Maaliskuu2, 2018 – 10 min read

Deniz Kahramaner on datapohjaisen kiinteistövälitysyritys Atlasa:n perustaja & toimitusjohtaja. Hänen tehtävänään on auttaa asunnonostajia ymmärtämään eri asuntovaihtoehtojen kompromisseja big datan ja analytiikan avulla.

So You Saw a TIC Property on Zillow or Trulia. Mitä nyt?

Jos olet etsinyt asuntoa San Franciscosta, on todennäköistä, että olet törmännyt TIC-kiinteistöön (Tenancy in Common). Ensisilmäyksellä TIC-kiinteistö näyttää täsmälleen samalta kuin omistusasunto, mutta se on noin 10-20 % halvempi.

Ovatko TIC-kiinteistöt liian hyviä ollakseen totta?

Missä piilee juju?

Katsotaanpa, mitä TIC-kiinteistöt ovat, mitä hyviä ja huonoja puolia TIC-kiinteistön ostamisessa San Franciscossa on, ja mitä ratkaisevaa due diligence -tarkastusta sinun on tehtävä ennen TIC-yksikön ostamista.

Mitä on Tenancy In Common (TIC)?

Prosenttiomistus koko rakennuksessa

Kun ostat TIC-asunnon, et omista yksikköä. Sen sijaan sinulla on prosenttiosuus koko rakennuksesta yhdessä muiden rakennuksen muut TIC-asunnot ostaneiden ihmisten kanssa. Jos esimerkiksi omistat TIC-asunnon 10 asuntoa käsittävässä kerrostalossa, omistat todennäköisesti lähes 10 prosenttia koko rakennuksen omistusoikeudesta, et itse asuntoa.

Omistusprosentti määräytyy sopimuksen perusteella, ja se riippuu monista tekijöistä, kuten asuntosi kerroksesta monikerroksisessa rakennuksessa, asuntosi neliömetrimäärästä verrattuna muihin asuntoihin ja sen haluttavuudesta. Rakennuksen kauppakirjasta käy ilmi prosentuaalinen omistusosuutesi koko rakennuksesta, kun ostat asunto-osakeyhtiön. Yksiköstäsi ei ole erillistä kauppakirjaa, vaan koko rakennuksesta.

Omistusoikeusasunto sen sijaan tarkoittaa, että rakennus on jaettu laillisesti fyysisiin osiin, joista yhden omistat erikseen. Kukin osakehuoneiston omistaja omistaa tietyn alueen kiinteistöstä, joka on rajattu piirikuntarekisteriin kirjattuun karttaan. Jokaisella osakehuoneistolla on piirikunnan rekisteriin kirjattu yksilöllinen kauppakirja, jossa yksilöidään osakehuoneiston omistajan yksilöllisesti omistama alue.

Omistan siis prosentuaalisen osuuden rakennuksesta. Entä juuri ostamani asunto?

TIC-omistajana oikeutesi käyttää tiettyä asuntoa yksikössä perustuu lailliseen kirjalliseen sopimukseen, jonka kaikki yhteisomistajat ovat allekirjoittaneet. Tätä sopimusta kutsutaan myös ”TIC-sopimukseksi” tai ”yhteisvuokrasopimukseksi”.

Tällä sopimuksella ei ole mitään tekemistä kauppakirjan, kartan tai muun lääninrekisteriin kirjatun asiakirjan kanssa. Se on laillinen sopimus sinun ja rakennuksen muiden omistajien välillä.

>Onko TIC laillista?”

Kyllä, ehdottomasti. Asuntoa koskevan vaatimuksesi pätevyys riippuu kuitenkin täysin TIC-sopimuksesta, ei kauppakirjasta tai piirikunnasta. Tämän sopimuksen on kirjoittanut entisten omistajien asianajaja. Käsittele tätä sopimusta kuin olisit allekirjoittamassa työsopimusta, asuntolainasopimusta tai enkelisijoitusasiakirjaa. Lue se huolellisesti!!! Paholainen piilee aina yksityiskohdissa, ja haluat löytää paholaisen ennen kuin maksat suuren osan nettovarallisuudestasi kiinteistöstä.

Aika puhua plussista ja miinuksista.

