Așteptați-vă ca vânturile schimbării să sufle mai tare ca niciodată în industria locuințelor pentru seniori în 2020.

Cu fiecare an care trece, valul de cerere a baby-boomerilor se apropie, atrăgând mai mult capital și o mai mare diversitate de talente către locuințele pentru seniori. În 2020, companiile de pionierat care au dat startul industriei ar putea avea încă un avantaj datorită expertizei lor câștigate cu greu, dar se vor trezi puse la încercare de concurenți noi și perturbatori, concentrați pe furnizarea unui produs de ultimă generație. În plus, există semne de întrebare care planează asupra economiei și o cursă pentru a cuceri o cotă de piață majoră care este disponibilă în sectoarele pentru adulți activi și pe piața de mijloc.

În compilarea următoarelor previziuni și tendințe de top pentru 2020, a fost clar că lista de riscuri și provocări cu care se confruntă industria este lungă, dar este echilibrată de un set la fel de robust de oportunități. Furnizorii aflați în dificultate vor trebui să ia măsuri urgente sau vor rămâne și mai mult în urma celor care își asumă riscuri calculate pentru a reuși în zorii unui nou deceniu pentru viața seniorilor.

Un disruptor pune industria în gardă

Cei mai mari giganți tehnologici, cum ar fi Amazon și Apple, au făcut mișcări în domeniul îngrijirii sănătății persoanelor în vârstă și ar putea, în cele din urmă, să perturbe viața seniorilor – așa cum au avertizat mai mulți lideri din industrie. Iar anul trecut, co-fondatorul Reddit, Alexis Ohanian – care acum conduce o firmă de capital de risc – a prezis că un deceniu de „schimbări majore” este pe cale să se producă în domeniul vieții seniorilor și prevede apariția unui brand senior disruptiv, orientat spre tehnologie.

În 2020, nivelul de amenințare a perturbării va crește. De fapt, așteptați-vă ca un startup să izbucnească pe scenă cu un sprijin important din partea VC și un model inovator care îi face pe operatorii înrădăcinați să tremure.

Acest scenariu a avut loc acum câțiva ani în spațiul de îngrijire la domiciliu, când Honor a strâns 20 de milioane de dolari. Deși Honor nu a bulversat îngrijirea la domiciliu, așa cum se temeau unii, apariția sa i-a forțat pe jucătorii tradiționali să își privească afacerea printr-o nouă lentilă. Pentru a avea o idee despre cum ar putea arăta un perturbator al vieții seniorilor, luați în considerare ceea ce încearcă să construiască The Embassies of Good Living.

Locuința independentă începe să pară depășită

Ocuparea locuințelor independente a rezistat mai bine decât cea a locuințelor asistate în ultimii ani, alimentând un interes puternic din partea investitorilor. Cu toate acestea, anul 2020 va da naștere unor întrebări dificile cu privire la această parte a continuumului.

În primăvara anului 2018, experții din industrie au indicat interesul tot mai mare pentru adulți activi ca fiind o amenințare potențială la adresa locuirii independente. Deoarece acuitatea a crescut în viața independentă, rezidentul adult activ de astăzi seamănă cu rezidentul IL de acum un deceniu, a observat Lana Peck de la NIC.

În cursul anului 2019, sectorul adulților activi a devenit roșu aprins. Un sondaj CBRE de vară 2019 a arătat un interes în scădere al investitorilor în IL de la an la an, comparativ cu o creștere considerabilă a interesului adulților activi. Între timp, creșterea proprietăților locative pentru adulți activi este impulsionată de bani mari de la persoane precum Carlyle Group și alți jucători de capital privat și REIT-uri.

În 2020, adultul activ va continua să se încălzească, iar serviciile la cerere, economia gig și noile tehnologii vor continua să facă acest model operațional și mai viabil în anii următori.

Câțiva jucători active adult susțin că nu concurează direct cu viața independentă, dar se așteaptă ca dezvoltatorii, investitorii și operatorii să pună sub semnul întrebării propunerea de valoare a comunităților IL, care au costuri mai mari cu forța de muncă și cu mesele și o durată mai scurtă a șederii decât adultul activ, dar nu au cererea bazată pe nevoi și rezistența la recesiune a vieții asistate.

Acestea fiind spuse, viața independentă nu se va clătina peste noapte. Este un sector robust, cu aproximativ 11.000 de unități noi deschise între 2017 și 2018, potrivit datelor NIC. Cu toate acestea, există deja provocări la orizont. Începând cu septembrie 2019, reducerile inițiale ale chiriei în IL au fost la cel mai înalt nivel, în medie, de când NIC a început să raporteze aceste date în 2015.

