Talon ostaminen on naimisiinmenon, lasten hankkimisen tai mahdollisen urapäätöksen ohella yksi tärkeimmistä päätöksistä, joita henkilö tai perhe tekee. Se ei ole vain suuri henkilökohtainen päätös ja kiistatta amerikkalainen unelma, vaan se on suurin investointi, jonka teet, ja sen myötä tulee paljon vastuuta.

Useimmat talon ostamista koskevat verkko-oppaat ovat henkilökohtaisen talouden bloggaajien tai markkinoinnin asiantuntijoiden kirjoittamia. Meidän oppaamme on erilainen: tämä kodinostajan opas on kirjoitettu SINUA silmällä pitäen, ja sen ovat laatineet kokeneet ja lisensoidut lainavirkailijamme.

Kuka voisi opastaa sinua paremmin kodin ostamisessa kuin ihmiset, jotka auttavat ostajia siinä joka päivä?

Kiinnitysohjelmien yleiskatsaukset:

• Home Loan Overview – Conventional, FHA, VA & USDA
• Tavanomainen asuntolaina – yleiskatsaus
• VA Home Loans – yleiskatsaus
• First Time Home Buyer Programs
• FHA Mortgage – yleiskatsaus & Edut
• Rural Housing Loan (USDA) Explained
• Self Employed Mortgage Overview

Muu hyödyllinen resurssi:

• 10 Steps to Buying a House
• Most Common Mortgage Questions
• Mortgage Payment Calculator
• Minimum Mortgage Credit Score Requirements

Buying a House: Step-by-Step Process

Step 1: Determine if You’re Ready to Buy a House

Ennen kuin etsit taloa, saat ennakkohyväksynnän tai puhut kiinteistönvälittäjän kanssa, sinun on määriteltävä, oletko valmis ostamaan talon.

Voidaksesi saada hyväksynnän talon ostamiseen lainanantajat tarkastelevat yhtä lailla neljää komponenttia. Sinun on viime kädessä rastitettava jokainen osa, jotta saat lainan hyväksytyksi.

Luottopisteet ja luottohistoria – asuntolainan luottopistevaatimukset vaihtelevat lainaohjelman mukaan. FHA:lla ja VA:lla on lievimmät vaatimukset, sillä VA:lla ei ole FICO-pistemäärää koskevaa vähimmäisvaatimusta ja FHA:lla se voi olla enintään 520 pistettä. Tavanomaiset lainat edellyttävät vähintään 620 pistettä, jotta ne voidaan hyväksyä, ja useimmat USDA-lainat edellyttävät 640 pistettä.

Itse asiassa, jotta sinulla olisi todennäköiset mahdollisuudet saada lainasi hyväksytyksi, on parasta, että luottopistemäärä on vähintään 620, mutta on paljon tapauksia, joissa alhaisemmat pistemäärät toimivat.

Viimeaikaiset myöhästyneet maksut eivät automaattisesti sulje sinua pois kelpoisuudestasi, ja mitä korkeammat luottopistemäärät ovat korkeammat, sitä vähemmän ne ovat ongelma. Täydellisessä skenaariossa luoton myöntäjä etsii, ettei viimeisten 12 kuukauden aikana ole ollut maksuviivästyksiä, mutta on olemassa poikkeuksia ja riippuu yleisestä skenaariosta. Jos sinulla on ollut hiljattain konkurssi, pakkohuutokauppa tai lyhytaikainen myynti, se vaikuttaa asiaan, ja kullakin lainaohjelmalla on omat odotusaikansa, ennen kuin olet oikeutettu ostamaan uuden kodin.

Työllisyys ja tulot – asuntolainan myöntäjät tarkistavat kahden viimeisen vuoden työsuhteen sekä dokumentoivat nykyiset tulosi. Se on yleinen väärinkäsitys, mutta sinun ei tarvitse olla kaksi vuotta nykyisessä työpaikassasi; lainanantajien on yksinkertaisesti dokumentoitava yritykset, joissa olet työskennellyt viimeisten kahden vuoden aikana (vaikka 3-4 eri yritystä).

