Kiinteistöt ovat dynaamista liiketoimintaa. Monet trendit muuttuvat jatkuvasti, joten sijoittajien on oltava ajan tasalla sijoituksiinsa vaikuttavista tekijöistä. Siksi on ratkaisevan tärkeää olla tietoinen kiinteistösyklistä ja omasta asemastasi siinä. Lue tästä, miten voit hyödyntää kiinteistömarkkinoita kiinteistösyklin vaiheesta riippumatta.

Vaihe 1: Laajentuminen

Kiinteistösyklin laajenemisvaihe on aika, jolloin sijoittajat voivat tehdä eniten voittoa. Vuokrausasteet ovat korkeat ja tyhjät tilat täytetään nopeammin kuin koskaan. Vuokrat ovat korkeita ja usein myös nousussa. Tämän lisäksi uusia kiinteistökohteita ilmestyy vasemmalle ja oikealle, juuri sopivasti kiinteistöjen suuren kysynnän tyydyttämiseksi. Tämä on harvinaista aikaa, jolloin asuntojen hinnat ovat huipussaan ja asuntojen myynti nousee huippuunsa.

Tämä on tyypillisesti seurausta Yhdysvaltojen makrotaloudellisista suuntauksista. Työttömyysasteet ovat tyypillisesti alhaisia tämän vaiheen aikana, mikä on ajava tekijä, joka johtaa kiinteistöjen suurempaan kysyntään. Bruttokansantuote on kasvussa, mikä tarkoittaa, että ihmisillä on enemmän käytettävissä olevia tuloja, jolloin he valitsevat kalliimpia kiinteistöjä tai ovat halukkaita ottamaan korkeampia vuokria.

Tietävät kiinteistösijoittajat eivät voi jättää käyttämättä laajenemisvaiheen aikana tarjottuja valtavia tilaisuuksia, joita tyypillisesti luonnehditaan asuntobuumiksi.

Yksi harkittavaksi tuleva asia on vuokrankorotuksen asettaminen olemassa olevaan vuokrakiinteistöösi tai olemassa oleviin vuokrakiinteistöihisi. Ole kuitenkin varovainen; vuokran korottaminen liian paljon tai liian nopeasti vaikuttaa erittäin kielteisesti vuokrausasteeseen. Vuokraa kannattaa yleensä korottaa talouden yleisen kehityksen tai alueesi keskimääräisen vuokrankorotuksen mukaisesti. Vuokrien hinnat nousevat vähitellen koko taloudessa, ja sinun on varmistettava, että pysyt perässä.

Related:

Laajentumisvaihe on myös loistava aika ostaa ja myydä kiinteistöjä. Kaikissa kiinteistösyklin vaiheissa on löydettävissä alennuskiinteistöjä. Ahdinkokiinteistöjä voidaan ostaa, kunnostaa ja jälleenmyydä valtavilla palkkioilla tämän vaiheen aikana. Muuten voi olla myös viisas ajatus vuokrata kunnostettu kiinteistö, kun kunnostustyöt on saatu päätökseen. Suuri kysyntä tarkoittaa, että vuokra-asuntosi ei ole tyhjillään liian kauan, ja keskimääräistä korkeampi vuokra voi tarkoittaa, että katat kulusi tavallista nopeammin. Varmista kuitenkin, että suoritat laskelmat ja varmistat, etteivät päivityskustannukset vaikuta kielteisesti sijoitetun pääoman tuottoon. Mashvisorin tarjoaman kaltainen kehittynyt kiinteistösijoituslaskuri on tässä tilanteessa taivaan lahja, sillä sen avulla voit nopeasti laskea sijoituksesi tuoton sen jälkeen, kun korjauskustannukset on katettu.

Vaihe #2: Hyper-tarjonta

Monien hedelmällisten laajentumisvaiheen vuosien jälkeen hyper-tarjontavaihe on ensimmäinen taantuman airut asuntomarkkinoilla. Kiinteistöjen kysyntä ja tarjonta, jotka aiemmin olivat tasapainossa, alkavat hiljalleen kallistua ylitarjontaan. Vastatakseen laajentumisvaiheessa vallinneeseen kiinteistöjen kysyntään monet rakennuttajat kiirehtivät rakentamaan uusia kiinteistöjä ja hyödyntämään asuntojen tarvetta. Tämän seurauksena kaupungit ovat täynnä uusia asuntoja, mutta asuntojen kysyntä ei riitä täyttämään niitä. Tämä ei todellakaan ole myyjän markkinat.

Kiinteistösijoittajilla on vielä monia oikeita liikkeitä tehtävänä. Vuokrien kasvu saattaa hidastua tai jopa alkaa laskea tässä vaiheessa. Siksi, jos olet jo löytänyt luotettavia vuokralaisia, on ratkaisevan tärkeää, että lukitset heidät pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Näin varmistat, että voit säilyttää tulotasosi riippumatta ympäröivien kiinteistömarkkinoiden kehityksestä – erityisesti mahdollisesti alkavasta talouden taantumasta.

Koska kilpailu vuokralaisista on kovaa kiinteistösyklin tässä vaiheessa, tyhjien kiinteistöjen ostamisesta tulee paljon riskialttiimpaa. Vuokrakiinteistösi ei välttämättä houkuttele vuokralaisia useisiin kuukausiin, mikä kaikki on menetettyjä tuloja. Siksi on hyvä ajatus löytää varattuja kiinteistöjä, joissa kassavirtasi on taattu.

