by John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

How Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Lowest Cost

Aloittavat rakentajat kysyvät meiltä usein, millaisia vakuutuksia heidän on vähintään pidettävä. Saamme usein saman kysymyksen pitkäaikaisilta rakentajilta, jotka haluavat leikata kulujaan.

Rakentajat voivat tarvita jopa yhdeksän eri vakuutusta ja/tai joukkovelkakirjalainaa riippuen heidän tilanteestaan, toiminnastaan ja sietokyvystään ottaa riskiä omasta pussistaan.

Vähintään lähes kaikki rakentajat, riippumatta siitä, kuinka pieniä he ovat, tai jopa siitä, ovatko he aloittelevia rakentajia, tarvitsevat Työntekijöiden korvausjärjestelmän, Yleisen korvausvastuun (General Liability) ja Rakennuksen rakentajien riskin.

Muut vakuutukset, jotka ovat yleisesti käytössä, ovat mm. seuraavat:

• Property
• Business Auto
• Excess or Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• and Home Owners Warranty products

Tällä sivulla ilmoitetut prosenttiosuudet ovat karkea arvio siitä prosenttiosuudesta rakentaja-asiakkaistamme, jotka hankkivat kyseistä vakuutusta.

Kuten näet, se vaihtelee alhaisesta 1 %:sta suoritustakuiden osalta korkeimpaan 100 %:iin työkorvausten ja yleisen vastuun osalta.

* Prosenttiluvut ilmaisevat likimääräisen prosenttiosuuden rakentaja-asiakkaista, joilla on kunkin vakuutustyypin vakuutukset.

Miksi kaikkia näitä vakuutuksia mahdollisesti tarvitaan?

Joitakin näistä vakuutuksista vaaditaan osavaltion tai paikallisen lainsäädännön nojalla, kuten työkorvauksia, autovastuuta ja lisenssi- tai lupatakuita. Jos sinulla ei ole näitä vakuutuksia, sinua uhkaavat vakavat sakot ja seuraamukset.

Rakennuttajan pankki tai luottolaitos vaatii aina todisteen rakennuttajariskistä varmistaakseen uuden aloituksen tai hankkeen arvon, jota varten he ovat laajentaneet lainaa. Myös pankit haluavat varmistaa, että he lainaavat lailliselle yritykselle, sillä yksikään laillinen yritys ei toimisi ilman Workers Compensation- ja General Liability -vakuutuksia.

Tapauksessa, jossa on kyse mukautetuista töistä, projektinomistajat haluavat varmistaa, että rakentaja on laillinen yritysmies ja että hän on riittävästi vakuutettu kaikilla hänellä tavanomaisilla politiikoilla, mukaan lukien Work Comp-, General Liability-, Business Auto -vakuutukset ja Builders Risk. Harvinaisissa tapauksissa asuinkiinteistön omistaja voi vaatia räätälöidyn sopimuksen perusteella suoritustakuun takaamaan, että työ valmistuu sopimusehtojen mukaisesti. Tämä on yleisempää kaupallisessa rakentamisessa.

Monet rakentajat haluavat vapaaehtoisesti ottaa nämä vakuutukset, koska se on liiketoiminnallisesti järkevää ja koska he haluavat suojata omaisuuttaan työntekijän loukkaantumisen, oikeusjutun tai omaisuusvahingon varalta. Monet haluavat mennä pidemmälle kuin mitä saatetaan vaatia tekemällä Excess Liability- tai Umbrella-vakuutuksen ja Home Owners Warranty -vakuutuksen.

Miksi eri vakuutuksia tarvitaan?

Joitakin näistä vakuutuksista vaaditaan osavaltion tai paikallisen lainsäädännön nojalla, kuten työtapaturmavakuutusta, autovastuuta ja lisenssi- tai lupavakuuksia. Jos sinulla ei ole näitä vakuutuksia, sinua uhkaavat vakavat sakot ja seuraamukset.