Jos olet kokopäiväinen W2-työntekijä (tuntipalkka- tai palkkatyöläinen) eikä sinulla ole ollut mitään merkittävää työpaikkavaihtoa viimeisten kuuden kuukauden aikana, työsuhteen pituus nykyisessä yrityksessäsi ei vaikuta liikaa.

Tapauksissa, joissa tarvitaan ylityö-, provisio-, bonus- tai osa-aikatyötuloja, on vaatimuksia, että sinulla on oltava nämä tulot 1-2 vuotta, ennen kuin lainanantaja voi käyttää niitä kelpoisuusvaatimuksiin asuntoa ostettaessa. Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja tai saat 1099-tuloja (muut kuin eläketulot – eläke, sosiaaliturva), vaaditaan usein, että sinulla on veroilmoituksissasi 2 vuoden historiatiedot.

Debt-to-Income (DTI) -suhde – tämä on ensisijainen laskelma, jota käytetään määrittämään, kuinka paljon, miten olet oikeutettu, ja viime kädessä asuntolainan maksimimaksu, joka sinulla voi olla, kun ostat talon.

Luotonantaja tarkastelee bruttokuukausitulojasi ja vertaa sitä sitten (1) luottoon merkittyihin vähimmäisvelkamaksuihisi sekä (2) arvioituun uuden asunnon maksuun, joka sisältää lainanmaksun (periaate & korko) ja kuukausittaisen kiinteistöverojen, kotivakuutuksen, kiinnitysvakuutuksen ja mahdollisten HOA-maksujen kuukausittaisen erän. Lainaohjelmasta riippuen kokonaissuhde voi vaihdella 41 prosentista 57 prosenttiin.

Esimaksu & Varat – Lähes jokainen lainaohjelma edellyttää jonkinlaista vähimmäissijoitusta (tai käsirahaa), ja se määritetään prosentteina ostohinnasta. Lainanantajan on tarkistettava käsiraha ja sulkemisen yhteydessä maksettava kokonaismäärä noin 7-10 päivää ENNEN sulkemista, joten kaikkien näiden varojen on oltava shekki- tai säästötililläsi siihen mennessä.

FHA-lainat vaativat 3,5 %, tavanomaiset kiinnitykset vaihtelevat 3-5 %:n välillä, kun taas USDA- ja VA-lainat eivät useimmissa tapauksissa vaadi lainkaan käsirahaa. On olemassa läänin lainarajoja ja muita tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa käsirahaan, joten on parasta ottaa yhteyttä lainaasiamieheen tarkempien yksityiskohtien saamiseksi. Ennakkomaksun lisäksi on lukemattomia kuluja, jotka erääntyvät maksettavaksi sulkemisen yhteydessä.

Vaikka on ihanteellista säästää ennakkomaksu itse, on hyväksyttävää saada lahja (useimmiten perheenjäseneltä) tai jopa ottaa lainaa 401(k)-varoista. On myös hyvin yleistä, että ostaja neuvottelee, että myyjä kattaa osan, ja joissakin tapauksissa kaikki, sulkemiskustannukset, mikä auttaa vähentämään kokonaiskustannuksia, jotka sinun on maksettava.

Määrittämällä, oletko valmis ostamaan, ei tarvitse tehdä sitä yksin. Lainaneuvojien tiimimme auttaa tässä joka päivä; jos olet epävarma siitä, missä luottotietosi ovat, haluat selvittää, mikä on velkasi suhde tuloihin tai miltä arvioidut sulkemiskustannukset näyttävät, soita tiimillemme tai täytä yksi verkkolomakkeistamme.

Olemme myös luoneet täydellisen oppaan, joka on täynnä tietoa asunnon oston vaiheista, jos haluat oppia lisää koko asunnon ostoprosessista alusta loppuun asti.

