Ongelmia talon ostamisessa

Haluat ostaa talon. Mutta vaikka kuinka laskisit numeroita, sinulla ei vain ole käteistä käteen. Eikä välttämättä vähään aikaan.

Se on aika yleinen tarina. Itse asiassa yli puolet potentiaalisista ostajista, jotka säästävät asuntoa varten, sanoo olevansa ”jäljessä siitä, missä he haluaisivat olla”.

Mutta mitä jos voisit ostaa talon tänä vuonna säästämättä penniäkään enempää?

Mitä vielä parempaa, mitä jos voisit ostaa talon vain vähän tai ei lainkaan rahaa omasta taskustasi?

Se kuulostaa hullulta – mutta jos pelaat korttisi oikein, se on täysin mahdollista. Näytämme sinulle miten.

Tarkista uusi korkosi (24.3.2021)

Miten voit ostaa talon vähän tai ei lainkaan rahaa omasta taskusta

Ota itsesi luovaksi ja säästä tuhansia asuntosi ostossa

Hyvää asuntolainassa? Voit ostaa neljännesmiljoonan dollarin arvoisen talon ja maksaa vain muutaman tuhannen etukäteen.

Mutta kaikilla ei ole muutamaa tuhatta dollaria käsillä. Ja kun alkukustannukset kasvavat, ne voivat alkaa tuntua ylivoimaisilta.

On kolme suurta kuluerää, jotka sinun on katettava ennen kuin muutat uuteen kotiisi.

• käsiraha: yleensä 0-20 % asunnon hinnasta
• vakuusraha: yleensä 2-7 % asunnon hinnasta (menee lopulta sulkemiskustannuksiin)
• sulkemiskustannukset: yleensä 2-5 % asunnon hinnasta

Ymmärtääksesi, miten nämä kustannukset summautuvat, ota yksi esimerkki. Kutsumme heitä nimellä ”ostaja 1”:

Ostaja 1
Kodin hinta:
Escrow-rahaa	Out of pocket	5000 dollaria (sovelletaan sulkemiskustannuksiin)
Asiakasmaksu	Out of pocket (FHA-laina)	81750000 dollaria (3.5 %)
Closing costs	Out of pocket	$7 680
Kokonaiskustannukset etukäteen: $16 430

Omistaja 1 meni suoraviivaista tietä. Hän kattoi käsirahan, vakuusrahan ja sulkemiskustannukset omasta pussistaan etsimättä mitään vaihtoehtoisia reittejä. Kaiken kaikkiaan he käyttivät yli 16 000 dollaria päästäkseen taloonsa.

Katsotaan nyt toista esimerkkiä, jota kutsutaan nimellä ”ostaja 2”:

Ostaja 2
Talon hinta:			Lahja vanhemmilta	500 dollaria, miinus $500 lahja = $0
Esimaksu	0% käsiraha (USDA-laina)	$0
Sulkeutumiskulut	Myyjän luotto + lainanantajan luotto	$7,680, jotka katetaan luotoilla = $0
Kokonaiskustannukset etukäteen: $0

Ostaja 2 oli luova. Käyttämällä jäljempänä käsittelemiemme strategioiden yhdistelmää he pystyivät neuvottelemaan ostoksensa niin, että se maksoi 0 dollaria omasta pussista.

Kustannusten laskeminen nollaan vaatii tietysti hieman ylimääräistä tutkimusta ja vaivannäköä etupäässä.

Mutta jos se säästää jotain lähes 16 000 dollaria, se on luultavasti muutaman puhelinsoiton arvoista. Näin kannattaa toimia.

Tarkista kelpoisuutesi edulliseen asuntolainakorkoon. Aloita täältä (24.3.2021)

Löydä asuntolaina ilman käsirahaa tai hae käsiraha-avustusta

Esiraha on luultavasti suurin huolenaiheesi; se on yleensä suurin menoerä, kun ostat asunnon.

Freddie Macin hiljattain tekemän kyselyn mukaan lähes yksi kolmesta ihmisestä uskoo edelleen, että asunnon ostamiseen vaadittava käsiraha on vähintään 20 prosenttia. Kun kyseessä on 250 000 dollarin asunto, 20 prosentin käsiraha vastaa 50 000 dollaria.

Onneksi 20 prosentin käsiraha ei ole lähes koskaan välttämätön. Itse asiassa on olemassa tapoja saada asuntolaina ja maksaa 0 % etukäteen, mm:

• USDA-lainat
• VA-lainat
• Asiakasmaksun tukiohjelmat
• Lahjan käyttäminen käsirahan maksamiseen

USDA-lainat

USDA-lainat, jotka ovat Yhdysvaltain maatalousministeriön tukemia, eivät vaadi käsirahaa. Ne ovat myös joustavia luottovaatimusten suhteen.

