Deniz Kahramaner este fondatorul & CEO al companiei de brokeraj imobiliar bazat pe date Atlasa. Misiunea sa este de a ajuta cumpărătorii de locuințe să înțeleagă compromisurile diferitelor opțiuni de locuințe folosind big data și analiză.
Așa că ați văzut o proprietate TIC pe Zillow sau Trulia. Ce facem acum?
Dacă ați căutat o locuință în San Francisco, există șanse să fi dat peste o proprietate de tip Tenancy in Common (TIC). La prima vedere, un TIC arată exact ca un apartament, dar este cu aproximativ 10-20% mai ieftin.
Sunt TIC-urile prea bune pentru a fi adevărate?
Care este capcana?
Să analizăm ce sunt proprietățile TIC, avantajele și dezavantajele cumpărării unei proprietăți TIC în San Francisco, precum și diligența crucială pe care trebuie să o faceți înainte de a cumpăra o unitate TIC.
Ce este Tenancy In Common (TIC)?
Proprietatea procentuală în întreaga clădire
Când cumpărați o locuință TIC, NU dețineți unitatea. În schimb, aveți o participație procentuală în întreaga clădire, împreună cu alte persoane care au cumpărat celelalte locuințe TIC din clădire. De exemplu, dacă dețineți un TIC într-o clădire multifamilială cu 10 unități, probabil că veți deține aproape 10% din titlul de proprietate al întregii clădiri, nu unitatea în sine.
Ce procent pe care îl dețineți este determinat prin contract, în funcție de mai mulți factori, inclusiv etajul unității dvs. într-o clădire cu mai multe etaje, metrajul unității dvs. în comparație cu ceilalți și atractivitatea acesteia. Actul de proprietate al clădirii va arăta procentul de proprietate pe care îl dețineți în întreaga clădire atunci când cumpărați TIC. Nu există un act individual pentru unitatea dumneavoastră, ci pentru întreaga clădire în sine.
În schimb, o proprietate în condominiu înseamnă că o clădire a fost împărțită legal în părți fizice, dintre care una vă aparține separat. Fiecare proprietar de condominiu deține o anumită zonă a proprietății, care este delimitată pe o hartă înregistrată în registrele județului. Fiecare condominiu are un act individual înregistrat la județ, care identifică zona care este deținută în mod individual de către proprietarul condominiului.
Așa că dețin o cotă procentuală din clădire. Cum rămâne cu locuința pe care tocmai am cumpărat-o?
În calitate de proprietar de TIC, drepturile dvs. de a utiliza o anumită locuință din unitate provin dintr-un contract legal scris și semnat de toți coproprietarii. Acest contract se mai numește și „Contract TIC” sau „Contract de închiriere în comun”.
Acest contract nu are nimic de-a face cu actul de proprietate, harta sau alt document înregistrat în evidențele județului. Este un contract legal între dumneavoastră și ceilalți proprietari din clădire.
Este legal un TIC?
Da, absolut. Cu toate acestea, valabilitatea dreptului dvs. asupra locuinței dvs. depinde în întregime de acordul TIC, nu de actul de proprietate sau de județ. Acest acord a fost scris de avocatul foștilor proprietari. Tratați acest acord ca și cum ați semna un contract de muncă, un contract de ipotecă sau un document de investiție pentru îngeri. Citiți-l cu atenție!!! Diavolul se află întotdeauna în detalii și doriți să găsiți diavolul înainte de a plăti un procentaj mare din valoarea dvs. netă pe o proprietate.
Este timpul pentru argumentele pro și contra.
Pros ale cumpărării unui TIC
1. S-ar putea să puteți face o conversie de apartament și să obțineți un randament de până la 25% din valoare!
În prezent, proprietățile TIC sunt cu 10-20% mai ieftine decât apartamentele din San Francisco. Motivele pentru acest lucru sunt dezavantajele enumerate mai jos. Unele proprietăți TIC au posibilitatea legală de conversie în condo. Conversia în condominiu se poate întâmpla printr-o loterie pentru clădirile cu peste 3 unități sau printr-o cerere directă pentru clădirile cu 2 unități. Dacă reușiți să vă convertiți cu succes TIC-ul în condominiu, ați crescut automat valoarea bunului dvs. cu până la 25%, pe lângă aprecierea pieței. Asta da investiție fantastică!
