Imobiliarele sunt o afacere dinamică. Cu multe tendințe care se schimbă constant, investitorii trebuie să fie la curent cu factorii care au impact asupra investițiilor lor. Prin urmare, este esențial să fiți conștienți de ciclul imobiliar și de poziția dumneavoastră în cadrul acestuia. Citiți mai departe pentru a afla cum să profitați de piața imobiliară, indiferent de faza ciclului imobiliar.

Faza #1: Expansiune

Faza de expansiune a ciclului imobiliar este momentul în care investitorii pot obține cel mai mare profit. Ratele de ocupare vor fi ridicate, iar spațiile libere vor fi ocupate mai repede ca niciodată. Chiriile vor fi ridicate și adesea în creștere, de asemenea. În plus, noi dezvoltări imobiliare vor apărea în stânga și în dreapta, exact la timp pentru a satisface cererea mare de proprietăți. Aceasta este o perioadă rară în care prețurile caselor ating cote maxime și vânzările de case cresc vertiginos.

Acest lucru va fi, de obicei, un rezultat al tendințelor macroeconomice din Statele Unite. Ratele de șomaj vor fi de obicei scăzute în această fază, un factor determinant care duce la o cerere mai mare de proprietăți. Produsul intern brut va fi în creștere, ceea ce înseamnă că oamenii vor avea mai multe venituri disponibile, optând pentru proprietăți mai scumpe sau fiind dispuși să își asume chirii mai mari.

Investitorii imobiliari pricepuți nu pot rata oportunitățile uriașe oferite în timpul fazei de expansiune, care este caracterizată de obicei ca un boom imobiliar.

Un lucru de luat în considerare este instituirea unei creșteri a chiriei pentru proprietatea sau proprietățile dvs. de închiriat existente. Dar mergeți cu grijă; o creștere prea mare sau prea rapidă a chiriei va avea un efect extrem de negativ asupra ratei de ocupare. De obicei, veți dori să măriți chiria în conformitate cu tendințele generale ale economiei sau în funcție de creșterea medie a chiriei în zona dumneavoastră. Ratele chiriilor cresc treptat în întreaga economie și trebuie să vă asigurați că țineți pasul.

Relaționat: Cu cât ar trebui să crească chiria pe an?

Faza de expansiune este, de asemenea, un moment excelent pentru a cumpăra și a vinde proprietăți. În toate fazele ciclului imobiliar, se pot găsi proprietăți cu discount. Proprietățile în dificultate pot fi achiziționate, reabilitate și revândute pentru recompense uriașe în această fază. În caz contrar, ar putea fi, de asemenea, o idee înțeleaptă să închiriați proprietatea reabilitată odată ce se încheie modernizările. Cererea ridicată înseamnă că proprietatea dvs. de închiriat nu va fi vacantă prea mult timp, iar o chirie mai mare decât media ar putea însemna că vă acoperiți costurile mai repede decât de obicei. Totuși, asigurați-vă că faceți calculele și asigurați-vă că costurile de modernizare nu vă distorsionează în mod negativ randamentul investiției. Un calculator avansat de investiții imobiliare, precum cel oferit de Mashvisor, este o mană cerească în aceste circumstanțe, permițându-vă să vă calculați rapid randamentul investiției după ce costurile de reparații sunt acoperite.

Calculatorul de investiții imobiliare de la Mashvisor

Faza #2: Hiperoferta

După câțiva ani fructuoși în faza de expansiune, faza de hiperofertă este primul prevestitor de declin pe piața imobiliară rezidențială. Cererea și oferta de bunuri imobiliare, care anterior existau într-un echilibru, încep încet-încet să încline spre o supraofertă. Pentru a satisface cererea de proprietăți care a existat în faza de expansiune, mulți dezvoltatori se grăbesc să construiască noi proprietăți și să valorifice nevoia de locuințe. Acest lucru lasă orașele pline de locuințe noi, fără ca cererea de locuințe să fie suficientă pentru a le umple efectiv. Aceasta nu este cu siguranță o piață a vânzătorului.

Există încă multe mișcări corecte de făcut pentru investitorii imobiliari. Creșterea chiriilor ar putea să încetinească sau chiar să înceapă să scadă în această fază. Prin urmare, dacă ați găsit deja chiriași de încredere, este crucial să îi blocați cu un contract de închiriere pe termen lung. Acest lucru vă va asigura că vă puteți menține nivelul de venit indiferent de tendințele pieței imobiliare din jurul dumneavoastră – în special de declinul economic care ar putea fi pe drum.

Din moment ce va exista o concurență ridicată pentru chiriași în această fază a ciclului imobiliar, cumpărarea de proprietăți vacante devine mult mai riscantă. Este posibil ca proprietatea dvs. de închiriat să nu reușească să atragă chiriași timp de câteva luni, toate acestea reprezentând venituri pierdute. Prin urmare, este o idee excelentă să găsiți proprietăți ocupate, unde fluxul de numerar este garantat.

