Totul în numerar

În lumea imobiliară, numerarul este rege pentru un vânzător. Deși ar putea fi metoda preferată a vânzătorului de a fi plătit pentru o proprietate, există anumite avantaje și dezavantaje pentru cumpărător.

Cumpărarea cu numerar atunci când se negociază un contract imobiliar, înseamnă că până la momentul închiderii, cumpărătorul va avea active lichide necondiționate suficiente pentru a plăti toate costurile asociate cu cumpărarea unei proprietăți, inclusiv prețul de vânzare și costurile de închidere.

Pentru că vânzătorii preferă o ofertă cu bani gheață, fără nicio contingență de finanțare, este mai probabil ca aceștia să accepte o astfel de ofertă decât o ofertă similară, sau chiar mai bună, din partea unei persoane cu contingențe de finanțare. În consecință, un cumpărător care are cu adevărat banii lichizi pentru a încheia, poate obține frecvent o ofertă mai bună decât un cumpărător care se bazează pe un finanțator.

Mulți cumpărători, totuși, crezând că pot modifica contractul la o dată ulterioară, fac o ofertă în numerar, dar în realitate, nu sunt capabili să încheie cu banii lor. Ei presupun că, odată ce finanțarea lor este aprobată, va fi ușor să schimbe contractul din numerar într-o tranzacție finanțată. Acest lucru nu este întotdeauna așa, iar cumpărătorul trebuie să înțeleagă că vânzătorul nu are nicio obligație de a modifica termenii contractului.

Există cazuri în care cumpărătorilor li s-au acceptat oferte în numerar, chiar dacă nu dispuneau de banii necesari, iar vânzătorii au refuzat să modifice contractul. În aceste cazuri, cumpărătorul și-a pierdut avansul, deoarece nu a putut să se conformeze termenilor contractului de vânzare. Lecția care trebuie învățată este că numerar înseamnă numerar, nu altceva!

La o încheiere în numerar, cumpărătorul va fi informat cu privire la suma exactă pe care trebuie să o aducă pentru tranzacție. În cele mai multe cazuri, aceste fonduri trebuie să fie virate către agentul de închidere sau transferate prin bancă sau cec certificat. Prin urmare, dacă sunteți implicat într-o achiziție în numerar, asigurați-vă că aveți fondurile compensate și disponibile înainte de închidere, altfel nu veți fi în măsură să încheiați.

Aflați mai multe despre toate ofertele în numerar față de finanțare în secțiunea noastră Strategie de investiții imobiliare.

Ipotecă convențională

Băncile și uniunile de credit cu statut de stat și federale sunt în general denumite creditori convenționali, acordând ipoteci convenționale. Conform Dicționarului Webster, convențional înseamnă „folosit și acceptat de majoritatea oamenilor; obișnuit sau tradițional”. Împrumuturile de reabilitare a investitorilor nu sunt niciunul dintre aceste lucruri, deoarece sunt adesea neobișnuite și foarte specifice. Împrumuturile convenționale sunt foarte greu de găsit pentru proprietățile de reabilitare.

În timp ce împrumuturile convenționale sunt, în general, cele mai puțin costisitoare împrumuturi ipotecare disponibile, este nevoie de mult timp pentru a le obține, chiar și de la un creditor convențional cu care este posibil să aveți o relație existentă. Chiar dacă reușiți să găsiți acel creditor convențional rar dispus să ofere investitorilor credite de reabilitare, procesul de acordare a împrumutului poate dura extrem de mult timp. Cei mai mulți vânzători care vând către flipperii de case sunt dispuși să vândă la un preț mai mic în schimbul unei închideri rapide și mulți nu sunt dispuși să aștepte ca roțile lente ale creditorului convențional să se învârtă.

În timp ce împrumuturile de la un creditor convențional pot fi mai puțin costisitoare decât un împrumut de la un creditor privat sau de la un creditor de bani grei, creditorul convențional va solicita un avans mai mare pentru proprietate în comparație cu un creditor de reabilitare neconvențional tipic.