Începe era DoorDash a mesei

Boomerii, milenialii și Gen Z s-ar putea să nu fie de acord cu multe lucruri, dar toți iubesc DoorDash. Serviciul de livrare de mâncare a fost brandul cu cea mai rapidă creștere în rândul tuturor celor trei generații în 2019, potrivit unei noi analize realizate de Morning Consult. Alte două servicii de livrare de mâncare – Postmates și Uber Eats – au intrat, de asemenea, în topul 10 al mărcilor cu cea mai rapidă creștere în rândul celor din generația Boomers.

În timp ce tot mai mulți oameni de toate vârstele îmbrățișează abilitatea de a avea mâncare livrată cu câteva atingeri rapide pe telefon, comunitățile de bătrâni se luptă să angajeze și să își păstreze lucrătorii culinari. Ca să nu mai vorbim de faptul că serviciile de masă sunt de obicei un centru de costuri, iar marjele de operare rămân sub o presiune intensă pe măsură ce costurile forței de muncă cresc.

Așa că, așteptați-vă ca mai mulți furnizori de locuințe pentru seniori să devină mai strategici în ceea ce privește reducerea mesei interne și suplimentarea cu servicii de livrare. Aceștia ar putea începe să încheie parteneriate cu DoorDash și cu concurenții săi, într-un mod similar parteneriatelor existente cu companiile de ride-hailing pentru transportul rezidenților. Și tot mai multe comunități vor lucra cu servicii de livrare precum Shef, care utilizează „bucătării fantomă”. Acestea sunt bucătării comerciale care nu au niciun restaurant atașat și sunt folosite doar pentru a pregăti mâncarea pentru livrare.

Tensiunile cresc între proprietari și operatori

Separarea curată între proprietarii de locuințe pentru seniori și operatori este din ce în ce mai rară. Acest lucru ar putea fi un lucru pozitiv pe termen lung pentru industrie, dar în 2020 va duce la creșterea tensiunilor.

Firmele de investiții imobiliare (REIT) au renunțat în mod constant la contractele de închiriere triple-net în favoarea RIDEA. În ciuda asigurărilor oferite de REIT-uri că triple-net este încă o structură de finanțare viabilă, așteptați-vă ca închirierile să devină mai rare – atât operatorii, cât și proprietarii au văzut ce se întâmplă atunci când presiunile pieței cresc cheltuielile de exploatare și suprimă tarifele, chiar și atunci când se lovesc de creșterile anuale ale chiriilor.

În afară de REIT-uri, grupuri de proprietari privați precum Bridge și firme publice precum Invesque au făcut demersuri pentru a achiziționa companii de exploatare. Prin deținerea unui operator, aceste grupuri de proprietari dobândesc o perspectivă asupra celor mai bune practici care pot fi apoi diseminate în portofoliile lor, inclusiv în comunitățile aflate sub operatori terți.

Așteptați-vă ca mai mulți proprietari să formeze JV-uri cu operatorii sau să îi achiziționeze direct în 2020 și să își gestioneze portofoliile mult mai activ decât în trecut. Unii proprietari și operatori vor juca bine împreună, iar alții vor avea probleme, atunci când echipele din prima linie se vor resimți – sau vor fi împiedicate de – proprietari mai riguroși și mai activi.

Căderea economică îi prinde pe operatori pe picior greșit

Începând anul 2016, un sondaj a arătat că relativ puțini profesioniști din industrie credeau că o problemă gravă de supraofertă este iminentă. Chiar și atunci când a devenit clar că supraoferta era o problemă, mulți au continuat să subestimeze impactul acesteia. Nu mai departe de luna mai 2019, un lider experimentat în domeniu – Donald Thompson de la Senior Living Communities – a avertizat: „Nu cred că această supraconstrucție va dispărea atât de repede pe cât crede lumea”. Se pare că a fost prevăzător, Ventas revizuindu-și deja așteptările pentru 2020 în lumina presiunilor neașteptate asupra prețurilor legate de noua ofertă.

Un scenariu similar ar putea să se contureze în jurul unei recesiuni. În 2018, vicepreședintele executiv al SHN, George Yedinak, a avertizat cu privire la o potențială recesiune în 2020, făcând totodată apel la proprietarii de locuințe pentru seniori, la operatori și la furnizorii de capital pentru că au zugrăvit o imagine prea roz despre portofoliile lor. Aceste refrene roz au continuat și în 2019; atunci când au fost întrebați despre temerile lor cu privire la o recesiune, majoritatea profesioniștilor din industrie au respins întrebarea, spunând adesea că orice recesiune este probabil să pălească în comparație cu ultima criză economică și subliniind rezistența la recesiune a locuințelor pentru seniori.

