Ce este un act de garanție? Fie că vindeți sau cumpărați o casă, în cele din urmă va trebui să transferați titlul de proprietate. La fel ca la cumpărarea unei mașini, casele și alte bunuri imobiliare au documente de titlu care arată proprietarul actual al proprietății. În domeniul imobiliar, acestea se numesc acte de proprietate. Și, la fel ca la cumpărarea unei mașini, puteți cumpăra case și alte bunuri imobiliare cu sau fără garanție. În domeniul imobiliar, există trei tipuri populare de acte de proprietate în funcție de garanțiile acestora. Actele de proprietate imobiliară vin cu garanții generale (un act de garanție), cu garanții limitate (un act de garanție specială) sau fără garanții (un act de renunțare). Aceste garanții sunt oferite de vânzător și garantează calitatea titlului, nu a casei sau a proprietății propriu-zise. Garanția actului de proprietate nu spune că locuința fizică este în stare bună, ci că proprietatea legală și titlul de proprietate sunt în stare bună. Această garanție a titlului de proprietate are loc în momentul transferului actului de garanție; schimbul actului din mâinile vânzătorului în cele ale cumpărătorului. Bineînțeles, garanția actului intră în joc doar atunci când o terță parte contestă proprietatea și titlul legal propriu-zis al imobilului.

Acest articol este un îndrumar privind actele de garanție a proprietății, formularele de acte de garanție, convențiile asupra terenurilor prevăzute de un act de garanție integrală și ce trebuie făcut atunci când există o încălcare a convențiilor. Dacă aveți întrebări cu privire la actele de garanție și la contestații sau litigii cu privire la titlul de proprietate, limite și sarcini, vă rugăm să contactați Bernhard Law Firm la www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. Actul de garanție și clauzele sale sunt un contract

În conformitate cu Florida Statutes § 689.03, un act de garanție legală transmite proprietatea cu clauze de drept comun complete, obligând prin contract vânzătorul și moștenitorii săi la aceste clauze. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (dezaprobat din alte motive) („O garanție, fie ea expresă sau implicită, este în mod fundamental un contract.”). Cuvântul „convenție” înseamnă pur și simplu acord sau contract. Convențiile asupra proprietății, de obicei convenții restrictive, sunt acorduri de utilizare sau de neutilizare a proprietății într-un anumit mod. Clauzele restrictive asupra proprietății pot viza aproape orice utilizare; de exemplu, „pe această proprietate nu vor exista piscine sau clopote de vânt”. Limbajul expres folosit pentru a descrie proprietatea vândută, și nu intenția vânzătorului, controlează dacă apare sau nu o garanție și termenii acesteia. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Prin intermediul unui act de garanție, un vânzător se obligă și promite că: (i) este îndreptățită în mod legal să transfere întreaga proprietate și niciun terț nu a avut un interes legal asupra acesteia (pactul privind dreptul de a transmite); (ii) dreptul cumpărătorului la posesie nu va fi afectat de o pretenție a unui terț (pactul privind liniștea proprietății); (iii) vânzătorul se va apăra împotriva oricăror pretenții asupra proprietății din partea unor terți și va despăgubi cumpărătorul pentru orice pierderi pe care le-ar putea suferi ca urmare (pactul de garanție a titlului); (iv) vânzătoarea va face tot ceea ce este necesar pentru a-l ajuta pe cumpărător să perfecționeze titlul de proprietate în cazul în care va fi necesar (pactul de asigurare suplimentară); (v) vânzătoarea are chiar proprietatea în cantitate și calitate pe care pretinde că o transmite (pactul de sezină sau pactul de sezină); și (vi) terenul este liber de restricții de utilizare și de posesie a întregii proprietăți (pactul de neexistență a sarcinilor sau pactul împotriva sarcinilor). Aceste șase garanții sunt cunoscute împreună sub denumirea de „full common law deed covenants”. Astfel, un act de garanție este uneori numit „covenant deed” sau „guarantee deeds”. Un act de garanție generală garantează împotriva tuturor creanțelor tuturor persoanelor, nu doar a celor care apar de către, prin sau sub vânzătorul. Harris, 166 So. 2d la 165-66.