Pros of Buying a TIC

1. Voit ehkä tehdä asuntomuutoksen ja saada jopa 25 %:n tuoton arvosta!

Tällä hetkellä TIC-kiinteistöt ovat San Franciscossa 10-20 % halvempia kuin asunto-osakkeet. Syynä tähän ovat alla luetellut haitat. Joillakin TIC-kiinteistöillä on laillinen mahdollisuus omistusasuntomuunnokseen. Condo muuntaminen voi tapahtua arpajaisten kautta yli 3 yksikön rakennuksissa tai suoralla hakemuksella 2 yksikön rakennuksissa. Jos TIC-kiinteistön muuntaminen osakehuoneistoksi onnistuu, olet automaattisesti lisännyt omaisuutesi arvoa jopa 25 prosenttia markkinoiden arvonnousun lisäksi. Se on loistava sijoitus!

Mutta monet tekijät vaikuttavat osakehuoneistojen muunnettavuuteen, kuten:

• Aiemmat häädöt
• Omistajan tai vuokralaisen asuttamien yksiköiden osuus
• Kunkin omistajan tai vuokralaisen asumisaika
• Aiemmat ilmoittautumiset osakehuoneistomuuntojen muuttamisarvontaan. Jos haluat lisätietoja muuntolotosta, lue tämä viesti: http://bit.ly/2roruCu
• Epäonnistuneet arpajaismerkinnät saattavat vaikuttaa omistusasunnon muuntamiseen.

On tärkeää tehdä yhteistyötä kiinteistönvälittäjän ja hyvän lakimiehen kanssa näiden tekijöiden läpikäymiseksi ja sen varmistamiseksi, että TIC-yksikkö voidaan toteuttaa toteuttamiskelpoisesti muuntamalla se omistusasunnoksi. Kun toteutettavuudesta on keskusteltu, muuntokustannuksista tulee tärkeitä. On aina hyvä käytäntö tietää, kuinka paljon muuntaminen maksaa, jotta voidaan määrittää sijoitetun pääoman tuotto (ROI) verrattuna siihen, että ostaisit suoraan osakehuoneiston.

2. Maksat 10-20 % vähemmän kuin osakehuoneisto neliöjalkaa kohden. Jos aiot asua siinä jonkin aikaa ja sitten myydä sen, se voi olla fantastinen pamaus rahoillesi.

Sitäkin huolimatta, että osakehuoneiston muuntaminen ei ole mahdollista, jos aiot asua ostamassasi kiinteistössä ja lopulta myydä sen muuttaaksesi isompaan taloon, TIC-kiinteistöt ovat suotava vaihtoehto.

Miksi?

• Arvostus: TIC-asunnoissa on sama prosentuaalinen arvonnousu kuin osakehuoneistoissa (analysoin MLS:n tietoja todistaakseni tämän – katso alla oleva osio). Saat siis samanlaisen prosentuaalisen tuoton kuin omistusasuntojen omistajat kiinteistösijoituksestasi, kun myyt.
• Pienemmät investointikustannukset: Sen lisäksi, että maksat kiinteistöstäsi 10-20 % vähemmän, maksat myös 10-20 % vähemmän kiinteistöveroa. Kiinteistövero on riippuvainen kiinteistön arvosta Kaliforniassa.

3. Korkeampi ROI, jos aiot vuokrata sen ulos – saaliilla

Jos ostat TIC:n 10-20 % halvemmalla kuin osakehuoneiston ja vuokraat sen ulos, saat saman vuokran kuin osakehuoneisto saisi. Kuukausittainen ja vuosittainen ROI on siis oletusarvoisesti 25 % korkeampi kuin omistusasunnossa.

Onko tämä liian hyvä ollakseen totta?

Kyllä, koska TIC-yksiköissä on vuokrasääntely. Et pysty nostamaan vuokria niin paljon kuin condon omistaja voi, mikä vahingoittaa ROI:täsi pitkällä aikavälillä. Neuvoisin keskustelemaan lakimiehen kanssa ja varmistamaan, että sinulla on täysi ymmärrys TIC-yksiköiden oikeudellisista riskeistä verrattuna asunto-osakkeisiin. Katso lisätietoja tämän viestin alareunassa olevista lukuresursseista.

4. Altistuminen San Franciscon kiinteistöille

TIC:t ovat halvin tapa päästä altistumaan San Franciscon kiinteistöille. TIC-kiinteistön ostaminen voi olla taloudellisesti palkitseva päätös San Franciscon nykyisille vuokralaisille, sillä kun omistat kiinteistön, sinun ei tarvitse maksaa vuokraa ja omistat nopeasti arvoa lisäävän omaisuuserän, jonka elpyminen vuoden 2008 taantumasta kesti vain neljä vuotta.

