Muutosten tuulet puhaltavat vuonna 2020 voimakkaammin kuin koskaan aiemmin senioriasumisen alalla.

Joka vuosi baby boomer -kysynnän aalto lähestyy, mikä houkuttelee enemmän pääomaa ja monipuolisempia kykyjä senioriasumiseen. Vuonna 2020 alan aloittaneilla edelläkävijäyrityksillä voi edelleen olla etulyöntiasema kovalla työllä hankitun asiantuntemuksensa ansiosta, mutta ne joutuvat koetukselle uusien ja häiritsevien tulokkaiden toimesta, jotka keskittyvät seuraavan sukupolven tuotteen tarjoamiseen. Lisäksi talouden yllä leijuu kysymysmerkkejä, ja kilpajuoksu aktiivisten aikuisten ja keskisuurten markkinoiden sektorilla tarjolla olevasta merkittävästä markkinaosuudesta käydään.

Koottaessa seuraavia ennusteita ja tärkeimpiä kehityssuuntia vuodelle 2020 kävi selväksi, että toimialan kohtaamien riskien ja haasteiden lista on pitkä, mutta sen vastapainona on yhtä lailla vankka joukko mahdollisuuksia. Vaikeuksissa olevien palveluntarjoajien on ryhdyttävä kiireellisiin toimiin tai ne jäävät yhä enemmän jälkeen niistä, jotka ottavat laskelmoituja riskejä menestyäkseen senioriasumisen uuden vuosikymmenen kynnyksellä.

Disruptiivinen toimija varoittaa alaa

Amazonin ja Applen kaltaiset teknologiajätit ovat tehneet siirtymiä vanhusten terveydenhuoltoon, ja ne voivat lopulta häiritä senioriasumista – kuten useat alan johtajat ovat varoittaneet. Ja viime vuonna Redditin toinen perustaja Alexis Ohanian – joka nykyään johtaa pääomasijoitusyhtiötä – ennusti, että senioriasumiseen on tulossa vuosikymmenen ”suurten muutosten” vuosikymmen, ja hän ennakoi häiritsevän, teknologiapainotteisen senioribrändin nousua.

Vuonna 2020 häirinnän uhkataso nousee. Odota itse asiassa, että paikalle räjähtää startup-yritys, jolla on merkittävää riskipääomarahoitusta ja innovatiivinen malli, joka saa vakiintuneet toimijat vapisemaan.

Tämä skenaario toistui useita vuosia sitten kotihoidon alalla, kun Honor keräsi 20 miljoonaa dollaria. Vaikka Honor ei olekaan mullistanut kotihoitoa, kuten jotkut pelkäsivät, sen ilmaantuminen pakotti vanhat toimijat tarkastelemaan liiketoimintaansa uuden linssin läpi. Jos haluat saada käsityksen siitä, miltä vanhusten asumisen disruptori voisi näyttää, mieti, mitä The Embassies of Good Living yrittää rakentaa.

Itsenäinen asuminen alkaa näyttää vanhentuneelta

Itsenäisen asumisen käyttöaste on kestänyt viime vuosina paremmin kuin autetun asumisen, mikä on herättänyt voimakasta sijoittajien kiinnostusta. Vuosi 2020 herättää kuitenkin vaikeita kysymyksiä tästä jatkumon osasta.

Keväällä 2018 alan asiantuntijat viittasivat kasvavaan kiinnostukseen aktiivisia aikuisia kohtaan mahdollisena uhkana itsenäiselle asumiselle. Koska itsenäisen asumisen akuuttius on noussut, nykypäivän aktiivisen aikuisen asukas muistuttaa vuosikymmenen takaista IL-asukasta, NIC:n Lana Peck totesi.

Vuoden 2019 aikana aktiivisten aikuisten sektorista tuli punainen vaate. Kesän 2019 CBRE-tutkimus osoitti, että sijoittajien kiinnostus IL:ää kohtaan laski vuositasolla verrattuna aktiivisten aikuisten kiinnostuksen huomattavaan nousuun. Samaan aikaan aktiivisten aikuisten vuokrakiinteistöjen kasvua ajavat suuret rahat Carlyle Groupin ja muiden yksityisten pääomasijoittajien ja REIT-yhtiöiden kaltaisilta tahoilta.