Vaihe 2: Hanki käsitys siitä, mikä asuntolainan maksu tulee olemaan

Yleisin epäselvyys ensimmäistä tai toista taloa ostaessasi on sen ymmärtäminen, mikä kuukausittainen asuntolainan maksu tulee olemaan.

Usein koteja, jotka kaikki haluavat ostaa, on huomattavasti kalliimpi kuin mitä sinä haluat maksaa joka kuukausi. Ennen kuin ostat talon, on siis tärkeää tietää, mitä kuukausittaiseen asuntolainan maksuun sisältyy, ja tehdä joitakin laskelmia, jotta tiedät, minkä hintahaarukan kanssa olet tyytyväinen.

Asuntolainan maksu koostuu neljästä osatekijästä:

1. Lainanmaksu (jota kutsutaan yleisesti nimellä Pääoma-& Korkomaksu) – tämä määräytyy korkokantasi, lainan määrän ja laina-ajan mukaan, joka on useimmiten yleisesti 30 vuotta.
2. Kiinteistöverot – piirikuntasi määrittää kunkin kiinteistön vuotuisen kiinteistöveron määrän, ja tämä luku jaetaan 12:lla ja lisätään kuukausimaksuusi.
3. Kodinomistajan vakuutusmaksu – tämä on vakuutussopimus, jonka sinä haluat ja joka on olemassa vakuuttamaan kodille aiheutuvia vahinkoja vastaan. Kun olet tehnyt sopimuksen, otat yhteyttä 2-3 vakuutusyhtiöön vertaillaksesi hintoja ja vuotuinen vakuutusmaksu jaetaan kuukausittain ja lisätään asuntolainan maksuun.
4. Kiinnitysvakuutus (PMI tai MIP) – useimmat lainaohjelmat edellyttävät jonkinlaista vakuutusta, joka suojaa lainanantajaa siinä tapauksessa, että lainanottaja laiminlyö maksunsa.

Kiinteistöveron, kotivakuutuksen ja kiinnitysvakuutuksen summat määräytyvät usein kodin arvon tai lainan määrän mukaan. Mitä kalliimpaa taloa olet siis ostamassa, sitä korkeampi kukin komponentti on ja päinvastoin.

Voidaksesi saada vankan käsityksen siitä, miltä maksu näyttää, käytä vaiheittaista Tarkka asuntolainan maksulaskuriamme alustavien arvioiden tekemiseen. Jos olet ostamassa taloa Floridasta, Texasista, Kaliforniasta tai Mainesta, meillä on erillisiä laskureita, joissa on räätälöityjä tietoja ainutlaatuisille alueillenne.

Hyödyllisiä resursseja:

• Lainalaskuri Floridaan
• Lainalaskuri Teksasiin
• Lainalaskuri Kaliforniaan
• Lainalaskuri Maineen
• USDA-lainalaskuri

Vaihe 3: Understand Your Mortgage Options

Ennen kuin ostat talon, sinulla on oltava perusymmärrys siitä, mitä kiinnitysohjelmia on saatavilla ja mitkä voisivat olla sopivimpia. Koska asuntolainatoimintaan liittyy paljon liittovaltion sääntelyä, lainanantajilla eri puolilla maata on kaikilla samat lainaohjelmat tarjottavana asunnonostajille.

Jos haluat tarkemman katsauksen asuntolainaohjelmaan, tutustu hyödylliseen perusteelliseen katsaukseemme asuntolainavaihtoehdoista.

Lyhyeksi yhteenvedoksi, tässä on katsaus rahoitusvaihtoehtoihin:

Tavanomaiset lainat – nämä lainat ovat Fannie Maen tai Freddie Macin takaamia, ja ne ovat myös vastuussa ohjelman suuntaviivojen asettamisesta. Tämä on yksi yleisimmistä lainaohjelmista, jonka ihmiset valitsevat taloa ostaessaan.

