de John M. Sadler – Master Builder Instructor, avocat, expert în asigurări pentru constructori

Cum funcționează asigurările pentru constructori și ce trebuie să faceți pentru a vă proteja cu polițele și acoperirea potrivite la cel mai mic cost absolut

Constructorii începători ne întreabă adesea ce polițe trebuie să aibă cel puțin. Aceeași întrebare o primim frecvent de la constructorii pe termen lung care caută să își reducă cheltuielile.

Constructorii pot avea nevoie de până la 9 polițe de asigurare și/sau obligațiuni diferite, în funcție de situația, activitățile și toleranța lor de a-și asuma riscuri din buzunar.

La minim, aproape toți constructorii, indiferent de cât de mici sau chiar dacă sunt o operațiune de început, vor avea nevoie de Asigurare împotriva accidentelor de muncă, Răspundere civilă generală și Risc pentru constructori.

Alte polițe care sunt de obicei purtate includ:

• Property
• Business Auto
• Exces sau Umbrella
• Licence and Permit Bonds
• Performance Bonds
• și produse de garanție pentru proprietarii de locuințe

Procentajele care sunt indicate pe această pagină reprezintă o estimare aproximativă a procentului clienților noștri constructori care achiziționează polița de asigurare respectivă.

După cum puteți vedea, variază de la un minim de 1% pentru garanțiile de bună execuție la un maxim de 100% pentru Indemnizația lucrătorilor și Răspunderea civilă generală.

*Procentajele indică procentajul aproximativ al clienților constructori care dețin fiecare tip de poliță.

De ce anume sunt toate aceste polițe eventual necesare?

Câteva dintre aceste polițe sunt cerute de legislația de stat sau locală, cum ar fi Indemnizația lucrătorilor, Răspunderea civilă auto și Garanțiile pentru licențe sau permise. Dacă nu aveți aceste polițe, vă confruntați cu amenzi și sancțiuni serioase.

Banca sau instituția de creditare a constructorului va solicita întotdeauna o dovadă de Risc al Constructorului pentru a garanta valoarea noului început sau a proiectului pentru care a acordat împrumutul. De asemenea, băncile vor să se asigure că acordă împrumuturi unei afaceri legitime, deoarece nicio afacere legitimă nu ar funcționa fără despăgubiri pentru lucrători și răspundere generală.

În cazul lucrărilor la comandă, proprietarii de proiecte vor să se asigure că constructorul este un om de afaceri legitim și că este asigurat în mod corespunzător cu toate polițele obișnuite, inclusiv Work Comp, răspundere generală, Business Auto și Builders Risk. În cazuri rare, un proprietar de proprietate rezidențială în cadrul unui contract personalizat poate solicita o garanție de bună execuție pentru a garanta că lucrarea va fi finalizată în conformitate cu termenii contractului. Acest lucru este mai des întâlnit în cazul construcțiilor comerciale.

Mulți constructori doresc să încheie în mod voluntar aceste polițe, deoarece este un lucru de bun simț pentru afaceri și doresc să își protejeze activele în caz de rănire a unui lucrător, de proces sau de pierdere a proprietății. Mulți doresc să meargă dincolo de ceea ce ar putea fi necesar prin încheierea unei polițe de răspundere excesivă sau Umbrella și a unei garanții pentru proprietarii de locuințe.

De ce sunt necesare diversele polițe?

Câteva dintre aceste polițe sunt cerute de legislația statală sau locală, cum ar fi despăgubirea lucrătorilor, răspunderea auto și garanțiile pentru licențe sau autorizații. Dacă nu dețineți aceste polițe, vă confruntați cu amenzi și sancțiuni serioase.

Banca sau instituția de creditare a constructorului va solicita întotdeauna o dovadă de Risc al Constructorului pentru a garanta valoarea noului început sau a proiectului pentru care a acordat împrumutul. De asemenea, băncile vor să se asigure că acordă împrumuturi unei afaceri legitime, deoarece nicio afacere legitimă nu ar funcționa fără despăgubiri pentru lucrători și răspundere generală.

