Alles in bar

In der Welt der Immobilien ist Bargeld für den Verkäufer König. Auch wenn dies die bevorzugte Methode des Verkäufers ist, um für eine Immobilie bezahlt zu werden, gibt es bestimmte Vor- und Nachteile für den Käufer.

Bei der Aushandlung eines Immobilienvertrags bedeutet der Kauf mit Bargeld, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Abschlusses über unbedingte liquide Mittel verfügt, die ausreichen, um alle mit dem Kauf einer Immobilie verbundenen Kosten, einschließlich des Verkaufspreises und der Abschlusskosten, zu bezahlen.

Da Verkäufer ein Barangebot ohne Finanzierungsvorbehalt bevorzugen, werden sie ein solches Angebot eher annehmen als ein ähnliches oder sogar besseres Angebot eines Käufers mit Finanzierungsvorbehalt. Dementsprechend kann ein Käufer, der wirklich über das nötige Bargeld verfügt, häufig ein besseres Angebot erhalten als ein Käufer, der sich auf einen Kreditgeber verlässt.

Viele Käufer machen jedoch in dem Glauben, den Vertrag später ändern zu können, ein Barangebot, sind aber in Wirklichkeit nicht in der Lage, mit ihrem eigenen Bargeld abzuschließen. Sie gehen davon aus, dass es einfach sein wird, den Vertrag von Bargeld in ein finanziertes Geschäft umzuwandeln, sobald die Finanzierung genehmigt ist. Dies ist nicht immer der Fall, und der Käufer muss verstehen, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, die Vertragsbedingungen zu ändern.

Es gibt Fälle, in denen Käufer Barangebote angenommen haben, obwohl sie nicht über das nötige Bargeld verfügten, und die Verkäufer sich weigerten, den Vertrag zu ändern. In diesen Fällen hat der Käufer seine Anzahlung verloren, da er nicht in der Lage war, die Bedingungen des Kaufvertrags zu erfüllen. Die Lektion, die wir lernen sollten, ist, dass Bargeld Bargeld bedeutet, nicht etwas anderes!

Bei einem Barabschluss wird dem Käufer der genaue Betrag mitgeteilt, den er für die Transaktion mitbringen muss. In den meisten Fällen muss dieser Betrag an den Abschlussagenten überwiesen oder per Banküberweisung oder zertifiziertem Scheck bezahlt werden. Wenn Sie an einem Barkauf beteiligt sind, sollten Sie daher sicherstellen, dass Ihre Mittel vor dem Abschluss freigegeben und verfügbar sind, da Sie sonst nicht in der Lage sind, die Transaktion abzuschließen.

Erfahren Sie mehr über alle Barangebote im Vergleich zur Finanzierung in unserem Abschnitt über Immobilien-Investitionsstrategien.

Konventionelle Hypothek

Staatliche und bundesstaatlich gecharterte Banken und Kreditgenossenschaften werden im Allgemeinen als konventionelle Darlehensgeber bezeichnet, die konventionelle Hypotheken vergeben. Laut Webster’s Dictionary bedeutet konventionell „von den meisten Menschen verwendet und akzeptiert; üblich oder traditionell“. Investorensanierungsdarlehen sind weder das eine noch das andere, denn sie sind oft ungewöhnlich und sehr speziell. Konventionelle Darlehen sind für Sanierungsobjekte sehr schwer zu finden.

Konventionelle Darlehen sind zwar in der Regel die günstigsten Hypothekendarlehen auf dem Markt, aber es dauert lange, sie zu erhalten, selbst bei einem konventionellen Kreditgeber, zu dem Sie vielleicht schon eine Beziehung haben. Selbst wenn Sie in der Lage sind, den seltenen konventionellen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, Investoren Sanierungsdarlehen anzubieten, kann die Bearbeitung des Darlehens extrem lange dauern. Die meisten Verkäufer, die an Hausflipper verkaufen, sind bereit, zu einem niedrigeren Preis im Austausch für eine schnelle Schließung zu verkaufen, und viele sind nicht bereit, auf die langsamen Räder des konventionellen Kreditgebers zu warten, um sich zu drehen.

Während die Darlehen von einem konventionellen Kreditgeber weniger teuer sein können als ein Darlehen von einem privaten oder Hartgeld-Kreditgeber, wird der konventionelle Kreditgeber eine größere Anzahlung auf die Immobilie verlangen, verglichen mit einem typischen nicht-konventionellen Sanierungskreditgeber.