5. Mahdollisuus ostaa mukavammalta asuinalueelta

Koska TIC-asunnot ovat 10-20 % halvempia, voit ehkä ostaa kalliimmalta asuinalueelta, josta muuten saattaisit jäädä hinnoiteltuna pois. Kalliimmat asuinalueet (esim. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) ovat taantumankestävämpiä: useammalla omistajalla näillä alueilla on varaa pitää kiinteistönsä laman aikana. Tämän seurauksena hinnat eivät laske niin paljon tarjonnan puutteen vuoksi.

Mitä haittapuolia TIC:n ostamisessa on?

1. TIC-kiinteistöihin liittyy oikeudellisia monimutkaisuuksia – monia niistä.

Olemme todenneet, että kun ostat TIC-kiinteistön, ostat prosenttiosuuden koko rakennuksesta, jossa yksikkösi määritellään ainutlaatuisella sopimuksella, jonka on kirjoittanut erehtyväinen lakimies, joka pystyy tekemään virheitä. Sinun on luettava tämä sopimus huolellisesti ja varmistettava, että olet laillisesti suojattu. Suosittelen hankkimaan lakimiehen tarkistamaan kaiken, ennen kuin teet tarjouksen.

2. Vuokrasäännöstely

Jos olet ostamassa TIC:tä siinä toivossa, että voisit aikanaan vuokrata sen, tiedä, että TIC:t kuuluvat San Franciscon vuokrasäännöstelyn piiriin, ja asunto-osakkeet eivät. Määrä, jonka voit korottaa vuosivuokraa vuokranantajana 1. maaliskuuta 2018 alkaen, on 1,6 %. Tällaista rajoitusta ei ole osakehuoneistoissa. Lisätietoja täältä.

On myös erittäin vaikeaa poistaa ongelmallinen vuokralainen TIC:stä. Häätölainsäädännön ja vuokranvalvontalainsäädännön ymmärtäminen on tärkeää ennen ostopäätöksen tekemistä.

3. Murtolaina

Jos haluat varmistaa rahoituksen TIC:lle, saat todennäköisesti murtolainan. Murto-osuusrahoituksessa on vain muutamia lainanantajia ja vähän lainavaihtoehtoja.

Murtolainojen haittapuolia ovat:

• Korkeampi korko
• Korkeampi käsiraha
• Korkeampi kuukausierä
• Vähäisemmät lainanantajien ja lainatyyppien valinnanmahdollisuudet

Huomautus: Ryhmä-TIC-lainat ovat vaihtoehtoisia rahoitusmuotoja, joissa kerrostalokiinteistöä ostava ryhmä hakee lainaa yhdessä. Jos olet ostamassa yksittäistä TIC-yhtiötä, tämä ei yleensä ole vaihtoehto.

4. Condo conversion might not be possible

Kuten edellisessä kappaleessa mainittiin, condo convertibility saattaa olla tai olla olematta mahdollista useista tekijöistä riippuen. Varmista, että voit keskustella kiinteistöalan lakimiehen kanssa varmistaaksesi, että voit muuttaa osakehuoneistoksi, ennen kuin teet tarjouksen. Asunto-osakeyhtiön muunnettavuudella ei ole merkitystä ainoastaan pitkän aikavälin mahdollisuuksien kannalta, vaan se vaikuttaa myös asunto-osakeyhtiön markkina-arvoon.

5. Myy vaikeammin markkinoiden laskusuhdanteissa

Laman aikana TIC:tä on vaikeampi myydä kuin osakehuoneistoa. TIC-asunnot ovat markkinoilla pidempään ennen kuin ne myydään, kun asunto-osakkeiden hinnat ovat laskeneet merkittävästi. Kun hinnat ovat alhaisemmat, TIC vs. condo -dilemma korostuu.

Jos ostan TIC:n, miten se arvostaa Condoon verrattuna?

Entisenä big data -miehenä minun oli tietysti rakennettava tietokanta ja suoritettava SQL-kyselyitä saadakseni sen selville kollegani Jeremie Youngin kanssa. Datatieteen sääntö nro 1: Älä koskaan luota muista lähteistä peräisin olevaan likaiseen dataan. Varmista itse, että datasi on puhdasta.

Alhaalla on esitetty, miten TIC-yksiköiden arvostus verrattuna asunto-osakkeisiin San Francisco Bayn alueella vuosina 2010-2018. Nämä tiedot on poimittu San Franciscon virallisesta Multiple Listing Service -palvelusta.

TIC-yksiköiden keskihinnat verrattuna osakehuoneistoihin vuosina 2007 ja 2017