Voidakseen saada USDA-lainaa asunnon on sijaittava kelpoisuusehdot täyttävällä, harvaan asutulla alueella. Mutta ne eivät ole vain maatiloja tai taloja keskellä ei-mitään.

Itse asiassa 97 prosenttia Yhdysvalloista on USDA-lainan aluetta, joten tukikelpoisia koteja löytyy usein aivan suurten metropolialueiden liepeiltä.

Tarkista, oletko oikeutettu USDA-lainaan. Aloita tästä (24.3.2021)

VA-lainat

Kuten USDA-lainat, VA-lainatkin vaativat 0 % käsirahaa ja niillä on erittäin väljät luottovaatimukset.

Jopa parempi, ne eivät vaadi yksityistä kiinnitysvakuutusta. Joten vaikka rahoittaisit 100 % kodista, sinun ei tarvitse maksaa PMI:tä.

Voidaksesi saada VA-lainan sinun on oltava Yhdysvaltain armeijan aktiivinen tai entinen jäsen tai armeijan puoliso. Katso VA:n erityisvaatimukset täältä.

Tarkista kelpoisuutesi VA-lainaan. Aloita tästä (24.3.2021)

Asiamaksutukiohjelmat

Asiamaksutuki (DPA) on yksi asuntokaupan parhaiten varjelluista salaisuuksista. Näitä ohjelmia tarjotaan osavaltio- tai paikallistasolla, ja ne tarjoavat apua pienituloisille asunnonostajille – erityisesti ensimmäistä kertaa asunnon ostajille.

Jos olet oikeutettu DPA-ohjelmaan, voit saada matalakorkoisen lainan tai avustuksen (jep, ilmaista rahaa) käsirahan maksamiseen. Keskimäärin DPA auttaa lainanottajia noin 6 000 dollarilla sulkemishetkellä.

Lahjan käyttäminen käsirahan maksamiseen

Muut lainatyypit, kuten FHA- ja tavanomaiset lainat, edellyttävät käsirahaa. Ostajalla on kuitenkin mahdollisuus kattaa se käteislahjalla.

Lahja käsirahaksi voi tulla perheenjäseniltä, hyväntekeväisyysjärjestöiltä tai muusta pätevästä lähteestä.

Tarvitaan vain lahjakirje ja todiste lahjan antajan riittävistä varoista. Lainanantajasi auttaa sinua paperityössä.

Neuvottele käsirahasta

Kun käsiraha on saatu pois tieltä, seuraava suuri menoeräsi on käsiraha.

Korvausraha on lähinnä suuri käteistalletus, jolla osoitat myyjälle, että olet tosissasi talon ostamisessa. Se maksetaan yleensä parin päivän kuluessa siitä, kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen.

Todennäköisesti vakuusraha laitetaan sulkemiskuluihisi – joten se ei ole vain hukkaan heitettyä rahaa. Mutta silti, kun vakuusmaksu on keskimäärin 2-7 % myyntihinnasta, se voi olla paljon kerralla maksettavaksi.

• Kysy kiinteistönvälittäjältäsi ja myyjältäsi mahdollisimman pientä vakuusrahaa, jotta saat tarjouksesi hyväksytyksi

Toisin kuin käsirahaa, ”vakuusraha-apua” ei ole olemassa. Tämän kustannuksen alentamiseksi sinun on luotettava muiden kauppaan osallistuvien hyväntahtoisuuteen.

Aloita kysymällä kiinteistönvälittäjältäsi, mitä hän suosittelisi vakuusrahaksi. Määrät perustuvat asuntojen hintoihin, kilpailuun ja paikallisiin tapoihin, joten välittäjälläsi on hyvä käsitys kohtuullisesta hinnasta.

Työstä sitten myyjän kanssa vakuusrahan alentamiseksi pisteeseen, joka sopii teille molemmille. Jos myyjä on motivoitunut tai talo on remonttikohde, saatatte saada kustannukset laskemaan vain muutamaan sataan dollariin.

Tämä ei tietenkään toimi kaikkialla – varsinkaan kuumilla markkinoilla. Mutta jos et kysy, et koskaan saa tietää, mitä olisit voinut säästää.

Kysy myyjältä ja lainanantajalta apua sulkemiskustannuksiin

Sulkemiskustannukset. Talon ostoa suunnittelevat ihmiset jättävät ne usein huomiotta – ehkä siksi, että ne ovat itse asiassa kokoelma pienempiä maksuja. Mutta nämä maksut kasvavat.

Sulkeutumiskustannukset kattavat työn ja käsittelyn, joka tapahtuu asuntolainanantajallasi.

Samanaikaisesti joudut maksamaan myös niin sanottuja ”ennakkomaksuja”, joihin kuuluvat yleensä noin vuosi etukäteen maksetut verot ja kotivakuutukset. Tällä suojataan kotia ja lainanantajaa.

