Mikä on takuukirja? Olitpa sitten myymässä tai ostamassa asuntoa, lopulta sinun on siirrettävä kiinteistön omistusoikeus. Kuten auton ostossa, myös kodeissa ja muissa kiinteistöissä on omistusoikeusasiakirjat, joista käy ilmi kiinteistön nykyinen omistaja. Kiinteistöalalla näitä asiakirjoja kutsutaan kauppakirjoiksi. Aivan kuten auton ostaminen, voit ostaa asuntoja ja muita kiinteistöjä takuulla tai ilman takuuta. Kiinteistöissä on kolme suosittua kauppakirjatyyppiä, jotka perustuvat niiden takuisiin. Kiinteistökirjoissa on yleinen takuu (takuukirja), rajoitettu takuu (erityinen takuukirja) tai ei takuuta (luovutuskirja). Nämä takuut antaa myyjä, ja ne takaavat omistusoikeuden laadun, eivät varsinaista asuntoa tai kiinteistöä. Takuutodistuksessa ei sanota, että fyysinen talo on hyvässä kunnossa, vaan että laillinen omistusoikeus ja omistusoikeus ovat hyvässä kunnossa. Tämä omistusoikeustakuu tapahtuu takuukirjan siirron yhteydessä; kauppakirjan vaihtaminen myyjän kädestä ostajan käteen. Takuukirja tulee tietysti kyseeseen vasta silloin, kun kolmas osapuoli kyseenalaistaa kiinteistön oikean laillisen omistus- ja hallintaoikeuden.
Tämä artikkeli on alkuopas kiinteistöjen takuukirjoista, takuukirjalomakkeista, täydellisen takuukirjan tarjoamista maata koskevista sitoumuksista ja siitä, mitä tehdä, kun sitoumuksia rikotaan. Jos sinulla on kysymyksiä takuukirjoista ja maan omistusoikeutta, rajoja ja rasitteita koskevista haasteista tai riidoista, ota yhteyttä Bernhard Law Firmiin osoitteessa www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
- Takuukirja ja sen sisältämät liitot ovat sopimus
Floridan lakisääteinen takuukirja (statutory warranty deed), joka Floridan lakisääteisten säädösten (statutory statutes) §:n 689.03:n mukaan luovuttaa kiinteistön täysien tavanomaisen lain mukaisten liitojen (common law covenants) kera, ja se sitoo myyjän ja hänen perillisensä sopimusteknisin perustein kyseisiin liitoihin. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2nd DCA 1979) (hylätty muilla perusteilla) (”Takuu, olipa se nimenomainen tai implisiittinen, on pohjimmiltaan sopimus.”). Sana covenant tarkoittaa yksinkertaisesti sopimusta. Kiinteistöä koskevat sopimukset, yleensä rajoittavat sopimukset, ovat sopimuksia kiinteistön käyttämisestä tai käyttämättä jättämisestä tietyllä tavalla. Kiinteistöä koskevat rajoittavat sopimukset voivat koskea melkein mitä tahansa käyttötarkoitusta; esimerkiksi ”tällä kiinteistöllä ei saa olla uima-altaita eikä tuulikelloja”. Myytyä kiinteistöä kuvattaessa käytetty nimenomainen kieli, ei myyjän aikomus, vaikuttaa siihen, syntyykö takuu ja mitkä ovat sen ehdot. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).
Takuukirjalla myyjä sitoutuu ja lupaa, että: (i) hänellä on laillinen oikeus luovuttaa koko kiinteistö eikä kolmannella osapuolella ole siihen laillista intressiä (covenant of the right to convey); ii) kolmannen osapuolen vaatimus ei vaikuta ostajan hallintaoikeuteen (covenant of quiet enjoyment); iii) myyjä puolustautuu kolmansien osapuolten kiinteistöön kohdistuvilta vaatimuksilta ja korvaa ostajalle tästä mahdollisesti aiheutuvat menetykset (covenant of guarantee of title); (iv) myyjä tekee kaiken tarvittavan auttaakseen ostajaa täydellistämään omistusoikeuden tarvittaessa (covenant of further assurances); (v) myyjällä on määrällisesti ja laadullisesti juuri se kiinteistö, jonka hän väittää luovuttavansa (covenant seisin tai covenant of seizin); ja (vi) maa-alueella ei ole rajoituksia, jotka koskisivat koko kiinteistön käyttöä ja hallussapitoa (covenant of no encumbrances tai covenant against encumbrances). Nämä kuusi takuuta tunnetaan yhdessä nimellä ”full common law deed covenants”. Näin ollen takuukirjaa kutsutaan joskus covenant deediksi tai takuukirjaksi. Yleisellä takuukirjalla taataan kaikkien henkilöiden kaikki vaateet, ei vain ne, jotka syntyvät myyjän toimesta, kautta tai alaisuudessa. Harris, 166 So. 2d, 165-66.
