig ausspielen, ist es durchaus möglich. Wir zeigen Ihnen wie.

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Wie Sie ein Haus mit wenig oder gar keinem Geld aus eigener Tasche kaufen können

Werden Sie kreativ und sparen Sie Tausende bei Ihrem Hauskauf

Das Tolle an einer Hypothek? Sie können ein Haus im Wert von einer Viertelmillion Dollar kaufen und zahlen nur ein paar Tausend im Voraus.

Aber nicht jeder hat ein paar tausend Dollar zur Verfügung. Und wenn sich die anfänglichen Kosten summieren, können sie sich überwältigend anfühlen.

Es gibt drei große Ausgaben, die Sie decken müssen, bevor Sie in Ihr neues Zuhause einziehen.

• Anzahlung: in der Regel 0-20 % des Hauspreises
• Anzahlung: in der Regel 2-7 % des Hauspreises (geht letztendlich in die Schließungskosten)
• Schließungskosten: in der Regel 2-5 % des Hauspreises

Um zu verstehen, wie sich diese Kosten summieren, nehmen wir ein Beispiel. Nennen wir sie „Käufer 1“:

Käufer 1
Hauspreis: $250.000
Escrow-Geld	Aus eigener Tasche	$5.000 (für die Abschlusskosten)
Anzahlung	Aus eigener Tasche (FHA-Darlehen)	$8.750 (3.5%)
Abschlusskosten	Aus eigener Tasche	$7.680
Gesamtkosten: $16.430

Käufer 1 wählte den unkomplizierten Weg. Er bezahlte die Anzahlung, den Vorschuss und die Abschlusskosten aus eigener Tasche, ohne nach Alternativen zu suchen. Alles in allem haben sie mehr als 16.000 Dollar ausgegeben, um in ihr Haus zu kommen.

Werfen wir nun einen Blick auf ein anderes Beispiel, das wir „Käufer 2“ nennen wollen:

Käufer 2
Hauspreis: $250.000
Kaufgeld	Geschenk von Eltern	$500, abzüglich $500 Geschenk = $0
Anzahlung	0% Anzahlung (USDA-Darlehen)	$0
Abschlusskosten	Verkäuferkredit + Kreditgeberkredit	$7,680, gedeckt durch Kredite = $0
Gesamtkosten im Voraus: $0

Käufer 2 wurde kreativ. Durch eine Kombination der Strategien, die wir im Folgenden erläutern werden, konnte er seinen Kauf auf 0 $ aus eigener Tasche herunterhandeln.

Um die Kosten auf Null zu senken, sind natürlich einige zusätzliche Recherchen und Anstrengungen erforderlich.

Aber wenn Sie dadurch annähernd 16.000 Dollar sparen, ist es wahrscheinlich ein paar Anrufe wert. Hier ist, was zu tun ist.

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Finden Sie eine Hypothek ohne Anzahlung oder erhalten Sie Unterstützung bei der Anzahlung

Die Anzahlung ist wahrscheinlich Ihr Hauptanliegen; sie ist im Allgemeinen die größte Ausgabe, die Sie beim Kauf eines Hauses tätigen müssen.

Nach einer aktuellen Umfrage von Freddie Mac glaubt fast jeder Dritte, dass die Mindestanzahlung für den Kauf eines Hauses bei 20 % liegt. Bei einem Haus im Wert von 250.000 $ entsprechen 20 % Anzahlung 50.000 $ aus eigener Tasche.

Dankenswerterweise ist eine Anzahlung von 20 % fast nie erforderlich. Es gibt sogar Möglichkeiten, eine Hypothek zu erhalten und 0 % im Voraus zu zahlen, darunter:

• USDA-Darlehen
• VA-Darlehen
• Anzahlungshilfsprogramme
• Verwendung eines Geschenks für die Anzahlung

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen, die vom Landwirtschaftsministerium der USA unterstützt werden, erfordern keine Anzahlung. Auch bei den Kreditanforderungen sind sie flexibel.

Um für ein USDA-Darlehen in Frage zu kommen, muss das Haus in einem qualifizierten, bevölkerungsarmen Gebiet liegen. Aber das sind nicht nur Bauernhöfe oder Häuser in der Mitte von Nirgendwo.

In der Tat sind 97 % der USA USDA-Darlehensgebiet, so dass förderungswürdige Häuser oft direkt am Rande der großen Ballungsräume zu finden sind.

Prüfen Sie, ob Sie für ein USDA-Darlehen in Frage kommen. Beginnen Sie hier (24. März 2021)

VA-Darlehen

Wie USDA-Darlehen erfordern VA-Darlehen 0 % Anzahlung und haben super laxe Kreditanforderungen.

Noch besser: Sie benötigen keine private Hypothekenversicherung. Selbst wenn Sie also 100 % des Hauses finanzieren, müssen Sie keine PMI bezahlen.