Pentru mai multe informații despre pactul de sezină (adică pactul de sezină), A se vedea, de asemenea, Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (pactul de sezină a fost încălcat în cazul în care cesionarul nu a dobândit dreptul de a poseda o fâșie de 30 de picioare de proprietate la marginea lotului transmis); Harris, 166 So. 2d la n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (În cazul în care beneficiarul nu a dobândit decât un drept parțial de posesiune asupra proprietății în temeiul unui act de garanție, beneficiarul poate recupera banii de achiziție pentru încălcarea clauzei de sezină; încălcarea are loc la predarea actului de proprietate); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (în cazul în care concedentul nu reușește să dea posesia întregului spațiu fizic pe care a pretins inițial să îl transmită, concesionarul poate recupera daunele pentru încălcarea parțială a convenției de sezină).

Pentru mai multe informații despre convenția de neocupare sau convenția împotriva sarcinilor, a se vedea American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (convenția de neexistență de sarcini prevede că terenul este liber și liber de orice sarcini sau alte restricții care afectează posesia întregii proprietăți); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (o „sarcină” în cadrul convenției împotriva sarcinilor este orice drept sau interes asupra terenului care ar putea subzista la un terț, cu diminuarea valorii terenului, dar în concordanță cu transmiterea dreptului de proprietate prin cesiune); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (considerând că a fost încălcat pactul împotriva sarcinilor în cazul în care terenul făcea obiectul unui drept al companiei de a se bucura de beneficiul drepturilor asupra petrolului și asfaltului pentru o perioadă de 10 ani).

Pentru mai multe informații despre pactul de garanție a titlului, a se vedea Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (convenția de garanție a titlului de proprietate prevede că nu trebuie să existe nicio perturbare a posesiei concesionarului de către partea care pretinde un titlu suprem pentru orice parte a acestuia); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Iată un exemplu de act de garanție, care promite în mod specific după cum urmează:

Și, prin prezenta, concedentul se angajează față de concesionar că concedentul este stăpânit în mod legal pe terenul respectiv în regim de proprietate simplă; că concedentul are dreptul și autoritatea legală de a vinde și de a transmite terenul respectiv și, prin prezenta, garantează titlul de proprietate asupra terenului respectiv și îl va apăra împotriva pretențiilor legale ale tuturor persoanelor, oricare ar fi ele; și că terenul respectiv este liber de orice sarcini

1. Clauzele din actul de garanție apar doar atunci când există o încălcare a clauzelor restrictive sau când aplicați clauzele restrictive

Clauzele din actul de garanție apar doar atunci când noii proprietari primesc o contestație cu privire la proprietatea lor legală asupra proprietății sau află despre restricții, privilegii sau clauze nedezvăluite asupra proprietății. Atunci când se întâmplă acest lucru, efectul juridic este că proprietarul anterior a încălcat convențiile din actul de garanție, transmițând proprietatea care face obiectul unor pretenții privind titlul, utilizarea, posesia, servitutea, grevarea sau îndepărtarea. Pentru a pune în aplicare clauzele din actul de garanție, noul proprietar trebuie să îl notifice pe proprietarul anterior, să îi ceară acestuia să rezolve problema sau să îl dea în judecată pe proprietarul anterior pentru încălcarea actului de garanție. Pentru a stabili o încălcare a clauzelor contractuale și a clauzelor de proprietate, o parte trebuie să demonstreze existența unui contract (actul de garanție), o încălcare a acestuia și daune-interese. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (considerând că reclamantul a declarat un caz de încălcare prima facie atunci când a invocat aceste elemente).

Deși încălcările sunt descoperite doar după transfer, încălcarea legală a unei convenții din actul de garanție are loc în momentul executării și predării actului, deoarece vânzătorul nu reușește în acel moment să transmită posesia deplină sau dreptul de posesiune și folosință liberă de pretenții viitoare din partea terților. Williams, 47 So. 2d la 626 („atunci când un concesionar . . nu dobândește nicio posesie și niciun drept de posesie în temeiul unui act de proprietate care conține clauze de sezină … încălcarea a avut loc în momentul executării și predării transferului.”); a se vedea, de asemenea, Allard, 59 So. 3d la 200 (considerând că s-a încălcat clauza de sezină în cazul în care beneficiarul nu a dobândit dreptul de a poseda o fâșie de 30 de picioare de proprietate la marginea lotului transferat). Încălcarea se produce chiar și în cazul în care vânzătorul nu are cunoștință reală sau implicită de grevarea, revendicarea sau problema respectivă în momentul în care transmite proprietatea. A se vedea Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (considerând că vânzătorul este răspunzător pentru încălcarea actului de garanție, chiar dacă vânzătorul nu a avut cunoștință efectivă sau implicită de existența unui drept de garanție).