Vuonna 2020 aktiivinen aikuisvuokraus jatkuu edelleen, ja on-demand- ja keikkatalouden palvelut sekä uudet teknologiat tekevät tästä toimintamallista entistä elinkelpoisemman tulevina vuosina.

Jotkut aktiivisten aikuisten toimijat väittävät, etteivät ne kilpaile suoraan itsenäisen asumisen kanssa, mutta odottavat, että kehittäjät, sijoittajat ja operaattorit kyseenalaistavat IL-yhteisöjen arvolupauksen, sillä niiden työvoima- ja ruokailukustannukset ovat korkeammat ja oleskelun kesto lyhyempi kuin aktiivisten aikuisten yhteisöillä, mutta niiltä puuttuu tarvelähtöinen kysyntä ja avustetun asumisen taantumankestävyys.

Sen sanottuaan itsenäinen asuminen ei horju yhdessä yössä. Se on vankka ala, ja NIC:n tietojen mukaan vuosina 2017-2018 avautuu noin 11 000 uutta yksikköä. Silti horisontissa on jo haasteita. Syyskuussa 2019 alkuvuokra-alennukset IL:ssä olivat keskimäärin korkeimmalla tasollaan sen jälkeen, kun NIC alkoi raportoida näitä tietoja vuonna 2015.

DoorDash-ruokailun aikakausi alkaa

Boomarit, millenniaalit ja Z-sukupolvi eivät ehkä ole kovinkaan monesta samaa mieltä, mutta he kaikki rakastavat DoorDashia. Morning Consultin uuden analyysin mukaan ruoanjakelupalvelu oli kaikkien kolmen sukupolven keskuudessa nopeimmin kasvava brändi vuonna 2019. Kaksi muuta ruoanjakelupalvelua – Postmates ja Uber Eats – pääsivät myös kymmenen nopeimmin kasvavan brändin joukkoon boomareiden keskuudessa.

Kun yhä useammat kaikenikäiset omaksuvat mahdollisuuden saada ruokaa toimitettua muutamalla nopealla napautuksella puhelimella, senioriasuntoyhteisöt kamppailevat ruokatyöntekijöidensä palkkaamisesta ja pitämisestä. Puhumattakaan siitä, että ruokailu on tyypillisesti kustannuskeskus, ja toimintakatteisiin kohdistuu suuria paineita työvoimakustannusten noustessa.

Odota siis, että yhä useammat senioriasuntojen tarjoajat ryhtyvät strategisemmin karsimaan talon sisäistä ruokailua ja täydentämään sitä toimituspalveluilla. Ne saattavat alkaa solmia kumppanuuksia DoorDashin ja sen kilpailijoiden kanssa samaan tapaan kuin nykyiset kumppanuudet kyytipalveluyritysten kanssa asukkaiden kuljetusta varten. Yhä useammat yhteisöt tekevät yhteistyötä Shefin kaltaisten toimituspalvelujen kanssa, jotka käyttävät ”haamukeittiöitä”. Nämä ovat kaupallisia keittiöitä, joihin ei ole liitetty ravintolaa ja joita käytetään vain ruoan valmistamiseen toimitusta varten.

Omistajien ja operaattoreiden väliset jännitteet kasvavat

Senioriasuntojen omistajien ja operaattoreiden välinen puhdas ero on harvinaistumassa. Tämä saattaa olla alalle pitkällä aikavälillä myönteistä, mutta vuonna 2020 se johtaa jännitteiden kasvuun.

Kiinteistösijoitusyhtiöt (REIT) ovat siirtyneet tasaisesti pois kolminkertaisista vuokrasopimuksista RIDEA:n hyväksi. Huolimatta REIT-yhtiöiden vakuutuksista, joiden mukaan triple-net on edelleen elinkelpoinen rahoitusrakenne, vuokrasopimusten odotetaan harvinaistuvan – sekä operaattorit että omistajat ovat nähneet, mitä tapahtuu, kun markkinapaineet lisäävät käyttökustannuksia ja tukahduttavat korkoja, vaikka vuotuiset vuokrankorotukset iskevät.