Cu toate acestea, mulți factori afectează convertibilitatea condo, cum ar fi:
- Evacuări anterioare
- Procentul de unități care sunt ocupate de proprietari sau chiriași
- Durata șederii fiecărui proprietar sau chiriaș
- Inscrieri anterioare în loteria de conversie a condo. Pentru a afla mai multe despre loteria de conversie, vă rugăm să citiți această postare: http://bit.ly/2roruCu
- Inscrierile nereușite la loterie ar putea afecta conversia dvs. în condominiu.
Este important să lucrați cu agentul dvs. imobiliar și cu un avocat bun pentru a trece în revistă acești factori și a vă asigura că unitatea TIC poate fi convertită în mod fezabil într-un condominiu. Odată ce fezabilitatea este discutată, costurile de conversie devin importante. Este întotdeauna o bună practică să știți cât va costa conversia pentru a determina rentabilitatea investiției (ROI) în comparație cu achiziționarea directă a unui apartament.
2. Plătiți cu 10-20% mai puțin decât un apartament pe metru pătrat. Dacă intenționați să locuiți în el pentru o perioadă de timp și apoi să-l vindeți, poate fi o investiție fantastică pentru banii dumneavoastră.
Inclusiv dacă nu este posibilă conversia condominiului, dacă intenționați să locuiți în proprietatea pe care o cumpărați și în cele din urmă să o vindeți pentru a vă muta într-o casă mai mare, TIC-urile sunt o opțiune dezirabilă.
De ce?
- Apreciere: TIC-urile au același procent de apreciere ca și condominiile (am analizat datele MLS pentru a dovedi acest lucru – a se vedea secțiunea de mai jos). Așadar, obțineți un randament procentual similar cu cel al proprietarilor de apartamente pentru investiția dvs. imobiliară atunci când vindeți.
- Cheltuieli de capital mai mici: Nu numai că plătești cu 10-20% mai puțin pentru proprietatea ta; plătești, de asemenea, cu 10-20% mai puțin impozit pe proprietate. Impozitul pe proprietate este în funcție de valoarea proprietății în California.
3. ROI mai mare dacă plănuiți să o închiriați – cu o capcană
Dacă cumpărați un TIC cu 10-20% mai ieftin decât un apartament și îl închiriați, obțineți aceeași chirie ca și un apartament. Deci, ROI-ul dvs. lunar și anual este implicit cu 25% mai mare decât cel al unui apartament.
Este acest lucru prea bun pentru a fi adevărat?
Da, deoarece unitățile TIC au controlul chiriei. Nu veți putea crește chiriile la fel de mult ca un proprietar de condominiu, ceea ce vă va afecta ROI-ul pe termen lung. V-aș sfătui să discutați cu un avocat și să vă asigurați că înțelegeți pe deplin riscurile juridice ale TIC-urilor în comparație cu cele ale condominiilor. Consultați resursele de lectură din partea de jos a acestei postări pentru mai multe informații.
4. Expunerea la proprietățile imobiliare din San Francisco
TIC-urile sunt cea mai ieftină modalitate de a obține expunere la proprietățile imobiliare din San Francisco. Cumpărarea unui TIC poate fi o decizie profitabilă din punct de vedere financiar pentru actualii chiriași din San Francisco, deoarece odată ce dețineți o proprietate, nu mai trebuie să plătiți chirie și veți deține un activ care se apreciază rapid, care a avut nevoie de doar 4 ani pentru a se redresa după recesiunea din 2008.