În cazul lucrărilor la comandă, proprietarii de proiecte vor să se asigure că constructorul este un om de afaceri legitim și că este asigurat în mod corespunzător cu toate polițele obișnuite, inclusiv Work Comp, răspundere generală, Business Auto și Builders Risk. În cazuri rare, un proprietar de proprietate rezidențială în cadrul unui contract personalizat poate solicita o garanție de bună execuție pentru a garanta că lucrarea va fi finalizată în conformitate cu termenii contractului. Acest lucru este mai des întâlnit în cazul construcțiilor comerciale.

Mulți constructori doresc să încheie în mod voluntar aceste polițe, deoarece este un lucru de bun simț pentru afaceri și doresc să își protejeze activele în caz de rănire a unui lucrător, de proces sau de pierdere a proprietății. Mulți doresc să meargă dincolo de ceea ce ar putea fi necesar prin încheierea unei polițe de răspundere excesivă sau Umbrella și a unei garanții pentru proprietarii de locuințe.

Legitimarea lucrătorilor

Legitimarea lucrătorilor plătește beneficii angajaților dvs. și angajaților subsemnatului neasigurat care sunt răniți la locul de muncă.

Beneficiile includ plata cheltuielilor medicale (atât trecute, cât și viitoare), salariile pierdute (de obicei, până la 66 2/3% din salariul mediu săptămânal pentru un număr maxim de săptămâni, așa cum prevede legea statului), prestații forfetare pentru anumite invalidități parțiale sau totale, desfigurări și un ajutor de deces care este prevăzut de legea statului.

Beneficiile acordate în cadrul compensației pentru accidente de muncă sunt extrem de largi și pot fi plătite pe parcursul mai multor ani.

Costul acestei polițe începe cu o primă minimă de aproximativ 1.000 de dolari, iar primele totale estimate variază în sus în funcție de salariile anuale preconizate ale angajaților dumneavoastră și de sumele plătite subsemnatului neasigurat. Mulți dintre clienții noștri constructori mai mici, care folosesc toți subcontractanții asigurați, plătesc mai puțin de 5.000 de dolari pe an ca primă, în timp ce unii dintre constructorii noștri mai mari plătesc peste 75.000 de dolari pe an. Deoarece sunt atât de mulți factori implicați, singura modalitate de a cunoaște costul dvs. probabil este să obțineți o ofertă reală.

Așa cum vă puteți imagina, atunci când se stabilește polița, salariile estimate și sumele plătite către subcontractanții neasigurați tind să fie inexacte. Din acest motiv, prima finală este supusă unui audit la sfârșitul anului de asigurare. Auditul este necesar pentru a determina expunerile dvs. exacte, astfel încât să se perceapă o primă corectă.

Polița de despăgubire a lucrătorilor este explicată mult mai detaliat în secțiunea principală a articolului „Despăgubirea lucrătorilor pentru antreprenori”. Această secțiune include aspecte importante privind modul de colectare a certificatelor de asigurare de la subcontractanții dumneavoastră, modul de deducere de la subcontractanții neasigurați și modul de pregătire pentru audit.

Răspundere civilă generală

Polița de răspundere civilă generală protejează constructorul împotriva anumitor reclamații și procese în care se pretinde că neglijența constructorului a dus la vătămări corporale, daune materiale sau vătămări corporale și publicitare ale unei terțe părți. O terță parte este o persoană, cum ar fi un vizitator, un intrus, un vecin, un alt antreprenor de pe șantier, un constructor concurent, cumpărătorul sau un cumpărător ulterior.

Polița plătește costurile de apărare juridică, înțelegeri și verdicte nefavorabile ale juriului.

Polița acoperă proprietarii și angajații individuali ai afacerii, pe lângă entitatea comercială.

Mai jos este o listă foarte scurtă de exemple de procese potențial acoperite care s-au întâmplat efectiv cu clienții noștri constructori. Acestea sunt doar vârful icebergului tipurilor de reclamații care au fost raportate la biroul nostru.

