All Cash

Kiinteistömaailmassa käteinen on kuningas myyjälle. Vaikka se saattaa olla myyjän suosima tapa saada maksu kiinteistöstä, ostajalle on tiettyjä etuja ja haittoja.

Ostaminen käteisellä kiinteistösopimusta neuvoteltaessa tarkoittaa, että sulkemishetkellä ostajalla on sulkemisajankohtaan mennessä ehdottomia likvidejä varoja, jotka riittävät maksamaan kaikki kiinteistön ostamiseen liittyvät kustannukset, mukaan lukien myyntihinta ja sulkemiskustannukset.

Koska myyjät pitävät parempana käteistarjousta, jossa ei ole rahoitusehtoja, he todennäköisemmin hyväksyvät tällaisen tarjouksen kuin vastaavan tai jopa paremman tarjouksen joltakulta, jolla on rahoitusehtoja. Näin ollen ostaja, jolla on oikeasti käteistä rahaa, voi usein saada paremman tarjouksen kuin ostaja, joka luottaa lainanantajaan.

Monet ostajat kuitenkin luulevat, että he voivat muuttaa sopimusta myöhemmin, ja tekevät käteistarjouksen, mutta todellisuudessa he eivät pysty sulkemaan kauppaa omalla käteisvarallaan. He olettavat, että kun heidän rahoituksensa on hyväksytty, sopimus on helppo muuttaa käteisestä rahoitetuksi. Näin ei aina ole, ja ostajan on ymmärrettävä, että myyjällä ei ole velvollisuutta muuttaa sopimusehtoja.

On tapauksia, joissa ostajien käteistarjoukset on hyväksytty, vaikka heillä ei ollut käteistä rahaa, ja myyjät kieltäytyivät muuttamasta sopimusta. Näissä tapauksissa ostaja menetti käsirahansa, koska hän ei pystynyt noudattamaan kauppasopimuksen ehtoja. Tästä on opittava, että käteinen tarkoittaa käteistä, ei jotain muuta!

Käteisellä tehdyssä kaupantekotilanteessa ostajalle ilmoitetaan tarkka summa, joka hänen on tuotava kauppaan. Useimmissa tapauksissa nämä varat on tilitettävä sulkemisasiamiehelle tai siirrettävä pankilla tai varmennetulla sekillä. Jos siis olet mukana käteisostossa, varmista, että rahavarat on selvitetty ja käytettävissä ennen sulkemista, tai et pysty sulkemaan kauppaa.

Lue lisää kaikista käteistarjouksista verrattuna rahoitukseen Kiinteistösijoitusstrategia-osiossa.

Tavanomaiset asuntolainat

Valtion ja liittovaltion peruskirjoilla toimivia pankkeja ja luotto-osuuskuntia kutsutaan yleensä tavanomaisiksi lainanmyöntäjiksi, jotka myöntävät tavanomaisia asuntolainoja. Websterin sanakirjan mukaan tavanomainen tarkoittaa ”useimpien ihmisten käyttämä ja hyväksymä; tavanomainen tai perinteinen”. Sijoittajien kuntoutuslainat eivät ole kumpaakaan näistä asioista, sillä ne ovat usein epätavallisia ja hyvin erityisiä. Tavanomaisia lainoja on hyvin vaikea löytää kuntoutuskiinteistöille.

Vaikka tavanomaiset lainat ovat yleensä edullisimpia saatavilla olevia asuntolainoja, niiden saaminen kestää kauan, jopa sellaiselta tavanomaiselta lainanantajalta, jonka kanssa sinulla saattaa olla jo olemassa oleva suhde. Vaikka löytäisitkin harvinaisen tavanomaisen lainanantajan, joka on valmis tarjoamaan sijoittajille kuntoutuslainoja, lainaprosessin läpivienti voi kestää erittäin kauan. Useimmat myyjät, jotka myyvät taloa flippaajille, ovat valmiita myymään alempaan hintaan vastineeksi nopeasta sulkemisesta, ja monet eivät ole halukkaita odottamaan, että tavanomaisen lainanantajan hitaat rattaat kääntyvät.

Vaikka lainat tavanomaiselta lainanantajalta voivat olla edullisempia kuin laina yksityiseltä tai kovan rahan lainanantajalta, tavanomainen lainanantaja vaatii suuremman ennakkomaksun kiinteistöstä verrattuna tyypilliseen ei-tavanomaiseen kuntoutuslainanantajaan.