Rakennuttajan pankki tai luottolaitos vaatii aina todisteen rakennuttajariskistä varmistaakseen uuden aloituksen tai hankkeen arvon, jota varten he ovat myöntäneet lainan. Myös pankit haluavat varmistaa, että he lainaavat lailliselle yritykselle, sillä yksikään laillinen yritys ei toimisi ilman Workers Compensation- ja General Liability -vakuutuksia.

Tapauksessa, jossa on kyse mukautetuista töistä, projektinomistajat haluavat varmistaa, että rakentaja on laillinen liikemies ja että hän on riittävästi vakuutettu kaikilla hänellä tavanomaisilla politiikoilla, mukaan lukien Work Comp-, General Liability-, Business Auto – ja Builders Risk -vakuutukset. Harvinaisissa tapauksissa asuinkiinteistön omistaja voi vaatia räätälöidyn sopimuksen perusteella suoritustakuun takaamaan, että työ valmistuu sopimusehtojen mukaisesti. Tämä on yleisempää kaupallisessa rakentamisessa.

Monet rakentajat haluavat vapaaehtoisesti ottaa nämä vakuutukset, koska se on liiketoiminnallisesti järkevää ja koska he haluavat suojata omaisuuttaan työntekijän loukkaantumisen, oikeusjutun tai omaisuusvahingon varalta. Monet haluavat mennä pidemmälle kuin mitä saatetaan vaatia, kun heillä on Excess Liability- tai Umbrella-vakuutus ja Home Owners Warranty.

Workers’ Compensation

Työntekijöiden korvaukset maksavat etuuksia työntekijöillesi ja vakuuttamattomien alihankkijoitesi työntekijöille, jotka loukkaantuvat työssä.

Korvauksiin kuuluvat sairauskulujen (sekä menneiden että tulevien) maksaminen, menetetty palkka (yleensä enintään 66 2/3 % keskimääräisestä viikkopalkasta osavaltion lain määräämältä enimmäismäärältä viikkoja), kertakorvaukset tietyistä osittaisista tai täydellisistä työkyvyttömyyksistä, epämuodostumista ja osavaltion lain määräämä kuolemantapauskorvaus.

Työntekijöiden korvauksen mukaiset etuudet ovat erittäin laajoja, ja niitä voidaan maksaa useiden vuosien ajan.

Tämän vakuutuksen kustannukset alkavat noin 1 000 dollarin vähimmäismaksusta, ja arvioidut kokonaismaksut vaihtelevat ylöspäin riippuen työntekijöittenne ennakoidusta vuotuisesta palkkasummasta ja vakuuttamattomille tilaajille maksetuista määristä. Monet pienemmät rakentaja-asiakkaamme, jotka käyttävät kaikkia vakuutettuja alihankkijoita, maksavat vakuutusmaksuja alle 5 000 dollaria vuodessa, kun taas jotkut suuremmat rakentajamme maksavat yli 75 000 dollaria vuodessa. Koska asiaan liittyy niin monia tekijöitä, ainoa tapa tietää todennäköiset kustannukset on saada todellinen tarjous.

Kuten voitte kuvitella, vakuutusta laadittaessa arvioidut palkkasummat ja vakuuttamattomille alihankkijoille maksetut summat ovat yleensä epätarkkoja. Tästä syystä lopullinen vakuutusmaksu tarkastetaan vakuutusvuoden lopussa. Tarkastus on välttämätön, jotta voidaan määrittää tarkat riskit, jotta vakuutusmaksu on oikeudenmukainen.

Työntekijöiden korvausvakuutus selitetään paljon yksityiskohtaisemmin pääartikkelin osassa ”Työntekijöiden korvaukset urakoitsijoille”. Tämä jakso sisältää tärkeät kysymykset siitä, miten keräät vakuutustodistukset alihankkijoiltasi, miten vähennät vakuutuksettomista alihankkijoista ja miten valmistaudut tilintarkastukseen.