În timp ce parcurgeți această listă, vă rugăm să rețineți că industria asigurărilor a eliminat o acoperire importantă pentru defectele de construcție în ultimii cinci ani. Acoperirile efective ale poliței dvs. pentru reclamațiile pentru defecte de construcție vor depinde de operatorul dvs. și de opțiunile de acoperire pe care le-ați selectat.

* Exemple de procese potențial acoperite:
– rănirea pe șantier a vizitatorilor și a trecătorilor în timpul construcției
– conductă de utilități secționată în timpul construcției
– casa vecinilor arde atunci când muncitorul aruncă o țigară în curte
– casa arde în viitor din cauza unei instalații electrice defectuoase (acoperirea depinde de termenii poliței)
– daunele provocate de apă apar în viitor din cauza instalațiilor sanitare defectuoase (acoperirea depinde de termenii poliței)

Prima minimă pentru această poliță începe în intervalul 750-450 de dolari,000 de dolari, iar prima totală estimată crește de acolo în funcție de salariile anuale proiectate, de sumele plătite subsemnatarilor neasigurați și de sumele plătite subsemnatarilor asigurați. Unii dintre constructorii noștri mai mici plătesc sub 2.000 de dolari pe an, iar câțiva dintre constructorii noștri mai mari plătesc peste 50.000 de dolari pe an. Singura modalitate de a vă cunoaște costul probabil este să obțineți o ofertă reală.

La fel ca în cazul poliței de despăgubire a lucrătorilor, aceste proiecții tind să fie inexacte și, ca urmare, prima finală este supusă auditului la sfârșitul anului de poliță.

Răspunderea civilă generală este explicată mai detaliat, inclusiv aspectele importante ale litigiilor legate de defectele de construcție și transferul contractual al răspunderii către subcontractanții dumneavoastră, în secțiunea principală a articolului „Răspunderea civilă generală pentru antreprenori”.

Business Auto

Majoritatea constructorilor sunt familiarizați cu asigurarea auto și cu diferitele acoperiri, cum ar fi răspunderea civilă, autovehicule neasigurate și neasigurate și daune fizice care constau în coliziune și altele decât coliziunea.

Constructorii care dețin unul sau două vehicule achiziționează uneori o poliță auto personală, care poate fi mai puțin costisitoare, dar oferă acoperiri mai limitate.

Alți constructori care dețin trei sau mai multe vehicule achiziționează de obicei o poliță auto de afaceri, deoarece se califică pentru reduceri pentru flotă. O poliță Business Auto oferă, de obicei, limite de acoperire mai mari, precum și opțiunea de a adăuga răspunderea civilă pentru autovehicule proprii și închiriate, care este foarte recomandată.

Răspunderea civilă pentru autovehicule proprii acoperă răspunderea indirectă a unui constructor pentru cazurile în care un angajat sau un subcontractant își folosește vehiculul personal pentru a face un comision în numele constructorului. În aceste situații, dacă angajatul sau subcontractantul nu este asigurat sau are doar limite minime în cadrul propriei polițe de asigurare auto, iar dacă are un accident și rănește pe altcineva, constructorul poate fi împușcat în acel proces. Constructorul trebuie să dețină o asigurare de răspundere civilă pentru a fi protejat.

Răspunderea civilă auto închiriată îl protejează pe constructor atunci când închiriază un vehicul în timp ce se află în afara orașului pentru afaceri sau, eventual, atunci când un vehicul special este închiriat pentru o anumită lucrare.

Răspunderea civilă pentru autoturismele proprii și închiriate poate fi adesea achiziționată de sine stătător pentru o taxă de aproximativ 250 de dolari pe an.

Responsabilitate excesivă și umbrelă

Polițele de răspundere excesivă și umbrelă sunt o sursă majoră de confuzie în rândul constructorilor.

Termenii „răspundere excesivă” și „umbrelă” sunt aproape interschimbabili acum în industria asigurărilor. Din punct de vedere istoric, o poliță „umbrelă” oferea o acoperire mult mai largă decât o poliță de „răspundere civilă în exces”, dar acest lucru nu mai este valabil în majoritatea cazurilor.

Mulți constructori cred că această poliță este un super duper catch all care acoperă toate reclamațiile care nu sunt acoperite de celelalte polițe. Acest lucru nu este adevărat.

