Problema cu cumpărarea unei case

Vrei să cumperi o casă. Dar, oricum ai face calculele, pur și simplu nu ai bani la îndemână. Și s-ar putea să nu aveți pentru o vreme.

Este o poveste destul de comună. De fapt, mai mult de jumătate dintre potențialii cumpărători care economisesc pentru o casă spun că sunt „în urmă acolo unde ar vrea să fie”.

Dar dacă ați putea cumpăra o casă în acest an, fără să economisiți un ban în plus?

Mai bine, ce-ar fi dacă ați putea cumpăra o casă cu puțini sau deloc bani din propriul buzunar?

Sună nebunesc – dar dacă vă jucați bine cărțile, este perfect posibil. Vă vom arăta cum.

Verifică-ți noua rată (24 martie 2021)

Cum să cumperi o casă cu puțini sau deloc bani din buzunar

Să fii creativ și să economisești mii de dolari la cumpărarea unei case

Ce e minunat la un credit ipotecar? Puteți cumpăra o casă în valoare de un sfert de milion de dolari și să plătiți doar câteva mii de dolari în avans.

Dar nu toată lumea are câteva mii de dolari la îndemână. Iar atunci când costurile inițiale se adună, acestea pot începe să se simtă copleșitoare.

Există trei cheltuieli majore pe care va trebui să le acoperiți înainte de a vă muta în noua casă.

• Avansul: în general 0-20% din prețul casei
• Garanția: în general 2-7% din prețul casei (în cele din urmă merge către costurile de închidere)
• Costurile de închidere: în general 2-5% din prețul casei

Pentru a înțelege cum se adună aceste costuri, luați un exemplu. Îi vom spune „Cumpărătorul 1”:

Cumpărătorul 1
Prețul casei: 250.000 de dolari
Bani de escrow	Din buzunar	5.000 de dolari (aplicați la costurile de închidere)
Plata inițială	Din buzunar (împrumut FHA)	8.750 de dolari (3.5%)
Costuri de închidere	Din buzunar	7.680$
Cost total inițial: 16.430$

Acumpărătorul 1 a mers pe calea simplă. A acoperit din buzunar avansul, banii de garanție și costurile de închidere, fără să caute alte căi alternative. În total, au cheltuit mai mult de 16.000 de dolari pentru a intra în casa lor.

Acum să ne uităm la un alt exemplu, pe care îl vom numi „Cumpărătorul 2”:

Cumpărătorul 2
Prețul casei: 250.000 de dolari
Bani de escrocherie	Cadou de la părinți	500 de dolari, mai puțin cadoul de 500 $ = 0 $
Plata inițială	0% avans (împrumut USDA)	0 $
Costuri de închidere	Credit vânzător + credit creditor	7 $,680, acoperiți de credite = $0
Costul total inițial: $0

Cumpărătorul 2 a fost creativ. Folosind o combinație a strategiilor pe care le vom aborda mai jos, au reușit să negocieze achiziția până la 0 $ din buzunar.

Desigur, pentru a vă reduce costurile la zero va fi nevoie de ceva cercetare și efort suplimentar la început.

Dar dacă vă economisește ceva apropiat de 16.000 de dolari, probabil că merită câteva apeluri telefonice. Iată ce trebuie să faceți.

Verificați dacă sunteți eligibil pentru o rată ipotecară scăzută. Începeți aici (24 martie 2021)

Căutați o ipotecă fără avans sau obțineți asistență pentru avans

Avansul este probabil principala dvs. preocupare; este, în general, cea mai mare cheltuială din buzunar atunci când cumpărați o casă.

Conform unui sondaj recent realizat de Freddie Mac, aproape una din trei persoane încă mai crede că avansul minim necesar pentru a cumpăra o casă este de 20%. La o casă de 250.000 de dolari, un avans de 20% este egal cu 50.000 de dolari din buzunar.

Din fericire, punerea unui avans de 20% nu este aproape niciodată necesară. De fapt, există modalități de a obține un credit ipotecar și de a plăti 0% în avans, inclusiv:

• Împrumuturi USDA
• Împrumuturi VA
• Programe de asistență pentru plata avansului
• Utilizarea unui cadou pentru plata avansului

Împrumuturi USDA

Împrumuturile USDA, susținute de Departamentul de Agricultură al SUA, nu necesită niciun avans. De asemenea, acestea sunt flexibile în ceea ce privește cerințele de credit.

Pentru a fi eligibil pentru un împrumut USDA, casa trebuie să se afle într-o zonă calificată, cu o populație mai mică. Dar acestea nu sunt doar ferme sau case în mijlocul pustietății.