Yleinen vastuu

Yleinen vastuu -vakuutus suojaa urakoitsijaa tietyiltä vaatimuksilta ja oikeudenkäynneiltä, joissa väitetään, että urakoitsijan huolimattomuus johti henkilövahinkoon, omaisuusvahinkoon tai henkilökohtaiseen vahinkoon ja mainosvahinkoon kolmannelle osapuolelle. Kolmannella osapuolella tarkoitetaan esimerkiksi vierailijaa, tunkeilijaa, naapuria, toista urakoitsijaa työmaalla, kilpailevaa rakentajaa, ostajaa tai myöhempää ostajaa.

Vakuutus korvaa oikeudellisesta puolustuksesta, sovinnoista ja epäedullisista valamiehistön tuomioista aiheutuneet kustannukset.

Vakuutus kattaa yksittäiset yrityksen omistajat ja työntekijät liiketoimintayksikön lisäksi.

Alhaalla on hyvin lyhyt luettelo esimerkkejä mahdollisista katetuista oikeudenkäynneistä, jotka ovat tosiasiassa tapahtuneet rakentaja-asiakkaillemme. Nämä ovat vain jäävuoren huippu siitä, minkä tyyppisiä kanteita toimistollemme on raportoitu.

Kun selaatte tätä luetteloa, huomioikaa, että vakuutusala on viimeisten viiden vuoden aikana poistanut tärkeän vakuutusturvan rakennusvirheiden osalta. Todellinen vakuutusturvasi rakennusvirheitä koskevien korvausvaatimusten osalta riippuu vakuutusyhtiöstäsi ja valitsemistasi vakuutusturvavaihtoehdoista.

* Esimerkkejä mahdollisesti katetuista kanteista:
– työmaalla kävijöille ja tunkeutujille aiheutuneet vammat rakentamisen aikana
– vesijohto katkesi rakentamisen aikana
– naapurin talo palaa, kun työntekijä heittää savukkeen pihalle
– talo palaa tulevaisuudessa viallisen johdotuksen vuoksi (kattavuus riippuu vakuutusehdoista)
– vesivahinkoja aiheutuu tulevaisuudessa viallisesta putkistosta (kattavuus riippuu vakuutusehdoista)

Tämän vakuutuksen vähimmäispalkkio vaihtelee 750 dollarista neljään dollariin,000:n välillä, ja arvioitu kokonaisvakuutusmaksu nousee tästä riippuen vuotuisesta ennakoidusta palkkasummasta, vakuuttamattomille alihankkijoille maksetuista määristä ja vakuutetuille alihankkijoille maksetuista määristä. Jotkut pienemmät rakentajamme maksavat alle 2 000 dollaria vuodessa ja muutamat suuremmat rakentajamme yli 50 000 dollaria vuodessa. Ainoa tapa tietää todennäköiset kustannuksesi on saada todellinen tarjous.

Aivan kuten työtapaturmavakuutuksen kohdalla, nämä ennusteet ovat yleensä epätarkkoja, minkä vuoksi lopullinen vakuutusmaksu tarkastetaan vakuutusvuoden lopussa.

Yleistä vastuuta selitetään yksityiskohtaisemmin, mukaan lukien rakennusvirheitä koskeviin oikeudenkäynteihin ja vastuun siirtämiseen alihankkijoitasi koskevissa sopimuksissa liittyvät tärkeät kysymykset, artikkelin ”Yleinen vastuu urakoitsijoille” pääartikkelissa.

Business Auto

Useimmat rakentajat tuntevat autovakuutuksen ja sen eri vakuutusturvat, kuten vastuuvakuutuksen, vakuuttamattomat ja alivakuutetut autoilijat sekä fyysiset vahingot, jotka koostuvat törmäyksestä ja muusta kuin törmäyksestä.