De asemenea, mulți constructori cred că polița Umbrella personală, care completează polița de răspundere civilă a proprietarilor de locuințe și polița auto personală, îi protejează în cazul în care sunt dați în judecată ca urmare a operațiunilor lor comerciale. Nici acest lucru nu este adevărat. Trebuie să aveți o poliță Business Excess Liability sau Commercial Umbrella pentru a vă proteja operațiunile de afaceri.

Ce face această poliță este că nu face decât să extindă limitele polițelor dvs. de bază la o limită mai mare, în trepte de 1 milion de dolari. Aceasta poate extinde limitele polițelor dvs. existente de răspundere civilă auto, de răspundere civilă generală și de răspundere civilă a angajatorilor.

Motivul pentru care ați dori să încheiați o poliță de răspundere excesivă sau o poliță Umbrella ar fi în cazul în care există o reclamație serioasă de mare valoare, iar limitele de acoperire ale polițelor dvs. de bază nu sunt suficient de mari pentru a acoperi daunele. În acest caz, ar trebui să ieșiți din buzunar pentru a plăti diferența și acest lucru ar putea duce la faliment.

Limitele suplimentare furnizate de o poliță de răspundere excesivă sau umbrelă pot oferi liniște sufletească pentru un cost relativ ieftin.

Riscurile constructorilor

Polița de risc pentru constructori este uneori denumită „asigurare pentru lucrări de construcție”.

Este o poliță de asigurare temporară a proprietății care protejează noul început de locuință sau alte lucrări în caz de daune în timp ce lucrarea este în curs de desfășurare.

Protejează împotriva unor pericole cum ar fi incendiul, furtul, vandalismul, vântul, grindina și coliziunea cu automobilul.

Constructorul ar trebui să asigure fiecare lucrare pentru o sumă egală cu valoarea costului de înlocuire a materialelor, a forței de muncă, a cheltuielilor generale și a profitului rezonabil.

Asigurarea se încheie atunci când lucrarea este finalizată, vândută sau ocupată de un chiriaș. Când se încheie acoperirea, noul proprietar trebuie să încheie o poliță permanentă de asigurare a proprietății.

Tarifele pentru acoperire variază în funcție de stat și de teritoriul de acoperire în cadrul statului. O rată tipică pentru teritoriile interioare din Carolina de Sud este de 0,23 la 100 de dolari din valoarea finalizată.

Coperiri de asigurare a proprietății

Asigurarea proprietății acoperă proprietatea care este titrată în numele afacerii dumneavoastră, cum ar fi clădirea, conținutul și echipamentele.

Limitele de acoperire pentru clădire și conținut ar trebui să fie stabilite pe baza valorii lor la costul de înlocuire și ar trebui să protejeze împotriva unor riscuri cum ar fi incendiul, furtul, vandalismul, vântul și grindina.

Ar trebui încheiată o poliță specială pentru echipamente pentru antreprenori pentru a acoperi valoarea echipamentelor care părăsesc sediul dvs. și se deplasează la locul de muncă. Această poliță poate fi personalizată pentru a se extinde și la echipamentele închiriate și luate în leasing.

În plus, ar trebui încheiată o poliță împotriva infracțiunilor pentru a vă proteja împotriva deturnării de fonduri sau a altor furturi de echipamente sau materiale de către proprii angajați.

Cerințe pentru licențe și autorizații

Cerințele pentru licențe și autorizații sunt cerute de guvernele de stat sau de municipalități, cum ar fi orașe, orașe sau județe, pentru a garanta că construcția dvs. va fi conformă cu codurile și regulamentele de construcție aplicabile.

În cazul în care funcționarul autorizat în domeniul construcțiilor constată că construcția dvs. nu este conformă, poate fi solicitată o cerere de corecție, iar dacă nu remediați problema, compania de cauțiune va intra în locul dvs. și poate angaja un alt antreprenor pentru a corecta problema sau poate plăti până la limita cauțiunii. Apoi, societatea de cauțiune va intenta un proces împotriva dvs. pentru a obține rambursarea cheltuielilor sale. Ca urmare, cauțiunea nu vă protejează cu adevărat, ci doar proprietarul și entitatea guvernamentală.