Majoritatea creditorilor convenționali vor împrumuta doar un procent din valoarea actuală a unei proprietăți, în timp ce majoritatea creditorilor de reabilitare cu bani grei și privați vor împrumuta pe baza valorii după reparare a proprietății colaterale.

Prietreri asigurate de guvern

Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) oferă finanțare pentru reabilitare investitorilor prin programul său de împrumut 203k. Acest program împrumută atât prețul de achiziție, cât și fonduri de reabilitare, dar este disponibil numai pentru consumatorii care cumpără proprietăți ocupate de proprietari, nu pentru investitori.

În timp ce au unele limitări, împrumuturile FHA 203k pot fi folosite pentru situații de investiții în proprietăți cu mai multe unități, atâta timp cât împrumutatul intenționează să locuiască în una dintre unități. Aceasta poate fi o modalitate excelentă de a obține o finanțare cu costuri reduse pentru o proprietate de venit. Cumpărătorii trebuie, de asemenea, să țină cont de faptul că, atunci când cumpără o proprietate cu 3-4 unități, FHA va solicita să păstrați cel puțin o rezervă de plată lichidă de trei luni, ceea ce va bloca niște bani. De asemenea, aceștia vor cere ca unitățile locative din clădirea cu 3-4 unități să susțină singure ipoteca. Un investitor care contractează acest tip de împrumut de reabilitare trebuie să fie dispus să respecte regulile.

Un program alternativ oferit prin intermediul Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) își oferă împrumuturile atât consumatorilor, cât și investitorilor, prin programul său HomePath. Cu toate acestea, există câteva restricții la programul HomePath.

• Programul HomePath este oferit doar investitorilor care cumpără locuințe deținute de Fannie Mae.
• Costul reparațiilor poate fi doar de până la 35% din valoarea după reparații (ARV) a unei proprietăți și nu poate fi mai mare de 35.000 de dolari în total.

În mod corespunzător, opțiunea HomePath este disponibilă doar pentru o selecție limitată de proprietăți, iar aceste proprietăți nu pot necesita reparații extinse sau îmbunătățiri costisitoare. Programul este conceput pentru persoanele care cumpără proprietăți deținute de bănci, vânzări la termen sau proprietăți în dificultate care au nevoie în primul rând de reparații cosmetice, care nu sunt de obicei dorite de cei care fac schimb de case.

Finanțarea proprietarului

Finanțarea proprietarului înseamnă că vânzătorul unei proprietăți „împrumută” banii cumpărătorului proprietății, ia o ipotecă pe proprietatea vândută și primește banii înapoi în rate, în conformitate cu termenii acordului dintre părți.

Pentru vânzător, acest lucru reprezintă un bun flux de venit dacă își poate permite să nu primească banii pentru vânzarea proprietății dintr-o dată. Pentru cumpărător, este frecvent un aranjament favorabil, deoarece tranzacția se poate încheia rapid și, de obicei, vânzătorul nu va percepe comisioanele pe care le-ar percepe un creditor. În plus, proprietățile finanțate de proprietar nu vor necesita o evaluare.

Cu toate acestea, problema este că foarte puțini vânzători au suficiente resurse pentru a găsi un loc unde să locuiască și să-și mențină stilul de viață fără suma forfetară în numerar pe care ar primi-o din vânzarea proprietății. În plus, este posibil ca vânzătorii care dispun de resurse, să nu dorească complicațiile și riscul de a fi creditorul.

Dacă cumpărătorul nu face plățile către vânzător, acesta trebuie să treacă prin procesul legal pentru a obține preluarea proprietății, care s-ar putea să nu mai valoreze ceea ce valora când a fost vândută inițial. De asemenea, este posibil ca aceasta să nu fie în aceeași stare ca atunci când a fost vândută inițial, ceea ce poate deveni o problemă atunci când încearcă să o vândă din nou.