Tavanomaisissa lainoissa on First Time Home Buyer -vaihtoehto, joka mahdollistaa vain 3 prosentin käsirahan. Tavanomaisen lainan tyypillinen käsiraha on 3-5 %, ja 20 %:n käsirahalla voi välttää PMI:n (yksityinen kiinnitysvakuutus) kokonaan.

Tavanomaiset lainat edellyttävät vähintään 620 FICO-pistemäärää ja sallivat jopa 50 %:n velan ja tulojen välisen suhteen. Niitä voi olla haastavampi saada kuin joitakin muita ohjelmia, ja korot ovat hyvin luottoherkkiä, mikä tarkoittaa, että mitä alhaisemmat luottopisteet, sitä korkeampi korko on. PMI perustuu myös luottopisteisiin, joten mitä alhaisemmat pisteet, sitä korkeammat ovat myös kiinnitysvakuutusmaksut.

Sopii erinomaisesti seuraaville: 2. asunnon tai sijoitusasunnon hankintaan. 10 % tai enemmän käsirahaa tai joku, jolla on erinomaiset luottotiedot.

FHA-laina – FHA-kiinnitykset ovat toiseksi yleisin ohjelma taloa ostettaessa. Tämä on HUD:n/hallituksen tukema ohjelma, ja se luotiin alun perin henkilöille, joilla on kohtuullinen tai hyvä luotto tai korkeampi velan ja tulojen suhde. FHA-lainat sallivat enintään 520 luottopistemäärän, mutta tarvitset usein korkeamman pistemäärän saadaksesi lainahyväksynnän.

FHA-lainat edellyttävät vähintään 3,5 prosentin käsirahaa, ja niillä on kilpailukykyiset korot (usein paremmat kuin tavanomaisilla lainoilla) luottopistemäärästä riippumatta. FHA sallii jopa 57 %:n velan ja tulojen välisen suhteen, mikä helpottaa kelpoisuuden saamista.

Tyypillisesti lainanottaja, jonka luottokelpoisuus on 580-680, soveltuu parhaiten FHA-lainaan, koska korko on usein alhaisempi ja FHA-lainan MIP-maksu (Mortgage Insurance Premium) perustuu lainan määrään eikä ole luottokelpoisuuspisteistä riippuvainen.

Edullisesti sopii: vähemmän rahaa alas, alle 690 luottokelpoisuus ja/tai korkeampi velkaantumisaste.

VA-laina – VA-laina on tiukasti varattu vaatimukset täyttäville veteraaneille ja vaatimukset täyttäville leskille. VA-laina on myös valtion takaama laina, joten sillä on samanlaiset ohjeet ja korot kuin FHA-lainalla.

Va-lainan ensisijainen etu on se, että ne eivät useimmissa tapauksissa vaadi käsirahaa JA kuukausittaista kiinnitysvakuutusta ei ole. Sen sijaan VA-lainassa on maksu nimeltä VA Funding Fee, joka voidaan sisällyttää lainaan sulkemisen yhteydessä.

Va-lainan korko ei myöskään ole yhtä riippuvainen luottopisteistä, ja se on usein alhaisempi kuin tavanomaisen lainan korko.

VA:lla ei ole teknisesti mitään vähimmäisluottopistevaatimusta, mutta lainan saamiseksi lainanottajat tarvitsevat yleensä 500 pisteen yläpuolella olevat pisteet.

Sopii erinomaisesti: Lähes kaikille kelpoisuusehdot täyttäville veteraaneille.

USDA-lainat – Maaseudun asuminen ovat toinen hallituksen tukema ohjelma erityisesti maaseutumaisemmissa ympäristöissä sijaitseville taloille. Tämä on harvinaisin vaihtoehto asuntoa ostettaessa verrattuna kolmeen muuhun edellä mainittuun asuntolainaohjelmaan. Vaikka se on yksi vaikeimmista ohjelmista saada, se on erittäin edullinen, koska se ei vaadi vähimmäistakaisinmaksua ja erittäin edullinen kuukausittainen asuntolainavakuutus.

