Kapitalvermögen bezieht sich in der Regel auf alles, was Sie für persönliche oder Investitionszwecke besitzen. Dazu gehören alle Arten von Eigentum: bewegliches oder unbewegliches, materielles oder immaterielles, festes oder zirkulierendes Eigentum.

Beispiele sind ein Haus, ein Grundstück, Hausrat, Aktien, Anleihen oder Investmentfonds, die als Anlage gehalten werden, usw.

Wenn Sie einen Vermögenswert verkaufen, ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis des Vermögenswerts und dem Betrag, für den Sie ihn verkaufen, ein Kapitalgewinn oder ein Kapitalverlust. Kapitalgewinne und -verluste werden je nach „Haltedauer“ als langfristig oder kurzfristig eingestuft. Auf Kapitalgewinne fallen Steuern an.

Beispiel: Sie kaufen im Jahr 2000 ein Wohngrundstück für 5 Lakh und verkaufen es im Jahr 2017 für 9 Lakh, dann erzielen Sie Kapitalgewinne von 4 Lakh. Auf diese Kapitalgewinne müssen Sie Steuern zahlen.

Nicht immer kaufen/investieren Sie in Kapitalvermögen wie Immobilien. Manchmal erben Sie die Immobilien von Ihren Eltern / Verwandten, Sie können die Immobilien auch durch ein Testament erhalten (oder) Sie können das Glück haben, Immobilien durch Geschenke zu erhalten. (Lesen Sie: „Haben Sie ein Geschenk? Wissen Sie, ob es steuerpflichtig oder steuerfrei ist?“)

Grundstücke, die Sie durch Erbschaft oder Schenkung von Familienmitgliedern erhalten, sind steuerfrei. Gleichzeitig erhalten Sie (Erbe / Beschenkter) sie ohne jede Gegenleistung. Ein Beispiel: Ihr Vater kann Ihnen ein Haus schenken. In diesem Fall zahlen Sie nichts, um es zu erhalten.

Sagen wir nun, Sie möchten diese geschenkte Immobilie für einen bestimmten Betrag verkaufen. In diesem Fall beträgt Ihr Kaufpreis NULL. Bedeutet dies, dass Sie keine Steuern auf den Verkauf der geschenkten Immobilie zahlen müssen? Wie werden die Kapitalgewinne im Falle einer geschenkten Immobilie berechnet? Wie hoch wären Ihre Anschaffungskosten (Kaufpreis)? Fallen bei der Veräußerung von geerbtem Grundbesitz Kapitalertragssteuern an? Ist es möglich, Steuerbefreiungen auf Kapitalgewinne beim Verkauf von geschenkten Immobilien zu beantragen?

Arten von Kapitalgewinnen

Wenn ein Grundstück oder ein Haus für 24 Monate oder weniger gehalten wird, dann wird diese Anlage als kurzfristige Kapitalanlage behandelt. Sie als Anleger werden entweder kurzfristige Kapitalgewinne (STCG) oder kurzfristige Kapitalverluste (STCL) aus dieser Investition erzielen.

Wenn ein Grundstück oder ein Haus länger als 24 Monate gehalten wird, dann wird diese Anlage als langfristige Kapitalanlage behandelt. Sie erzielen entweder einen langfristigen Kapitalgewinn (LTCG) oder einen langfristigen Kapitalverlust (LTCL) aus dieser Investition.

(Gemäß dem Haushalt 2017-18 wurde die Haltedauer für langfristige Kapitalgewinne für alle Immobilien von 3 auf 2 Jahre reduziert. Dies gilt ab dem Finanzjahr 2017-18 oder dem Veranlagungsjahr 2018-19.)

Wie berechnet man den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer verschenkten oder geerbten Immobilie im Geschäftsjahr 2020-21?

STCG = (Gesamtverkaufspreis) – (Anschaffungskosten) – (direkt mit dem Verkauf verbundene Kosten) – (Kosten für Verbesserungen).

Hier sind die Anschaffungskosten für den Erben oder Empfänger der Schenkung gleich NIL. Für die Berechnung des Kapitalgewinns werden jedoch die Kosten des früheren Eigentümers (Schenkers) als Anschaffungskosten der Immobilie betrachtet.

Kurzfristige Kapitalgewinne sind in Ihrem steuerpflichtigen Einkommen enthalten und werden zu den geltenden Einkommensteuersätzen besteuert.

Berechnung langfristiger Kapitalgewinne;

Die LTCG-Berechnung ist ähnlich wie die STCG. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Sie die indexierten Anschaffungskosten/indexierten Verbesserungskosten vom Verkaufspreis abziehen und auch bestimmte Steuerbefreiungen in Anspruch nehmen können, um Steuern auf langfristige Kapitalgewinne zu sparen.

Lassen Sie uns dies anhand eines Beispiels nachvollziehen;

Herr Amitabh kaufte am 1. Januar 1989 eine Immobilie für Rs 1 Cr. Er verschenkt die Immobilie 2016 an seinen Sohn Abhishek, beschließt jedoch, sie im Juni 2017 für 10 Mio. Rupien zu verkaufen. Wie werden nun die Kapitalgewinne für die geschenkte Immobilie berechnet?

Lassen Sie uns dies Schritt für Schritt verstehen;

1) Art des Kapitalgewinns

Wir müssen die Art des Kapitalgewinns anhand der Haltedauer bestimmen. Die Haltedauer des Vermögenswerts von Abhishek beträgt etwa 1 Jahr. Bedeutet dies, dass die Gewinne unter STCG kategorisiert werden können? – Nein.