În timp ce există avantaje atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător în cazul finanțării vânzătorului, dezavantajele pot fi mai mari decât beneficiile în multe cazuri. În general, foarte puțini vânzători sunt dispuși să suporte împrumutul.

Bani grei

Creditorii de bani grei nu se bazează pe bonitatea împrumutatului. În schimb, ei se uită la valoarea proprietății. Creditorul vrea să se asigure că, în cazul în care împrumutatul se află în incapacitate de plată, va exista suficientă valoare imobiliară pentru a rambursa datoria. În consecință, un creditor hard money vă va împrumuta, de obicei, mai puțin decât un creditor convențional (de obicei 50 – 60%) din valoarea proprietății.

Dacă nu puteți obține un împrumut convențional de la o bancă sau de la un broker ipotecar, ați putea beneficia de pe urma negocierii cu un creditor hard money. Înainte de a face acest lucru, asigurați-vă că înțelegeți comisioanele și costurile asociate cu împrumutul și condițiile de împrumut. În mod frecvent, un creditor de bani grei va fi mai mult decât fericit să execute silit proprietatea colaterală care valorează mai mult decât datoria datorată pe aceasta.

În mod obișnuit,creditorii de bani grei nu sunt reglementați de nicio agenție guvernamentală și nu trebuie să fie licențiați. Există mulți creditori de bani grei legitimi, însă, la fel ca în multe profesii, există și creditori de bani grei mai puțin cinstiți. Asigurați-vă că știți cu cine aveți de-a face.

Creditorii de bani grei nu sunt reglementați de nicio agenție guvernamentală și nu trebuie să fie licențiați.

Bani privați

Un creditor privat va analiza, în general, un potențial împrumutat și proprietatea colaterală folosind cei trei „C” din lumea împrumuturilor – Credit, Capacitate de plată și Colateral.

Aceasta înseamnă că creditorul privat va trebui să califice împrumutatul din punct de vedere financiar prin revizuirea istoricului de credit al împrumutatului pentru a evalua obiceiurile împrumutatului de a plăti creditorii. Cu cât scorul de credit este mai bun, cu atât mai înclinat va fi un creditor privat să acorde un împrumut. Creditorul privat va analiza, de asemenea, venitul și fluxul de numerar al împrumutatului, pentru a determina capacitatea sau abilitatea împrumutatului de a plăti împrumutul avut în vedere.

Învățați cum să vă calculați raportul DTI.

În timp ce creditorul de hard money se uită la garanția colaterală ca sursă principală de rambursare, creditorul privat acordă împrumuturi pe care se așteaptă ca împrumutatul să le plătească, garanția colaterală servind doar ca plan de rezervă pentru rambursare în cazul în care se întâmplă ceva neașteptat și împrumutatul nu rambursează. În consecință, creditorul privat de reabilitare poate fi dispus să împrumute o sumă mai mare decât alți creditori pe proiecte, deoarece poate fi mai încrezător că va fi rambursat.

Private money rehab loans for investors are certainly more expensive than conventional loans, as they involve much more risk and time. Cu toate acestea, creditorii privați pot avea mai multă flexibilitate în adaptarea împrumuturilor lor la nevoile împrumutaților decât împrumuturile convenționale. În plus, creditorii privați vor fi capabili să închidă împrumuturile mai repede, permițându-le celor care se ocupă de reabilitare să captureze oferte bune pe măsură ce acestea apar pe piață.

Ca și creditorii de bani grei, creditorii privați nu sunt, în general, reglementați sau licențiați, așa că, din nou, împrumutatul trebuie să își facă temele pentru a ști cu cine are de-a face.

Care dintre metodele de finanțare pe care le alegeți, vă încurajăm să folosiți modelul nostru de plan de afaceri de transformare a caselor pentru a vă organiza finanțele. Strategia de finanțare din secțiunea a treia vă va asigura că veți obține banii potriviți pentru următorul dvs. flip.

Aflați mai multe despre diferența dintre un creditor privat și un credit ipotecar bancar.