În Carolina de Sud, statul cere tuturor constructorilor rezidențiali să aibă o limită de cauțiune de 15.000 de dolari, iar costul acestei cauțiuni pentru un an de la diferitele companii de cauțiune poate varia între 100 și 225 de dolari și chiar mai mult dacă ratingul de credit este slab. Alte state pot solicita limite mai mari de acoperire și, în acest caz, costul cauțiunii va fi mai mare.

De asemenea, în Carolina de Sud, municipalitatea în care are loc construcția solicită, de obicei, propria limită de cauțiune de 2.000 sau 2.500 de dolari, iar costul pentru o cauțiune pe trei ani de la o companie de cauțiune de top este de 250 de dolari. Acest lucru este tipic pentru cerințele și costul obligațiunilor din alte state.

Cerințe de bună execuție

Un alt tip de garanție, numită garanție de bună execuție, va fi adesea solicitată de către proprietarul proiectului în construcții comerciale. Uneori, în rare ocazii, un proprietar de casă rezidențială va solicita o garanție de bună execuție pentru o lucrare mare la comandă.

Acest tip de garanție garantează că lucrarea va fi finalizată în conformitate cu termenii contractului. În cazul în care antreprenorul garantat nu finalizează lucrarea din cauza lipsei de finanțe, a decesului sau a altor probleme, compania de cauțiune va găsi un alt antreprenor care să finalizeze lucrarea și se va uita la antreprenorul inițial garantat pentru rambursare.

Dacă sunteți un constructor de case, vă va fi dificil să vă calificați pentru acest tip de cauțiune, mai ales dacă construiți case speciale care sunt considerate de către companiile de cauțiune ca având un risc financiar ridicat. În plus, procesul de aplicare este exhaustiv, cu cerința de a completa mai multe declarații financiare pentru afacerea dvs. și pentru proprietarii individuali, precum și un raport privind lucrările în curs. Acest tip de cauțiune necesită, de obicei, o despăgubire personală din partea proprietarilor individuali ai afacerii și poate necesita, de asemenea, o despăgubire a soțului/soției.

Costul unei cauțiuni de bună execuție variază între 10 și 30 de dolari pentru fiecare 1.000 de dolari din valoarea cauțiunii, în funcție de puterea dumneavoastră financiară. Astfel, de exemplu, dacă valoarea garanției pentru o lucrare este de 750.000 de dolari, costul garanției ar varia între 7.500 și 22.500 de dolari.

Garanția proprietarului de locuință

Produsele de garanție pentru proprietarii de locuințe sunt utilizate în mod obișnuit pentru construcția de locuințe noi, dar în prezent sunt disponibile produse pentru lucrări de remodelare și pentru unele construcții comerciale.

Garanția oferă protecție proprietarului de locuință în cazul în care constructorul își încetează activitatea sau se retrage și nu este capabil să corecteze problemele de construcție. Ea oferă un mecanism prin care compania de garanție poate aborda nemulțumirile legate de construcție și le poate corecta, dacă este necesar.

Protejează constructorul prin înlocuirea garanțiilor implicite în temeiul legislației de stat și înlocuirea acestora cu o garanție scrisă.

Protejează, de asemenea, constructorul prin obligarea litigiilor legate de construcție la un arbitraj obligatoriu, care poate fi mai puțin costisitor și mai favorabil constructorului în multe circumstanțe. Cu toate acestea, nu toate contractele de garanție forțează disputele la arbitraj obligatoriu, deoarece arbitrajul poate fi voluntar la unii furnizori.

Termenii tipici de garanție oferă protecție împotriva defectelor de construcție pentru manoperă timp de un an de la vânzare, pentru sistemele structurale majore timp de doi ani și pentru defectele structurale timp de zece ani.

Costul garanției proprietarului de locuință pentru constructor poate varia între 2,00 și 3,50 dolari la 1000 de dolari din prețul de vânzare, în funcție de statul în care se află locuința și de calitatea termenilor de protecție din contract.

.