REIT:ien lisäksi yksityiset omistajaryhmät, kuten Bridge, ja julkiset yritykset, kuten Invesque, ovat ryhtyneet ostamaan operoivia yhtiöitä. Omistamalla operaattorin nämä omistajaryhmät saavat tietoa parhaista käytännöistä, joita ne voivat sitten levittää koko salkkuunsa, myös kolmannen osapuolen operaattoreiden alaisuudessa oleviin yhteisöihin.

Odotettavissa on, että yhä useammat omistajat solmivat yhteisyrityksiä operaattoreiden kanssa tai hankkivat ne kokonaan vuonna 2020 ja hallinnoivat salkkujaan paljon aktiivisemmin kuin aiemmin. Jotkut omistajat ja operaattorit pelaavat hyvin yhteen, toiset taas kamppailevat, kun etulinjassa toimivat tiimit paheksuvat tiukempia ja käytännönläheisempiä omistajia – tai niitä haittaavat ne.

Talouden taantuma saa operaattorit lamaantumaan

Vuoteen 2016 lähdettäessä kyselytutkimus osoitti, että suhteellisen harvat alan ammattilaiset uskoivat, että vakava ylitarjontaongelma oli lähellä. Jopa silloin, kun ylitarjonnan olemassaolo kävi selväksi, monet aliarvioivat edelleen sen vaikutuksia. Vielä toukokuussa 2019 yksi alan kokenut johtaja – Senior Living Communitiesin Donald Thompson – varoitti: ”En usko, että tämä ylirakentaminen poistuu niin nopeasti kuin ihmiset luulevat.” Hän näyttää olleen kaukokatseinen, sillä Ventas on jo tarkistanut vuoden 2020 odotuksiaan uuteen tarjontaan liittyvien odottamattomien hinnoittelupaineiden vuoksi.

Samankaltainen tarina saattaa olla muotoutumassa taantuman ympärille. Vuonna 2018 SHN:n varatoimitusjohtaja George Yedinak varoitti mahdollisesta vuoden 2020 laskusuhdanteesta ja haukkui samalla senioriasuntojen omistajia, operaattoreita ja pääomantarjoajia liian ruusuisen kuvan maalaamisesta salkuistaan. Kun heiltä kysyttiin heidän taantumapelkojaan, useimmat alan ammattilaiset sivuuttivat kysymyksen ja totesivat usein, että mahdollinen taantuma todennäköisesti kalpenee viimeisimmän talouskriisin rinnalla, ja korostivat senioritalojen taantumankestävyyttä.

Mutta käyttöaste on edelleen lähellä historiallisen alhaista tasoa, ja jo nyt huhutaan, että boomerit kamppailevat myydäkseen omakotitalonsa ja siirtyäkseen senioriasuntoihin. Näin ollen jopa suhteellisen lievä laskusuhdanne voi aiheuttaa vakavia takaiskuja yrityksille, jotka eivät ole valmistautuneet. Aivan kuten ylitarjontaongelma oli vähäinen, kunnes se ei ollutkaan, taantuman uhka saattaa vaikuttaa lievältä, kunnes se todella toteutuu.

Hyvä uutinen on se, että huolimatta tuottokäyrän kääntymisestä vuonna 2019, Federal Reserven korkopolitiikka saattaa pitää talouden vauhdissa ensi vuonna. NIC:n pääekonomisti Beth Mace näkee vuoden 2020 taantuman todennäköisyyttä nyt pienempänä kuin loppukesästä, hän sanoi hiljattain SHN:lle. Syyskuussa hän sanoi, että yritysten on laadittava suunnitelma siitä, miten ne reagoivat taantuman sattuessa – tuo neuvo on edelleen hyvä, ja yrityksillä on nyt ehkä hieman enemmän aikaa noudattaa sitä ja saada jalansijaa itsetyytyväisempiin kilpailijoihin nähden.

Adaptive reuse -hankkeissa kaikki on mahdollista

Adaptive reuse -hankkeissa on vuosien varrella muutettu monenlaisia rakennuksia senioriasunnoiksi hotelleista kouluihin ja tehtaisiin. Vuonna 2019 tähän luetteloon liittyi lisää kiinteistötyyppejä, kun käytöstä poistuneista ostoskeskuksista, suljetuista yliopistoista, entisistä maatiloista ja historiallisista psykiatrisista sairaaloista tuli senioriasuntoja.