Rakentajat, jotka omistavat yhden tai kaksi ajoneuvoa, ostavat joskus Henkilökohtaisen autovakuutuksen, joka voi olla edullisempi, mutta tarjoaa rajoitetummat vakuutusturvat.

Muut rakentajat, jotka omistavat kolme tai useampia ajoneuvoja, ostavat tyypillisesti Yritysautovakuutuksen, koska he ovat oikeutettuja autokanta-alennuksiin. Business Auto -vakuutus tarjoaa yleensä korkeammat kattavuusrajat sekä mahdollisuuden lisätä Non Owned ja Hired Auto Liability -vakuutuksen, mikä on erittäin suositeltavaa.

Non Owned Auto Liability -vakuutus kattaa rakennuttajan tuottamusvastuun silloin, kun työntekijä tai alihankkija käyttää henkilökohtaista ajoneuvoaan asiointiin rakennuttajan puolesta. Näissä tilanteissa, jos työntekijä tai alihankkija on vakuuttamaton tai hänellä on vain minimirajat omassa autovakuutuksessaan, ja jos hän joutuu kolariin ja vahingoittaa jotakuta muuta, rakennuttaja voi joutua oikeuteen. Rakennuttajan on oltava suojassa ei-omistajavastuulla.

Vuokrattu autovakuutus suojaa rakennuttajaa, kun hän vuokraa ajoneuvon, kun hän on liikematkalla muualla kuin kaupungissa, tai mahdollisesti silloin, kun erityistä ajoneuvoa vuokrataan tiettyä työtä varten.

ei-omistajavastuuta ja vuokrattua autovakuutusta voi usein ostaa erillisenä vakuutuksena noin 250 dollarin vuosimaksulla.

Ylimääräinen vastuu ja sateenvarjo

Ylimääräinen vastuu ja sateenvarjovakuutukset aiheuttavat suurta sekaannusta rakentajien keskuudessa.

Termit ”ylimääräinen vastuu” (excess liability) ja ”sateenvarjo” (umbrella) ovat nykyään vakuutusalalla melkein vaihdettavissa keskenään. Aikaisemmin ”sateenvarjovakuutus” tarjosi paljon laajemman vakuutusturvan kuin ”omavastuuvakuutus”, mutta useimmissa tapauksissa näin ei enää ole.

Monet rakentajat uskovat, että vakuutus on super duper catch all, joka kattaa kaikki korvausvaatimukset, joita muut vakuutukset eivät kata. Tämä ei pidä paikkaansa.

Myös monet rakentajat uskovat, että heidän henkilökohtainen sateenvarjovakuutuksensa, jolla täydennetään heidän kodinomistajan vastuuvakuutustaan ja henkilökohtaista autovakuutustaan, suojaa heitä, jos heitä haastetaan oikeuteen heidän liiketoimintansa vuoksi. Tämäkään ei pidä paikkaansa. Sinulla on oltava Business Excess Liability tai Commercial Umbrella -vakuutus, joka suojaa yritystoimintaasi.

Vakuutus ainoastaan laajentaa vakuutuksen perustana olevien vakuutusten rajoja korkeampaan rajaan 1 miljoonan dollarin suuruisissa erissä. Se voi laajentaa olemassa olevien autovastuu-, yleisvastuu- ja työnantajan vastuuvakuutusten rajoja.

Syy, miksi haluaisit ottaa Excess Liability- tai Umbrella-vakuutuksen, on se, että kyseessä on vakava, suuren dollarin korvausvaatimus, ja taustalla olevien vakuutusten kattavuusrajat eivät riitä kattamaan vahinkoja. Tällöin joudut maksamaan erotuksen omasta pussistasi, mikä voi johtaa konkurssiin.

Excess Liability- tai Umbrella-vakuutuksen tarjoamat lisärajat voivat tarjota mielenrauhaa suhteellisen edullisesti.