USDA vaatii yleensä 640 luottopistettä, mutta joitakin poikkeuksia on tehty alhaisemmille pistemäärille. Kiinteistön on sijaittava tukikelpoisella alueella, tukikelpoisuus edellyttää tulorajoja, ja ohjelman velkaantumisaste on rajoittavin, 43 %.

Sopii erinomaisesti: pieni- ja keskituloisille lainanottajille, joilla on hyvät luottokelpoisuusvaatimukset (640+), jotka ostavat asunnon tukikelpoiselta alueelta ja joilla on alhainen velkaantumisaste.

Jumbolainat – kiinteistön sijaintipaikasta riippuen kullakin edellä mainituilla lainaohjelmilla on maakunnittaisia lainarajoja. Jos lainasumma ylittää piirikunnan lainarajan, ainoa vaihtoehto on Jumbo-laina. Jumbolainat ovat tyypillisesti vaikeimpia saada, ja ne vaativat suurempia käsirahoja kuin tavallinen rahoitus.

Sopii erinomaisesti: lainanottajille, joilla on 680+ luottokelpoisuus, 15 %+ käsiraha ja jotka ostavat talon ja tarvitsevat rahoitusta, joka ylittää tavanomaiset piirikuntalainarajat (484 350 dollaria useimmissa piirikunnissa).

Jokaiseen lainaohjelmaan liittyy erilaisia vivahteita, etuja ja haittoja sekä erilaiset ohjeet. Viime kädessä tämä on paikka, jossa kokeneen lainaneuvojan löytäminen tulee mukaan. Asiantuntija, joka osaa vertailla ja analysoida vaihtoehtoja puolestasi, tuntee kunkin ohjelman säännöt ja voi varmistaa, että saat parhaan asuntolainan skenaariollesi, on elintärkeää!

Vaihe 4: Hanki ennakkohyväksyntä talon ostamiseen!

Ensisijaisesti hyväksytyn lainan saaminen on yksi tärkeimmistä vaiheista ennen talon ostamista. Se tulee ENNEN kiinteistönvälittäjän kanssa puhumista tai asunnon ostamista. Se on virallinen alku asunto-ostomatkallesi, ja viime kädessä se määrittää, oletko oikeutettu aloittamaan etsimisen. Useimmat kiinteistönvälittäjät eivät edes tapaa sinua tai näytä sinulle taloa, ennen kuin olet saanut ennakkohyväksynnän.

Kiinnityshakemus

Voidaksesi saada ennakkohyväksynnän talon ostamista varten, sinun on täytettävä hakemus. Sen nimi on Uniform Residential Loan Application eli yhtenäinen asuntolainahakemus eli ”1003” viitaten Fannie Maen lomakenumeroon. Teknisesti ottaen asuntolainaa haetaan vasta, kun asuntosopimus on tehty, mutta lainanottajan ennakkohyväksyntään tarvittavat tiedot ovat samat.

Hakemus voidaan täyttää verkossa, täyttää henkilökohtaisesti tai puhelimitse. Sen täyttäminen kestää 15-20 minuuttia, ja sinua pyydetään toimittamaan muun muassa virallinen nimesi, syntymäaikasi, sosiaaliturvatunnuksesi, asuin- ja työhistoriasi viimeisten kahden vuoden ajalta sekä tulojen ja varallisuuden todentaminen.

Tarvittavat asiakirjat

Monet lainanantajat pyytävät sinua todentamaan tulosi palkkakuittien, W2-asiakirjojen ja mahdollisesti veroilmoitusten avulla.