Das Datum des Erwerbs durch den Spender (Amitabh) wird als Kaufdatum betrachtet. Bitte beachten Sie also, dass das Datum oder das Jahr der Vererbung / Schenkung (2016) bei dieser Berechnung keine Rolle spielt. Das Jahr des Erwerbs durch den früheren Eigentümer (Amitabh) ist 1989. Daher werden die Kapitalgewinne aus dem Verkauf der geschenkten Immobilie als langfristige Kapitalgewinne für Abhishek behandelt.

2) Datum des Erwerbs

Wir müssen dann die Anschaffungskosten (Kaufpreis) kennen. Da Abhishek dies als Geschenk erhalten hat, ist der Kaufpreis für ihn (Beschenkter/Empfänger des Geschenks) NULL. Für die Berechnung des Kapitalgewinns werden also die Anschaffungskosten, die der frühere Eigentümer/Spender (Amitabh) getragen hat, als Kaufpreis behandelt. In diesem Fall sind es Rs 1 Cr.

3) Indexierte Anschaffungskosten

Für die Berechnung langfristiger Kapitalgewinne kann der Verkäufer einer Immobilie indexierte Anschaffungskosten geltend machen.

Die Indexierung erfolgt durch Anwendung des CII – Cost Inflation Index. Dies erhöht Ihre Kostenbasis, d.h. den Kaufpreis, und senkt Ihre Gewinne. Ihr Kaufpreis wird um die Auswirkungen der Inflation bereinigt.

Wie berechnen Sie die indexierten Anschaffungskosten? Die indexierten Kosten werden mit Hilfe einer Tabelle mit dem Inflationsindex berechnet. Teilen Sie die Kosten, zu denen Sie die Immobilie gekauft haben, durch den Index zum Zeitpunkt des Kaufs. Multiplizieren Sie dies mit dem Index zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Nachfolgend finden Sie die Tabelle des Kosteninflationsindexes von 2001-02 bis zum GJ 2020-21 zu Ihrer Information. Cost Inflation Index (CII) for FY 2020-21/ AY 2021-22 Notified by CBDT at 301.

Die Verwirrung besteht darin, ob Sie die Indexierung ab dem Jahr beantragen können, in dem Sie das Geschenk erhalten haben, oder ab dem Jahr des Erwerbs durch den Schenker? – Wie oben besprochen, wird das Jahr, in dem Sie das Geschenk erhalten haben, nicht für die Berechnung verwendet.

Lassen Sie mich Ihnen erklären, was Indexierung ist, ihre Vorteile und wie sie berechnet wird, indem ich mit dem obigen Beispiel fortfahre…

Das Anschaffungsjahr ist 1989 und das Jahr des Verkaufs ist im Finanzjahr 2017-18. Die Anschaffungskosten im Jahr 1989 betrugen 1 Mio. Rs. Da das Jahr des Erwerbs vor dem GJ 2001-02 lag, kann der Kaufpreis zum „fairen Marktwert (FMV)“ dieser Immobilie zum 1. April 2001 anstelle der Anschaffungskosten angesetzt werden. (Sie können die Angaben zum FMV einer Immobilie von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter erhalten.)

Die indexierten Anschaffungskosten = (FMV / 100) * 272.

(Bis zum Finanzjahr 2016-17 war das Basisjahr das GJ 1981-82. Um den Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer vor 1981 erworbenen Immobilie zu berechnen, wird der Kaufpreis nun auf der Grundlage des Verkehrswerts von 1981 berechnet. Die Berechnung auf der Grundlage des Marktwerts von 2001 erhöht die Anschaffungskosten und verringert den Veräußerungsgewinn.

Ab dem GJ 2017-18 wird das Basisjahr für die Berechnung der Indexierung 2001-02 sein. Dies wird sich (meist positiv) auf Investitionen auswirken, bei denen bei der Berechnung der Kapitalertragssteuer ein Indexierungsvorteil verfügbar ist.

Beispiel: Angenommen, Sie halten an Ihren Anlagen in Schuldverschreibungen oder Immobilien fest, die vor 2001 getätigt wurden, dann wird der faire Marktwert (NAV) zum 1. April 2001 als Anschaffungskosten für die Berechnung der Kapitalgewinne berücksichtigt. Dies hilft dem Anleger, die Steuern auf Kapitalgewinne zu senken.)

4) – Steuerbefreiungsbestimmungen für langfristige Kapitalgewinne

Sie können auch bestimmte Steuerbefreiungen für LTCG beim Verkauf von geerbten oder verschenkten Immobilien beantragen.

Wenn Sie das „Netto-LTCG“ erreichen, wird der Steuersatz von 20 % erhoben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass immer dann, wenn bestimmte Vermögenswerte veräußert werden und insbesondere dann, wenn solche Vermögenswerte durch Schenkung, Testament, Erbschaft oder Vererbung erhalten wurden, die Anschaffungskosten des Vermögenswerts als die Kosten angesehen werden, für die der frühere Eigentümer der Immobilie sie erworben hat, erhöht um den Kosteninflationsindex des Jahres, in dem der frühere Eigentümer die Immobilie ursprünglich erworben hat.

Lesen Sie weiter:

1. Unterschiedliche Vermögensklassen haben unterschiedliche steuerliche Auswirkungen : Wie werden Erträge besteuert?
2. Was ist ein Erbbaurecht? – Wichtige gesetzliche Regeln
3. 5 Möglichkeiten der Übertragung von unbeweglichem Vermögen!
4. Wie spart man Kapitalertragssteuer beim Verkauf von Grundstücken / Hausbesitz?

(Beitrag erstmals veröffentlicht am: 12-Juni-2017) (Bild mit freundlicher Genehmigung von Stuart Miles bei FreeDigitalPhotos.net)