Vuonna 2020 senioriasuminen valitaan seuraavaksi käyttötarkoitukseksi vieläkin yllättävämmälle joukolle rakennuksia. Tämä suuntaus tukee urbaanin senioriasumisen kasvua (ks. yllä kuvassa näkyvä Watermarkin saneeraus entisessä Jehovan todistajien rakennuksessa Brooklynissa). Se edistää myös aktiivisten aikuisten vuokrausbuumia, sillä matalamman toimintakyvyn tiloihin siirtyminen tuo mukanaan vähemmän suunnittelurajoituksia ja -vaatimuksia kuin autettu asuminen.

Suunnittelun luovuuden odotetaan kukoistavan, kun kehitystiimit pyrkivät säilyttämään yhteisön maamerkit, vaikka ne muuttaisivat ne senioriasunnoiksi. Vaikka tästä voi aiheutua huomattavia kustannuksia, tuloksena on senioriasuntoja, jotka on integroitu paremmin yhteisöön, rakennuksissa, joilla on emotionaalista vastakaikua niille, jotka sinne muuttavat.

Kuuluisa brändi antaa leimansa senioriasumiseen

Brändien risteytykset ovat saamassa vauhtia hotellimaailmassa, kun Equinox-hotellit rakentavat kuntoilu- ja hyvinvointibrändin varaan ja West Elm -hotellit kanavoivat ”ainutlaatuisen ja hyvin tunnistettavan” huonekalujen vähittäismyyntibrändin. Kuten muutkin hotelli- ja ravintola-alan trendit ja käytännöt, tämäkin tulee aikanaan yleistymään senioriasumisessa. Odotettavissa on, että vuosi 2020 on käänteentekevä vuosi, jolloin ensimmäinen suuri ilmoitus supertähtibrändistä antaa leimansa senioriasumiseen.

Brändien risteytyminen voi tapahtua siten, että tunnettu hotelliyritys antaa nimensä senioriasumiseen tarkoitetuille rakennuksille. Vaikka Hyattin kaltaisilla yrityksillä on ollut nimensä senioriasumiseen aiemminkin, aika on nyt kypsä tämän näytelmän toiselle iteraatiolle, sillä enemmän kuin aiemmat sukupolvet, baby boomerit ovat sitkeästi uskollisia suosikkibrändeilleen. Vaikka senioriasuminen tunnetaan paikallisena liiketoimintana, ikääntyvien boomareiden aalto saattaa alkaa kyseenalaistaa tämän käsityksen suosimalla asuntoja, joissa on lupaus laadusta, jonka he yhdistävät arvostettuihin hotellibrändeihin. Kun maailman ensimmäinen itsenäinen Four Seasons -residenssi on rakenteilla, ei tunnu naurettavalta kuvitella Four Seasons Senior Livingia – vaikka ehkäpä ”seniori” voitaisiinkin jättää pois ja korvata hienovaraisemmalla viittauksella asukkaiden ikään.

Hotelliala itsessään on kehittynyt viime vuosikymmeninä, ja boutique-tarjonta on noussut, ja siinä keskitytään ainutlaatuisiin, paikallisiin elämyksiin eikä niinkään yleisluonteiseen, yhden koon sisustukseen ja ruokailuihin, jotka sopivat kaikille. Kuluttajat saattavat siis suhtautua aiempaa helpommin hotellibrändättyyn asumiseen tietäen, etteivät he välttämättä menetä yksilöllistä kokemusta.

Eikä se ehkä olekaan suuritehoinen hotellibrändi, vaan vieraanvaraisuuteen suuntautunut kuuluisuus (Martha Stewart, me katsomme sinua) tai elämäntapa- ja hyvinvointibrändi Equinoxin tai West Elmin tapaan, joka painaa leimansa vanhustenasuntorakennukseen vuonna 2020. Kaikenlaiset yritykset näkevät demografisen kirjoituksen seinällä, ja jos senioriasuminen ylipäätään kuuluu niiden toimialaan, ne varmasti tutkivat väyliä näille markkinoille.