Tässä on esimerkiksi, miltä sulkemiskustannukset ja ennakkomaksut voivat näyttää 250 000 dollarin USDA-kotilainassa:

• Lainan myöntäminen:
• Lainanmyöntäjän allekirjoitus tai käsittely: $500
• Escrow-palkkiot (yritys, joka pitää vakuusrahaa): $600
• Title fee: $700
• Appraisal: $500
• Credit report: $30
• Document preparation fees: $100
• Ennakkoon maksetut verot: $2,000 ($250/vko x 8 kk)
• Ennakkoon maksettu kotivakuutus: $750 ($50/vko x 15 kk)
• Sulkeutumiskustannukset ja ennakkoon maksetut erät yhteensä: $7,680

Muista, että tämä skenaario koskee USDA-lainaa nollaprosenttisella käsirahalla. Ja silti, kun talon käsiraha on 0 dollaria, ostajan on vielä maksettava lähes 8 000 dollaria maksuja, ennen kuin kauppa on tehty.

Miten voit siis välttää maksamasta 1-5 prosenttia kauppahinnasta sulkemiskuluina ja ennakkomaksuina?

• Käytä käsiraha-avustusta sulkemiskustannusten kattamiseen
• Hae myyjän luottoa sulkemiskustannusten kattamiseen
• Hae lainanantajan luottoa sulkemiskustannusten kattamiseen

Ilmoittaudu käsiraha-avustukseen ja sulkemiskustannusten kattamiseen

Mainitsimme käsiraha-avustuksen aiemmin. Tämä raha tulee lainan tai avustuksen muodossa valtiolta tai hyväntekeväisyysjärjestöiltä.

Mitä emme maininneet, on se, että DPA:ta voidaan käyttää myös sulkemiskustannusten maksamiseen – ei vain käsirahan maksamiseen.

Apu ei todennäköisesti kata molempia kuluja kokonaan, mutta se voi tehdä suuren loven. Yhdistämällä DPA:n myyjän tai lainanantajan hyvityksiin saatat saada sulkemiskustannukset nollaan dollariin.

Myyjän hyvitykset

Usko tai älä, on mahdollista saada myyjä maksamaan sulkemiskustannukset. Tämä onnistuu siten, että asiamiehesi pyytää heiltä ”myyjän luottoa”.

Periaatteessa myyjäsi palauttaa osan kauppahinnasta (vaikkapa 5 000 dollaria) sulkemiskulujen kattamiseksi.

Jos myyjä ei suostu taipumaan nykyiseen pyyntihintaan, voit yrittää tarjota korkeampaa ostohintaa, jonka erotuksen saat takaisin.

Voisit esimerkiksi tarjota 255 000 dollaria 250 000 dollarin sijasta – ja saada hieman suuremman lainan siihen sopeutumiseksi. Myyjä käyttää sitten ylimääräiset 5 000 dollaria sinun sulkemiskustannuksiisi.

Paras tapa saada myyjähyvityksiä? Etsi korjauskuntoinen koti tai sellainen, joka on ollut markkinoilla jo jonkin aikaa eikä ole saanut yhtään tarjousta. Myyjät auttavat todennäköisimmin sulkemiskuluissasi, jos he ovat innokkaita tekemään kaupat.

Lainanantajan luotot

Lainanantajan luotot ovat hieman erilaisia kuin myyjän luotot. Ne voivat auttaa poistamaan sulkemiskustannukset ja lainanantajan maksut – mutta eivät ilmaiseksi.

Lainanantajahyvitys nostaa korkoasi alentaakseen alkukustannuksia. Maksat siis tavallaan edelleen sulkemiskustannukset, mutta ne on vain jaettu laina-aikana.

Esim: Tarjottu korkosi voi olla 4 %. Valitset 4,25 %:n koron, ja vastineeksi lainanantaja antaa sinulle 3 750 dollarin luoton (1,5 % 250 000 dollarin lainasummasta). Tämä vähentää sulkemiskustannukset 1180 dollariin.

Lainanantajan hyvitys ei yleensä kata koko lopetuskuluja, mutta se voi auttaa paljon.

Jos pääsit tänne asti, onnittelut! Sinulla on nyt takataskussasi noin seitsemän strategiaa, joiden avulla voit eliminoida uuden kotisi omakustannusmenot.

Seuraava askeleesi on aloittaa tutkiminen ja soittaminen. Tarkista kelpoisuutesi no-down-payment-lainoihin ja käsiraha-avustuksiin. Pyydä kiinteistönvälittäjääsi auttamaan vakuusrahan neuvottelemisessa. Keskustele lainanantajan ja myyjän kanssa luottojen myöntämisestä sulkemiskustannusten vähentämiseksi.

Äläkä unohda vertailla useiden lainanantajien korkoja ja kustannuksia ennen asuntolainan valintaa. Se on varmin tapa säästää lyhyen ja pitkän aikavälin kustannuksissa.

Aloita asunnonhakusi henkilökohtaisella asuntolainan korolla. Aloita tästä (Mar 24th, 2021)