Suhteessa: How to Sell a House in a Buyer’s Market

Vaihe #3: Taantuma

Koska kiinteistöalan suhdanteet ovat syklisiä, taantumat ovat väistämättömiä. Vaikka tämä kiinteistösyklin vaihe näyttää kaukaa katsottuna ankealta, sijoittajilla on käytettävissään vaihtoehtoja, joiden avulla he voivat tehdä valtavia voittoja myöhemmässä vaiheessa.

Tyhjäkäyntimäärät ovat korkeat kiinteistösyklin tämän vaiheen aikana, ja vuokrien hinnat todennäköisesti laskevat. Siksi on ratkaisevan tärkeää, että luot vahvat vuokrasopimukset hypertarjontavaiheen aikana. Tällainen ennakoiva ajattelu voi auttaa pitkälle kassavirtasi säilyttämisessä kiinteistösyklin taantumavaiheen aikana.

Kun asuntojen tarjonta on suurta ja kysyntä vähäistä, kiinteistösyklin taantumavaihe suosii ehdottomasti ostajia asuntojen hintojen laskiessa. Näillä ostajan markkinoilla voi olla hankalaa liikkua, mutta oikein pelaaminen voi olla valtavan hyödyllistä.

Jos ei ole aivan pakko, on suositeltavaa, ettet myy sijoitusasuntoja tänä aikana. Sijoituksesi tuotto on alhaisempi kuin muissa kiinteistöalan suhdannevaiheissa – ja tämä jos edes onnistut löytämään ostajan.

Kääntäen sijoitusasunnon ostaminen voi olla hyvä ajatus tällä hetkellä. Voit napata joitakin upeita kiinteistöjä edulliseen hintaan ja myydä ne myöhemmin eteenpäin valtavin palkinnoin. Ulosmittaukset lisääntyvät tässä vaiheessa, mikä tarkoittaa, että tämän kiinteistömarkkinasyklin aikana voit löytää monia laadukkaita ahdingossa olevia kiinteistöjä.

Tietäen hyvin, että kiinteistömarkkinat ovat sykliset, voit olla varma siitä, että taantuma päättyy. Kun elpymis- tai laajentumisvaiheeseen palataan, edulliset kiinteistöt nousevat huomattavasti arvossaan. Jos sinulla on mahdollisuus ostaa ja pitää kiinteistöjä, taantumavaihe on täydellinen aika toteuttaa strategiaasi. Kiinteistöjen ostaminen ja hallussapito on paras kiinteistösijoitusstrategia taantuman aikana.

Related: Mihin sijoittaa taantuman aikana? Kiinteistöt

Vaihe #4: Elpyminen

Epymisvaihe ei ole yhtä helppo havaita kuin muut. Arkielämä ei näytä juurikaan erilaiselta, mutta makrotaloudelliset luvut ovat nousussa. Avoimet työpaikat ovat edelleen korkeat – mutta vähenevät. Vuokrat ovat edelleen alhaiset – mutta nousevat. Indikaattorit viittaavat kohti taantuman loppua ja lähestymistä kohti kiinteistösyklin hedelmällistä laajentumisvaihetta.

Kuten taantuman aikana, myös nyt on vielä paljon edullisia kiinteistöjä löydettävissä. Jos sinulla ei ole likviditeettiä pitää kiinteistöjä pitkään, voi itse asiassa olla järkevää löytää myytäviä sijoituskiinteistöjä elpymisvaiheessa eikä taantuman aikana. Se voi olla hieman kalliimpaa, mutta kun laajeneminen on aivan nurkan takana, sijoituskiinteistösi voidaan myydä uudelleen paljon nopeammin.

Missä olemme kiinteistösyklissä vuonna 2020?

On vaikea hahmottaa, miten Yhdysvaltain asuntomarkkinat 2020 kehittyvät. Toisaalta indikaattorit viittaavat laajenemisvaiheeseen, sillä asuntojen hinnat ovat nousseet useimmissa Yhdysvaltojen kaupungeissa. Kysyntä kasvaa tarjontaa nopeammin, ja asuntojen hintojen nousupaine on jatkunut voimakkaana jo jonkin aikaa. Hintojen nousuun on vastattu vahvalla kiinteistöjen myynnillä ja kaiken kaikkiaan positiivisilla indikaattoreilla.

COVID-19:n leviäminen voi kuitenkin muuttaa tätä kehityskulkua. Monet ovat alkaneet spekuloida asuntomarkkinoiden mahdollisen romahduksen mahdollisuudella, mutta vaikutuksen laajuutta ei vielä tiedetä.

Bottom Line

Olitpa sitten missä kiinteistösyklin vaiheessa tahansa, fiksuilla sijoittajilla on lukuisia vaihtoehtoja tuottojensa maksimoimiseksi. Kiinteistösijoitusstrategioiden tulisi olla erilaisia jokaisessa neljässä vaiheessa, jotta kunkin vaiheen ainutlaatuisia mahdollisuuksia voidaan hyödyntää täysimääräisesti ja kunkin vaiheen ainutlaatuisia haasteita lieventää.