Epäonnistuneet kokeilut aiheuttavat tyrmistystä

Yksi vuonna 2019 esiin noussut pääteema oli se, että senioriasuminen käy läpi ”merimuutosta” tai ”evoluutiota”, ja vakiotoimintamenetelmät – jotka ovat johtaneet menestykseen menneisyydessä – eivät riitä täyttämään uusia tarpeita, haasteita ja mahdollisuuksia. Valppaat, tulevaisuuteen suuntautuneet palveluntarjoajat kokeilevat siksi uusia toimintatapoja, ja väistämättä kaikki nämä kokeilut eivät onnistu. Vuonna 2020 varhaiset innovaattorit kohtaavat haasteita, jotka johtavat alan kädenvääntöön.

Yksi esimerkkinä NIC:n Beth Mace totesi viime keväänä, että on aika ”heittää spagettia seinää vasten” keskisuurten markkinoiden pulman ratkaisemiseksi. Useat palveluntarjoajat tekevät juuri niin ja kokoavat keskisuurten markkinoiden prototyyppejä. Mutta spagettia heitetään seinään myös muilla aloilla, kuten uusissa aktiivisten aikuisten toimintamalleissa ja muistihoitoa koskevissa lähestymistavoissa sekä Medicare Advantage -järjestelyjen käynnistämisessä.

Vuonna 2020 jotkin näistä kokeiluista ja innovaatioista luovat – jos eivät suoranaisesti epäonnistu – sotkuisia tilanteita. Alarmistiset äänet antavat väistämättä pelokkaita varoituksia siitä, että alan on pidettävä kiinni kudoksestaan. Rohkeat, hyvin pääomitetut palveluntarjoajat selviytyvät kuitenkin lopulta voittajina, kun ne ottavat opikseen kantapään kautta ja toistavat sitten onnistuneempia lähestymistapoja. Kuten Discovery Senior Livingin toimitusjohtaja Richard Hutchinson sanoi, hän odottaa joutuvansa maksamaan jonkin verran ”typerää veroa” siitä, että hän on aikaisin liikkeelle lähtenyt, mutta uskoo, että loppujen lopuksi yhtiöllä on etulyöntiasema liian varovaisiin kilpailijoihin nähden.

Suuret palkkaukset muilta aloilta tekevät aaltoja

Senioriasunto-yhtiöt ovat jo vuosien ajan houkutelleet lahjakkuuksia muilta aloilta, kuten vieraanvaraisuudestaa ja vähittäiskaupasta. Tämä trendi on kuitenkin saavuttamassa uuden tason, kun muutamat suurimmat nimet ja rohkeimmat ajattelijat muiden alojen huippuyrityksistä tekevät tuloaan senioritalojen johtoportaisiin.

Viime vuonna saatiin esimakua tulevasta, kun Equinoxin entinen toimitusjohtaja ja Kimpton Hotelsin toimitusjohtaja Niki Leondakis siirtyi The Wolff Companyn senioriasuntotoiminnan johtoon ja Valkoisen talon entinen lehdistöpäällikkö ja Starbucksin Yhdysvaltain vähittäiskaupan johtaja Kris Engskov siirtyi Aegis Livingin toimitusjohtajaksi.

Näiden kaltaiset rekrytoinnit tuovat mukanaan mullistavan potentiaalin toimialalle. Vanhusten asuinyhteisöt ovat kopioineet boutique-hotellien ulkoasua ja tunnelmaa jo vuosia – joillakin huomattavilla menestyksillä – mutta Leondakis, boutique-hotellien edelläkävijä, suuntaa katseensa vanhusten asuntosektoriin seuraavien innovaatioidensa kenttänä. Engskov puolestaan hyödyntää valtavaa operatiivista asiantuntemustaan, kun Aegis laajenee alueellisesti. Ja Starbucksin jatkopalkkaukset osoittavat, että huipputason johtajan palkkaaminen maailmalla loistavasta yrityksestä voi heijastua alaspäin ja vahvistaa koko organisaatiokaaviota johtajalahjakkuudella.

Vaikka on vaikea ennustaa tarkalleen, mistä seuraava korkean profiilin työntekijä palkataan – olipa kyse sitten vähittäiskaupasta, lentoyhtiöistä, teknologiasta tai jostain muusta alasta – senioriasumisen pitäisi olla houkutteleva vaihtoehto jokaiselle ylimmälle johtohenkilöstöön kuuluvalle henkilölle, joka pyrkii vaikuttamaan merkittävästi seuraavassa luvussaan.
>

Kaikki senioriasunnot ovat houkutteleva vaihtoehto.