Hakemuksen lisäksi lainavirkailija kysyy sinulta budjetistasi (mitä haluat maksusi olevan noin), kuinka paljon aiot maksaa käsirahaa ja suurin piirtein mikä on aikataulusi. Kun lainanantajalla on kaikki tarvitsemansa tiedot, se tarkistaa kaikki tekijät – luottokelpoisuuden, työllisyyden, tulot, luottohistorian, velan ja tulojen välisen suhteen jne. – AUS (Automated Underwriting System) -nimisen tietokonejärjestelmän kautta. Kirjaimellisesti kaikki maan lainanantajat käyttävät samaa järjestelmää. Useimmissa tapauksissa tarvitsemme HYVÄKSYNNÄN tämän järjestelmän kautta, jotta voimme antaa sinulle ennakkohyväksynnän.

Lainavirkailijasi pitäisi pystyä päivittämään sinulle ennakkohyväksyntäkirjeen ja kustannuserittelyn 2-3 työtunnin kuluessa.

Olemme myös tehneet muutamia kohtia, miksi olemme ihanteellinen lainanantaja valita hakemaan FHA-lainaa verkossa ja USDA-lainaa verkossa, joten muista lukea nämä artikkelit lisäohjeita varten.

Hanki kirjallinen arvio sulkemiskustannuksista ja arvioidusta maksusta

Lainanottajilla on taipumus ajatella, että korko on lainansa tärkein komponentti, ja tämän TODELLISUUDEN vuoksi lainanantajat ruokkivat ja keskittyvät siihen.

Todellisuus on, että korko on vain 1/3 niistä asioista, joihin sinun PITÄISI keskittyä. Ennen kuin ostat talon tai edes otat askeleen sisälle, sinulla pitäisi olla kirjallinen erittely arvioiduista maksuista ja kustannuksista muutamasta syystä:

1. Tietää, mitä lainanantaja veloittaa sinulta. Lainanantajan aloituspalkkio vaihtelee lainanantajittain, ja monet lainanantajat veloittavat 1 %:n aloituspalkkion, mikä tarkoittaa, että he veloittavat 1 % lainasummastasi (eli 200 000 dollarin lainasta he veloittavat sinulta 2 000 dollaria). Me United Fidelity Funding Mortgage -yhtiössä veloitamme kiinteän aloituspalkkion, mikä voi säästää asiakkaillemme satoja euroja aloituspalkkiosta.
2. Määritä, maksatko ylimääräistä korkoa. Lainanantajat veloittavat usein alennuspisteitä tarjotakseen sinulle houkuttelevamman koron kuin mitä todellisuudessa on saatavilla. Koron ostaminen alaspäin voi joskus olla järkevää, mutta monissa tapauksissa se ei ole järkevää.
3. Kirjallisesta erittelystä näet myös (1) arvioidun uuden maksun kokonaismäärän niistä taloista, joita aiot ostaa, ja (2) sen pitäisi osoittaa, kuinka paljon sinun odotetaan joutuvan maksamaan omasta pussista. Tämä sisältää sulkemiskustannukset JA käsirahan.
4. Jos et tiedä, kuinka paljon kuluja on, et tiedä, kuinka paljon pyydät myyjää kattamaan sulkemiskustannukset. Jos siis yrität varmistaa, että sinulla säilyy mahdollisimman paljon käteistä taskussa (ostaaksesi esimerkiksi huonekaluja, muuttokuluja jne.), sinun on yritettävä saada myyjä kattamaan osa tai kaikki kulut.

Huomautus: Ennakkohyväksyntä ei ole lainahyväksyntä eikä se ole sitoumus lainan myöntämiseen tai tae siitä, että lainasi hyväksytään. Kaikki esihyväksynnässä käytetyt kohteet tai oletukset on tarkistettava ja todennettava oikean lainanmyöntäjän (ihmisen) toimesta, jotta laina voidaan hyväksyä.

Vaihe 5: Etsi kiinteistönvälittäjä

Lainanantajan valinnan jälkeen parhaan kiinteistönvälittäjän valitseminen on varmasti kolmanneksi suurin päätös, jonka teet asuntoa ostaessasi.