1. Exemple de încălcări ale actelor de garanție și ale convențiilor din acte

În conformitate cu legislația din Florida, în cazul în care există o perturbare a posesiei, a folosirii și a liniștii cumpărătorului de către o parte care pretinde un titlu suprem asupra oricărei părți a proprietății, sunt încălcate convențiile de garanție a titlului și de liniște. A se vedea Arbuthnot, 94 Fla. la 304. În cazul în care un cumpărător dobândește doar un drept de posesie parțială a proprietății, este încălcat pactul de garanție a dreptului de proprietate (covenant of seisin). Williams, 47 So. 2d la 626. În cazul în care vânzătorul nu reușește să ofere posesia întregului spațiu fizic pe care a intenționat inițial să îl transmită, pactul de seisin este încălcat. Burton 105 Fla. la 546.

Dacă un terț pretinde un drept sau un interes asupra proprietății sau a unei părți a acesteia, pactul de neprihănire este încălcat, referindu-se la momentul în care a fost eliberat actul de proprietate, și se naște imediat un drept la acțiune. Coakley, 419 So. 2d la 817 (convenția privind lipsa de sarcini prevede că terenul este liber și liber de orice sarcini sau alte restricții care afectează posesia întregii proprietăți); Gore, 149 Fla. la 696. O „sarcină” în cadrul pactului împotriva sarcinilor include orice drept sau interes asupra terenului care poate subzista la o terță parte. Idem; Flood, 61 Fla. la 212-14 (considerând că a existat o încălcare a clauzei împotriva sarcinilor în cazul în care terenul făcea obiectul unui drept al unei companii de a se bucura de drepturi de asfalt pentru o perioadă de 10 ani).

În cazul în care calitatea și corectitudinea titlului transmis necesită o trimitere la dovezi parolice sau la alte înregistrări, vânzătorului îi revine sarcina de a produce sau de a furniza astfel de dovezi; chiar și în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare necesită o cercetare a titlului de proprietate din înregistrări, sarcina de a furniza dovezile necesare în completarea bunului titlu și a posesiei asupra proprietății nu ar trebui să revină cumpărătorului, care este total străin de istoria terenului, de titlul său și de posesia sa. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (considerând că o parte a încălcat contractul imobiliar în cazul în care nu a furnizat un extras de carte funciară care să arate un titlu de proprietate bun și comercializabil și că au fost necesare dovezi în afara extrasului de carte funciară pentru a determina existența și starea de încălcare a dreptului de proprietate).

Așa, de exemplu, convenția împotriva sarcinilor ar fi încălcată de existența oricăror drepturi de servitute restante care diminuează valoarea terenului transmis. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (considerând că, în cazul în care servitutea era înregistrată, dar nu era vizibilă la inspectarea terenului, existența servituții constituia o încălcare a garanțiilor generale din act, inclusiv a clauzei împotriva sarcinilor). În mod similar, pactul împotriva sarcinilor ar fi, de asemenea, încălcat în cazul în care un vânzător nu ar fi dezvăluit în mod proactiv un drept de trecere utilizat de o proprietate adiacentă, chiar dacă ar fi fost evidențiat printr-un instrument înregistrat – acest lucru ar constitui din punct de vedere juridic o sarcină nedeclarată care ar da dreptul cumpărătorului la despăgubiri de la orice vânzător care ar fi declarat contrariul. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

În concluzie, un act de garanție garantează bunul titlu și dreptul de proprietate al proprietății la data întocmirii actului. În cazul în care se dovedește că titlul și proprietatea nu sunt așa cum sunt garantate, un cumpărător poate avea o pretenție de încălcare a clauzelor de garanție. Dacă aveți întrebări cu privire la actele de garanție și la contestații sau litigii cu privire la titlul de proprietate, limite și sarcini, vă rugăm să contactați Bernhard Law Firm la www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

A se vedea, de asemenea, American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (convenția de neexistență de sarcini prevede că terenul este liber și liber de orice sarcini sau alte restricții care afectează posesia întregii proprietăți); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (o „sarcină” în cadrul pactului împotriva sarcinilor este orice drept sau interes asupra terenului care poate subzista la un terț, până la diminuarea valorii terenului, dar în concordanță cu transmiterea dreptului de proprietate prin cesiune); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (reținând încălcarea convenției împotriva sarcinilor în cazul în care terenul a fost supus unui drept al companiei de a se bucura de beneficiul drepturilor de petrol și asfalt pentru o perioadă de 10 ani).