Lisätietoa covenant of seisinistä (ts. covenant of seizin), Ks. myös Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2nd DCA 2011) (covenant of seisiniä rikottiin, kun luovutuksen saaja ei hankkinut oikeutta pitää hallussaan 30 jalan mittaista kaistaletta kiinteistöltä siirretyn tontin reunalla); Harris, 166 So. 2d, n.2 kohta.); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Kun luovutuksensaaja sai vain osittaisen oikeuden kiinteistön hallintaan takuukirjan nojalla, luovutuksensaaja voi periä kauppahinnan takaisin covenant of seisin -ehtojen rikkomisesta; rikkominen tapahtuu luovutuksen yhteydessä); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (kun luovuttaja ei luovuta koko fyysistä tilaa, joka alun perin oli tarkoitus luovuttaa, luovutuksensaaja voi periä vahingonkorvausta covenant of seisinin osittaisesta rikkomisesta).
Lisätietoa covenant of no encumbrances eli rasitteettomasta sopimuksesta tai covenant against encumbrances eli rasitteita vastaan tehdystä sopimuksesta, ks. osoitteesta American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (covenant of no encumbrances määrää, että maa on vapaa ja vapaa kaikista rasitteista tai muista rajoituksista, jotka haittaavat koko kiinteistön hallintaa); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (Covenant against encumbrances -lausekkeeseen sisältyvä ”rasite” on jokainen oikeus tai intressi maahan, joka voi jäädä kolmannelle osapuolelle ja joka vähentää maan arvoa, mutta joka on sopusoinnussa sen kanssa, että maksu siirtyy luovutuksella); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 207, 212-14, Fla. 1911) (jossa katsottiin, että rasitteita vastaan tehtyä sopimusta oli rikottu, kun maata koski yhtiössä oleva oikeus nauttia öljy- ja asfalttioikeuksista 10 vuoden ajan).
Lisätietoja omistusoikeuden takuuta koskevasta sopimuksesta, ks. Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (covenant of warranty of title edellyttää, että osapuoli, joka väittää omistusoikeuttaan ylivertaiseksi, ei saa häiritä luovutuksensaajan omistusoikeutta mihinkään sen osaan); Nelson v. Growers Ford Traktor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).
Tässä on esimerkki takuukirjasta, jossa luvataan erityisesti seuraavaa:
And the grantor hereby covenants with the grantee that the grantor is laillisesti takavarikoituna kyseiseen maahan in fee simple; that the grantor has good right and laillinen valtuus myydä ja luovuttaa kyseistä maata, ja täten hän takaa omistusoikeuden kyseiseen maahan ja puolustaa sitä kaikkien henkilöiden laillisia vaatimuksia vastaan; and that said land is free of all encumbranches
- Warranty deed covenants are only arise when there is a breach of restrictive covenants or you are enforcing restrictive covenants
Granty deed covenants are only come up when new owners receive a challenge to their legal ownership of the property or learn of unisclosed the restrictions, litens, or covenants on the property. Kun näin tapahtuu, oikeudellinen vaikutus on se, että edellinen omistaja rikkoi takuukirjaa koskevia sopimuksia luovuttamalla kiinteistön, johon kohdistuu omistusoikeutta, käyttöä, hallussapitoa, palvelusoikeutta, rasitusta tai poistamista koskevia vaatimuksia. Uuden omistajan on ilmoitettava asiasta aikaisemmalle omistajalle, vaadittava aikaisempaa omistajaa korjaamaan ongelma tai haastettava aikaisempi omistaja oikeuteen takuukirjan rikkomisesta. Osapuolen on osoitettava, että on olemassa sopimus (takuukirja), että sitä on rikottu ja että on aiheutunut vahinkoa. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (katsoen, että kantaja esitti prima facie rikkomistapauksen, kun se esitti nämä elementit).
Vaikka rikkomukset havaitaan vasta luovutuksen jälkeen, takuukirjaa koskevan sitoumuksen oikeudellinen rikkominen tapahtuu kauppakirjan täytäntöönpanon ja luovutuksen yhteydessä, koska myyjä ei tuolloin siirrä täyttä hallintaa tai hallinta- ja käyttöoikeutta, joka on vapaa kolmansien osapuolten tulevista vaatimuksista. Williams, 47 So. 2d, 626 (”when a grantee . . . ei saa omistusoikeutta eikä hallintaoikeutta covenants of seisin -ehtoja sisältävän kauppakirjan nojalla … rikkominen tapahtui luovutuksen täytäntöönpanon ja luovutuksen yhteydessä.”); ks. myös Allard, 59 So. 3d, 200 (jossa katsottiin, että covenant of seisin -ehtoa rikottiin, kun luovutuksensaaja ei hankkinut oikeutta pitää hallussaan 30 jalan pituista kaistaleen pituista kiinteistökokonaisuutta, joka sijaitsi luovutetun tontin reunalla). Rikkominen tapahtuu silloinkin, kun myyjällä ei ole todellista tai tosiasiallista tietoa rasitteesta, vaatimuksesta tai ongelmasta, kun hän luovuttaa kiinteistön. Katso Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (jossa myyjä katsottiin vastuulliseksi takuukirjan rikkomisesta, vaikka myyjällä ei ollut tosiasiallista tai tosiasiallista tietoa rasitteesta).