Builders’ Risk

Builders’ Risk -vakuutusta kutsutaan toisinaan ”rakennustyönaikaiseksi vakuutukseksi”.

Se on tilapäinen omaisuusvakuutus, joka suojaa uuden asunnon aloitusta tai muuta työtä vahingon sattuessa työn ollessa kesken.

Se suojaa sellaisilta vaaroilta kuin tulipalo, varkaus, ilkivalta, tuuli, raekuurot ja törmäys auton kanssa.

Rakennuttajan tulisi vakuuttaa jokainen työ materiaalien, työn, yleiskustannusten ja kohtuullisen voiton jälleenhankinta-arvoa vastaavalla määrällä.

Turva päättyy, kun työ valmistuu, myydään tai kun vuokralainen asuu siinä. Kun vakuutusturva päättyy, uuden omistajan olisi otettava pysyvä kiinteistövakuutus.

Vakuutusturvan hinnat vaihtelevat osavaltiosta ja osavaltiossa sijaitsevasta vakuutuksen kattamasta alueesta riippuen. Tyypillinen maksu Etelä-Carolinan sisämaan alueilla on 0,23 dollaria 100 dollaria kohti toteutunutta arvoa.

Kiinteistövakuutuksen katteet

Kiinteistövakuutus kattaa yrityksesi nimissä olevan omaisuuden, kuten rakennuksen, sisällön ja laitteet.

Rakennuksen ja irtaimiston vakuutusrajat tulisi asettaa niiden jälleenhankinta-arvon perusteella, ja niiden tulisi suojata tulipalon, varkauden, ilkivallan, tuulen ja raekuurojen kaltaisilta vaaroilta.

Erityinen urakoitsijan kalustovakuutus tulisi ottaa, jotta se kattaisi tiloistasi lähtevän ja työmaalle kulkevan kalustosi arvon. Tämä vakuutus voidaan räätälöidä niin, että se kattaa myös vuokratut ja leasing-vuokratut laitteet.

Lisäksi olisi otettava rikosvakuutus, joka suojaa omien työntekijöidesi tekemiltä varojen kavalluksilta tai muilta laitteiden tai materiaalien varkauksilta.

Lisenssi- ja lupavakuutukset

Lisenssi- ja lupavakuutuksia edellyttävät osavaltioiden hallitukset tai kunnat, kuten kaupungit tai maakunnat, taatakseen, että rakennuksesi on sovellettavien rakentamismääräysten ja -ohjeiden mukainen.

Jos valtuutettu rakennusviranomainen toteaa, että rakentamisesi ei ole vaatimustenmukaista, voidaan vaatia korjausta, ja jos et korjaa ongelmaa, takausyhtiö astuu tilallesi ja voi palkata toisen urakoitsijan korjaamaan ongelman tai maksaa takausmaksun takausrajaan asti. Tämän jälkeen takausyhtiö nostaa kanteen sinua vastaan saadakseen korvauksen kuluistaan. Näin ollen takaus ei oikeastaan suojaa sinua, vaan ainoastaan omistajaa ja julkisyhteisöä.

Etelä-Carolinassa osavaltio edellyttää, että kaikilla asuinrakentajilla on oltava 15 000 dollarin takauslimiitti, ja tämän takauslimiitin hinta yhdeksi vuodeksi eri takausyhtiöiltä voi vaihdella 100 dollarin ja 225 dollarin välillä, ja se voi olla jopa korkeampi, jos luottokelpoisuutesi on huono. Muut osavaltiot saattavat vaatia korkeampia takausrajoja, ja jos näin on, joukkovelkakirjalainan hinta on korkeampi.

Samoin Etelä-Carolinassa kunta, jossa rakentaminen tapahtuu, vaatii yleensä oman joukkovelkakirjalainan rajan, joka on 2000 tai 2500 dollaria, ja johtavan joukkovelkakirjalainayhtiön myöntämän kolmen vuoden joukkovelkakirjalainan hinta on 250 dollaria. Tämä on tyypillistä muiden osavaltioiden vaatimuksille ja takuukustannuksille.

