Seller’s Disclosures in Texas Real Estate Law

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TREC Seller’s Disclosure

Houston Real Estate Transactions

Rechtsanwalt Tommy Holmes erläutert, wie Holmes Law, PLLC Ihnen in Ihrer Texas Real Estate Angelegenheit helfen kann. In dem folgenden Video werden die erforderlichen Angaben des Verkäufers erörtert, und es werden auch einige wichtige Fragen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Texas zusammengefasst. Rufen Sie unter (832) 509-0445 an, um mit einem Anwalt für Immobilienrecht in Houston zu sprechen.

Der Verkäufer muss sich vorsehen

Das texanische Immobilienrecht verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer bestimmte Dinge offen zu legen. Dazu gehören allgemeine Bedenken und Probleme mit der Immobilie oder den Strukturen auf dem Grundstück.

Sie finden diese erforderlichen Angaben des Verkäufers im Texas Property Code 5.008.

Texas Property Code 5.008

Seller’s Disclosure – Texas

Wir haben die Angaben des Verkäufers aus dem Texas Property Code eingefügt. Sie können sehen, dass einige Beispiele…

  • Zustand oder Vorhandensein von Geräten, Ausrüstungen und Einrichtungsgegenständen
  • Zustand von Zufahrten &Parkplätzen

Dies gilt für Verkäufer von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Oftmals steht für Verkäufer von Gewerbeimmobilien mehr auf dem Spiel, da der Wert der Immobilie in der Regel höher ist.

Inspektionsberichte

Inspektionsberichte sollten alle bekannten oder feststellbaren Bedingungen enthalten. Beispiele sind das Vorhandensein von Schimmel, Schimmelpilzen, Termitenschäden, Nagetierbefall und Überschwemmungsschäden.

Angaben zu Grunddienstbarkeiten &Titelprobleme

Der Verkäufer muss bestehende Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück sowie alle bekannten Rechtsmängel offenlegen.

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Beitragende Autoren – Tommy Holmes III & Scott Collister

UPDATE OCT 2019

Mögliche Ergänzungen zu den Verkäuferangaben/Inspektionsberichten…

Anmerkungen des Anwalts zu den obigen Standardformulierungen…

  1. Einfügung von strengeren Verkäuferangaben – d.h., eine tatsächliche Zusicherung und Garantie des Verkäufers, dass bestimmte negative Bedingungen nicht existieren – Offenlegung von Mängeln und Bedingungen ist auf „das tatsächliche Wissen und Bewusstsein des Verkäufers“ beschränkt – nicht gerade der höchste Standard. Der Käufer möchte möglicherweise nicht nur über alle Reparaturen Bescheid wissen, sondern auch die Unterlagen des Bauunternehmers einsehen, um die genaue Art und den Umfang der Reparaturen festzustellen (d.h. ob die Reparaturen ausreichend gründlich waren oder ob in Zukunft noch weitere Arbeiten erforderlich sein könnten) und ob eine übertragbare Garantie besteht (wie dies bei Fundamentreparaturen häufig der Fall ist).
  2. Seller’s Disclosure Is Not a Warranty – Oben auf der ersten Seite der Seller’s Disclosure heißt es in Großbuchstaben auf dem TREC-Formular (das nur den gesetzlichen Wortlaut wiedergibt): „IT IS NOT A WARRANTY OF ANY KIND BY SELLER OR SELLER’S AGENTS.“
    1. Wenn sich der Käufer also nicht auf die Offenlegung als Zusicherung und Garantie des Verkäufers verlassen kann, ist ihr Nutzen mit Sicherheit gemindert, ebenso wie ihre Grundlage für eine künftige Klage wegen irreführender Handelspraktiken, wenn die Täuschung durch den Verkäufer später aufgedeckt wird. Daher kann der Anwalt des Kunden versuchen, den Inhalt der Offenlegung des Verkäufers in eine Reihe von ausdrücklichen Zusicherungen und Garantien umzuwandeln.
  3. Erfordern Sie, dass der Verkäufer erklärt, schwört oder bestätigt, dass die Offenlegung wahr und richtig ist – An keiner Stelle erklärt, schwört oder bestätigt der Verkäufer, dass die Offenlegung des Zustands der Immobilie wahr und richtig ist (obwohl die meisten davon ausgehen, dass dies durch die Unterschrift des Verkäufers angezeigt wird, aber das Formular sagt das nicht.).
    1. Aus der Sicht des Käufers gibt es also keinen Ersatz für eine maximale, bedingungslose Offenlegung, die durch einen Regress gegen den Verkäufer unterstützt wird und den Abschluss überdauert.
  4. Vorherige Inspektionsberichte – Verlangen Sie, dass der Verkäufer frühere Inspektionsberichte als vertragliche Verpflichtung vorlegt. Unabhängig davon sollte der Käufer immer zumindest Kopien solcher Berichte verlangen.

***Siehe auch…

Der letzte Satz des obigen Absatzes 19 deutet darauf hin, dass unwahre Angaben des Verkäufers nur eine „Nichterfüllung“ darstellen. Das sollte einem sorgfältigen Käufer besonders unangenehm sein. Verkäufertäuschung kommt vor. Punkt. Und manchmal wird sie vor dem Kaufabschluss aufgedeckt. Das Problem besteht darin, dass die Standardformulierung dem Käufer die entscheidende Möglichkeit nimmt, die Schwere der Täuschung durch den Verkäufer abzuwägen und nach eigenem Ermessen den Kaufvertrag für beendet zu erklären. In einem solchen Fall sollte der Käufer nicht nur Anspruch auf die vollständige Rückzahlung der Anzahlung haben, sondern auch auf eine Entschädigung für Inspektionsgebühren, Schätzungsgebühren, Gutachten, Anwaltskosten usw. Ihr Makler sollte Ihnen bei all dem behilflich sein.

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