De fapt, 97% din S.U.A. este teritoriu de împrumut USDA, astfel încât casele eligibile pot fi găsite adesea chiar la marginea marilor zone metropolitane.

Verificați dacă sunteți eligibil pentru un împrumut USDA. Începeți aici (24 mart. 2021)

Pr împrumuturi VA

Ca și împrumuturile USDA, împrumuturile VA necesită un avans de 0% și au cerințe de credit super îngăduitoare.

Chiar și mai bine, acestea nu necesită asigurare ipotecară privată. Deci, chiar dacă finanțați 100% din casă, nu va trebui să plătiți pentru PMI.

Pentru a vă califica pentru un împrumut VA, trebuie să fiți un membru activ sau fost membru al armatei americane, sau un soț/soție de militar. Vedeți cerințele specifice VA aici.

Verificați dacă sunteți eligibil pentru un împrumut VA. Începeți aici (24 martie 2021)

Programe de asistență pentru plata avansului

Asistența pentru plata avansului (DPA) este unul dintre cele mai bine păstrate secrete ale cumpărării unei case. Aceste programe sunt furnizate la nivel de stat sau local și oferă asistență pentru cumpărătorii de locuințe cu venituri reduse – în special pentru cei care cumpără pentru prima dată o locuință.

Dacă vă calificați pentru DPA, ați putea primi un împrumut cu dobândă redusă sau un grant (da, bani gratis) pentru a vă ajuta să vă acoperiți avansul. În medie, DPA îi ajută pe debitori cu aproximativ 6.000 de dolari la momentul închiderii.

Utilizarea unui cadou pentru avans

Alte tipuri de împrumuturi, cum ar fi FHA și împrumuturile convenționale, vor necesita un avans. Dar cumpărătorul are opțiunea de a o acoperi folosind un cadou în numerar.

Donațiile pentru avans pot proveni de la membrii familiei, organizații caritabile sau o altă sursă calificată.

Nu este nevoie decât de o scrisoare de donație și de o dovadă a fondurilor adecvate ale donatorului. Creditorul dvs. vă va ajuta cu actele.

Negociați avansul

După ce avansul a fost eliminat, următoarea cheltuială importantă este avansul.

Bani de avans sunt, în esență, un depozit mare în numerar pentru a arăta vânzătorului că sunteți serios în legătură cu cumpărarea casei. De obicei, este plătit în câteva zile de la acceptarea ofertei de către vânzător.

În cele din urmă, banii de avans vor fi puși în contul costurilor de încheiere – deci nu sunt doar bani irosiți. Dar, cu toate acestea, cu depozite de garanție care reprezintă în medie între 2-7% din prețul de vânzare, poate fi mult de pus deodată.

• Solicitați agentului dvs. imobiliar și vânzătorului cel mai mic avans posibil pentru ca oferta dvs. să fie acceptată

Ca și în cazul avansurilor, nu există un astfel de lucru ca „asistență pentru avans”. Pentru a reduce acest cost, va trebui să vă bazați pe bunăvoința altor persoane implicate în tranzacție.

Începeți prin a vă întreba agentul imobiliar ce v-ar recomanda pentru banii de garanție. Sumele se bazează pe prețurile caselor, pe concurență și pe obiceiurile locale, așa că agentul dvs. va avea o idee bună despre un preț corect.

Apoi, colaborați cu vânzătorul pentru a reduce avansul la un punct cu care vă simțiți amândoi confortabil. Dacă vânzătorul este motivat sau dacă locuința este un fix-upper, s-ar putea să obțineți reducerea costurilor la doar câteva sute de dolari.

Desigur, acest lucru nu va funcționa peste tot – mai ales pe piețele fierbinți. Dar dacă nu întrebați, nu veți ști niciodată ce ați fi putut economisi.

Solicitați vânzătorului și creditorului să vă ajute cu costurile de închidere

Costurile de închidere. Acestea sunt adesea trecute cu vederea de persoanele care plănuiesc să cumpere o casă – poate pentru că sunt de fapt o colecție de taxe mai mici. Dar aceste taxe se adună.

Costurile de închidere acoperă munca și procesarea care are loc din partea creditorului dvs. ipotecar.

În același timp, va trebui, de asemenea, să plătiți ceva numit „elemente preplătite”, care includ, în general, impozitele și asigurarea proprietarului de locuință plătite cu aproximativ un an în avans. Acest lucru este pentru a proteja casa și creditorul.