Dar gradul de ocupare este încă aproape de nivelurile minime istorice și există deja voci care spun că cei din generația Boomers se luptă să își vândă casele unifamiliale și să se mute în locuințe pentru seniori. Având în vedere acest context, chiar și o încetinire relativ ușoară ar putea avea ca rezultat serioase eșecuri pentru companiile care nu sunt pregătite. La fel cum problema excesului de ofertă a fost minoră până când nu a mai fost, amenințarea unei recesiuni ar putea părea ușoară până când se va întâmpla efectiv.

Veștile bune sunt că, în ciuda unei inversări a curbei de randament în 2019, politica de dobânzi a Rezervei Federale ar putea menține economia în plină desfășurare anul viitor. Economistul-șef al NIC, Beth Mace, vede mai puțin probabilitatea unei recesiuni în 2020 acum decât o vedea la sfârșitul verii, a declarat recent pentru SHN. În septembrie, ea a spus că întreprinderile trebuie să creeze un plan pentru modul în care vor reacționa în cazul în care va avea loc o recesiune – acest sfat este încă bun, iar întreprinderile ar putea avea acum ceva mai mult timp pentru a-l urma și pentru a obține un avantaj față de concurenții mai mulțumiți.

Totul este permis în reutilizarea adaptivă

Proiectele de reutilizare adaptivă au transformat de-a lungul anilor o gamă largă de clădiri în locuințe pentru persoane în vârstă, de la hoteluri la școli și fabrici. În 2019, mai multe tipuri de imobile s-au alăturat acestei liste, cu centre comerciale desființate, universități închise, foste ferme și spitale psihiatrice istorice, toate devenind locuințe pentru seniori.

În 2020, locuințele pentru seniori vor fi alese ca următoarea utilizare pentru o varietate și mai surprinzătoare de clădiri. Această tendință va susține creșterea locuințelor pentru seniori din mediul urban (a se vedea reamenajarea de către Watermark a unei foste clădiri a Martorilor lui Iehova din Brooklyn, în imaginea de mai sus). De asemenea, va alimenta boom-ul închirierilor pentru adulți activi, deoarece convertirea în medii cu grad mai scăzut de acuitate vine cu mai puține limitări și cerințe de proiectare decât locuințele asistate.

Așteptați-vă ca creativitatea în materie de design să înflorească pe măsură ce echipele de dezvoltare caută să păstreze reperele comunității chiar dacă le transformă în locuințe pentru persoanele în vârstă. Deși acest lucru poate veni cu costuri semnificative, răsplata este o locuință pentru seniori care este mai integrată în comunitate, în clădiri care au rezonanță emoțională pentru cei care se mută în ele.

Un brand celebru își pune amprenta pe locuințele pentru seniori

Crucișările de branduri câștigă avânt în lumea ospitalității, Equinox Hotels bazându-se pe brandul de fitness și wellness, iar West Elm Hotels canalizând brandul de retail de mobilă „unic și foarte identificabil”. Ca și în cazul altor tendințe și practici din industria ospitalității, aceasta se va impune în cele din urmă și în sectorul persoanelor în vârstă. Așteptați-vă ca anul 2020 să fie un an de răscruce, cu primul mare anunț al unui brand superstar care își va pune amprenta asupra locuințelor pentru seniori.

Crucea dintre branduri ar putea lua forma unei companii hoteliere bine-cunoscute care să își pună numele pe clădirile de locuințe pentru seniori. În timp ce companii precum Hyatt și-au pus numele pe locuințe pentru seniori în trecut, acum este momentul potrivit pentru o altă iterație a acestei piese de teatru, deoarece, mai mult decât generațiile anterioare, baby boomerii au o loialitate tenace față de mărcile lor preferate. În timp ce locuințele pentru seniori sunt cunoscute ca fiind o afacere locală, valul de boomeri îmbătrâniți ar putea începe să conteste această noțiune, favorizând locuințele care dețin promisiunea de calitate pe care o asociază cu mărci hoteliere respectate. Având în vedere că primul Four Seasons Residence de sine stătător din lume este în curs de realizare, nu pare ridicol să ne imaginăm un Four Seasons Senior Living – deși poate că s-ar renunța la „senior” pentru o referire mai subtilă la vârsta rezidenților.