Relaționat: Cum să vinzi o casă pe o piață a cumpărătorilor

Faza #3: Recesiunea

Datorită faptului că ciclurile imobiliare sunt ciclice, recesiunile sunt inevitabile. Deși această fază a ciclului imobiliar pare sumbră de la distanță, investitorii au la dispoziție opțiuni pentru a obține profituri uriașe pe termen lung.

Ratele de neocupare vor fi ridicate în această fază a ciclului imobiliar, iar prețurile chiriilor vor scădea probabil. Acesta este motivul pentru care este crucial să instituiți contracte de închiriere solide în timpul fazei de hiperofertă. Acest tip de gândire anticipativă poate contribui în mare măsură la menținerea fluxului dvs. de numerar în timpul fazei de recesiune a ciclului imobiliar.

Cu o ofertă ridicată și o cerere scăzută de locuințe, faza de recesiune a ciclului imobiliar favorizează cu siguranță cumpărătorii, deoarece prețurile locuințelor scad. Această piață a cumpărătorilor poate fi dificil de navigat, dar jucând-o corect poate fi extrem de benefică.

Dacă nu sunteți absolut necesar, este recomandabil să nu vindeți proprietăți de investiții în această perioadă. Randamentul investiției dvs. va fi mai mic decât în alte faze ale ciclului imobiliar – și asta dacă reușiți chiar să găsiți un cumpărător.

În schimb, cumpărarea unei proprietăți de investiții poate fi o idee bună în această perioadă. Puteți să puneți mâna pe niște proprietăți fantastice la prețuri mici și să le revindeți mai târziu pentru a obține recompense uriașe. Executările silite cresc în această fază, ceea ce înseamnă că puteți găsi multe proprietăți în dificultate de înaltă calitate în timpul acestui ciclu al pieței imobiliare.

Știind foarte bine că piața imobiliară este ciclică, puteți fi siguri că recesiunea se va încheia. Odată ce va reveni în faza de redresare sau de expansiune, proprietățile de ocazie vor crește substanțial în valoare. Dacă aveți capacitatea de a cumpăra și de a păstra proprietăți, faza de recesiune este momentul perfect pentru a vă pune în aplicare strategia. Cumpărarea și păstrarea proprietăților este cea mai bună strategie de investiții imobiliare în timpul unei recesiuni.

Relaționat: În ce să investești în timpul unei recesiuni? Imobiliare

Faza #4: Redresarea

Faza de redresare nu este la fel de ușor de reperat ca și celelalte. Viața de zi cu zi nu va arăta foarte diferit, dar cifrele macroeconomice vor fi în creștere. Locurile vacante vor fi în continuare ridicate – dar în scădere. Chiriile vor fi în continuare scăzute – dar în creștere. Indicatorii vor indica sfârșitul recesiunii și o apropiere de faza de expansiune fructuoasă a ciclului imobiliar.

La fel ca în timpul recesiunii, există încă o mulțime de proprietăți imobiliare la preț de chilipir care pot fi găsite. Dacă nu dispuneți de lichidități pentru a păstra proprietățile pentru o perioadă lungă de timp, ar putea fi de fapt înțelept să găsiți proprietăți de investiții de vânzare în timpul fazei de redresare, mai degrabă decât în timpul recesiunii. S-ar putea să fie puțin mai scump, dar cu expansiunea chiar după colț, proprietățile dvs. de investiții pot fi revândute mult mai repede.

Unde ne aflăm în ciclul imobiliar în 2020?

Este dificil de discernut cum va evolua piața imobiliară din SUA în 2020. Pe de o parte, indicatorii indică spre faza de expansiune, deoarece prețurile locuințelor au crescut în majoritatea orașelor din SUA. Cererea crește mai repede decât oferta, iar presiunea ascendentă asupra prețurilor locuințelor a continuat să fie puternică în ultimul timp. Prețurile în creștere au fost însoțite de vânzări imobiliare puternice și de indicatori pozitivi în general.

Dispariția COVID-19, însă, ar putea modifica această traiectorie. Mulți au început să speculeze cu privire la posibilitatea unei prăbușiri a pieței imobiliare, dar amploarea impactului nu este încă cunoscută.

Bottom Line

Nu contează în ce fază a ciclului imobiliar vă aflați, investitorii pricepuți au o multitudine de opțiuni pentru a-și maximiza randamentul. Strategiile de investiții imobiliare ar trebui să difere în fiecare dintre cele patru faze, pentru a valorifica pe deplin oportunitățile unice și pentru a atenua provocările unice ale fiecărei faze.