De exemplu, iată cum ar putea arăta costurile de închidere și elementele preplătite la un împrumut pentru casă USDA de 250.000 de dolari:

• Începutul împrumutului: 1% (2.500 $)
• Subscriere sau procesare de către creditor: 500 $
• Cheltuieli de escrow (compania care deține banii de garanție): 600 $
• Cheltuieli de titlu: 700 $
• Evaluare: 500 $
• Raport de credit: 30 $
• Cheltuieli de pregătire a documentelor: 100 $
• Impozite plătite în avans: 2.000 $ (250 $/lună x 8 luni)
• Asigurare proprietar de locuință plătită în avans: 750 $ (50 $/lună x 15 luni)
• Total costuri de închidere și elemente plătite în avans: 7.680 $

Rețineți, acest scenariu este pentru un împrumut USDA cu un avans de zero la sută. Și totuși, cu un avans de 0 dolari pentru casă, cumpărătorul tot trebuie să acopere aproape 8.000 de dolari în taxe înainte ca afacerea să fie încheiată.

Atunci, cum puteți evita să plătiți 1-5% din prețul de achiziție în costuri de închidere și elemente preplătite?

• Utilizați ajutorul pentru plata avansului pentru a acoperi costurile de închidere
• Obțineți un credit de la vânzător pentru a acoperi costurile de închidere
• Obțineți un credit de la creditor pentru a acoperi costurile de închidere

Ajutorul pentru plata avansului și costurile de închidere

Am menționat mai devreme ajutorul pentru plata avansului. Acești bani vin sub forma unui împrumut sau a unui grant de la organizații guvernamentale sau caritabile.

Ceea ce nu am menționat este că DPA poate fi folosită și pentru a plăti costurile de închidere – nu doar avansul.

Asistența probabil că nu va acoperi ambele cheltuieli în totalitate, dar poate face o mare diferență. Combinați DPA cu creditele vânzătorului sau ale creditorului și ați putea obține costuri de închidere la 0 dolari.

Credite ale vânzătorului

Credeți sau nu, este posibil să obțineți ca vânzătorul să vă plătească costurile de închidere. Faceți acest lucru cerându-i agentului dvs. să îi ceară un „credit de vânzător”.

În principiu, vânzătorul vă returnează o parte din prețul de achiziție (să zicem, 5.000 de dolari) pentru a vă ajuta să acoperiți costurile de încheiere.

Dacă vânzătorul nu vrea să cedeze la prețul actual cerut, puteți încerca să oferiți un preț de achiziție mai mare, iar diferența să vă revină.

De exemplu, ați putea oferi 255.000 de dolari în loc de 250.000 de dolari – și să obțineți un împrumut puțin mai mare pentru a vă acomoda. Vânzătorul folosește apoi cei 5.000 de dolari în plus pentru a acoperi costurile de închidere pentru dumneavoastră.

Cel mai bun mod de a obține creditele vânzătorului? Căutați o casă reparată sau una care este pe piață de ceva timp și nu a primit nicio ofertă. Vânzătorii sunt cel mai probabil să vă ajute cu costurile de închidere dacă sunt dornici să facă o vânzare.

Creditele creditorului

Creditele creditorului sunt puțin diferite de creditele vânzătorului. Ele pot ajuta la eliminarea costurilor de închidere și a comisioanelor creditorului – dar nu pe gratis.

Un credit al creditorului vă crește rata dobânzii pentru a reduce costurile inițiale. Deci, într-un fel, încă plătiți costurile de închidere, doar că sunt repartizate pe durata de viață a împrumutului.

De exemplu: Rata dvs. cotată ar putea fi de 4%. Optați pentru o rată de 4,25% și, în schimb, creditorul vă acordă un credit de 3.750 de dolari (1,5% din valoarea împrumutului de 250.000 de dolari). Acest lucru reduce costurile de închidere la 1.180 de dolari.

Creditele creditorului nu vor acoperi, de obicei, întreaga notă de închidere, dar pot ajuta foarte mult.

Dacă ați reușit să ajungeți până aici, felicitări! Aveți acum aproximativ șapte strategii în buzunarul din spate pentru a elimina costurile din buzunar pentru noua dvs. casă.

Următorul tău pas este să începi să faci cercetări și să suni. Verificați dacă sunteți eligibil pentru împrumuturi fără avans și asistență pentru plata avansului. Cereți-i agentului dvs. imobiliar să vă ajute să negocieze banii de garanție. Și discutați cu creditorul și vânzătorul dvs. despre credite pentru a reduce costurile de încheiere.

Și nu uitați să comparați ratele și costurile de la mai mulți creditori înainte de a alege un credit ipotecar. Este cel mai sigur mod de a economisi la costurile pe termen scurt și lung.

Începeți căutarea unei case cu o rată ipotecară personalizată. Începeți aici (24 martie 2021)