Useimmat tavanomaiset lainanantajat lainaavat vain prosenttiosuuden kiinteistön nykyisestä arvosta, kun taas useimmat kovan rahan ja yksityiset kuntoutuslainanantajat lainaavat vakuuskiinteistön korjatun arvon jälkeen.

Valtion vakuuttamat lainat

Valtion asuntohallinto (Federal Housing Administration, FHA) tarjoaa kuntoutusrahoitusta sijoittajille 203k-lainaohjelmansa kautta. Tämä ohjelma lainaa sekä ostohinta- että kuntoutusrahoitusta, mutta se on käytettävissä vain kuluttajille, jotka ostavat omistusasuntoja, ei sijoittajille.

Vaikka niillä on joitakin rajoituksia, FHA 203k -lainoja voidaan käyttää usean yksikön kiinteistöinvestointitilanteissa, kunhan lainanottaja aikoo asua yhdessä yksikössä. Tämä voi olla loistava tapa saada edullista rahoitusta tulokiinteistölle. Ostajien on myös pidettävä mielessä, että kun ostat 3-4 yksikön kiinteistön, FHA vaatii, että pidät vähintään kolmen kuukauden maksuvarauksen, joka sitoo jonkin verran käteistä. Ne vaativat myös, että 3-4 yksikön rakennuksen vuokrayksiköt ylläpitävät asuntolainaa yksinään. Sijoittajan, joka ottaa tällaisen kuntoutuslainan, on oltava valmis noudattamaan sääntöjä.

Vaihtoehtoinen ohjelma, jota Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) tarjoaa lainojaan sekä kuluttajille että sijoittajille HomePath-ohjelmansa kautta. HomePath-ohjelmaan liittyy kuitenkin muutamia rajoituksia.

• HomePath-ohjelmaa tarjotaan vain sijoittajille, jotka ostavat Fannie Maen omistamia asuntoja.
• Korjauskustannukset voivat olla enintään 35 % kiinteistön korjauksen jälkeisestä arvosta (After Repaired Value, ARV), eivätkä ne voi olla yhteensä yli 35 000 dollaria.

Niinpä HomePath-vaihtoehto on käytettävissä vain rajoitettuun valikoimaan kiinteistöjä, ja nämä kiinteistöt eivät voi vaatia laajoja korjauksia tai kalliita parannuksia. Ohjelma on suunniteltu ihmisille, jotka ostavat pankin omistamia, lyhyeksi myytyjä tai ahdinkoon joutuneita kiinteistöjä, jotka tarvitsevat lähinnä kosmeettisia korjauksia, joita talojen flippaajat eivät yleensä halua.

Omistajarahoitus

Omistajarahoitus tarkoittaa sitä, että kiinteistön myyjä ”lainaa” rahaa kiinteistön ostajalle, ottaa kiinnityksen myytyyn kiinteistöön ja saa maksun takaisin erissä osapuolten välisen sopimuksen ehtojen mukaisesti.

Myyjälle tämä edustaa hyvää tulovirtaa, jos hänellä on varaa siihen, että hän ei saa käteistä rahaa kiinteistön myyntiin kerralla. Ostajalle se on usein suotuisa järjestely, koska kauppa voidaan saattaa nopeasti päätökseen eikä myyjä yleensä peri lainanantajan veloittamia maksuja. Lisäksi omistajarahoitteiset kiinteistöt eivät vaadi arviota.

Ongelmana on kuitenkin se, että hyvin harvoilla myyjillä on riittävät resurssit löytää asunto ja ylläpitää elämäntyyliään ilman kiinteistön myynnistä saatavaa kertakorvausta. Lisäksi myyjät, joilla on resursseja, eivät välttämättä halua lainanantajana toimimisesta aiheutuvaa vaivaa ja riskiä.

Jos ostaja laiminlyö maksujen suorittamisen myyjälle, heidän on käytävä läpi oikeudellinen prosessi saadakseen kiinteistön takaisin haltuunsa, joka ei välttämättä ole sen arvoinen, mitä se oli, kun kiinteistö ensimmäisen kerran myytiin. Se ei myöskään välttämättä ole samassa kunnossa kuin silloin, kun se alun perin myytiin, mikä voi muodostua ongelmaksi, kun sitä yritetään myydä uudelleen.

Myyntirahoituksesta on etua sekä myyjälle että ostajalle, mutta haitat voivat monissa tapauksissa olla suuremmat kuin hyödyt. Yleensä hyvin harvat myyjät ovat halukkaita kantamaan lainaa.