Um sich für ein VA-Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie ein aktives oder ehemaliges Mitglied des US-Militärs oder ein Militär-Ehepartner sein. Die spezifischen VA-Anforderungen finden Sie hier.

Prüfen Sie Ihre Voraussetzungen für ein VA-Darlehen. Beginnen Sie hier (24. März 2021)

Anzahlungshilfeprogramme

Anzahlungshilfe (DPA) ist eines der bestgehüteten Geheimnisse des Hauskaufs. Diese Programme werden auf staatlicher oder lokaler Ebene bereitgestellt und bieten Unterstützung für einkommensschwache Hauskäufer – insbesondere für Erstkäufer.

Wenn Sie sich für DPA qualifizieren, können Sie ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss (ja, kostenloses Geld) erhalten, um Ihre Anzahlung zu decken. Im Durchschnitt hilft DPA Kreditnehmern mit etwa 6.000 $ zum Zeitpunkt des Abschlusses.

Ein Geschenk für die Anzahlung verwenden

Andere Darlehensarten, wie FHA- und konventionelle Darlehen, erfordern eine Anzahlung. Der Käufer hat aber die Möglichkeit, diese mit einem Geldgeschenk zu decken.

Anzahlungsspenden können von Familienmitgliedern, Wohltätigkeitsorganisationen oder einer anderen qualifizierten Quelle stammen.

Sie benötigen lediglich einen Schenkungsbrief und den Nachweis, dass der Schenker über ausreichende Mittel verfügt. Ihr Darlehensgeber wird Ihnen bei den Formalitäten helfen.

Verhandeln Sie Ihre Anzahlung

Nachdem die Anzahlung erledigt ist, ist die nächste große Ausgabe die Anzahlung.

Die Anzahlung ist im Wesentlichen eine große Bareinlage, um dem Verkäufer zu zeigen, dass Sie es mit dem Kauf des Hauses ernst meinen. Sie wird in der Regel innerhalb weniger Tage gezahlt, nachdem der Verkäufer das Angebot angenommen hat.

Schließlich wird die Anzahlung mit den Abschlusskosten verrechnet – es handelt sich also nicht um vergeudetes Geld. Dennoch kann es eine Menge sein, auf einmal eine Anzahlung zu leisten, die im Durchschnitt zwischen 2 und 7 % des Verkaufspreises liegt.

• Bitten Sie Ihren Immobilienmakler und den Verkäufer um eine möglichst niedrige Anzahlung, damit Ihr Angebot akzeptiert wird

Im Gegensatz zu Anzahlungen gibt es keine „Anzahlungshilfe“. Um diese Kosten zu senken, müssen Sie sich auf den guten Willen der anderen an der Transaktion Beteiligten verlassen.

Fragen Sie zunächst Ihren Immobilienmakler, was er oder sie für die Anzahlung empfehlen würde. Die Beträge richten sich nach den Immobilienpreisen, dem Wettbewerb und den örtlichen Gepflogenheiten, so dass Ihr Makler eine gute Vorstellung von einem fairen Preis haben wird.

Verhandeln Sie dann mit dem Verkäufer, um die Anzahlung auf einen Betrag zu senken, mit dem Sie beide einverstanden sind. Wenn der Verkäufer motiviert ist oder es sich um ein renovierungsbedürftiges Haus handelt, können Sie die Kosten vielleicht auf ein paar hundert Dollar senken.

Natürlich funktioniert das nicht überall – vor allem nicht in heißen Märkten. Aber wenn Sie nicht nachfragen, werden Sie nie erfahren, was Sie hätten sparen können.

Bitten Sie den Verkäufer und den Kreditgeber um Unterstützung bei den Abschlusskosten

Abschlusskosten. Sie werden von Menschen, die ein Haus kaufen wollen, oft übersehen – vielleicht, weil sie eigentlich aus einer Reihe kleinerer Gebühren bestehen. Aber diese Gebühren summieren sich.

Abschlusskosten umfassen die Arbeit und die Bearbeitung, die auf Seiten Ihres Hypothekengebers anfallen.

Zur gleichen Zeit müssen Sie auch so genannte „vorausbezahlte Posten“ bezahlen, zu denen in der Regel Steuern und Wohngebäudeversicherung gehören, die etwa ein Jahr im Voraus bezahlt werden. Dies dient dem Schutz des Hauses und des Kreditgebers.