Ostajana sinun ei tarvitse maksaa kiinteistönvälittäjälle, joten sinun kannattaa hyödyntää hänen palveluitaan 100 %:sti! Myyjä on vastuussa palkkioiden maksamisesta sekä ostajan että myyjän kiinteistönvälittäjälle.

Paras paikka löytää kiinteistönvälittäjä on joko ystävän, perheenjäsenen tai lainavirkailijasi suositus. Jos joku on valmis suosittelemaan sinulle kiinteistönvälittäjää aiemman kokemuksen tai vuorovaikutuksen perusteella, sinun kannattaa tarttua tarjoukseen.

Muussa tapauksessa toiseksi paras vaihtoehto on käyttää sivustoja kuten Zillow tai Realtor (.com) ja etsiä niitä. Huonona puolena tässä on se, että ihmiset, jotka on listattu ”Premier Agentsiksi” tai listojen kärjessä, maksavat tuosta sijoituksesta. Älä siis oleta, että saat parhaan kiinteistönvälittäjän, koska heidän nimensä vieressä lukee ”Premier Agent”.

Jos turvaudut nettihakuun, pidä silmällä arvostelujen lukumäärää ja viimeisimpiä arvosteluja – jos kiinteistönvälittäjällä ei ole viimeisimpiä arvosteluja, se tarkoittaa sitä, että hän saattaa olla osa-aikainen tai hän ei myy aktiivisesti kiinteistöjä (tai hän ei vain ole kovin kiireinen, mikä ei ole hyvä osoitus). Hanki myös arvio siitä, kuinka kauan he ovat olleet alalla. Se, että he ovat uusia, ei tarkoita, etteivätkö he olisi hyviä, mutta hyvän kiinteistönvälittäjän löytäminen on erittäin tärkeää, ja usein se edellyttää kokemusta. Tässä on hyvä lista kysymyksistä, joita kannattaa kysyä kiinteistönvälittäjältä, jos aiot haastatella jotakuta ilman suositusta.

VAROITUS: VÄLITÄ käyttämästä listausagenttia tai sallia kaksoisedustus. Listausagentti edustaa myyjää ja on velvollinen toimimaan tämän parhaaksi. On laillista, että kyseinen agentti edustaa myös ostajaa, jolloin kummankin osapuolen on allekirjoitettava lomake, jossa he vahvistavat toimivansa teidän puolestanne. On selvää, että kahden vastapuolen edun mukaisesti toimiminen on mahdotonta, ja he toimivat vain välittäjinä ja neuvottelevat kaupasta varmistaakseen, että se tehdään.

Aina, aina sinua edustaa ostajan asiamies.

Vaihe 6: Talon etsiminen & Tee sopimus

Oikean talon löytäminen on luonnollisesti suurin päätös, jonka teet taloa ostaessasi. Jos olet valmistautunut taloudellisesti, tiedät, että otat lainaa, johon sinulla on varaa, ja olet löytänyt oikean kiinteistönvälittäjän auttamaan sinua talon löytämisessä, olet hyvässä vauhdissa.

Kun olet löytänyt ”SEN” kodin, on aika tehdä tarjous ja olla valmis neuvottelemaan. Neuvottelun kolme pääkomponenttia ovat:

1. Ostohinta – kuinka paljon olet valmis ostamaan kodin ja kuinka paljon he ovat valmiita myymään sen.
2. Myyjän hyvitykset/luovutukset – aikooko myyjä kattaa sulkeutumiskustannukset puolestasi
3. Sulkeutumispäivä – kuinka nopeasti aiot sulkea

Kaikki haluavat hyvän diilin kiinteistökaupassa eivätkä koskaan halua maksaa liikaa, mutta normaalisti joko voitat hieman kauppahinnan TAI myyjän hyvitykset (normaalisti et voita kumpaakaan taistelua). Ymmärrä, että myyjän luottojen tulee pois myyjän bottom line, minkä vuoksi he eivät aina anna sinun voittaa molempia taisteluita.