- Esimerkkejä takuukirjojen ja deed covenantsin rikkomisesta
Floridan lain mukaan, jos ostajaan kohdistuu häiriö, jonka aiheuttaa osapuoli, joka väittää, että hänellä on ylivertainen omistusoikeus johonkin kiinteistön osaan, omistusoikeuden takausta ja hiljaista nautintoa koskevia sopimuksia on rikottu. Ks. Arbuthnot, 94 Fla., 304 kohta. Kun ostaja saa vain osittaisen oikeuden kiinteistön hallintaan, seisin-sopimusta rikotaan. Williams, 47 So. 2d, 626. Jos myyjä ei anna koko sitä fyysistä tilaa, jonka hän alun perin aikoi luovuttaa, seisin-sopimusta rikotaan. Burton 105 Fla., 546.
Kun kolmas osapuoli vaatii oikeutta tai etua kiinteistöön tai sen osaan, rasitteettomuutta koskevaa sopimusta rikotaan, mikä liittyy siihen, kun kauppakirja luovutettiin, ja kanneoikeus syntyy välittömästi. Coakley, 419 So. 2d, 817 (covenant of no encumbrances edellyttää, että maa on vapaa ja vapaa kaikista rasitteista tai muista rajoituksista, jotka vaikuttavat koko kiinteistön hallintaan); Gore, 149 Fla., 696. kohta. Covenant against encumbrances -sopimukseen sisältyvään ”rasitteeseen” sisältyy kaikki oikeudet tai intressit maahan, jotka voivat olla olemassa kolmannella osapuolella. Id.; Flood, 61 Fla., 212-14 (jossa katsottiin, että rasitteita vastaan tehtyä sopimusta oli rikottu, kun maa-alueeseen kohdistui yhtiön oikeus nauttia asfalttioikeuksista 10 vuoden ajan).
Jos luovutetun omistusoikeuden laatu ja asianmukaisuus edellyttävät viittausta parol-todisteluun tai muihin rekistereihin, taakka tällaisen todistusaineiston esittämisestä tai toimittamisesta on myyjällä; vaikka kauppasopimus edellyttäisi omistusoikeutta koskevan tiedon etsimistä rekistereistä, taakka toimittaa tarvittava todistusaineisto kiinteistön hyvästä omistusoikeudesta ja hallussapidosta ei saisi olla ostajalla, jolle maan, sen omistusoikeuden ja hallussapidon historia on täysin vieras. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (jossa todettiin, että osapuoli rikkoi kiinteistösopimusta, kun se ei toimittanut tiivistelmää, joka osoitti hyvän ja markkinakelpoisen omistusoikeuden, ja että kiinteistöön kohdistuvien rasitusten olemassaolon ja tilan selvittämiseksi tarvittiin todisteita, jotka eivät sisältyneet kauppakirjan tiivistelmään).
Siten esimerkiksi rasitteita vastaan tehtyä sopimusta rikottaisiin, jos olemassa olisi jäljellä olevia palvelusoikeuksia, jotka alentaisivat siirrettävän maa-alueen arvon. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2nd DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2nd DCA 1967) (jossa katsottiin, että kun palvelusoikeus oli kirjattu, mutta se ei ollut näkyvissä maata tarkastettaessa, palvelusoikeuden olemassaolo rikkoi kauppakirjan yleisiä takuita, mukaan lukien rasitteita vastaan tehty sopimus). Vastaavasti rasitteita koskevaa sopimusta rikottaisiin myös, jos myyjä ei ennakoivasti ilmoittaisi viereisen kiinteistön käyttämästä tieoikeudesta, vaikka siitä olisikin todisteena kirjattu asiakirja – tämä muodostaisi oikeudellisesti julkistamattoman rasitteen, joka oikeuttaisi ostajan vahingonkorvaukseen myyjältä, joka olisi esittänyt muuta. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).
Yhteenvetona voidaan todeta, että takuukirjalla taataan kiinteistön hyvä omistusoikeus ja omistusoikeus kirjoituspäivänä. Jos käy ilmi, että omistusoikeus ja omistusoikeus eivät ole taattuja, ostajalla voi olla vaatimus takuuehtojen rikkomisesta. Jos sinulla on kysymyksiä takuukirjoista ja maan omistusoikeutta, rajoja ja rasitteita koskevista haasteista tai riidoista, ota yhteyttä Bernhard Law Firmiin osoitteessa www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
Katso myös American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (covenant of no encumbrances määrää, että maa on vapaa ja vapaa kaikista rasitteista tai muista rajoituksista, jotka vaikuttavat koko kiinteistön hallintaan); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (Covenant against encumbrances -lausekkeeseen sisältyvä ”rasite” on jokainen oikeus tai intressi maahan, joka voi jäädä kolmannelle osapuolelle ja joka vähentää maan arvoa, mutta on sopusoinnussa sen kanssa, että maksu siirtyy luovutuksen kautta); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (jossa katsottiin, että rasitteita vastaan tehtyä sopimusta oli rikottu, kun maata koski yhtiön oikeus nauttia öljy- ja asfalttioikeuksista 10 vuoden ajan).