În același timp, industria hotelieră în sine a evoluat în ultimele decenii, odată cu creșterea ofertelor de tip boutique care se concentrează mai mult pe experiențe unice, locale, decât pe decoruri și mese generice, de tip „one-size-fits-all”. Astfel, consumatorii ar putea fi mai înclinați decât în trecut să îmbrățișeze o locuință rezidențială cu brand de hotel, știind că nu sacrifică neapărat o experiență personalizată făcând acest lucru.

Și s-ar putea să nu fie un brand hotelier de mare putere, ci o celebritate orientată spre ospitalitate (Martha Stewart, ne uităm la tine) sau un brand de lifestyle și wellness în genul Equinox sau West Elm care să își pună amprenta pe o clădire de locuințe pentru seniori în 2020. Afacerile de toate tipurile văd scrisul demografic pe perete, iar dacă locuințele pentru seniori sunt cât de cât în raza lor de acțiune, cu siguranță vor explora căi de acces pe această piață.

Experimentele eșuate provoacă consternare

O temă majoră care a apărut în 2019 a fost aceea că locuințele pentru seniori trec printr-o „schimbare majoră” sau „evoluție”, iar procedurile standard de operare – care au dus la succes în trecut – nu sunt suficiente pentru a răspunde noilor nevoi, provocări și oportunități. Furnizorii alerți și prevăzători experimentează, prin urmare, noi modalități de a face afaceri și, în mod inevitabil, nu toate aceste experimente vor fi de succes. În 2020, inovatorii timpurii se vor confrunta cu provocări, ceea ce va duce la zvâcniri de mână în industrie.

Pentru a lua un exemplu, Beth Mace de la NIC a declarat în primăvara anului trecut că este timpul să „aruncăm spaghete la perete” pentru a rezolva puzzle-ul pieței medii. Un număr de furnizori fac exact acest lucru, punând la punct prototipuri pentru piața de mijloc. Dar spaghetele sunt aruncate la perete și în alte domenii, cum ar fi în noile modele pentru adulți activi și în abordările de îngrijire a memoriei, precum și în lansarea planurilor Medicare Advantage.

În 2020, unele dintre aceste experimente și inovații – dacă nu vor eșua de-a dreptul – vor crea situații dezordonate. Vocile alarmiste vor emite în mod inevitabil avertismente neliniștitoare cu privire la necesitatea ca industria să se țină de treabă. Dar furnizorii îndrăzneți și bine capitalizați vor ieși în cele din urmă învingători, pe măsură ce vor învăța unele lecții pe calea cea grea și apoi vor itera abordări mai reușite. După cum a spus directorul executiv al Discovery Senior Living, Richard Hutchinson, el se așteaptă să plătească o anumită „taxă de prostie” pentru că a fost un promotor timpuriu, dar crede că, în cele din urmă, compania va avea un avantaj față de concurenții prea prudenți.

Angajările mari din alte industrii fac valuri

De ani de zile, companiile de locuințe pentru seniori au adus talente din alte industrii, cum ar fi industria ospitalității și comerțul cu amănuntul. Dar această tendință este pe cale să atingă un nou nivel, unele dintre cele mai mari nume și cei mai îndrăzneți gânditori din companiile de top din alte industrii făcându-și loc în C-suitele senior living.

Anul trecut a oferit o avanpremieră a ceea ce va urma, cu fostul director executiv al Equinox și președinte al Kimpton Hotels, Niki Leondakis, care a preluat conducerea operațiunilor de locuințe pentru seniori ale The Wolff Company, iar fostul secretar de presă al Casei Albe și președinte al Starbucks pentru comerțul cu amănuntul din SUA, Kris Engskov, s-a alăturat Aegis Living în calitate de președinte.

Angajări ca acestea dețin un potențial transformator pentru industrie. Comunitățile de bătrâni copiază de ani de zile aspectul și atmosfera hotelurilor de tip boutique – cu unele succese notabile – dar Leondakis, un pionier al hotelurilor de tip boutique, își îndreaptă privirea spre sectorul locuințelor pentru vârstnici ca domeniu pentru următoarele sale inovații. Între timp, Engskov își pune la bătaie experiența sa operațională extraordinară pe măsură ce Aegis se extinde la nivel regional. Iar angajările ulterioare de la Starbucks ilustrează faptul că aducerea unui lider de calibru înalt de la o întreprindere de talie mondială poate avea un efect de învălmășeală, consolidând întreaga organigramă cu talente de conducere.

În timp ce este greu de prezis exact de unde va veni următoarea angajare de profil înalt – fie că este vorba de comerț cu amănuntul, companii aeriene, tehnologie sau alt domeniu – locuințele pentru seniori ar trebui să fie o opțiune atractivă pentru orice executiv de top care caută să aibă un impact semnificativ în următorul lor capitol.