5. Posibilitatea de a cumpăra într-un cartier mai frumos
Pentru că TIC-urile sunt cu 10 – 20% mai ieftine, ați putea fi în măsură să cumpărați într-un cartier mai scump, din care altfel s-ar putea să nu aveți preț. Cartierele mai scumpe (de exemplu, Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) sunt mai rezistente la recesiune: mai mulți proprietari din aceste cartiere își pot permite să își păstreze proprietățile în timpul recesiunilor. Ca urmare, prețurile nu scad la fel de mult din cauza lipsei de ofertă.
Care sunt dezavantajele cumpărării unui TIC?
1. TIC-urile au complexități juridice – multe dintre ele.
Am stabilit că atunci când cumpărați un TIC, cumpărați un procent de acțiuni într-o întreagă clădire, în care unitatea dvs. este definită de un contract unic scris de un avocat failibil, care este capabil să facă erori. Trebuie să citești cu atenție acest contract și să te asiguri că ești acoperit din punct de vedere legal. Vă sfătuiesc să apelați la un consilier juridic pentru a revizui totul înainte de a depune oferta.
2. Controlul chiriei
Dacă cumpărați un TIC în speranța de a-l închiria în cele din urmă, să știți că TIC-urile sunt acoperite de controlul chiriei din San Francisco, iar apartamentele nu. Suma cu care aveți voie să măriți chiria anuală în calitate de proprietar începând cu 1 martie 2018 este de 1,6%. Nu există o astfel de limitare în cazul condominiilor. Mai multe informații aici.
Este, de asemenea, extrem de greu să îndepărtezi un chiriaș problematic într-un TIC. Înțelegerea legii evacuării și a legii privind controlul chiriei este importantă înainte de a lua decizia de cumpărare.
3. Ipoteca fracționată
Dacă doriți să asigurați finanțarea pentru un TIC, cel mai probabil veți obține un împrumut fracționat. Există doar câțiva creditori și puține opțiuni de împrumut în finanțarea fracționată.
Consecințele împrumuturilor fracționate sunt:
- Taxă de dobândă mai mare
- Avans mai mare
- Plata lunară mai mare
- Mai puține opțiuni de creditori și tipuri de împrumuturi
Nota: Împrumuturile TIC de grup reprezintă o formă alternativă de finanțare, în care un grup de persoane care cumpără o clădire multifamilială solicită împreună un împrumut. Dacă achiziționați un TIC individual, aceasta nu este, de obicei, o opțiune.
4. Conversia condominiului ar putea să nu fie posibilă
Cum s-a menționat în secțiunea anterioară, convertibilitatea condominiului ar putea fi sau nu posibilă în funcție de mai mulți factori. Asigurați-vă că discutați cu un avocat imobiliar pentru a vă asigura că puteți converti în condominiu înainte de a depune o ofertă. Convertibilitatea condominiului nu contează doar pentru potențialul pe termen lung, ci afectează și valoarea de piață a TIC.
5. Se vinde mai greu în perioadele de scădere a pieței
În perioadele de recesiune, este mai greu să vinzi un TIC decât un apartament. TIC-urile stau mai mult timp pe piață înainte de a se vinde, atunci când prețurile apartamentelor au scăzut semnificativ. Atunci când prețurile sunt mai mici, dilema TIC vs condo devine mai pronunțată.
Dacă cumpăr un TIC, cum se apreciază acesta în comparație cu un condo?
În calitate de fost specialist în big data, a trebuit, evident, să construiesc o bază de date și să execut câteva interogări SQL pentru a afla împreună cu colegul meu Jeremie Young. Regula nr. 1 a științei datelor: Nu vă bazați niciodată pe date murdare din alte surse. Asigură-te că datele tale sunt curate chiar tu.
Mai jos este modul de apreciere a unităților TIC în comparație cu apartamentele din zona San Francisco Bay între 2010 și 2018. Aceste date sunt extrase din Serviciul oficial de listare multiplă din San Francisco.
Prețurile medii ale unităților TIC în comparație cu cele ale apartamentelor din 2007 și 2017
.