Kiinteistönvälittäjäsi auttaa sinua tässä, mutta on tärkeää tietää yhteensä arvioitu sulkemiskustannukset + käsirahan jaottelu (lainanantajalta), jotta voit tietää, kuinka paljon (jos lainkaan) myyjän luottoja sinun tarvitsee neuvotella.

Vastatarjoukset ovat yleisiä näissä tilanteissa, ja olet virallisesti sopimuksessa, kun sekä sinä että myyjä olette sopineet ehdoista.

Vaihe 7: Lukitse korko. Tarkastus. Arviointi. Lainahyväksyntä

Kun sopimus on tehty, on aika lähteä kisoihin. Haluamasi kodin löytäminen voi olla stressaavaa, mutta paljon tapahtuu sopimuksen allekirjoituspäivästä sopimuksen sulkemispäivään.

Sinun on annettava lainanantajalle kopio tehdystä sopimuksesta heti; he laativat joitain lakisääteisiä tietoja, jotka sinun on allekirjoitettava, lukitsevat korkokantasi ja pyytävät kaikki vaadittavat asiakirjat, joita tarvitaan, jotta laina voidaan toimittaa lainanmyöntäjälle.

Kiinteistönvälittäjäsi auttaa sinua järjestämään tarkastuksen; tämä on raportti, jonka saat kodista varmistaaksesi, ettei siinä ole mitään vikaa. Se ei ole edellytys asuntolainan saamiselle, mutta se on asia, joka kaikkien pitäisi hankkia taloa ostaessaan.

Kun tarkastus on tehty, lainanantajasi tilaa arvion kodin arvon määrittämiseksi. Kodin on oltava arviolta ostohinnan suuruinen (tai sitä korkeampi), jotta voit edetä. Jos se on alhaisempi, sinun on todennäköisesti yritettävä neuvotella uudelleen myyjän kanssa, sillä useimmat ostajat eivät halua maksaa talosta enempää kuin se on arvoltaan.

Kun arvio, omistusoikeudellinen työ ja kaikki lopulliset lainanottajan ehdot, joita vakuutuksenantaja tarvitsi, on palautettu, lainasi on valmis LOPULLISEEN HYVÄKSYNTÄKSEEN!

Yleensä prosessi toteutetusta sopimuksesta sulkemiseen kestää 30-40 päivää. On mahdollista sulkea nopeammin, mutta 35 päivää on mukava aikataulu. Kaikki alle 30 päivää tarkoittaa, että olet todennäköisesti stressaantunut koko prosessin ajan ja sinulta vaaditaan paljon lyhyessä ajassa.

Vaihe 8: Talosi sulkeminen

3 työpäivää ennen sulkemista lainanantajasi on vastuussa siitä, että saat Closing Disclosure Disclosure -tiedotteen. Tämä on lakisääteinen lomake, jossa luetellaan lopulliset lainaehdot, maksut ja sulkemiskustannukset.

Kun olet tietoinen lopullisesta rahamäärästä, joka on maksettava sulkemisen yhteydessä, teet tilisiirron tai hankit kassashekin, jonka voit viedä title-yhtiölle/asianajajalle sulkemista varten.

Sulkemispäivänä allekirjoitat noin sata paperia; ne ovat enimmäkseen lakisääteisiä vastuuvapautuslausekkeita, joissa sanotaan, että korjataan asiat, jos jotakin on tehty väärin. Tärkeimmät asiat ovat Closing Disclosure, Note tai Mortgage Instrument (laina, jonka allekirjoitat) ja Deed of Trust/Title (joka antaa sinulle omistusoikeuden kotiin).

Kun kaikki paperit on allekirjoitettu, title company lähettää kaiken lainanantajalle ja odottaa, että laina rahoitetaan. Normaalisti tämä voi kestää tunnin tai kaksi, joten ei ole tavatonta poistua toimistosta hetkeksi (hakemaan välipalaa tai syömään lounasta), ja kun tämä on tehty, olet todennäköisesti valmis saamaan avaimet UUTEEN KOTIIN!