Suoritustakuu

Kaupallisessa rakentamisessa hankkeen omistaja vaatii usein erilaista takuuta, jota kutsutaan suoritustakuuksi. Joskus, harvoin, asuintalon omistaja vaatii suoritustakuun suuressa tilaustyössä.

Tämä takuutyyppi takaa, että työ tehdään sopimusehtojen mukaisesti. Siinä tapauksessa, että takuun piiriin kuuluva urakoitsija ei saa työtä valmiiksi rahapulan, kuoleman tai muiden ongelmien vuoksi, takuuyhtiö etsii toisen urakoitsijan suorittamaan työn loppuun ja hakee korvausta alkuperäiseltä takuun piiriin kuuluvalta urakoitsijalta.

Jos olet kodinrakentaja, sinun on vaikea saada tämäntyyppistä takuuta, varsinkin jos rakennat erikoisasuntoja, joita takuuyhtiöt pitävät suurena taloudellisena riskinä. Lisäksi hakemusprosessi on perusteellinen, ja siihen sisältyy vaatimus laatia useita tilinpäätöstietoja yrityksestäsi ja yksittäisistä omistajista sekä raportti keskeneräisistä töistä. Tämäntyyppinen takaus edellyttää yleensä yksittäisten yritysten omistajien henkilökohtaista vastuuvapautta ja saattaa vaatia myös puolison vastuuvapautta.

Toteutusvakuuden hinta vaihtelee 10 ja 30 dollarin välillä 1 000 dollarin takausmäärää kohti riippuen taloudellisesta vahvuudestasi. Jos esimerkiksi työn takuusumma on 750 000 dollaria, takuun hinta vaihtelee 7500 dollarista 22 500 dollariin..

Kodinomistajan takuu

Kodinomistajan takuutuotteita käytetään tyypillisesti uusien asuntojen rakentamiseen, mutta tuotteita on nykyään saatavana myös remonttitöihin ja joihinkin kaupallisiin rakennustöihin.

Takuu suojaa kodinomistajaa siltä varalta, että rakennuttaja lopettaa tai jää eläkkeelle eikä pysty korjaamaan rakentamisen yhteydessä ilmeneviä ongelmia. Se tarjoaa takuuyhtiölle mekanismin, jonka avulla se voi puuttua rakentamiseen liittyviin epäkohtiin ja korjata ne tarvittaessa.

Se suojaa rakentajaa syrjäyttämällä osavaltion lainsäädännön mukaiset implisiittiset takuut ja korvaamalla ne kirjallisella takuulla.

Se suojaa rakentajaa myös pakottamalla rakentamiseen liittyvät riidat sitovaan välimiesmenettelyyn, joka voi monissa olosuhteissa olla edullisempi ja edullisempi rakentajalle. Kaikki takuusopimukset eivät kuitenkaan pakota riitoja sitovaan välimiesmenettelyyn, sillä välimiesmenettely voi olla vapaaehtoinen joillakin tarjoajilla.

Tyypilliset takuuehdot tarjoavat suojaa rakennusvirheitä vastaan työn osalta yhden vuoden ajan myynnistä, merkittäviä rakenteellisia järjestelmiä vastaan kahden vuoden ajan ja rakenteellisia vikoja vastaan kymmenen vuoden ajan.

Kodinomistajan takuukustannukset rakentajalle voivat vaihdella 2,00-3,50 dollarin välillä 1 000 dollarin myyntihinnalla riippuen osavaltiosta, jossa koti sijaitsee, ja sopimuksen mukaisten suojan ehtojen laadusta.

Tyypillinen takuu antaa suojaa rakennusvirheitä vastaan yhden vuoden ajan myynnistä.