Kovaa rahaa

Kovaa rahaa myöntävät lainanantajat eivät luota lainanottajan luottokelpoisuuteen. Sen sijaan he tarkastelevat kiinteistön arvoa. Lainanantaja haluaa varmistaa, että jos lainanottaja laiminlyö maksunsa, kiinteistössä on riittävästi omaa pääomaa velan takaisinmaksuun. Näin ollen kovan rahan lainanantaja lainaa yleensä vähemmän kuin tavanomainen lainanantaja (yleensä 50-60 prosenttia) kiinteistön arvosta.

Jos et pysty saamaan tavanomaista lainaa pankista tai asuntolainanvälittäjältä, voit hyötyä kovan rahan lainanantajan kanssa asioimisesta. Varmista ennen sitä, että ymmärrät lainaan liittyvät maksut ja kustannukset sekä lainaehdot. Usein kovan rahan lainanantaja on enemmän kuin iloinen voidessaan ulosmitata vakuudellisen omaisuuden, joka on arvokkaampi kuin sen velka.

Tyypillisesti kovan rahan lainanantajat eivät ole minkään valtion viraston sääntelemiä, eikä heillä tarvitse olla toimilupaa. On olemassa monia laillisia kovan rahan lainanantajia, mutta kuten monissa ammateissa, on myös joitakin vähemmän kuin rehellisiä kovan rahan lainanantajia. Varmista, että tiedät, kenen kanssa olet tekemisissä.

Kovan rahan lainanantajat eivät ole minkään valtion viraston sääntelemiä, eikä heillä tarvitse olla toimilupaa.

Private Money

Erityinen lainanantaja tarkastelee yleensä potentiaalista lainanottajaa ja vakuusomaisuutta käyttäen lainamaailman kolmea ”C:tä” – Luottokelpoisuutta, maksukykyä ja vakuuksia.

Tämä tarkoittaa, että yksityisen lainanantajan on kelpuutettava lainanottaja taloudellisesti tarkastelemalla lainanottajan luottotietohistoriaa, jotta voidaan arvioida lainanottajan tottumuksia velkojien maksamisessa. Mitä paremmat luottopisteet, sitä valmiimpi yksityinen lainanantaja on myöntämään lainan. Yksityinen lainanantaja tarkastelee myös lainanottajan tuloja ja kassavirtaa määrittääkseen lainanottajan kyvyn maksaa harkittu laina.

Opi, miten DTI-suhde lasketaan.

Vaikka kovan rahan lainanantaja pitää vakuutta ensisijaisena takaisinmaksun lähteenä, yksityinen lainanantaja myöntää lainoja, joiden se odottaa lainanottajan maksavan, ja vakuudet toimivat vain takaisinmaksun varasuunnitelmana, jos jotain tapahtuu odottamattomasti ja lainanottaja ei maksa takaisin. Näin ollen yksityinen kuntoutuslainanantaja voi olla valmis lainaamaan hankkeisiin suuremman summan kuin muut lainanantajat, koska he voivat luottaa enemmän siihen, että se maksetaan takaisin.

Sijoittajille suunnatut yksityisen rahan kuntoutuslainat ovat varmasti kalliimpia kuin tavanomaiset lainat, koska niihin liittyy paljon enemmän riskejä ja aikaa. Yksityisillä lainanantajilla voi kuitenkin olla enemmän joustavuutta räätälöidä lainansa lainanottajan tarpeisiin kuin tavanomaisilla lainoilla. Lisäksi yksityiset lainanantajat pystyvät sulkemaan lainat nopeammin, jolloin kunnostajat voivat napata hyviä tarjouksia, kun ne tulevat markkinoille.

Kuten kovan rahan lainanantajat, yksityiset lainanantajat eivät yleensä ole säänneltyjä tai lisensoituja, joten lainanottajan on jälleen tehtävä kotiläksynsä tietääkseen, kenen kanssa hän on tekemisissä.

Minkä ikinä valitsemasi rahoitusmenetelmän tahansa valitsetkin, kehotamme sinua käyttämään talojemme flippausliiketoiminnan liiketoimintasuunnitelmamallia, jonka avulla voit organisoida taloutesi. Kolmannessa osiossa esitetty rahoitusstrategia varmistaa, että saat rahat kohdalleen seuraavassa flipissäsi.

Lue lisää yksityisen lainanantajan ja pankin asuntolainan erosta.