Die folgenden Beispiele zeigen, wie die Abschlusskosten und vorausbezahlten Posten bei einem USDA-Darlehen in Höhe von 250 000 USD aussehen könnten:

• Kreditvergabe: 1% ($2.500)
• Kreditgeber-Underwriting oder -Bearbeitung: $500
• Escrow-Gebühren (das Unternehmen, das die Kaution verwahrt): $600
• Titel-Gebühr: $700
• Schätzung: $500
• Kreditbericht: $30
• Dokumentenvorbereitungsgebühren: $100
• Vorbezahlte Steuern: $2.000 ($250/mo x 8 Monate)
• Vorbezahlte Hausbesitzerversicherung: $750 ($50/mo x 15 Monate)
• Gesamtabschlusskosten und vorausbezahlte Posten: $7.680

Erinnern Sie sich, dieses Szenario ist für ein USDA-Darlehen mit einer Null-Prozent-Anzahlung. Und dennoch muss der Käufer bei einer Anzahlung von 0 $ auf das Haus noch fast 8.000 $ an Gebühren aufbringen, bevor das Geschäft abgeschlossen ist.

Wie kann man also vermeiden, 1-5 % des Kaufpreises für Abschlusskosten und Vorauszahlungen zu zahlen?

• Nutzen Sie die Anzahlungshilfe zur Deckung der Abschlusskosten
• Gewinnen Sie einen Kredit des Verkäufers zur Deckung der Abschlusskosten
• Gewinnen Sie einen Kredit des Kreditgebers zur Deckung der Abschlusskosten

Anzahlungshilfe und Abschlusskosten

Wir haben die Anzahlungshilfe bereits erwähnt. Dieses Geld kommt in Form eines Darlehens oder eines Zuschusses von staatlichen oder gemeinnützigen Organisationen.

Was wir nicht erwähnt haben, ist, dass die DPA auch zur Zahlung der Abschlusskosten verwendet werden kann – nicht nur für die Anzahlung.

Die Unterstützung wird wahrscheinlich nicht beide Kosten vollständig abdecken, aber sie kann eine große Delle hinterlassen. Kombinieren Sie DPA mit Krediten des Verkäufers oder des Kreditgebers, und Sie können die Abschlusskosten auf 0 $ senken.

Kredite des Verkäufers

Ob Sie es glauben oder nicht, es ist möglich, den Verkäufer dazu zu bringen, Ihre Abschlusskosten zu übernehmen. Sie tun dies, indem Sie Ihren Makler um einen „Verkäuferkredit“ bitten.

Grundsätzlich erstattet der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises (z. B. 5.000 $), um die Abschlusskosten zu decken.

Wenn der Verkäufer bei der aktuellen Preisvorstellung nicht einlenkt, können Sie versuchen, einen höheren Kaufpreis anzubieten, wobei die Differenz an Sie zurückfließt.

Sie könnten zum Beispiel 255.000 $ statt 250.000 $ anbieten – und dafür einen etwas höheren Kredit bekommen. Der Verkäufer verwendet dann die zusätzlichen 5.000 $, um die Abschlusskosten für Sie zu decken.

Die beste Möglichkeit, einen Verkäuferkredit zu bekommen? Suchen Sie nach einem renovierungsbedürftigen Haus oder einem Haus, das schon eine Weile auf dem Markt ist und für das noch keine Angebote vorliegen. Die Verkäufer sind höchstwahrscheinlich bereit, sich an Ihren Abschlusskosten zu beteiligen, wenn sie unbedingt einen Verkauf abschließen wollen.

Kreditgeberkredite

Kreditgeberkredite sind etwas anders als Verkäuferkredite. Sie können helfen, Abschlusskosten und Kreditgebergebühren zu vermeiden – allerdings nicht kostenlos.

Ein Kreditgeberkredit erhöht Ihren Zinssatz, um die Vorlaufkosten zu senken. Sie zahlen also in gewisser Weise immer noch die Abschlusskosten, nur verteilt über die Laufzeit des Kredits.

Ein Beispiel: Der von Ihnen angegebene Zinssatz liegt bei 4 %. Sie entscheiden sich für einen Zinssatz von 4,25 %, und im Gegenzug gewährt Ihnen der Kreditgeber einen Kredit in Höhe von 3.750 $ (1,5 % des Darlehensbetrags von 250.000 $). Dadurch verringern sich die Abschlusskosten auf 1.180 $.

Die Kredite der Kreditgeber decken in der Regel nicht die gesamten Abschlusskosten ab, aber sie können sehr hilfreich sein.

Wenn Sie es bis hierher geschafft haben, herzlichen Glückwunsch! Sie haben jetzt etwa sieben Strategien in der Tasche, um die Kosten für Ihr neues Haus aus eigener Tasche zu bezahlen.

Als Nächstes sollten Sie recherchieren und anrufen. Erkundigen Sie sich, ob Sie für ein Darlehen ohne Anzahlung und eine Anzahlungshilfe in Frage kommen. Bitten Sie Ihren Immobilienmakler, Ihnen bei den Verhandlungen über die Anzahlung zu helfen. Und sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber und Verkäufer über Kredite zur Senkung der Abschlusskosten.

Vergessen Sie nicht, die Zinssätze und Kosten mehrerer Kreditgeber zu vergleichen, bevor Sie sich für eine Hypothek entscheiden. Das ist der sicherste Weg, um kurz- und langfristig Kosten zu sparen.

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