Die meisten konventionellen Kreditgeber vergeben nur einen bestimmten Prozentsatz des aktuellen Wertes einer Immobilie, während die meisten Hartgeld- und privaten Reha-Kreditgeber den nach der Reparatur ermittelten Wert der Immobilie zugrunde legen.

Regional versicherte Darlehen

Die Federal Housing Administration (FHA) bietet Investoren über ihr 203k-Darlehensprogramm Reha-Finanzierungen an. Dieses Programm vergibt sowohl Kaufpreis- als auch Sanierungsmittel, aber es steht nur Verbrauchern zur Verfügung, die selbstgenutzte Immobilien kaufen, nicht aber Investoren.

Die FHA 203k-Darlehen haben zwar einige Einschränkungen, können aber für Investitionen in Immobilien mit mehreren Einheiten verwendet werden, solange der Darlehensnehmer plant, in einer der Einheiten zu wohnen. Dies kann eine großartige Möglichkeit sein, eine kostengünstige Finanzierung für eine Einkommensimmobilie zu erhalten. Käufer müssen auch bedenken, dass beim Kauf einer 3-4-Einheiten-Eigenschaft, die FHA wird verlangen, dass Sie halten mindestens eine flüssige drei Monate Zahlung Reserve, die einige Bargeld binden wird. Außerdem wird verlangt, dass die Mieteinheiten des Gebäudes mit 3-4 Einheiten die Hypothek selbst tragen. Ein Investor, der diese Art von Sanierungsdarlehen aufnimmt, muss bereit sein, sich an die Regeln zu halten.

Ein alternatives Programm, das von der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) angeboten wird, bietet seine Darlehen sowohl Verbrauchern als auch Investoren über das HomePath-Programm an. Das HomePath-Programm unterliegt jedoch einigen Einschränkungen.

• Das HomePath-Programm wird nur Investoren angeboten, die Häuser im Besitz von Fannie Mae kaufen.
• Die Kosten für Reparaturen dürfen nur bis zu 35 % des Wertes nach der Reparatur (ARV) einer Immobilie betragen und insgesamt nicht mehr als 35.000 $ betragen.

Dementsprechend ist die HomePath-Option nur für eine begrenzte Auswahl von Immobilien verfügbar, und diese Immobilien dürfen keine umfangreichen Reparaturen oder teuren Verbesserungen erfordern. Das Programm ist für Personen gedacht, die bankeigene, kurz verkaufte oder notleidende Immobilien kaufen, die in erster Linie kosmetische Reparaturen benötigen, die in der Regel von Hausverkäufern nicht gewünscht werden.

Eigentümerfinanzierung

Eigentümerfinanzierung bedeutet, dass der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer der Immobilie das Geld „leiht“, eine Hypothek auf die verkaufte Immobilie aufnimmt und in Raten entsprechend den Bedingungen der Vereinbarung zwischen den Parteien zurückgezahlt bekommt.

Für den Verkäufer stellt dies eine gute Einnahmequelle dar, wenn er es sich leisten kann, das Geld für den Verkauf der Immobilie nicht auf einmal zu erhalten. Für den Käufer ist es häufig eine günstige Vereinbarung, da die Transaktion schnell abgeschlossen werden kann und der Verkäufer in der Regel nicht die Gebühren erhebt, die ein Kreditgeber erheben würde. Außerdem ist bei eigenfinanzierten Immobilien kein Gutachten erforderlich.

Das Problem besteht jedoch darin, dass nur sehr wenige Verkäufer über ausreichende Mittel verfügen, um eine Wohnung zu finden und ihren Lebensstil ohne den Pauschalbetrag, den sie aus dem Verkauf der Immobilie erhalten würden, aufrechtzuerhalten. Wenn der Käufer mit seinen Zahlungen an den Verkäufer in Verzug gerät, muss er den Rechtsweg beschreiten, um die Rücknahme der Immobilie zu erwirken, die möglicherweise nicht mehr den Wert hat, den sie beim ersten Verkauf hatte. Außerdem befindet sich die Immobilie möglicherweise nicht mehr in demselben Zustand wie beim ursprünglichen Verkauf, was zu einem Problem werden kann, wenn der Verkäufer versucht, sie erneut zu verkaufen.

Die Verkäuferfinanzierung hat zwar sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer Vorteile, doch können die Nachteile in vielen Fällen die Vorteile überwiegen. Im Allgemeinen sind nur sehr wenige Verkäufer bereit, den Kredit zu tragen.

Hartgeld

Hartgeldkreditgeber verlassen sich nicht auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Stattdessen achten sie auf den Wert der Immobilie. Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers genügend Eigenkapital in der Immobilie vorhanden ist, um die Schulden zurückzuzahlen. Dementsprechend wird ein Kreditgeber für hartes Geld Ihnen in der Regel weniger als ein herkömmlicher Kreditgeber (in der Regel 50-60 %) des Immobilienwerts leihen.

Wenn Sie kein herkömmliches Darlehen von einer Bank oder einem Hypothekenmakler erhalten können, kann es für Sie von Vorteil sein, sich an einen Kreditgeber für hartes Geld zu wenden. Vergewissern Sie sich vorher, dass Sie die mit dem Darlehen verbundenen Gebühren und Kosten sowie die Darlehensbedingungen verstehen. Häufig ist ein Kreditgeber, der hartes Geld vergibt, gerne bereit, die Immobilie zu verpfänden, die mehr wert ist als die Schulden, die darauf lasten.

In der Regel werden Kreditgeber, die hartes Geld vergeben, nicht von einer Regierungsbehörde reguliert und müssen nicht zugelassen werden. Es gibt viele seriöse Kreditgeber für hartes Geld, aber wie in vielen Berufen gibt es auch einige weniger ehrliche Kreditgeber für hartes Geld. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben.

Hartgeldverleiher werden von keiner staatlichen Behörde reguliert und müssen nicht zugelassen werden.

Privates Geld

Ein privater Kreditgeber prüft in der Regel einen potenziellen Kreditnehmer und das Beleihungsobjekt anhand der drei „C“ der Kreditwelt – Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit und Sicherheiten.

Das bedeutet, dass der private Kreditgeber den Kreditnehmer finanziell qualifizieren muss, indem er die Kreditgeschichte des Kreditnehmers prüft, um die Gewohnheiten des Kreditnehmers bei der Rückzahlung an die Gläubiger zu beurteilen. Je besser die Kreditwürdigkeit, desto eher wird ein privater Kreditgeber bereit sein, einen Kredit zu gewähren. Der private Kreditgeber prüft auch das Einkommen und den Cashflow des Kreditnehmers, um festzustellen, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, den geplanten Kredit zu bezahlen.

Erfahren Sie, wie Sie Ihr DTI-Verhältnis berechnen.

Während der Hard-Money-Kreditgeber die Sicherheiten als primäre Rückzahlungsquelle ansieht, vergibt der private Kreditgeber Darlehen, von denen er erwartet, dass der Kreditnehmer sie bezahlt, wobei die Sicherheiten lediglich als Reserveplan für die Rückzahlung dienen, falls etwas Unerwartetes passiert und der Kreditnehmer nicht zurückzahlt. Dementsprechend kann der private Kreditgeber bereit sein, einen höheren Betrag als andere Kreditgeber für Projekte zu vergeben, da er mehr Vertrauen in die Rückzahlung hat.

Private Geldsanierungskredite für Investoren sind sicherlich teurer als herkömmliche Kredite, da sie mit viel mehr Risiko und Zeit verbunden sind. Private Kreditgeber können jedoch ihre Darlehen flexibler auf die Bedürfnisse der Kreditnehmer zuschneiden als konventionelle Kreditgeber. Darüber hinaus sind private Kreditgeber in der Lage, Darlehen schneller abzuschließen, so dass Sanierer gute Angebote wahrnehmen können, sobald sie auf den Markt kommen.

Wie Hartgeldgeber sind auch private Kreditgeber in der Regel nicht reguliert oder lizenziert, so dass auch hier der Kreditnehmer seine Hausaufgaben machen muss, um zu wissen, mit wem er oder sie es zu tun hat.

Welche Finanzierungsmethode Sie auch immer wählen, wir empfehlen Ihnen, unsere Vorlage für einen Businessplan zum Hausverkauf zu verwenden, um Ihre Finanzen zu organisieren. Die Finanzierungsstrategie in Abschnitt drei wird sicherstellen, dass Sie bei Ihrem nächsten Hausverkauf das Geld richtig einsetzen.

Erfahren Sie mehr über den Unterschied zwischen einem privaten Kreditgeber und einer Bankhypothek.